こんにちは！

【仲介手数料が最大無料】のＲＥＤＳの伊橋（いはし）です。

風の強い日が多く、GW中はどしゃ降りの雨の日もありました。

季節の変わり目は、天気が荒れますから注意が必要ですね。

今回は、「不動産投資」について、

少しお話させていただければと思います。

不動産投資とは、所有する不動産を貸し出して家賃収入を得る投資のことです。

不動産投資は、

・インカムゲイン（運用益、毎月入居者から受け取る家賃収入）

・キャピタルゲイン（売却益、物件の価値が上昇した場合に売却して得られる利益）

という2つの利益を期待できます。

不動産投資のメリットは、以下のようなものがあります。

●安定した収入

入居者がいれば、毎月家賃収入を得ることができます。

また、不動産は株やFXなどの金融商品に比べて価格変動が少なく、

長期的に安定した運用が可能です。

●税制優遇

不動産投資には、固定資産税や所得税などの税金を節税する方法が

多くあります。

例えば、減価償却費や借入金利などの経費を差し引くことで、

所得税を軽減することができます。

●レバレッジ効果

不動産投資では、自己資金だけでなく金融機関からの借入資金を使って、

取得することが可能で、自己資金以上の規模の投資が可能になり、

利益率を高めることができます。

一方、不動産投資のデメリットは、以下のようなものがあります。

●手間やリスクがかかることがある

不動産投資では、物件選びや管理、入居者対応などの手間がかかることと、

空室やトラブル、災害などのリスクもあります。

そしてこれらの対処には、専門的な知識や経験が必要となります。

●流動性が低い

不動産投資では、物件を売却する際に時間や費用がかかることと、

市場状況や物件の状況によっては売却を待ったほうがよい場合もあり、

株式に比べるとどうしても不動産投資は流動性が低くはなります。

●返済負担が重いことがある

不動産投資では、金融機関からの借入金を利用することができ、

借入金返済については家賃収入を充当することとなりますが、

金利や返済期間などの条件によっては返済負担が重くなることがあります。

※金融機関からの借入には、金融機関の審査が必要です。

不動産は取得のタイミングと売却のタイミングは重要です。

また、減価償却という形で経費を計上でき、

短期譲渡、長期譲渡など所有期間によって税率が異なります。

建物は劣化していくため、維持管理が必要なことや、

入居者管理などが必要で、一棟物件などになると専業でやっても、

ある程度、相談できるパートナーが必要となることもあり、

思った以上に経費と手間がかかってしまうこともありますので、

留意しておく必要があります。

不動産投資を題材にした書籍などが出回るようになって、

ずいぶん経ちましたが、不動産で資金、資産を増やすために、

自分にあった不動産を見極めて選択していくことが重要ですね。

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最近は、半袖で過ごせるほど暑く感じる日が多くなってきましたね。

あの暑い夏がもうすぐやってきます。

今回は「宅地建物取引士」についてお話させていただきます。

宅地建物取引士とは、宅地建物取引業法に基づく国家資格者で、

不動産会社が行う宅地や建物の売買や貸借の取引に対して、

購入者などの利益を保護し、公正かつ適正な取引を行うために

必要な知識や技能を有する人とされていて、宅地建物取引士は

不動産会社の各営業所に置かれることとなります。

宅地建物取引士になるためには、宅地建物取引士資格試験に

合格することが必要で、試験は毎年10月に行われ、

試験科目は「法令上の制限」「法令上の義務」「契約書等の作成」

「税金・公課等」「その他」の5科目となっています。

宅地建物取引士資格試験の合格率は、過去5年間では、

15.6～17.7％の間で推移しており、令和4年度の試験では、

約17.0％となりました。

試験は、大体6人に1人程度の合格率となっているようです。

独学で勉強したり、最近では、通信講座やスクールでは、

宅建試験の出題傾向や対策法を教えてくれたりもしており、

効率的に勉強できるといわれています。

不動産業に携わらない場合でも、不動産に興味のある方の

資格取得は、現在もあるようで、昨今の不動産相場の上昇などで

活気のでてきている不動産業界において、

人気の資格となるかもしれませんね。

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最近は、暖かい日が多いのですが、急に肌寒い日があったり、

