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最終更新日:2025年10月30日
公開日:2025年1月8日  REDS編集部

不動産取得税の計算方法と軽減措置について解説

不動産取得税は、不動産を取得した際に一度だけ課される地方税です。購入、贈与、交換、新築、建て替えなどで不動産を取得した場合に課されますが、住宅や住宅用地には特定の軽減措置が設けられています。これにより、多くの場合で税負担が軽減されます。以下に、不動産取得税の基本と軽減措置の詳細を解説します。

不動産取得税

(画像はイメージです)

不動産取得税の基本

  • 税率:原則として固定資産評価額に対して4%が課税されます。土地および建物ともに同じ税率です。2027年3月31日の取得まではいずれも3%に引き下げられています。
  • 固定資産評価額:市区町村が評価した価格で、不動産取得税の課税標準額となります。実際の取引価格とは異なります。

軽減措置の種類

新築住宅の場合

●軽減内容:新築住宅に対して、1,200万円が課税標準額から控除されます。課税標準額が1,200万円未満の場合、税額はゼロになります。

●適用条件:住宅(戸建て、マンション)の床面積が50㎡以上240㎡以下で、個人が自ら住むための住宅であること

住宅用地の場合

住宅の建設や購入に関連する土地の取得についても軽減措置が適用されます。

●課税標準額の特例:住宅の敷地(200㎡以下の部分)については、課税標準額が評価額の6分の1、200㎡を超える部分は評価額の3分の1が課税標準となります。

●適用条件:土地取得から一定期間内(おおむね3年以内)に住宅が建築されること、購入した土地が住宅用として利用されることの2点です。

中古住宅の場合

中古住宅を購入する際にも軽減措置が適用されます。

●適用条件

  • 住宅の床面積が50㎡以上240㎡以下であること。
  • 築年数が一定以内であること(例えば、木造住宅は築20年以内、耐火建築物は築25年以内など)。ただし、耐震基準適合証明書があれば年数にかかわらず適用可能。
  • 不動産の使用目的が住宅であること。

●控除額

建築年数に応じて異なります。

新築された日 控除額
1997年4月1日以降  1,200万円
1989年4月1日~1997年3月31日 1,000万円
1985年7月1日~1989年3月31日 450万円
1981年7月1日~1985年6月30日 420万円
1976年1月1日~1981年6月30日 350万円
1973年1月1日~1975年12月31日 230万円
1964年1月1日~1972年12月31日 150万円
1954年7月1日~1963年12月31日 100万円

 
古い住宅は、住宅の耐震基準を満たしている必要があります。

特定の長期優良住宅や低炭素住宅

認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の場合、さらに優遇措置があります。1,200万円より高い額が適用される場合があります(地域や自治体による)。

実際の計算例

例1:新築住宅の場合

  • 新築住宅の固定資産評価額:2,000万円
  • 控除額:1,200万円
  • 課税標準額:2,000万円 – 1,200万円 = 800万円
  • 税額:800万円 × 4% = 32万円(2027年3月31日までは800万円×3%=24万円)

例2:住宅用地(200㎡以下)の場合

  • 土地の固定資産評価額:6,000万円
  • 課税標準額:6,000万円 × (1/6) = 1,000万円
  • 税額:1,000万円 × 4% = 40万円(2027年3月31日までは1000万円×3%=30万円)

軽減措置の適用手続き

軽減措置を受けるためには、以下の手続きが必要です。

1.必要書類の提出

  • 不動産の登記事項証明書
  • 不動産取得に関する契約書の写し
  • 建築確認済証や登記事項証明書など、住宅や土地の用途を証明する書類
  • 建物の平面図や住民票(住宅の場合)
  • 耐震基準適合証明書(必要に応じて)

2.申告先

  • 各都道府県税事務所(自治体の担当窓口)

3.申告期限

  • 通常、不動産取得後に送付される納税通知書に記載された期限内に申告します

その他の注意点

  • 適用条件の確認:自治体ごとに細かい要件が異なる場合があるため、取得時に確認することが重要です。
  • 固定資産評価額の見直し:評価額が自治体によって見直される場合がありますので、不明点は事前に役所で確認してください。
  • 遡及適用:過去の取得でも、軽減措置を申請し忘れていた場合、遡って適用できるケースがあります。
  • 課税時期:不動産取得税の納税通知書は、不動産取得後数か月から1年程度で送付されるため、取得後すぐに支払う必要はありません。

不動産取得税の軽減措置のメリット

  • 個人の住宅取得を支援する制度として大きなメリットがあります。
  • 特に初めて住宅を購入する人や、新築物件を取得する場合に税負担を大きく軽減できます。
  • 長期優良住宅や低炭素住宅を選ぶことで、さらなる優遇措置を受けられるため、環境配慮型住宅への関心を高める効果もあります。

まとめ

不動産取得税の軽減措置は、税負担を大幅に減らせる有利な制度です。これらの軽減措置を十分に活用することで、税負担を減らし、住宅取得をよりスムーズに進めることが可能です。

具体的な適用条件については、各自治体や専門家(税理士、不動産業者)に確認を行うことをお勧めします。

 

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川口 吉彦(宅建士・リフォームスタイリスト)

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※2025年11月09日現在 本社・首都圏営業所の数値

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