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津司 徳義つし のりよし

良い不動産営業マンの見分け方③

最終更新日:2020年2月28日
公開日:2019年9月24日

【仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDSマンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

今回は良い営業マンの見分け方③です。

 

私が数多くの不動産営業マンを見てきた経験上良い営業マンの判断材料を申し上げさせていただきます。

それは発言の一貫性です。

 

営業マンとしての理念がなければ発言はブレます。

 

営業マンとの会話の中でブレに意識してください。

 

例えば

 

「さっき言ってたことと違いますよね」だったり

 

「先週の内覧の時言ってたことと違いますよね」という事があれば契約しか考えていない良くない営業マンと判断してよいかもしれません。

 

営業マンは多くのお客様を担当するため個別のお客様に何を言ったか覚えてられないという実情があります。

 

良い営業マンは覚えてなくても理念があるのでブレません

 

言葉のブレに注目するだけでも良い営業マン、良くない営業マンの判断を出来る可能性は高まると思います。

 

今回の私からのご提案は「質問の答えから営業マンの資質を判断する」という事です。

 

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

 

今回のブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

 

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ライフプラン表の作成してみませんか?

最終更新日:2020年2月28日
公開日:2019年9月22日

【仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDSマンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

お住まいのご購入前にライフプラン表の作成をしてみませんか?

 

住宅購入時にライフプラン表の作成はとても大切です。

 

例えば住宅ローンのお支払いが月額10万円!

結婚したばかり、ご夫婦ともにお仕事をしている。

現状支払いに全く問題がない。

しかし、10年後も全く問題ない支出と言えるでしょうか?

10年後もまったく問題なしと断言できる方はごく少数派なのではないかと思います。

 

【このような感じの資料を作成させていただきます。資料一部抜粋】

 

※フルで作成すると約30ページ弱の資料になります

 

ライフプラン表は万能ではありませんが、住宅購入後の将来の家計の変化を知るには十分な資料になります。

教育費、老後の資金を視覚化できます。

作成メリットは多岐にわたります。

ご購入時に将来の資金計画(購入のための資金計画とは違います。)を行わなかったり、ずさんだったために望まない売却を選択されているお客様が少なからずいらっしゃいます。

 

REDSでご購入されたお客様にはそのような思いをして欲しくはないと考えています。

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は必ず高まるはずと私はいつも考えています!

 

今回の私からのご提案は「購入前にライフプラン表を作成し将来の家計におけるマネーリスクを可能な限り排除する!」です。

 

今回のブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

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両手仲介の本質に気づきました!

最終更新日:2020年2月28日
公開日:2019年9月15日

【仲介手数料最大無料・エージェント制導入】の不動産流通システムREDSマンション管理士・2級FP津司徳義(つしのりよし)です。

今回のブログがみなさまの正しい不動産業社選びの参考になれば幸いです。

 

タイトルの両手仲介とはまだまだ皆様にはなじみのない不動産業界用語ですので、その意味からご説明させていただきます。

 

両手仲介とは売主様からも手数料をいただき、さらに買主様からも手数料をいただく日本の不動産業界における悪しき慣習です。

 

残念ながら現状この取引形態が当たり前のように行われています。(諸外国では禁止です、その理由は過去ブログに記載させていただいております)

 

具体的には買主様がA社の物件をA社にお問い合わせをして購入することです。

 

そして大多数の不動産業者は社内で両手取引を推奨しています。

 

2倍の手数料収入になるからです。

 

国土交通省は不動産取引の仲介手数料の上限を定めています。

 

売買価格×3%+6万円+消費税

 

当然のようにこの上限を超える請求はありません。

 

ですが・・・

 

買主様が払う手数料は誰が負担しているのでしょうか?

 

売主様は手数料の支払いを見込んで売却価格を設定します。

 

例えば

手元に3000万円残したいと考えた時に手数料支払いを考慮し価格を決定しますよね!

 

そうであるならば

 

手元残金の3000万円の為に足りない部分は買主様に負担をしていただくという構造になります。

 

つまり買主様は見かけは法定上限率以内の手数料を支払っていますが、実質は法定手数料の2倍の手数料を負担していることになるのではないでしょうか。

 

上記は非常に大きな問題と考察いたします。

 

REDSは手数料を最大無料、もしくは割引で資格豊富なプロのサポートをさせていただいております。

 

残念ながら

両手取引を否定し、片手取引を実践しているREDSの取引システムが不動産取引の弊害のすべてを解決できる方法ではないと思います。

 

しかしながら現状の不動産取引に一石を投じる社会的貢献ができているのではないかと考えております。

 

今回のブログが皆様のお住まい探しのプラスにられば幸いです。

 

貴重なお時間をいただき精読していただき誠にありがとうございます。

 

次回ブログもみなさまのお住まい探しのプラスに貢献できるよう熟考して掲載させていただきます。

 

 

 

 

 

 

 

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お客様目線に立つために!

