皆さま、こんにちは。REDSエージェント、宅建士の近藤未来です。

令和6年4月1日から、相続登記の申請が義務化されます。

（1）相続（遺言も含む）によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。
（2）遺産分割が成立した場合には、これによって不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から3年以内に、相続登記をしなければなりません。

（1）と（2）のいずれについても、正当な理由なく義務に違反した場合は10万円以下の過料（行政上のペナルティ）の適用対象となります。

なお、令和6年4月1日より以前に相続が開始している場合も、3年の猶予期間がありますが、義務化の対象となります。不動産を相続したら、お早めに登記の申請をしましょう。正当な理由にあたるケースは、相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の資料収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケースなどがあります。

では、なぜ相続登記の申請が義務化されるのでしょうか？　理由を含め解説していきます。

（写真はイメージです）

不動産（土地・建物）の相続登記が義務化されるのは、なぜですか？

以前までは、相続登記の申請は義務ではなく、申請しなくても不利益を被ることはほとんどありませんでした。

しかし、相続登記がされないため、登記簿を見ても所有者が分からない「所有者不明土地」が全国で増加し、周辺の環境悪化や公共工事の阻害など、社会問題になっています。この問題解決のため、令和3年に法律が改正され、これまで任意だった相続登記が義務化されることになりました。

所有者不明土地とは

1．不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地
2．所有者が判明しても、その所在が不明で連絡が付かない土地

なお、令和7年3月31日までに相続登記の申請を行ったものについて、下記に該当する場合は、登録免許税が免税されます。

1．相続により土地を取得した方が相続登記をしないで死亡した場合の相続登記
2．不動産の価額が100万円以下の土地に係る相続登記（相続人が受ける「所有権の保存の登記」を含みます）
※不動産の価額は、土地の相続登記をする際の課税標準となる土地の価額です。

新たに施行されたルール・制度について

遺産分割に関する新たなルールの導入

令和5年4月1日から遺産分割に関する新しいルールが導入されました。

相続の開始（ご家族が亡くなったとき）から10年を経過した後にする遺産分割は、原則として、特別受益（例えば、生前贈与を受けたこと）や寄与分（例えば、療養看護などの貢献をしたこと）を考慮した具体的相続分ではなく、法定相続分または遺言によって定められた相続分（指定相続分）によって画一的に行うこととされました。

相続が発生してから遺産分割がされないまま長期間放置されると、相続が繰り返されて多数の相続人による遺産共有状態となる結果、遺産の管理・処分が困難になります。また、遺産分割をする際には、法律で定められた相続分（法定相続分）などを基礎としつつ、特別受益や寄与分を考慮した具体的な相続分を算定するのが一般的です。

しかし、長期間が経過するうちに具体的相続分に関する証拠がなくなってしまい、遺産分割が難しくなるといった問題があります。そこで、遺産分割がされずに長期間放置されるケースの解消を促進するため、遺産分割に関する期間制限が設けられたのです。

令和5年4月1日までに開始した相続についても、それが何年前に開始したかにかかわらず適用されますので、注意が必要です。

また、相続の開始から10年を経過するまでに、家庭裁判所に遺産分割の請求（調停や裁判の申立て）をすれば、具体的相続分による遺産分割をすることができます。10年経過後も、相続人全員が合意をすれば、具体的相続分による遺産分割をすることは可能です。

土地・建物に特化した財産管理制度の創設

令和5年4月1日から土地・建物に特化した財産管理制度が創設されました。

所有者不明土地・建物や、管理不全状態にある土地・建物は、公共事業や民間取引を阻害したり、近隣に悪影響を発生させたりして問題となりますが、これまで、その管理に適した財産管理制度がなく、管理が非効率になりがちでした。

そこで、土地・建物の効率的な管理を実現するために、所有者が不明だったり、所有者による管理が適切にされていなかったりする土地・建物を対象に、個々の土地・建物の管理に特化した財産管理制度が新たに設けられました。

所有者不明土地・建物の管理制度

調査を尽くしても所有者やその所在を知ることができない土地・建物について、利害関係人が地方裁判所に申し立てることによって、その土地・建物の管理を行う管理人（※）を選任してもらうことができるようになります。

管理不全状態にある土地・建物の管理制度

所有者による管理が不適当であることによって、他人の権利・法的利益が侵害されまたそのおそれがある土地・建物について、利害関係人が地方裁判所に申し立てることによって、その土地・建物の管理を行う管理人（※）を選任してもらうことができるようになります。

※管理人には、事案に応じて、弁護士・司法書士・土地家屋調査士などのふさわしい者が選任されます。

相隣関係の見直し

隣地の所有者やその所在を調査しても分からない場合には、隣地の所有者から隣地の利用や枝の切り取りなどに必要となる同意を得ることができないため、土地の円滑な利活用が困難となります。そこで、隣地を円滑・適正に使用することができるようにする観点から、相隣関係に関するルールの見直しが行われました。

隣地使用権のルールの見直し

境界調査や越境してきている竹木の枝の切り取りなどのために隣地を一時的に使用することができるとともに、隣地の所有者やその所在を調査しても分からない場合にも隣地を使用することができる仕組みが設けられました。

ライフラインの設備の設置・使用権のルールの整備

ライフラインを自己の土地に引き込むために、導管などの設備を他人の土地に設置する権利や、他人の所有する設備を使用する権利があることが示されるとともに、設置・使用のためのルール（事前の通知や費用負担などに関するルール）も整備されました。

越境した竹木の枝の切取りのルールの見直し

催促しても越境した枝が切除されない場合や、竹木の所有者やその所在を調査しても分からない場合には、越境された土地の所有者が自らその枝を切り取ることができる仕組みが整備されました。

各制度の詳細につきましては、法務省のホームページにてご確認ください。

少しでも皆様のお役に立てれば幸いでございます。

以上、よろしくお願いいたします。