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津司 徳義

マンションの管理について【REDSマンション管理士・2級FP津司徳義】

最終更新日:2020年2月28日
公開日:2019年8月26日

【仲介手数料最大無料・エージェント制導入】の不動産流通システムREDS津司徳義(つしのりよし)です。

マンション管理士としての視点から管理の良いマンションとは?

 

についてご説明させていただきます。

 

今回のブログがみなさまのお住まい探しのお役にたてれば幸いです

 

管理の良いマンションとは、管理組合が機能しているマンションと言えます。

 

大事なポイントは、管理会社の良し悪しではなく管理組合のマンション管理に対する熱心さです。

 

ここで「管理会社」と「管理組合」の違いをご説明させていただきます。

 

管理会社」とは管理組合の委託を受けてマンション管理を代行する営利企業

 

管理組合」とはマンションの管理をする当事者です。

 

混同されがちな両者ですがその背景には、非常に大きな違いがあります。

 

管理組合がいかに正しく機能して、管理会社の業務過程をチェックしていくかがマンション管理の良し悪しに大きな影響を与えます。

 

ではどの様にして、管理組合のスタンスを見極めていけば良いのか?

 

その手段は様々です、総会議事録の閲覧などが非常に効果的ですがひとつの情報に頼ることなく多角的な視点からの考察が必要になってきます。

 

マンション購入の失敗を防ぐためには、失敗を防ぐ情報・知識が不可欠です。

 

マンションのご購入をお考えの際は是非お問い合わせください。

 

私がご満足のいくサポートをお約束させていただきます。

 

お電話でのお問い合わせでも結構です。

 

ご精読いただき誠にありがとうございます。

 

今回のブログが皆様のお住まい探しのお役にたてたら幸いです。

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マンションのランニングコストから判断できる事 前編【REDSマンション管理士・2級FP津司徳義】

最終更新日:2020年2月28日
公開日:2019年8月17日

【仲介手数料最大無料・エージェント制導入】の不動産流通システムREDS津司徳義(つしのりよし)です。

 

今回はマンションのランニングコストである管理費・修繕積立金に関する豆知識をマンション管理士としての視点からご説明させていただきます。

 

今回のブログがみなさまのお住まい探しのお役にたてれば幸いです。

 

マンションのランニングコストとしては管理費・修繕積立金がありますよね。

実はとっても重要なことを読み解く要素になっているんです。

 

一般的には管理費6に対して、修繕積立金4くらいの割合でしょうか。

具体的な数字に当てはめると管理費12,000円、修繕積立金8,000円

 

管理費の内訳は

管理人さんの雇用費用

清掃費

日常的な修繕費用

共用部分の固都税

共用部分の電気代

管理会社に対する業務委託料

 

よく目にする物件では8割の物件で管理費が修繕積立金を上回っています。

それはなぜでしょうか?

 

ランニングコストはマンションの購入を考える際に重要な判断材料ですよね。

でも購入時に管理費と修繕積立金の違いを判断する方はほとんどいないと思います。

 

実はここに落とし穴がある場合が散見されます。

 

マンションディベロッパーが新築マンションを販売する場合、ランニングコストは低いほうが売りやすいという事です。

 

一方、管理会社はグループ会社に委託します。

(実は管理会社変えることは非常に簡単なのですが、流されてしまうマンションの管理組合が多いんです)

 

ランニングコストを低くしながら、グループ会社の利益を確保するためには!

 

物件の将来の資産価値の維持に重要な、将来の安心できる暮らしに必要な修繕積立金を低く設定するという手法をとるという事なんです。

 

上記で示した6:4は問題ありません。

 

極端な差がある場合は注意が必要です。

 

将来必要な修繕が十分にできない可能性を考える必要がございます。

 

ただしマンション購入は管理がすべてではありませんし、修繕積立金基金等で十分に賄われている場合もあります。

さらには適切な長期修繕計画を立てている場合もあります。

常にケースバイケースでの判断が重要になります。

 

不動産の購入は適切なアプローチが必要です。

 

アプローチの正しさが、不動産購入の失敗を防ぐカギになると思います。

 

いかがでしょうか?

 

今回のブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

 

次回のブログでは修繕積立金について少し詳しくご説明させていただきます。

 

最後までご精読いただき誠にありがとうございます。

 

 

 

 

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マンションの管理内容を読み解く材料【修繕積立金編】

最終更新日:2020年2月28日
公開日:2019年8月13日

【仲介手数料最大無料・エージェント制導入】の不動産流通システムREDSマンション管理士・宅建士の津司徳義(つしのりよし)です。

 

検討している物件が将来安心して生活できる物件なのか、それとも懸念事項の多い物件なのか?

お住まい探しをされている多くの方にはとても気になる内容ですよね。

 

この問題について購入時にすべてを解決してしまう魔法のような方法はないのですが、物件の将来の姿を読み解くヒントというのは実は結構多いんです。

 

如何にして営業マンが、お客様に判断材料(メリット、デメリット等)としてお伝えするかが、お住まい探しの成功につながる重要な要因と考えております。

 

今回のブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

 

今回取り上させていただく事例は

 

「修繕積立金の値上げ」です!

