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公開日:2024年4月19日  片岡 慎太郎

実は都内に多い旧耐震基準のマンション。新耐震との違いとは?

こんにちは。仲介手数料が必ず割引、最大無料の不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の片岡慎太郎と申します。

少し前ですが、2017年12月に不動産経済研究所が発表したデータによると、首都圏一都三県で、震度5強レベルには耐える力を持つ「旧耐震基準」で建築されたマンションは、6746物件で、45万1560戸あるそうです。その中でも東京都は、4840物件、26万7623戸と約6割を占めています。

23区別にみると、最も多かった港区の480物件2万5337戸を含め、世田谷区の456物件1万9005戸、新宿区338物件1万8091戸、渋谷区374物件1万7736戸、品川区270物件1万5931戸、大田区269物件1万5072戸、板橋区215物件1万2989戸、江東区145物件1万2174戸、杉並区253物件1万1172戸、目黒区241物件1万618戸と計10区が1万戸を上回っているとのこと。

東京都で物件探しをすると、結構な確率で旧耐震のマンションを選んでしまうことになってしまいます。できることなら震度6強~震度7レベルでも倒壊しない設計の新耐震基準のマンションを選びたいもの。旧耐震と新耐震基準の違いについてご説明します。

耐震基準

耐震基準が定められた歴史

耐震基準は、1978年宮城県沖地震をきっかけに大きく改正され、1981年5月31日までの耐震基準を「旧耐震基準」、1981年6月1日以降の耐震基準を「新耐震基準」と呼んで区別しています。

これは、建物が新築された日ではなくて、建築確認完了日になります。1981年5月31日以前の建築確認完了日が「旧耐震基準」、1981年6月1日以降が「新耐震基準」です。

木造住宅の耐震性向上を目的として新耐震基準をさらに強化した「2000年基準(現行耐震基準)」もありますが、こちらは改めてお話しさせていただきます。

旧耐震と新耐震の違い

旧耐震基準は「震度5程度の中規模地震を受けたとしても、建物が倒壊・崩壊しないと考えられる」という基準です。中規模しか考慮されていないため、それ以上の大地震では倒壊の恐れがありました。震度5程度の地震では倒壊しないものの、建物に損傷が生じる可能性も少なくありませんでした。

1978年宮城県沖地震マグニチュード7.4(震度5)が発生し、建物やブロック塀の倒壊により甚大な被害がもたらされたのをきっかけに耐震基準が見直され、新耐震基準ができました。

新耐震基準は耐震性に関する規定がより厳格化され、震度6強程度の大地震でも建物が倒壊・崩落せず、人命や財産を守れることが基準となっています。

新耐震基準を満たすためのチェック

新耐震基準では、大地震に耐えられるよう、「一次設計(許容応力度計算)」と二次設計(保有水平耐力計算)」の二段階にわたって耐震チェックが行われます。一次設計とは、震度5程度の中規模な地震でも建物が倒壊しないという検証です。二次設計とは、震度6強から7の大規模な地震でも建物が倒壊・崩落せず、内部の人命や財産を守れることを検証するものです。

東京都の場合は、「東京における緊急輸送道路沿道建築物の耐震化を推進する条例」により耐震化の状況の報告義務と耐震診断が義務化されています。次のいずれにも該当する建築物が対象です。

  1. 敷地が特定緊急輸送道路に接する建築物
  2. 昭和56年5月以前に新築された建築物(旧耐震基準)
  3. 道路幅員のおおむね2分の1以上の高さの建築物

旧耐震基準のマンションは、二次設計を行っていませんので、改めて耐震検査をした場合、ほぼ、新耐震基準を満たしてないことになります。満たしていない場合は、基本的に東京都、市区町村から助成制度を利用して耐震補強を行わなければなりません。

旧耐震マンションでは住宅ローンが厳しい?

旧耐震のマンションは、住宅ローンの融資も厳しくなり、耐震補強をしていないマンションは、融資すらしない銀行も多いのが現状です。弊社では、旧耐震のマンションでも融資できる金融機関はご紹介できますのでご安心ください。

耐震補強をすることで、新耐震基準を満たしていることが条件になりますが、住宅ローン控除も受けられますし、資産価値も上がります。住宅ローン控除については、内容がコロコロ変わりますので、国税庁の公式サイトにてご確認ください。

マンションを購入する際には、旧耐震、新耐震どちらも条件に入れて探すのもいいかもしれません。

不動産流通システムREDSでは、「JR山手線の主要ターミナル駅および横浜駅からおおむね1時間圏内」の不動産の売買仲介を専門にお取り扱いしております。多少前後してもお取り扱い可能の場合もありますのでお気軽にご相談ください。

常に顧客目線で考え、お客様の満足を最優先に業務に取り組んでいます。その一環として、弊社ではお客様がエージェントを指名できるように対応しております。不動産売買で大切なのは会社よりも、対応する担当者ともいわれております。お客様と相性のよさそうなエージェントがいましたらぜひ、ご指名をいただけたら幸いです。

《不動産仲介手数料が無料もしくは割引》の不動産流通システム【REDS】では、引き続き皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております。

 

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片岡 慎太郎

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※2026年04月26日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    230

    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    5 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    3 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。