REDSエージェント、宅建士の近藤です。土地を買って家を建てるとき、中古の戸建て住宅を購入するとき、「旗竿地」という土地に出くわすことがあります。読み方は【はたざおち】。旗竿地を買って後悔した人からは「買うな」とか「やめとけ」なんて言われた方もいるかもしれません。そんな旗竿地についてメリットとデメリットの両面を解説します」。

旗竿地とは？

「旗竿地」は、その名のとおり、旗竿のような形状の土地であり、道路に接する路地部分が細長く、奥にまとまった敷地がある形状の土地を指します。「路地状敷地（ろじじょうしきち）」や「敷地延長（しきちえんちょう）」などと呼ばれることもあります。

旗竿地の多くが、整形地を分割してできたもので、単純に分割すると接道義務を満たさない土地に通路部分を設けることで建築基準法を満たしています。

旗竿地のメリット・デメリットについて

旗竿地を購入するメリット・デメリットについて解説していきたいと思います。旗竿地は、不整形な形状をしているため、「使いにくそう」「売れないのでは」「買うな」「やめとけ」などと言われることも少なくありません。

しかし、旗竿地ならではのメリットをうまく活用していただければ、快適な住環境を作ることができます。まずは、旗竿地のメリット・デメリットをしっかり理解することが大切です。

メリット1：土地価格が安い

旗竿地の最大のメリットは、整形地と比較して土地価格が安いことです。旗竿地の土地価格は、面積や立地などの条件が似ている整形地の7～8割程度となることが一般的です。そのため、地価が高く人気のエリアでも、旗竿地であれば比較的購入しやすくなります。土地の値段を抑えることができると、その分建物などにコストを掛けることができるので、嬉しいポイントです。

メリット2：防犯性とプライバシーが高い

旗竿地は、防犯性が高く、プライバシーが確保されています。道路に面している土地ですと、様々な人の往来があり視線が気になりますが、中に入り込んだ旗竿地ですと、そのような視線を気にする必要がありません。また、玄関へのアプローチ（路地上部分）に、隣地の目があるため、侵入者を拒むことができます。

メリット3：静かな住環境

旗竿地は道路から少し奥まっており、道路からの騒音などが届きづらいため、比較的静かに暮らすことができます。

デメリット1：日当たり・風通しに工夫が必要

旗竿地は、住宅密集地の一角にあることが多く、周囲の整形地と比べて日当たりや風通しが悪くなる傾向にあります。特に1階部分に日が入りにくいため、家族団らんの場所であるリビングを2階に持ってくることや、吹き抜けや天窓を設けるなどして日当たりをカバーすることができます。

デメリット2：建築コスト・インフラ整備コストがかかりやすい

土地の開口部や路地が狭い場合、大きい工事車両が奥まで入れずに作業量が増えてしまい、建築コストや工期が増すことがあります。また、新しく水道・電気・ガスなどのインフラ設備を通す場合、引き込み距離が長くなることが多く、インフラ整備工事にコストや時間がかかりやすくなります。

旗竿地を購入する際のチェックポイント

旗竿地には注意点があるものの、ポイントを押さえるとよい立地となります。

チェックポイント1：接道義務

建築基準法（第42条・43条）では、建築物の敷地は「幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接しなければならない」（都市計画区域外を除く）とされています。これを接道義務といいますが、この条件を満たさない限り、建物は建てられません。

旗竿地の場合は路地全体にも2メートル以上の幅が必要なため、接道部分が2メートル以上でも路地の全体または一部の幅が狭いと建築基準法を満たせません。また、建築基準法以外でも、各自治体によっては、防災上などの理由から、路地状部分の長さによって、路地状部分の幅を2メートル以上に設定していることがあります。

また、古い旗竿地などの場合は接道義務を満たしていない「再建築不可物件」と呼ばれる建物が建っていることもあります。現状住むことは問題ありませんが、基本的には一度解体してしまうと再び建物を建てることができませんので、十分に確認が必要です。

