不動産売買契約で重要な「売買契約書」「重要事項説明書」「付帯設備表」「物件状況報告書」を解説

こんにちは！ 【仲介手数料が最大無料】の不動産流通システム、REDSエージェントの伊橋秀鎭（いはし ひでやす）です。

4月になりました。悪天候の影響で今年の桜はあっという間に散ってしまいましたね、もうすぐ夏がやってきます。今年も昨年のように暑い夏となるのかもしれませんね。

今回は、ほとんどのお客様が人生で数回ほどしか経験されないであろう不動産売買契約時に交付される「売買契約書」「重要事項説明書」「付帯設備表」「物件状況報告書」についてお話させていただきます。

売買契約書とは？

不動産の売買契約書は、不動産取引をする際に最も重要な書類です。売主と買主の間で不動産の売買取引をする際に交わされる書面であり、契約上のトラブルを未然に防ぎ、万一トラブルが発生した場合には双方の合意事項を証明する役割を果たします。

以下は、不動産の売買契約書に記載されている内容や見るべきポイントについての詳細です。

■売買契約書の役割：売買契約書には、契約上のトラブルを未然に防ぎ、万一トラブルが発生した場合には双方の合意事項を証明する役割があります。不動産は高額な資産であるため、契約成立を確実にするために重要です。

■売買契約書の記載事項：売買物件の住所や地番、売買代金、引渡しの時期、ローンのあっせんが成立しないときの措置などが記載されます。不動産の売買契約書は、慎重に作成し、契約内容を明確にすることで円滑な取引を進めることができます。

■売買契約書に必要な印紙税：不動産売買契約書は印紙税の課税文書に該当するため、売主と買主それぞれに売買契約書を作成するため、2通分の印紙が必要です。

不動産売買契約書に貼り付ける収入印紙の金額は、取引金額によって異なり、200円から10万円まであります。一般的に多い取引金額1,000万～5,000万円の場合は、1万円です。2024年3月31日までは、印紙税の軽減措置が講じられます。電子契約では印紙税が課されません。

重要事項説明書とは？

重要事項説明書は、不動産の売買契約や賃貸借契約を結ぶ際に、宅地建物取引士による重要事項の説明を行うための書面です。不動産の種別にかかわらず、以下の内容が記載されます。

■取引物件に関わる事項：土地や建物の所在地、面積、権利の種類、敷地権割合、借地権の詳細（借地権の場合）、建物の構造、住宅の種類、延床面積、専有部分の詳細（家屋番号、建物の名称、間取り、建築の時期）など。

■登記に関わる事項：登記簿謄本の権利部の内容を転記した項目。売買により抵当権が抹消される場合でも、現時点で登記に記録されている内容は全て重要事項説明書に記載されます。

■法令に基づく制限：都市計画法や建築基準法に基づく制限事項。たとえば、用途地域、建ぺい率、容積率、高さ制限、災害警戒区域などが含まれます。

■その他の事項：不動産会社の情報、重要事項説明を行う宅地建物取引士の情報（氏名、登録番号、従事する事務所の住所と電話番号）など。

重要事項説明書は、契約締結前に買主に交付され、宅地建物取引士による口頭での説明が行われます。重要事項説明書をよく確認し、不明点があれば質問しましょう。

付帯設備表とは？

付帯設備表は、売主から買主へ引き渡される不動産の設備に関する情報を明確にするために作成されます。建物内にどのような設備があるのか、故障や不具合がある箇所はないか、設備を残置するか撤去するかなどが記載されます。

■付帯設備表の目的と必要性：不動産の売買契約をする際、物件の実際の状態を正確に伝える必要があります。売主が買主に対して、建物内の設備や状態について説明し、将来のトラブルを防ぐための書類です。

■付帯設備表の記載事項：主要設備（給湯器、キッチン、浴室、トイレなど）とその他の設備（照明器具、雨戸、網戸、テレビアンテナなど）が含まれます。物件の状態を正確に伝えるため、故障や不具合がある場合は備考欄に記入します。

■物件状況確認書との関係：付帯設備表は通常、物件状況確認書（告知書）とセットで作成されます。物件状況確認書は、不動産の状態を明示するための書類で、建物の瑕疵（欠陥）だけでなく心理的瑕疵も記載します。

売主は故障や不具合がある場合、正確に記載することが重要です。付帯設備表をしっかりと確認し、トラブルを避けるために注意深く取引を進めていきましょう。

物件状況報告書（告知書）

物件状況報告書（告知書）は、主に売買契約締結時に買主が受け取る書面です。その役割は文字どおり、売買の対象となる土地・建物の状況を売主が買主に報告することです。

主に以下のような事項について「有」・「無」、あるいは「知っている」・「知らない」などのチェックを入れ、それを買主に提出します。

• 雨漏りはあるか
• シロアリ被害はあるか
• 境界越境はあるか
• 地盤の沈下はあるか
• 周辺環境に影響を及ぼす施設はあるか
• 近隣に建築計画はあるか

■物件状況報告書（告知書）の作成者：物件状況報告書（告知書）は通常、売主ご自身にご記入いただくものとされていて、売主と買主の記名・押印が施されることになります。

■物件状況報告書（告知書）の作成義務：物件状況報告書（告知書）の作成は、法令による義務ではありませんが、国土交通省が策定したガイドラインに基づいて作成されるべきものとされています。

■物件状況報告書（告知書）の作成タイミング：物件状況報告書（告知書）は、売買契約締結時に買主に提出されるため、形式的にはその前日までに売主に書いていただくことが適切です。売却委任を受けるときに記載いただくのがいちばんです。

以上が不動産売買の契約締結時に売主と買主の間で取り交わされる一般的な書類となります。不明点があれば、仲介業者に質問して、よく理解してから契約締結することが重要です。

 

今後とも【仲介手数料が最大無料】のREDSの伊橋（いはし）を何卒よろしくお願い申し上げます。
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