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津司 徳義つし のりよし

お住まい探し成功の為のちょっとした知識

公開日:2020年12月30日

仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS マンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

今回は「お住まい探しの成功の為のちょっとした知識」お伝えさせていただきます。

 

担当営業が「物件のメリットをお伝えすること」はもちろん大切です。

 

正しい選択をするためには判断材料(多い方が良いです)が必要ですよね。物件のメリットは判断材料の代表的な項目です。

 

しかしそれ以上に重要な事があります。

 

それは・・・

 

デメリットを正しく伝えてくれるかどうか」です!

 

デメリットを伝えない担当営業は以下の2つのパターンに分かれます。

 

 

悪気がなくデメリットに気づいていない(不動産営業としての知識不足)

 

②契約したいので言わない、もしくは言えない

 

私の感覚としては②はとても多いと思いますが、①もそこそこ多いです。涙

 

過去にマンションの購入を考えているお客様にあるデメリットをお伝えしたところ

 

「津司さん! 私も津司さんと同じ資格持っているのでその点は理解してますよ」

 

と言われ、少し恥ずかしい思いもしたことがありました。

 

それ以降はお客様に「デメリット、お伝えしたほうが良いですか?」と確認するようにしています。笑

 

今年の夏ころに契約させていただいたお客様もとても不動産に詳しいのでお話しを聞くと

 

「私、実は建築工学、土木工学博士号持ってるんです」なんて言われたりもしました。

 

この時は以前の経験が活き余計な事を言わなくてすみました!笑

 

もちろんデメリットを伝えれば良いというだけではなく、プロでしか気づかないメリットもしっかり伝えてもらうという事がお住まい探しの成功の要因を高めます。

 

判断材料は多い方がより良い判断の可能性を高めますよね?

 

上記のに関してですが、REDSは経験豊富なエージェントのみが在籍しているので解決できます。

同じくに関してもREDSはリアル正直不動産を理念としていますので問題なく解決できます。

 

(正直不動産9巻でREDSが特集されています)

 

 

さらにREDSは不動産のプロ集団のサポート仲介手数料無料もしくは、半額、割引で受けられます。

 

大きな差別化ができていると自負しています。

 

お住まい探しの成功のためにREDSに問い合わせをしてみるというのも一つの方法だと思います!

 

これが今回私がお伝えしたかったお住まい探しの成功の為のちょっとした知識でした!

 

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」(売却)の可能性は必ず高まるはずと私はいつも考えています!

 

今回のブログが不動産ご購入または売却をお考えのお客様のお役にたてれば幸いです。

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お客様の声をいただきました!

公開日:2020年12月22日

仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS マンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

今回は「お客様の声」をいただきましたのでご紹介させていただきます。

 

T.K様大変ありがとうございました。

 

以下のリンクからご覧になれます。

担当者の対応はばっちり最高。他の不動産会社にはできない提案が大変良かった(担当 津司)

 

 

売却も是非REDSにおまかせください!

 

お客様の将来のお幸せに貢献できるよう常に尽力させていただきます。

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お住まい探しを失敗しないための不動産営業の選び方「買主」「売主」編

最終更新日:2020年12月15日
公開日:2020年12月14日

仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS マンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

先日売り物件(築浅中古マンション)をお預かりしているお客様から、「津司さん(私)のブログを読んでます!」

と言っていただき「ありがとうございます!」と答えました。

しかし少し不安そうな表情でしたので、「どう思いましたか?

 

 

 

と聞いたところ不安を吐露していただきました。

 

原因は非常に単純で、明確にご説明することが出来ました。

 

私のブログは9割が買主様向け、1割が売主様向けです。

 

売主様と、買主様の利害関係は全く逆です。

 

私の顧客である売主様が不安を感じたのは「買主様視点(私の書いた)のブログを読んでいただいたからです」

 

買主様向けのブログは「少しでも有利な状況で契約するためには・・・」という内容です。

 

しかしながら売主様の利害は全く逆ですよね。

 

売主様(今回のお客様)は買主様目線の私のブログを読んで不安になられたという事です。

 

これは当然の事です。

 

売主様の為に、仕事をすることと、買主様の為に仕事をすることは全く方向性が違うのです!

 

しかしながら現在不動産仲介業の主流は「両手仲介」です。

 

両手仲介」とは、一人の営業が売主と買主を担当し、仲介手数料を両方(両手)からいただく!ということ。

※この取引形態は多くの国で禁止されています!

 

 

これが大きなな問題です。

 

誰のため(売主様?、買主様?)の仕事なんですか?

 

という事になってしまいます。

 

わたしのお客様(売主様)が私が書いた買主様目線のブログを読んで不安になったのは当然なんです。

 

現在の不動産業界が、両手仲介を目指すという事が売主様、買主様の大きなデメリットになっているという現状があるのです!

 

でもご安心いただければと思います。

 

弊社REDSは両手仲介禁止です、売主担当は売主様の利益にのみ。

 

買主担当は買主利益のみに注力できる仕組みが整っています。

 

これがREDSの大きな魅力です!

 

しかも仲介手数料無料もしくは、半額、割引です。

 

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は必ず高まるはずと私はいつも考えています!

 

今回のブログが不動産ご購入をお考えのお客様のお役にたてれば幸いです。

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マンション管理士としてのお住まい探しの具体的な助言!

公開日:2020年12月7日

仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS マンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

先日お客様からマンションの長期修繕計画をみると修繕積立金の値上げが予定通り進んでいないようですが、【マンション管理士】の視点から見てどう思いますか?

というご質問をいただきました。

 

 

 

その際の私の回答を以下に転記させていただきます。

マンション管理士と物件探しをする際の、具体的なメリットをご共感頂けると幸いです。

 

―――以下私の回答メールの内容ですーーー

 

実は長期修繕計画は適当に作られていることが多いようです。

現状、本物件は5000万円積立金がストックされています。

次の大規模修繕は約10年から12年後です。年間約2300万円たまるので、12年で2億7000万円。

12年後の積立総額は3億2000万です。

次回の大規模修繕で必要な金額はおそらく2億円です。(一般的な修繕をした場合です)

 

私が内見前に管理面に関してはほぼ合格とそれほど高くない評価をしたのは現状の修繕積立金が月額11000円とすこし少ない感じがしたからです。

今回のお部屋の場合は㎡数から試算して16000円が国交省の推奨する金額です。

不足分はスケールメリット(160戸以上ある)で補えるだろうから合格という判断でした。

 

資料の詳細を確認した結果、実際の収支状況は非常に良好です。

 

大事なことは、次回の大規模修繕が何年後で、現状どれだけ積立金のストックがあるかという事です。

 

ですから今回の物件の場合、たとえ積立金が今回の倍の1億円がたまっていても、来年大規模修繕工事が必要という事であれば完全に不合格になります。

 

計画よりも実際の運営が上手くいっていれば積立金を上げる必要はない

 

 

今回はそのような物件であったという事です。

 

 

なぜ運営が上手くいっているかというと理事会の開催数が年10回という点が挙げられると思います。

 

通常は年3回から4回です。

10回というのは管理組合(管理会社ではありません)の管理意識の高さの証明です。

 

ですから、管理面については非常に優秀な物件であるといえます。

後は、間取り、㎡数、眺望、周辺環境、駅距離、景観等でご判断いただければよいと思います。

 

最終的な判断は●●様にお任せいたします。

 

以上が私のメール内容です。

 

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は必ず高まるはずと私はいつも考えています!

 

今回のブログが不動産ご購入をお考えのお客様のお役にたてれば幸いです。

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