チェックポイント2：路地上部分の幅は十分にあるか

路地上部分には、駐車スペースや駐輪スペースを効率よく配置することができますが、間口の幅には注意が必要です。例えば、接道義務としてギリギリ2メートルを確保できたとしても、現実的には3メートル程の幅がないと、駐車するときに手間がかかったり、人が通りにくかったりと、不便なことがあります。

さらに、間口が狭いと建物を建てたり、取り壊しをしたりする場合に、建築資材や重機の搬入に影響が出ることがあるので、コストが割高になる傾向にあります。

まとめ

ご紹介したとおり、旗竿地にはメリット・デメリット及びチェックポイントがあります。不整形な形状ゆえに、土地の価格が安く、静かな住環境というメリットがあり、路地上部分を活かして、さまざまなプランニングができるのも魅力のひとつです。日当たりや風通しの確保がやや難しいものの、設計プランを工夫してあげることでデメリットを補うことが十分に可能です。

ご購入をご検討の際には、お役立ていただけますと幸甚です。

REDSエージェント、宅建士の近藤です。

住宅購入の際には、住宅ローンを借りる方がほとんどかと思いますが、ご自分に合った住宅ローンの借入先を見つけるのは時間がかかります。そこで今回は、給与所得者の給与振込口座になっていることが多く、イメージがしやすい各都市銀行の住宅ローンの特徴についてご紹介させていただきます。

各都市銀行の金利一覧

まずは、各都市銀行の金利について、見ていきたいと思います。

●三井住友銀行：適用金利：0.475％～
●三菱UFJ銀行：適用金利：0.345%～
●みずほ銀行：適用金利：0.375%～
●りそな銀行：適用金利：0.370%～

※2023年7月の（優遇）適用金利です。
※上記金利につきましては必ず適用されるというわけではございません。適用される金利や引き下げ幅は、お申込内容や審査結果により決定されます。

都市銀行の場合、審査により基準となる金利からどのぐらい引き下げることができるかで適用金利が決まります。一般的に、引き下げ幅が固定されているネット銀行などとは異なり、審査結果を見てみなければ、適用される金利はわかりません。

各都市銀行の特徴

それでは、各銀行の特徴について、解説させていただきます。

三井住友銀行の特徴

★クロスサポート（連生団体信用生命保険付住宅ローン）
クロスサポートは、連帯債務でお借り入れされるおふたり（※1）のどちらかに万が一のことがあった場合でも、ローン残高が０円となる住宅ローンです。おふたり（※1）のどちらかに万が一のことがあった場合でも、住宅ローンの残高が残りませんので、遺されたご家族の暮らしをしっかりと支えることができます。

（※1 親子、法律婚、事実婚、同性パートナーのいずれも含みます）

例えば、ペアローンの場合おふたりのどちらかに万が一のことがあった場合、団体信用生命保険で保障されるのは、その方が主契約者となる住宅ローンのみとなります。また、クロスサポートを付けない連帯債務型でお借り入れされる場合は、主債務者しか団体信用生命保険に加入することができませんので、連帯債務者に万が一のことがあった場合には、住宅ローンがそのまま残ってしまいます。クロスサポートは、実行金利に0.18％金利上乗せで付帯可能です。

三菱UFJ銀行の特徴

★7大疾病保証付住宅ローンが他より充実しています。
7大疾病保証を適用するためには、金利上乗せ（＋0.3%）となりますが、万が一の際に役立ちます。

・ガンと診断された場合⇒告知の段階で住宅ローンの残高が0になる。
※他の金融機関では、適用にあたり、諸条件があることが多いです。

・脳卒中、心筋梗塞と診断された場合⇒入院した時点で残高が0になる。

・4つの生活習慣病⇒就業障害が30日以上続いた場合、月間返済額を1年間補償
※免責期間30日間あります。
※就業不能が1年以上続いた場合は残高が0になります。

★女性向け特典
新たに住宅ローンをお借り入れいただき、ご本人さまより出産前から出産後6カ月以内にお申し出いただくと、お申し出から1年間、適用金利よりさらに年0.2％引き下げが可能となります。

