【損をしない物件売却】AI・机上・訪問査定の使い分け方をプロが網羅解説！

いつもご覧いただき、ありがとうございます。《不動産仲介手数料が無料もしくは割引》の不動産流通システム【REDS】エージェント、宅地建物取引士・管理業務主任者・宅建マイスター・リフォームスタイリストの木村康幸と申します。

今回は、不動産売却査定について解説いたします。不動産売却査定とは、不動産がどのくらいの価格で売れるのかを算出することです。各不動産会社が「AI査定」「机上査定」「訪問査定」などの査定サービスを提供していますが、今回は、それぞれの特徴、メリット・デメリット、留意点などについてまとめました。不動産の売却をされる際に、このブログを参考にしていただければ幸いです。

（写真はイメージです）

3つの「査定方法（算出基準）」

不動産の価格を導き出す主な査定方法は以下の3つです。

• 取引事例比較法：周辺の似たような不動産の取引価格を参考にして、対象不動産の価格を推定します。中古戸建てやマンションの査定で広く使われます。
• 原価法：建物の再建築にかかる費用（再調達原価）を割り出し、経年劣化分などを差し引いて価格を算出します。主に新築戸建てや特殊な建物に使われます。
• 収益還元法：不動産が将来生み出すであろう収益をもとに価格を算出します。賃貸マンションや商業ビルなど、投資用不動産に使われます。

3つの査定の種類

実際の売却活動においては、検討の進捗段階に応じて以下の3つの査定方法を使い分けるのが一般的です。

AI査定（自動査定）

AI（人工知能）が過去の成約事例や周辺の不動産データなどを分析して価格を算出します。

〈メリット〉

• スピーディー：数分で結果が出る
• 手軽：住所や物件情報を入力するだけ
• 無料が多い：多くの不動産サイトで無料提供

〈デメリット〉

• 精度に限界：室内のコンディションや日当たり・眺望など、個別の要素は反映されにくい
• 参考程度：実際の売却価格とは差が出ることも

机上査定（簡易査定）

不動産会社の担当者が、登記情報や周辺相場などをもとに机上で査定する方法

〈メリット〉

• ある程度の精度：AIよりも人の判断が加わるため、やや精度が高い
• 訪問不要：物件に立ち入らずに査定可能
• 複数社比較しやすい：一括査定サイトなどで複数社に依頼可能

〈デメリット〉

• 詳細な状況は反映されにくい：室内の状態や周辺環境の細かい違いは考慮されない。
• 営業連絡が来ることも：査定後に営業電話やメールが来る可能性あり。

「訪問査定（実査定）」

不動産会社の担当者が実際に物件を訪問し、現地の状況を確認して査定する方法です。

〈メリット〉

• 最も正確：室内の状態、日当たり、騒音なども考慮される
• 売却戦略の相談が可能：価格だけでなく、売却時期や方法のアドバイスも受けられる

〈デメリット〉

• 時間と手間がかかる：訪問日時の調整や立ち会いが必要
• 営業色が強いことも：売却を強く勧められる場合がある

各査定方法の使い分け

どの査定方法を選ぶかは、目的や状況によって異なります。以下に、よくあるケース別におすすめの使い分けをまとめました。

とりあえず相場を知りたい（売却は未定）

• おすすめ：AI査定
• 理由：手軽でスピーディー。匿名で利用できることも多く、気軽に試せる

売却を検討しているが、まだ具体的ではない

• おすすめ：机上査定
• 理由：AIより精度が高く、複数社の査定を比較しやすい

本格的に売却を進めたい

• おすすめ：訪問査定
• 理由：正確な価格がわかり、売却戦略の相談もできる。信頼できる不動産会社を選ぶためにも有効

相続や離婚などで資産価値を把握したい

• おすすめ：机上査定 or 訪問査定
• 理由：法的な手続きに使う場合は、より正確な価格が求められるため訪問査定が安心

リフォームやリノベーション後の価値を知りたい

• おすすめ：訪問査定
• 理由：室内の状態が価格に大きく影響するため、実際に見てもらうのがベスト。

査定方法の選び方クイックチャート

Q1.具体的な売却予定はありますか？
　　└─ いいえ → AI査定で相場チェック
　　└─ はい ↓

Q2.すぐに売却したいですか？
　　└─ いいえ → 机上査定で複数社比較
　　└─ はい　 → 訪問査定で高値売却を狙う

売却の予定が当面ないのであれば、AI査定がおすすめですが、売却の予定があるのであれば、最終的には訪問査定による精密な現状確認が欠かせません。

訪問査定の際の留意点、準備物

訪問査定を受ける際には、スムーズかつ正確な査定をしてもらうために、いくつかの準備と留意点があります。以下にまとめました。

事前にご準備いただくとスムーズな書類

• 間取り図・建築図面：建物の構造や広さを正確に伝えるために役立ちます
• 購入時資料：購入時に説明されている重要事項の把握に役立ちます
• 固定資産税納税通知書：土地・建物の評価額が記載されており、参考資料になります
• リフォーム履歴：実施時期・内容・費用などがわかるとプラス評価につながることも
• 管理費・修繕積立金の明細（マンションの場合）：維持管理状況を確認するために必要
• 住宅ローン残高証明書：売却時の精算に関わるため、把握しておくとよい

訪問査定当日の留意点

1．室内をできるだけ整えておく：清掃や整理整頓をしておくと、印象が良くなり査定額にプラスの影響を与えることもあります。

2．リフォームや修繕の履歴を説明できるように：口頭でも構いませんが、書類や写真があるとより説得力があります。

3．周辺環境のアピールポイントを伝える：近隣の公園、学校、スーパーなど、生活利便性の高さは評価に影響します。

4．査定担当者に質問を用意しておく：「このエリアの売却相場は？」「売却までの平均期間は？」「リフォームした方が高く売れるか？」など。

5．複数社に依頼して比較する：査定額や対応の丁寧さを比較することで、信頼できる会社を選びやすくなります。訪問査定は「売るための査定」だけでなく、「信頼できる不動産会社を見極める機会」でもあります。担当者の説明のわかりやすさや誠実さもチェックポイントです。

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