 

値上げから判断できる内容は多々あります。(本当にたくさんあります)

すべてのご紹介はできないので1点だけ取り上げさせていただきます。

 

それは、「マンションの住人の過半数が修繕積立金の値上げに賛成した。」という事実。

つまり過半数の方がマンションの将来を考えているという事を知る判断材料になります。

 

れはとても重要です。

 

なぜなら必要な修繕積立金の値上げが計画されているにもかかわらず値上げできない物件が結構あるのです。

理由は総会(主に年に1回開催)での過半数の賛成が得られないからです。(ほとんどの場合、値上げには総会での過半数での決議が必要です)

値上げができなければ….将来のメンテナンスに支障のでる可能性が高まってしまいます。

この問題は最近新聞でも取り上げられているのでご存じの方も多いのではないでしょうか。

35年という長期のローンを組むわけですから十分なメンテナンスができないなんて事態は心配ですよね(-.-)

 

上記の説明は事例を非常に単純化させていただいたので実際はより多くの要因を判断材料にして良し、悪しの判断をすることになります。

 

いかがでしょうか?

修繕積立金の値上げ=マイナス要因」「修繕積立金が低額=プラス要因」というわけでは無い場合も多いんです。

 

今回私がみなさまにお伝えさせていただきたいことは、修繕積立金の値上げという事からも非常に多くの情報を知ることが出来るという事です。

 

にもかかわらず

「お住まい探し成功のための要因・失敗を防ぐための要因」を気づかずに見過ごしてしまっていることが意外に多いという事なんです。

 

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は必ず高まるはず!

と私はいつも考えています!

 

今回のブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

 

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マンションは管理が命!「マンション管理士 津司徳義」

最終更新日:2020年2月28日
公開日:2019年8月8日
【仲介手数料最大無料・エージェント制導入】の不動産流通システムREDS津司徳義(つしのりよし)です。

2019年に行われた公益財団法人マンション管理センター主催の公開シンポジウム

 

マンション管理に関する有識者会議(3ヶ月に1回開催)を公開形式にしたものに参加してきました。

 

日本マンション学会会長、区分所有法の第一人者(法科大学院教授)、管理組合連合会会長、一級建築士、弁護士、マンション管理士等が参加して行われているマンション管理に関する我が国最高峰の会議の一つという位置づけです。

 

先着300人の受付が約1日で埋まったとの事でマンションの管理に対する意識は現状非常に高まっていると感じました。

購入を考えているお客様も当然に気にされるであろう内容でしたのでブログにさせていただきます。

やや専門的な記載になりますので疑問点、不明点がございます際にはお気軽にお問合せください。

このブログが皆様のお住まい探しの一助になれば幸いです。

 

【パネリスト発表】

公益財団法人日本建築家協会

関東甲信越支部メンテナンス部会

Ⅿ氏

「既存マンションの耐用年数についての考察」

 

以下発表内容抜粋

 

コンクリートの耐用年数は65年。

ただしこの数値は打ちっぱなしのノーメンテナンスの場合です。

適正な管理がなされているという前提であれば100年は十分に耐用するとのこと。

コンクリートさえ強度を保てていれば後は適宜必要な修繕をすることで100年以上の耐久性をマンションに持たせることは十分可能。

 

マンションの大規模修繕の歴史は30年程度であるが、技術の進歩は目を見張るものがあり国の制度整備も急速に整いつつあり

マンション市場の誕生、成長、成熟とともに安心できる住環境整備に向けた努力が本格化している。

(⇒マンション管理適正化法2000年・マンション立替え円滑化法2002年等)

管理体制の良否が市場で評価される(資産価値の維持向上)一部では調査が行われており再販時の価格に反映されている。

国土交通省作成の「マンンションの修繕積立金に関するガイドライン」は修繕、資産価値の維持を考える上で必須の資料として重要。

 

【その他重要項目の抜粋、追記】

・長期修繕計画とそれに基づいた適正な修繕積立金計画の有無

・修繕積立金計画が著しく低く設定されている場合は注意が必要

・計画は計画であり実際の積立金の値上げには総会決議が必要(管理規約に金額が記載されている場合は3/4以上の賛成が必要、記載なしの場合は過半数)

・目安210円/㎡(修繕積立金、規模により多少の単価差あり)

約20パーセントの物件で大規模修繕時に金融機関からの借り入れ一時金の徴収。(国土交通省調べ)

技術的な面だけではなく、専有部分も含めた修繕を同時に取り組むなどの新しい取り組みも行われ始めており築年数の経過した物件に居住している住民の管理面での明るい材料が整いつつあるとのこと。

色々な条件を考えた時にどうしても築年数を妥協しなきゃいけない場面があると思います。

そんな時に上記のような注意点をしっかり吟味すれば、安心できる築古物件に出会うことができるんですよという事です。

駅から近くて、広くて、築年数が新しいほうが良いに決まってますよね。

でも管理を意識することで上手な妥協というのが可能です。

古くても良い物件、古くても安心できる物件が実はたくさんあるんです。

私はマンション管理士としていつでもご提案、ご相談にお付き合いさせていただきます。

ご精読していただき誠にありがとうございます。

今回のブログが皆様のお住まい探しのプラスになれば幸いです。

 

 

 

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8月最初の契約です!

最終更新日:2020年2月28日
公開日:2019年8月4日

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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