服装には、注意が必要ですね。

今回は、「リノベーション」について、

少しお話させていただければと思います。

不動産業界でもリノベーションという表現が

つかわれるようになって大分時間が経ちました。

不動産業界では、以前はリフォーム済物件ということで

表現されておりましたが、室内を現在受けするように

全て作りなおすことで生まれ変わった物件のことを指しています。

個人の方が中古不動産を買い受けた後、自身でリノベーションする方法と、

不動産業者が中古不動産を買い取り、リノベーション後、

自社の保証をつけて再度販売する方法が主流となっています。

今は、住宅ローンもリフォームローンと一体として

借り入れできるようになりましたので、とても検討しやすくなりました。

リノベーションのメリット、デメリットはおおむね以下のようなものがあります。

メリット

– ライフスタイルに合わせて間取りや内装を自由に変えられる。

– 物件の選択肢が増え、好立地を選びやすい。

– 低いコストで物件を購入できることがある。

– サステナブルで、環境負荷が低い。

デメリット

– 躯体の構造上の問題でやりたい施工ができない場合がある。

– 購入後すぐに住むことができない場合がある。

– リノベーション費用、内容について検討する時間が必要。

– リノベーション業者の選択や契約内容に注意が必要。

あと不動産業者が売主となるリノベーション物件ですと、

保証がつきますので、安心してご購入いただけると思います。

そして重要なのが、弊社の場合には、売主が不動産業者となる、

リノベーション物件などについては、ほとんどが仲介手数料無料で

仲介させていただくことが可能となっております。

ご検討できる物件情報がございました際には、

お気軽にご相談、お問い合わせ下さいませ。

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昼間は汗ばむようになり、暑さを感じるようになってきましたね。

