リースバックとはどんな仕組み？　売却した自宅に家賃を払って住み続けるメリットとデメリットを解説

こんにちは。仲介手数料が必ず割引、最大無料の不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の片岡慎太郎と申します。

最近テレビCMでも「リースバック」に耳にする機会が増えました。メリットだらけのように聞こえますが、デメリットはないのでしょうか。今回は、リースバックについて、その仕組みなどを解説します。

リースバックの仕組み

リースバックとは、自宅を売却し、まとまった資金を手に入れる一方で、買主に家賃を支払うことで同じ家に住み続けることができるサービスです。

まず、自宅を売却すると買主（不動産会社や投資家）から一括で現金を受け取れます。資金の使い道の制限はなく、住宅ローンの返済や老後資金、事業資金などに充てることができます。そのうえで、買主と「賃貸借契約」を締結し、同じ家に家賃を払って住み続けることができるシステム、これがリースバックです。

つまり、リースバックは、不動産の売却と賃貸借契約を組み合わせた仕組みといえるでしょう。

リースバックのメリットとデメリット

リースバックのメリット・デメリットについて説明します。

リースバックのメリット

最大のメリットは、売却後も自宅に住み続けられることです。引っ越しの手間や費用をかけることなく、ライフスタイルの変化も少なく抑えられます。また、近所に自宅を売却しようとしていることを知られずに済みます。

また、自宅を賃借りして住むようになることで、これまでかかっていたランニングコストを軽減できるというメリットもあります。ランニングコストとは住宅ローンの返済、固定資産税・都市計画税、マンションの場合は管理費と修繕積立金が該当します。リースバックでは、これらの費用の支払いがなくなる代わりに家賃が発生します。家賃は、ランニングコストより安くなる場合が多い傾向です。

リースバックのデメリット

リースバックのデメリットとして、売却価格が相場よりも安くなることです。リースバックでは、不動産会社が直接買主となるため、仲介会社を利用した通常の売却方法と比べて、競争原理が働きにくく、価格交渉の余地が少ないためです。また、リースバックを利用する人は、資金が必要な状況にあることが多く、どうしても売却価格を優先することができない場合もあります。

また、賃貸期間が無期限ではないこともあります。定期借家契約の場合、契約期間が満了すると退去しなくてはなりません。契約期間の更新や買戻しは、売主の意向によって異なりますが、必ずしも保証されるものではありません。このため、リースバックを利用する場合は、将来的に別の住居を探す必要があることを覚悟しておく必要があります。

家賃が相場よりも高い場合もあります。リースバックを利用する人は、自宅に住み続けたいという希望が強い人が多く、家賃の高さに目をつぶる傾向があります。また、不動産会社は、リースバックで買取した物件を将来的に第三者に売却することを目的としている場合が多いため、家賃を高めに設定することで、物件の収益性を高めようとする傾向にあります。

リースバックの恐ろしい罠

以上が表面的な内容です。

不動産会社に勤めている私が言うのは何ですが、リースバックはほとんどの場合、お金に困った高齢者の方が「同じ家に住み続けられる」という殺し文句で、深く考えることもなく契約してしまうのが現実のようです。リースバックによって自分名義ではなくなった家に住み続けられますが、近い将来、大損することも考えられます。

リースバックを手掛ける業者は、利回り約7～12％を家賃収入として毎年受け取れるそうです。いまどき、ワンルーム、一棟アパートなどの不動産投資で表面利回り最低利回り7％以上ってありますか？　23区の平均利回りは、5％前後かと思います。

個人的な意見ですが、大々的に広告するくらい、儲かるシステムになっているのですね。さらに契約者側から見ると相場とおりの価格で売却できたとしても家賃を払い続けられる期間は、8～15年程度らしいです。

「老い先短いから」と安易に考えると、家をなくしてしまうリスクのある契約です。契約する前に信用のある不動産業者に必ず、相談することをお勧めします。

 

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