新築マンション、2025年上半期の首都圏市況を解説。新築そっくりな中古を安く買う方法も紹介

【仲介手数料最大無料】REDSエージェント・宅建士の小室です。今回は不動産経済研究所が首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の1都3県）を調査地として行った『首都圏新築分譲マンション市場動向 2025年上半期（1～6月）』をもとに、新築分譲マンションの市況について、解説いたします。

（写真はイメージです）

販売戸数について

発売戸数は8053戸となり、9066戸の前年同期と比較し、1013戸減（11.2％減）となりました。過去最多は2000年の4万6816戸であり、ピーク時の17.2％ほどと少なくなっています。

エリア別の内訳は、東京23区2964戸、東京都下908戸、神奈川県1874戸、埼玉県1150戸、千葉県1157戸となります。

平均価格・㎡単価

戸当たり平均価格は、8,958万円、㎡単価は135.0万円となりました。前年同期比では平均価格は1,281万円（16.7％）増加し、㎡単価は19.3万円（16.7％）の増加となっています。

上期としては平均価格、㎡単価ともに過去最高値だった2023年を上回る結果となりました。

エリア別では、東京23区が1億3,064万円、㎡単価201.5万円でいずれも前年同期比を上回る結果となっています。

その他のエリアでは、東京都下が6,835万円、㎡単価111.8万円、神奈川県が6,957万円、㎡単価103.9万円、埼玉県が6,551万円、㎡単価95.8万円、千葉県が5,738万円、㎡単価80.2万円となり、千葉県のみ減少しています。

■首都圏新築マンション市場動向 2025年上半期（1～6月）

	供給戸数	契約率	平均価格	㎡単価
首都圏	8053戸 △11.2%	66.6%	8,958万円 16.7%	135.0万円 16.7%
東京23区	2964戸 △10.7%	68.8%	1億3,064万円 20.4%	201.5万円 16.7%
東京都下	908戸 3.5%	56.5%	6,835万円 19.8%	111.8万円 31.4%
神奈川県	1874戸 △13.3%	67.4%	6,957万円 12.4%	103.9万円 11.7%
埼玉県	1150戸 29.1%	61.3%	6,551万円 26.9%	95.8万円 24.4%
千葉県	1157戸 △36.3%	72.7%	5,738万円 △1.6%	80.2万円 △1.4%

2025年上半期の動向

上半期としては、4年連続の供給は減少し、東京23区、神奈川県、千葉県が2ケタ落ち込んでいます。上半期の1万戸割れは3度目となり、緊急事態宣言で販売が止まった2020年の7489戸以来の低水準ですが、価格はグロス、単価ともに2年ぶりに上昇し、首都圏だけでなく東京23区も最高値を更新しています。

初月の契約率は66.6％となり、70％超えは千葉県のみです。東京23区は68.8％という結果です。また、定借物件の供給は634戸となり、前年同期168戸を大幅に上回りました。年間では1500戸を超える可能性もあります。

今後の供給予想

7～12月の下半期の供給見込みは、1万5000戸の予定となり、前年同期（1万3937戸）比で7.6％増となっています。

秋以降、東京23区を中心に注目の大規模マンションの販売開始予定がありますが、定借マンションの急増が押し下げ一因となっています。

年間供給は約2.3万戸となり、2024年の2万3003戸とほぼ横ばいの予想となっております。

戸当たり価格と専有面積

戸当たりの価格と専有面積に注目すると、2025年上半期（1～6月）、首都圏1都3県（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）の新築分譲マンションの中央値は6,898万円となり、前期比では440万円（6.8％）の上昇でした。

また、専有面積の中央値は69.18㎡、3期連続の拡大となり、平均値との差は2.81㎡広くなる結果となっています。

特に東京23区と埼玉県が前期比で2ケタ上昇、中でも23区は1億1,010万円となり、中央値でも1億円の大台を突破する結果となっています。

価格の上昇は、人件費の上昇だけでなく、資材費や用地費の高騰も重なって、中央値は半期で見ると、5期連続の上昇という結果につながっています。また、マンション用地の高騰、都心部を中心とした高級物件やタワーマンションの積極供給、駅近などの立地を厳選した物件の販売などの要因も住戸価格の上昇につながっていると考えられます。

最後に

2025年上半期は1都3県で1991戸の億超えマンションが発売されました。

新築マンションの魅力は、最新の設備やスペックですが、都心部では1億超えのいわゆる「億ション」はもう普通になっています。価格とのバランスが購入の判断材料になるかと思います。

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小室武稔

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1 か月前
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