不動産売却の際に必要となる購入時の売買契約書が見つからないときの対処法

こんにちは。仲介手数料が必ず割引、最大無料の不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の片岡と申します。

不動産を売却するご相談を頂きますが、購入時の金額が不明の場合がよくあります。「親からの相続で契約書がない」や「購入時の売買契約書を紛失した」などの理由がよくあります。買ったときの金額がわからない場合は、どうなるのでしょうか。

取得費は売却金額の5％

結論から申し上げますと「売却金額の5％」が取得費とみなされます。実際の取得費が5パーセント相当額を下回る場合も、売った金額の5％相当額を取得費とすることができます。

例えば、5,000万円で売却した場合、売った金額の5％の250万円が取得費になります。以前、目黒区のお客様で120㎡（約40坪）200万円で購入したそうですが、当時は土地だけで1億円でしたので、契約書を探すよりも1億円の5％の500万円とするほうがいいので、売買価格の5％を選んでいた記憶があります。

もし購入時の売買契約書がない場合は、次のような対処法があります。

●まずは購入時の不動産屋さん（仲介業者）に連絡して、売買契約書のコピーをもらうか、再発行をお願いする。
●不動産屋さんと連絡が取れない場合や、対応してくれない場合は、売主様に連絡して、売買契約書のコピーをもらうか、再発行をお願いする。
●どちらも難しい場合は、購入金額がわかる書類をできるだけ多く集めて、代用書類として認めてもらう。例えば、購入時パンフレット、残代金領収書、入金した通帳の取引履歴、住宅ローン借り入れ書類、抵当権設定登記などがあげられます。

ない場合は、売却価格の5％を取得費とするしかありません。ですが、売却費用については以下のようなものも含まれます。

（1）土地や建物を売るために支払った仲介手数料
（2）印紙税で売主が負担したもの
（3）貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
（4）土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
（5）すでに売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金（土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金）
（6）借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料などのように、譲渡費用とは売るために直接かかった費用

したがって、修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取り立てのための費用などは譲渡費用になりません。

不動産を購入したときは、権利書（登記識別情報）と合わせて大事に保管しておくことが大事ですね。私も購入当時は、ほとんど不動産素人だったので、何が何だか分からないまま、購入した際のの契約書類はまとめて保管しております。

その教訓を生かし、お客様には、売却するようなことがあった場合、大事な書類などを分かりやすくご説明させて頂いております。

ここ7、8年で購入した方は売却益が出ることも

一都三県では、ここ7、8年前に不動産を所有した方は、購入当時よりも高く売却されているお客様が多いかと思います。イコール売却益が出てしまう形になります。

居住用財産につきましては、3,000万円控除などの制度もありますが、こちらについては、後日触れたいと思います。一般的には、居住用財産も、収益物件も譲渡所得の税額は、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に区分され、分離課税制度が適用されます。

長期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えるもので、税率は20.315％（所得税15％、住民税5％、復興特別所得税が0.315％）です。

短期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下のもので、税率は39.63％（所得税30％、住民税9％、復興特別所得税0.63％）になります。

例えば、所有期間の5年以上の区分は、譲渡して利益を得た日ではなく、譲渡した年の1月1日時点で経過した年数を基準にして判断します。

令和5年12月25日に購入した不動産を、5年後の令和10年12月26日に譲渡すると、日付だけ見れば5年超ですが、譲渡年である令和10年の1月1日時点では5年以下なので「短期譲渡所得」になってしまいます。もう少し待って令和11年の1月2日以降に譲渡すれば、前日の1月1日時点で5年を超えたことになるので「長期譲渡所得」になります。

 

不動産流通システムREDSでは、常に顧客目線で考え、お客様の満足を最優先に業務に取り組んでいます。その一環として、弊社ではお客様がエージェントを指名できるように対応しております。 不動産売買で大切なのは会社よりも、対応する担当者ともいわれております。お客様と相性のよさそうなエージェントがいましたらぜひ、ご指名をいただけたら幸いです。

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