もうすぐ夏の暑さがまたやってまいります。

今回は、「オンライン」について、

少しお話させていただければと思います。

コロナ以降、PCを利用して、オンラインで

面談、打ち合わせできる機会が受け入れられ、

利用する機会が多くなりました。

電子契約による売買契約の際も事前にオンラインによる

重要事項説明を行うことで、対面でなくとも

電子契約で締結できるようになりました。

オンライン重要事項説明とは、不動産の取引において、

対面ではなくビデオ通話などのITを活用してオンラインで

実施する重要事項説明となります。

これは宅地建物取引業法で定められた義務で、

以前は対面で宅地建物取引士が宅地建物取引士証を提示したうえで

説明を行うこととなっており、現在は不動産売買について

オンラインで重要事項説明を行うことが可能となりました。

不動産会社への来訪が不要で遠方でも対応できることや、

日程調整がしやすくスキマ時間で受けられることなどは

大変便利なシステムですね。

オンライン重要事項説明を受けるには、

事前に重要事項説明書を含む書類一式を準備したうえで、

パソコンやスマートフォンなどビデオ通話が可能な端末と

安定したインターネット接続環境があればよく、

先日も利用する機会がありました。

お客様が海外にいても、メールアドレスがさえあれば、

いつでもどこでもつながることができるようになりましたが、

メリットやデメリットにも注意して、今後も長く利用できると

良いですね。

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スギ花粉が落ち着きはじめましたが、風の強い日が多く、

ヒノキ花粉に例年敏感な体質としては、

これからが本番の時期となっています。

今回は、「媒介契約」について、

少しお話させていただければと思います。

媒介契約とは、家を売るときに不動産会社に

仲介してもらうために結ぶ契約のことで、

「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

「一般媒介契約」

依頼者は、目的物件の売買または交換の媒介または代理を、

複数の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができます。

また、依頼者は自ら発見した相手方と売買または交換の契約を

締結することができます。

「専任媒介契約」

依頼者は、目的物件の売買または交換の媒介または代理を、

依頼した仲介業者以外の宅地建物取引業者に重ねて

依頼することができません。

また、依頼者は自ら発見した相手方と売買または交換の契約を

締結することができます。

仲介業者は売却目的の物件を国土交通大臣が指定した

指定流通機構に登録します。

「専属専任媒介契約」

依頼者は、目的物件の売買または交換の媒介または代理を、

依頼した仲介業者以外の宅地建物取引業者に重ねて

依頼することができません。

また、依頼者は自ら発見した相手方と売買または交換の契約を

締結することができません。

仲介業者は売却目的の物件を国土交通大臣が指定した

指定流通機構に登録します。

一般媒介契約のメリットは、不動産会社間の競争が高まり、

物件の価格や条件が有利になる可能性があるといわれておりますが、

現状報告や成約報告の義務がないため、

不動産会社の動きを把握するのが難しくなります。

不動産会社によっては、他社で決まってしまう対策として、

ほとんど活動していただけない場合もあります。

専任媒介契約は、不動産会社が積極的に販売活動を

行いやすいため、成約の確率が高まることと、

複数の不動産会社とやりとりする手間が省けます。

また、不動産会社が指定流通機構に物件情報を登録することで、

他の不動産会社からも買主候補が見つかる可能性が高まります。

自己発見取引が可能です。

専属専任媒介契約のメリットは、専任媒介同様、

不動産会社が積極的に販売活動を行いやすいため、

成約の確率が高まることと、複数の不動産会社と

やりとりする手間が省けます。

また不動産会社が指定流通機構に物件情報を登録することで、

他の不動産会社からも買主候補が見つかる可能性が高まります。

専属専任媒介契約の場合には、自己発見取引ができず、

自分で買主を見つけた場合でも仲介手数料が発生いたします。

それぞれの特徴やメリット、注意点など、

依頼する不動産業者の方針等もよく確認、納得したうえで

ご依頼されることが重要です。

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風の強い日が多いですが、暖かい風になり、

すっかり春の陽気ですね。

開花が早かったこともあり、今年の桜は

4月の入学シーズンまでもちませんでしたね。

先日お客様と保険についてお話をする機会がありまして、

今回は火災保険のお話をしようと思います。

火災保険は、火災による建物や家財の損害を補償する保険で、

保険会社が提供しています。

最近では、複数の保険会社の商品を比較することができるサイトもあり、

大変便利になりました。

火災保険と地震保険は、それぞれ別々に契約することができます。

火災保険と地震保険の違いについてはご存じでしょうか。

火災保険は、火災による建物や家財の損害を補償する保険です。

火災保険の補償対象は建物と家財ですが、

補償対象を途中で変更・追加することもできます。

一方、地震保険は、地震・噴火・津波を原因とする

火災、損壊、埋没または流出による建物や家財の損害を

補償する保険となります。

地震保険には、建物の倒壊や損壊、家財の破損などが含まれ、

火災保険に含まれない「地盤沈下」による被害も補償されます。

ただし、地震保険には、自然災害以外の原因による

被害は補償されません。

火災保険には、自然災害による被害を補償する

地震保険をセットで加入することができます。

火災保険は、保険会社によって補償内容が異なる場合がありますが、

地震保険については、国が定めた基準に基づいて、

全国どこでも同じ補償内容となっています。

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桜も開花したと思ったら、また寒い日が続いておりますね。

今年もこの時期は、しばらくこの繰り返しが続いていくことと思います。

先日の雨天の際、久しぶりに法務局へ出向くことがありました。

以前と違い、本当にすいている場所になりましたね。

以前は、不動産調査の前に法務局へ出向き、権利関係を確認した後、

役所へ調査に出向くような時代がありました。

