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管理の良いマンションを見つける方法

公開日:2021年9月29日

仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDSマンション管理士宅建士2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

今回は管理の良いマンションの見つけ方についてです。

                       

 

管理組合の理事会の開催数に注目する!

これは以外に重要です。

開催回数が多いほどマンション管理に熱心と言えると思います。

平均開催回数は年3~4回ではないでしょうか。

上記の開催回数からの上下の乖離によって、管理に熱心、無関心の判断が出来ると思います。

管理に無関心なマンションは将来の資産価値維持が難しい物件と言えるでしょう。

この情報はネットでは調べることは出来ません。

内覧時に担当営業に聞いてみてください。

その返答によって、担当営業の能力を判断することも出来るかもしれません。

 

【内覧時に質問】

このマンションの理事会は年何回くらい開催されているんですか?

【返答例】

①7回ですね、平均は3回くらいの開催ですから管理に前向きな物件のようですね。→良い営業です。

②7回です。→最低限の調査はしているので合格です。お付き合いを続けても良い営業担当ではないでしょうか。

③調べておきます。→普通です。

④1回です。→総会と理事会の区別がついていない可能性大ですので不合格です。

⑤『なんでそんなこと聞くの』』のような表情→当然不合格です。

【不動産購入の際も、また売却の際もお客様側が想定問答を準備して担当者の能力を見極める】

不動産売買の失敗を防ぐためには必須の事かもしれません。

 

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不動産購入・売却時にお客様に気にしていただきたい大切なポイント!

公開日:2021年9月22日

仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDSマンション管理士宅建士2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

今回は「不動産購入・売却時に大切なポイント!」についてです。

多くのポイントがありますが、その中でも重要なのは担当者のスキル(知識)です。

その知識を客観的にはかる手段としては資格の有無によりふるいにかける!

万能ではありませんが、ある程度有効な手段だと思います。

もちろん上記は最初の一歩であり、資格がどんなにたくさんあっても良くない営業担当者もいます。

しかしながら最初の一歩としては、良い基準になると思います。

 

 

不動産三冠資格(トリプルクラウン)と呼ばれている資格があるそうです。

①宅建士、②マンション管理士、③管理業務主任者

の3資格の事を言うようですが、私はすべて上記の有資格者です。(トリプルクラウンなんて知りませんでしたが)

 

その他にもFP2級CIPS登録中、不動産鑑定士試験短答式に合格し、21年9月22日現在論文式試験の結果発表待ちという状況です。

決して資格マニアという訳ではありません!笑

不動産という超高額商品を扱うプロとしての責任と感じて頑張ってるというのが本音で勉強は当然嫌いです!

 

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資産価値の高い中古マンションを買うために!

公開日:2021年9月15日

仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDSマンション管理士宅建士2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

中古マンション購入の失敗を防ぐために「マンションは管理を買え!」という格言のようなものがあります。

管理内容は非常に多くの項目に分けることが出来ますが、最も重要な事は

定期的に適切な大規模修繕工事を行う事が出来るのか

これは非常に重要な事です!

 

 

国土交通省のデータによると約20%の物件で大規模修繕時に資金不足に悩まされているそうです。

これはとても困ったことです。金融機関からの借入や、一時金の徴収なんてことにつながります。

必要な大規模修繕工事が出来ないと状況は避けたいですよね。

十分な大規模修繕時工事ができると物件の資産価値は高まります。(高く売れます)

できない場合はその逆です!

資産価値の高い物件を買いたいというお客様は非常に多いです。

マンションの資産価値を高める要素は、環境、日当たり、駅距離、建物のグレード等々、みなさんも気にされると思いますが、

 

管理の良し悪し、非常に重要な要素の一つです!

 

物件の資産価値を見極めるには担当営業の知識、経験非常に重要です。

 

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住宅ローン減税の特例が11月で期限を迎えるのをご存知ですか?

公開日:2021年9月8日

仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDSマンション管理士宅建士2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

住宅ローン減税の特例が11月で期限を迎えるのをご存知ですか?

控除率が見直されたり、期間が短縮される可能性もありそうとの事です。

11月に向けて駆け込み需要がおこるとの憶測もあるようです!

 

                       

 

住宅ローンの金利の支払いよりも、年末住宅ローン残高の1%の控除を受けた方が、多くの場合でお得になる現状は確かに是正される方向に向かってしまうのかもしれませんね。

このような場合の注意点です!

必ず、11月リミットを持ち出し、購入を煽るような営業をする担当者が出てきます!

減税幅が大きい方が確かに有利ですがそのために煽られて勢いで物件購入をするデメリットの方が大きいはず!

煽られてると感じたら、担当者変更をお勧めします!

 

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物件購入、もしくは売却の際にはぜひREDSにお問い合わせください!

 

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物件探しの以外な落とし穴!みなさんは間違った物件探しをしていませんか?

公開日:2021年9月1日

仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDSマンション管理士宅建士2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

今回はスーモ等で物件探しをする際に多くのお客様が陥りやすい落とし穴のお話しです。

良い物件をみすみす見逃してしまうという事が多々あります。

                       

 

それは検索項目を入力しすぎるという事です!

ご自身の希望条件をしっかり入力し、効率的に物件を探したいお気持ちはわかります!

しかしながらこの検索方法はお勧めが出来ません。

具体例です

某サイトで①港区②中古マンション③6000万円から8000万円と入力し検索すると351件ヒットします。

しかしここに④としてフラット35Sが利用可能という条件を1つ加えるだけでなんと13件しかヒットしなくなります。

実際は13件なんてことはないので、本来ならば条件に合っているはずの多くの物件を見逃してしまう事になります。

なぜこのような事が起こるのかについての理由はこのブログでは触れませんが、せっかく細かく条件を入力したにもかかわらず、それが原因で物件を見逃してしまうなんて!絶対に避けたいことですよね?

検索入力項目は出来るだけ絞りましょう!

ちょっとしたことですが、知らないお客様が結構多いと実感しています。

 

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