最終更新日:2020年2月28日
公開日:2019年9月11日

【仲介手数料最大無料・エージェント制導入】の不動産流通システムREDSマンション管理士・2級FP津司徳義(つしのりよし)です。

今回は最近不動産の売買に携わり思うことを記載させていだきます。

人が働く動機、目的は多岐にわたりますよね。

 

自分生活のため、家族のため、ペットの猫や犬のため

ほとんどの場合多くの人たちの動機、目的は上記のどれかに含まれるのではないでしょうか。

 

その中で多くの人たちはお客さま目線を大切にするお客さまの立場にたつと言葉にします。

その言葉や思いに嘘はないと思いますし、どれも素晴らしい動機、目的です。

 

しかし自分自身を含めて実際どれだけの人たちが本当の意味でのお客様目線を実現できているのでしょうか?

実際は極々少数と思います。

 

上記モチベーションはすべて内向きですよね。

 

内向きなモチベーションからは、よほどの人格者ではない限り純粋にお客様の立場に立って提案するという事は難しいと思います。

ですから顧客目線にたつための第一歩は、無理をしてでも「お客さまのために」を動機にする事だと感じています。

そのように信じ込むことから始める必要があるんだろうと思っています。

 

実現のためには色々な方法があると思います、

とことん行動で示す、結果で示す、態度で示す、契約後にも誠意をもって対応する等々。

でもこれらをお客様に感じてもらうには多くの時間がかかります。

 

お客様が入口の段階でそのような営業マンを判断する材料が何かないかなと考えてみました。

 

判断基準としてもちろん十分ではないのですが、

 

それは資格です。

 

不動産営業職としては絶対に持っていなければいけない「宅建士」の資格です。

「宅建士」の資格はお客様と接する上でのマナ―です。

 

大手仲介会社がCMで「〇〇〇は90%以上が宅建士です」と広告していましたがとても納得です。

 

でもREDSは100%が宅建士なんです!

10%の差は大きいと思います。

 

お客様目線の会社、営業マンを探す一つの手段として宅建士等の資格に注目してみるのも良いのではないでしょうか。

 

因みに私は不動産業界で資格のトリプルクラウンと呼ばれている「マンション管理士」「宅建士」「管理業務主任者」の資格を保有し2級ファイナンシャルプランニング技能士でもあります。

 

そして最も大切な要素「お客様のために」を無理やりに(笑)モチベーションにしています。

 

不動産のご購入、ご売却をお考えの際は是非お問い合わせください。

私がご満足のいくサポートをお約束させていただきます。

お電話でのお問い合わせでも結構です。

今回のブログが皆様のお住まい探しのお役にたてたら幸いです。

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管理の良いマンションの見つけ方

最終更新日:2020年2月28日
公開日:2019年9月2日

【仲介手数料最大無料・エージェント制導入】の不動産流通システムREDSマンション管理士・宅建士の津司徳義(つしのりよし)です。

 

ご存じの方も多いと思いますが

 

「マンションは管理を買え!」

 

この言葉はマンション購入に重要なキーワードです。

 

管理の良い物件は安心できる生活の基礎であり、購入資産の価値の維持に必須です。

 

ですから投資の方にも、居住目的のお客様にも大切な要因です。

 

今回は管理の良い物件を見極めるポイントについてご説明させていただきます。

 

今回のブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

 

見極めのために最も良い方法は管理組合の理事会や総会に出席することです。

 

しかしながら部外者は、出席は出来ません。

 

外部理事として参加できる、弁護士、マンション管理士、建築士等部外者の出席は限定的です。

 

ではどのように管理の良否の判断が出来るのでしょうか。

 

それは結果、事実、実績という外形から判断するという事です。

 

そしてその方法は実はとても多いのです。

 

例えば・・・

 

●理事会の開催回数

平均3回~4回/年

ここを基準に良否の判断ができます。

 

●管理費と修繕積立金のバランス

 

●段階増額方式それとも均等積み立て方式

 

●外部理事の有無

 

●積立基金の有無、積立金の総額

 

●管理組合の理事が輪番制?それとも・・

 

●議事録の確認

委任状、意見書の割合、総会参加率等

 

などなど枚挙にいとまがありません。

 

現状、組合員(主に居住者)以外が総会等に参加して直接確認できない以上は

 

色々な判断材料から外堀を埋めていくという作業が大事になってきます。

 

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は必ず高まるはず!

と私はいつも考えています!

 

今回のブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

 

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