とにかく混んでいて、とても待つのが以前の法務局でした。

いまは、不動産登記情報サービスが普及し、オンラインで

どこからでも調査、確認できるようになりました。

不動産登記情報交換サービスとは、不動産登記の手続き、

所有者や権利内容などの登記情報をインターネットで確認できる

サービスをインターネットで有料で行えるサービスです。

このサービスはとても便利で、不動産の売買などの際に役立っています。

このサービスを利用するには、一般財団法人民事法務協会に

登録する必要があり、利用料金は、不動産登記情報の

種類や件数によって異なります。

その登録方法は、

一般財団法人民事法務協会のホームページから申込書をダウンロードし、

必要事項を記入して郵送するか、

インターネットでオンライン申込みをすることができます。

登録には、登録料が必要で利用料金は、

不動産登記情報の種類や件数によって異なりますが、

例えば、不動産所有権の登記名義人のみの情報提供は1件あたり145円、

登記記録の全部の情報は1件あたり337円です。

また、利用料金は前払い制で利用者IDに対して

チャージすることができます。

法務局へ出向かなくてもよく、大変便利ですので、

必要な際には是非お試しいただければと思います。

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桜が開花しましたね。

暖かくなり、汗ばむことが多くなってきました。

また、夏がやってきます。

最近、電子契約を利用する機会が少しづつ増えてまいりました。

電子契約とは、インターネットやスマートフォンなどの

デジタル機器を使って、契約書の作成や署名、

保存などを行うことで、様々なメリットがありますね。

・印紙代や郵送費などのコスト削減

・紙の保管スペースや管理手間の削減

・契約書の作成や承認、送付などの業務効率化

・遠隔地や海外ともスムーズに契約できる

・電子契約は法的に有効であり、裁判でも証拠として利用できます

　（真正性を証明する必要があります）

電子契約サービスによっては、セキュリティや

機能面で違いがあるため、自分のニーズに

合ったサービスを選ぶことが大切になるようです。

インターネットや専用回線などの通信回線による

情報交換を用いて合意成立を行い、電子署名やタイムスタンプを

付与した電子ファイルを証拠として利用するもので、

法的に書面契約と同様に利用が可能であり、

民法95条や電子署名法などの法律に基づいて有効性が認められています。

印紙代や郵送費などのコスト削減や、契約書の作成や承認、

送付などの業務効率化などのメリットがありますね。

電子契約は大変便利なもので場所や時間に

縛られない便利さがあるものの、

一部の金融機関や役所では、

書類提出時に未対応の場合があるため、

予めの注意が必要です。

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大分暖かくなってきましたね、少しひんやりする曇りの日には、

まだコートは手放せません。

マスクを外している方も増え始めておりますが、

どうなっていくのか、様子を見守るしかないですね。

先日、お客様から他社様との不動産売買契約について

相談を受けることがあり、以下の点について整理、

アドバイスさせていただきました。

不動産売買契約とは、不動産の売主と買主が、

不動産の引渡しや代金の支払いなどについて合意する契約のことです。

不動産売買契約書は、その契約内容を文書化したもので、

最も重要な書類の一つです。

不動産売買契約書には、以下のような内容が記載されています。

・契約当事者（売主・買主）の氏名や住所

・不動産の物件情報（所在地・地積・建物面積・構造・用途など）

・契約金額や支払い方法

・引渡し時期や方法

・重要事項説明書への同意

・契約違反時の損害賠償や解除条項

・特約事項（特別な条件や取り決め）

不動産売買契約書を作成する際には、以下の点に注意する必要があります。

・不動産会社や司法書士に依頼して作成する場合でも、

　自分で内容を確認し理解すること

・不明点や疑問点があれば、専門家に相談すること

・重要事項説明書をよく読み、物件の状況やリスクを把握すること

・契約後に変更できないことが多いため、慎重に判断すること

また、不動産売買契約を結ぶまでには、物件を見つけたり、

価格相談をしたり、ローンの審査を受けたりなど、

様々な経験をすることになります。

ローンの審査は、収入や貯蓄、勤務先、物件の価値などによって異なります。

住宅ローンについては、不動産会社や金融機関に相談して、

自分に合ったプランを選ぶことが大切です。

不動産会社や金融機関を選ぶポイントは、以下のようなものがあります。

・自分の属性や勤務先、物件の価値などに応じて、

　審査基準や金利が有利な金融機関を選ぶこと

・不動産会社から紹介される金融機関だけでなく、

　自分で複数の金融機関に相談してみること

・信用金庫や信用組合、ノンバンク、日本政策金融公庫など、

　銀行以外の金融機関も視野に入れること

・金融機関のサービスや対応についても比較してみること

などなど、様々な角度から比較検討することが重要となります。

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寒さが弱まり、日中は汗ばむことも多くなってきました。

はたしてこのまま春となるのでしょうか。

風の強い日があり、枯葉が舞い、花粉症にはつらい時期となりますが、

業務はこなしていかなければなりません。

今月は3月ということもあり、決済（引き渡し）のタイミングとなる

取引が多く、日々のお客様対応や契約準備である物件調査、書類作成

などが複数重なってくると、かなりの正確性が求められてまいります。

ミスがなければよいのですが、このような時ほど、

対応したすぐ後のチェックで自らわずかな不備に気づくことがあり、

修正作業が加わると、仕事の業務スピードが格段に落ちてしまいます。

金融機関、司法書士、土地家屋調査士と、複数の同業務の関係者が、

多くなってくると整理するのも大変です。

いまさらではありますが、こんな時は本当に正確性は

重要だとつくづく感じています。

なぜか今期の3月はいつもより業務が多く、神経を使う状況です。

また、お客様にとっては、いよいよ鍵の引渡しを受ける

重要なタイミングとなり、そこに立ち会える喜びは

感慨無量でございます。

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