★家電購入特典などの提携サービスが豊富
・家電購入時3％の値引き特典
・引越し料金30％割引の特典
・ホームセキュリティ契約特典

みずほ銀行の特徴

★［住宅ローン利用者専用］子育て応援サービス
特典（1）ライフステージ応援プランおよび返済額増額指定サービスの手数料（1回あたり）5,500円（消費税等を含む）が無料になります。
⇒子育て期間中の収入や支出の変化にあわせて返済額を増減できるサービスを手数料無料でご利用できます。

特典（2）みずほ銀行多目的ローン［住宅ローン利用者専用口］の金利を年率0.1%引き下げ
⇒お子さまの入学・進学、リフォーム、旅行資金など、子育て期間中のさまざまなプランの実現にお役立てください。

※特典（1）（2）のご利用にあたっては20歳未満のお子さまがいることが条件となります。

特典（3）「ライフスタイルサービス」でうれしい特典をご提供
⇒ライフスタイルサービスで日々の生活をサポート！出産・育児、旅行・スポーツクラブなどの商品・サービスを割引価格でご利用いただけます。

りそな銀行の特徴

★女性向け住宅ローン「凛next」
金利の引き下げ幅は審査結果によりますが、基準金利より最大年2.105%引き下げることができます。また、就業不能時あんしん保険付きで、万一ケガや病気で働くことができなくなった場合、住宅ローンの月々の返済を保険でカバーできます。保険料は無料です。

疾病や障害による就業障害が30日間を超えて続いた場合に適用され、最長12カ月補償されます。地震や噴火、またはこれらによる津波を原因としたケガによる就業障害も対象となるのが特徴です。

まとめ

上記でご紹介させていただいたとおり、各銀行には、さまざまな特徴があります。表面的な金利の低さだけを基準に順位付けせず、ご自分のライフスタイルに合った商品や特徴を見つけていただき、住宅ローンの借入先を検討いただければと思います。

土地や家、マンションを購入する際には、それらの不動産がどこにあるのかをチェックする必要があります。すなわち、その不動産がどんな「用途地域」に属しているのかということです。用途地域とは土地の使用目的や規制を定めた区域のことで、異なる用途地域では住環境がガラリと変わってしまいます。そんな用途地域について、解説します。

用途地域とは？

用途地域とは都市計画や土地利用の管理を目的として、特定の地域における土地の使用目的や規制を定めた区域のことを指します。「都市計画区域」内の「市街化区域」に市町村（東京23区は東京都）によって指定され、地域ごとに異なる用途が定められています。建てられる建物の種類や大きさなども地域ごとに制限があります。

用途地域にはどんな種類がある？

用途地域は、以下のように13種類があり、大きく住居系・商業系・工業系の3つのカテゴリに分かれます。

・第一種低層住居専用地域
・第二種低層住居専用地域
・第一種中高層住居専用地域
・第二種中高層住居専用地域
・第一種住居地域
・第二種住居地域
・準住居地域
・田園住居地域
・近隣商業地域
・商業地域
・準工業地域
・工業地域
・工業専用地域

住居系地域

住居系地域では、住環境が優先されるため、基本的には大きな工場や商業施設は建てられません。

・第一種低層住居専用地域
低層住宅のための地域です。「絶対高さ制限」があり、10ｍや12ｍなどに制限されています。建築可能なのは一戸建て住宅、低層のマンション、小学校、中学校、診療所などです。

・第二種低層住居専用地域
主に低層住宅のための地域です。「絶対高さ制限」は第一種低層住居専用地域と同様です。第一種低層住居専用地域の用途に加えて、150㎡までの小規模な店舗（コンビニなど）や飲食店などが建築可能です。

