借地権物件の購入はトラブルが多い？　デメリットを上回るメリットとは

こんにちは。「仲介手数料が必ず割引、最大無料」の不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の片岡慎太郎と申します。

お客様に物件をご紹介していく中で、借地権の物件をご紹介することがあります。物件が借地権と分かると毛嫌いするお客様が多く、理由を尋ねると「借りてまで住みたくない」「自分のものにならないから嫌だ」「住宅ローンとは別に地代がかかるから嫌だ」などというお客様が全体の8～9割です。

借地権はそんなに嫌な仕組みなのでしょうか。簡単にですが、借地権について解説します。

借地権とは

借地権とは土地の持ち主から土地を借りて建物を建てる権利のことです。

借地権は大きく分けて2種類で、「旧法借地権」と「借地借家法」があります。

「旧法借地権」は、借地人の権利が強く、期限は決まっているものの、更新することにより半永久的に借りることができます。木造などの場合は、存続期間は30年（最低20年）で、更新後の期間は20年。鉄骨造、鉄筋コンクリートは60年（最低30年）で、更新後の期間は30年となっています。旧法借地権は、土地の返還が難しいなど地主に不利な部分がありました。

1992年8月以降に借り始めた場合は、「借地借家法」が適用されます。

現行の借地借家法には5種類

「借地借家法」には5種類あります。大きくは普通借地権と定期借地権です。

1．普通借地権：契約期間は決まっているが、更新することにより半永久的に借りることが可能。存続期間は構造に関係なく当初30年。合意の上の更新なら1回目は20年、以降は10年となっている。

2．定期借地権：定期借地権付き一戸建て、定期借地権付きマンションともに住宅用として土地を賃借する。契約期間は50年以上。契約終了後は、更地にして返還。

3．事業用定期借地権：事業用（店舗や商業施設など）で土地を借りる場合、契約期間は10年以上50年未満。契約終了後は更地にして返還。

4．建物譲渡特約付借地権：契約から土地所有者が建物を相当額にて買い取る決まりがある。契約期間は30年以上。

5．一時使用目的の借地権：工事の仮設事務所やプレハブ倉庫などで一時的に土地を借りる。

借地権のメリットとデメリット

借地権には主に以下のようなメリットとデメリットがあります。

借地権のメリット

1. 土地の固定資産税、都市計画税がかからない。
2. 旧法借地権の場合、法律で守られており、半永久的に借りられる。
3. 土地が利便性や立地条件がいい場所にある。
4. 借地権付き建物、マンションなど所有権に比べると物件価格が安く手に入る。

建物には固定資産税と都市計画税がかかりますが、土地にはかからないため税金面で安く抑えられるというメリットがあります。

借地権のデメリット

1. 毎月、地代の負担がある。
2. 土地が所有権にならない。
3. 更新時に更新料が発生する。
4. 建物を売却する場合は、地主の承諾が必要（譲渡承諾料）。
5. 増改築する場合、承諾料が必要。
6. 第三者への売却が難しい場合がある。
7. 住宅ローンが組めないことがある。

底地の購入を持ちかけられたら買うべき？

借地権の物件は、所有権に比べて好条件がそろっていても、デメリットを上回るメリットが必要になります。

私が接客してきた中で、借地権を購入されているお客様は、先ほどご説明させていただきましたように立地などの利便性を考慮されたというお客様や、所有権に比べ安いので購入されたというお客様が多数です。

借地権の地主様で多いのが、お寺や神社でした。中には、法人で所有している土地、個人で貸している地主様もいます。

購入されるお客様で、トラブルが多いから嫌だと言う方もいますが、相手がお寺の場合は一律で、地代、名義変更料、更新料、建て替え承諾料が決まっているため、安心できるかと思います。また、更新時は20年後とかになるので、状況はそのときの社会情勢により変わってきますので、今の価格を把握しても先のことは分からないのが正直なところです。

お寺などが所有している土地は、お布施として寄付された土地なので、底地を売るということはほとんどないそうです。個人の地主の場合は、更新のタイミングで「（お金に困ったから）底地を買わない？」と持ちかけてくることもあります。借地権者としては千載一遇のチャンスなので、底地を買えるお金があれば絶対、購入をお勧めします。実は、個人の地主の場合は意外に底地を買えるケースが多く、私も数回、お手伝いいたしました。

あと、借地権は相続ができないと思っているお客様もいますが、借地権は相続できます。一般的には、地主の承諾は必要なく、土地の賃貸借契約書の名義変更をする必要もありません。地主に対して相続したことを通知すれば十分です。名義変更料も不要です。

法定相続人以外の第三者に売却する場合は、地主の承諾と譲渡承諾料が必要になります。名義変更料、譲渡承諾料などは、地主によってさまざまなので、売却前には一度、確認しておきましょう。

駆け足でご説明させていただきましたが、借地権でお困りの際は、ぜひ、片岡までご一報いただけますと幸いです。

最後に

不動産流通システムREDSでは、「JR山手線の主要ターミナル駅および横浜駅からおおむね1時間圏内」の不動産の売買仲介を専門にお取り扱いしております。多少前後してもお取り扱い可能の場合もありますのでお気軽にご相談ください。

常に顧客目線で考え、お客様の満足を最優先に業務に取り組んでいます。その一環として、弊社ではお客様がエージェントを指名できるように対応しております。不動産売買で大切なのは会社よりも、対応する担当者ともいわれております。お客様と相性のよさそうなエージェントがいましたらぜひ、ご指名をいただけたら幸いです。

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