・第一種中高層住居専用地域
中層および高層の住宅のための地域です。「絶対高さ制限」はありませんが、日影規制（建物が他の建物や公共スペースに与える日陰の影響を制限すること）がある場合が多く、日影規制のない場合には北側斜線制限があり、実質的な高さ制限となります。

病院、高校、大学、中規模の店舗や飲食店（2階建て以内＆床面積が500㎡以下）のほか、病院や図書館などが建築可能です。あくまでも住居系ですので、中高層マンションは建築できても、オフィスビルは建築できません。

・第二種中高層住居専用地域
主に中層および高層の住宅のための地域です。第一種中高層住居専用地域の用途に加えて、中規模の店舗や事務所（2階建て以内＆床面積が1500㎡以下）などが建築可能です。

・第一種住居地域
住宅の環境を守るための地域です。「絶対高さ制限」がないことに関しては、第一種中高層住居専用地域と同様です。第一種・第二種中高層住居専用地域で可能な建物に加えて、3000㎡までの店舗や事務所、ホテルなどが建築可能です。

・第二種住居地域
主に住宅の環境を守るための地域です。第一種住居地域の用途に加えて、ボウリング場、スケート場、パチンコ店、カラオケ店などが建築可能です。

・田園住居地域
農業と調和した低層住宅の環境を守るための地域です。第一種・第二種低層住居専用地域と同様に「絶対高さ制限」があり、低層住居専用地域に建築可能なものに加えて、2階建て以下の農業施設（農産物直売所や農家レストランなど）が建築可能です。

・準住居地域
幹線道路沿いの業務の利便に加えて住居の環境を保護する地域です。第二種住居地域の用途に加えて、車庫、倉庫、自動車修理工場、200㎡未満の劇場や映画館などが建築可能です。

商業系地域

商業系地域は、商業活動が行われる地域であり、店舗やオフィスなどが立地します。主に商業施設などが優先されますが、住宅を建築することも可能です。

・近隣商業地域
主に住宅地域に近接して設定され、近隣住民が日用品の買い物などをする商業地域です。店舗や事務所、劇場や映画館などに床面積の制限がなく、住環境悪化の恐れがある工場や、危険性の高い工場以外はさまざまな用途の建築が可能です。しかし、キャバレーやナイトクラブ、個室付浴場などの建築をすることはできません。

・商業地域
主に商業活動が中心となる地域です。都市の中心部や交通の要所、商業拠点として指定されます。近隣商業地域では建築できないキャバレーやナイトクラブ、個室付浴場などの建築が可能です。

工業系地域

工業系地域は、工業活動や製造業が主体となる地域で、そうした業種の利便性を高める地域となっています。工業専用地域以外は、住宅を建築することが可能です。

・準工業地域
準工業地域は、工業活動や軽工業が行われる地域です。住環境悪化の恐れがある工場や、危険性の高い工場、個室付浴場以外は、さまざまな用途の建築可能な地域です。住宅やホテル、ボウリング場、映画館、病院、教育施設などの建築が可能です。

・工業地域
工業地域は、主に重工業や製造業、物流業などの産業活動が中心となる地域です。どんな工場でも建てられますが、ホテルや映画館、病院、教育施設などの建築はできません。住宅や店舗の建築は可能です。

・工業専用地域
専ら工業の利便を増進する地域です。どのような工場でも建てられますが、住宅、学校、病院、ホテル、映画館などの建築はできません。

まとめ

以上、見てきたように用途地域ごとに建てられる建築物の種類や制限、街の景観や利便性など生活環境が異なってきます。

住居系地域でしたら閑静な住環境を求める方に、商業系地域でしたら多少賑やかでも利便性を重視する方に、工業系地域でしたら大規模分譲マンションに住みたい方や工場の騒がしさが気にならない方に向いています。

マンションなど不動産を探す際には、ご自分のライフスタイルや理想とする暮らしを想像いただき、最適な用途地域を見つけていただければと思います。