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津司 徳義

修繕積立金の適正価格について!

最終更新日:2020年2月28日
公開日:2019年10月30日

【仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDSマンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

今回はマンション管理士の立場かの修繕積立金の適正価格についての考察です!

 

以下はあくまでも一般論としてのケースです。

 

【想定事例】

①75㎡修繕積立金:15,750 円(築4年)

②60㎡修繕積立金:6,600円(築4年)

 

②良いですよね!でも本当に良いのでしょうか?

 

どちらが将来の資産価値の維持、安心な暮らしにつながる物件なのでしょうか?

 

一般的な販売図面を見るだけでおそらく

 

①は均等積立方式と読み取れますし②は間違いなく段階増額方式と呼ばれる方式です。

 

①は修繕積立金の数十年に渡る増額リスクとはほぼ無縁です、同時に数十年の修繕計画に安心が持てます。

数十年とは概ね30年から40年です。

加えて①の㎡単価は210円で国土交通省の指針に適合しています。

 

一方お得に感じる②は継続的な修繕金の値上げが必要で、その値上げが出来ないリスクにさらされています。

値上げは、常に総会での過半数での承認が必要ですから値上げが出来ないリスクも決して無視することは出来ません。

 

数十年の計画のもとに1年目から計画的に資金をためるのが①その反対が②です。

 

今回の事例は考察要因を限りなく少なくした想定です、実際は非常に複雑な要因が絡み合います。

 

今回の私からのご提案は「不動産の購入には、物件の将来像に対する一定の知識が必要不可欠」という事です。

 

その知識とはお客様ではなく、不動産営業マンに求められる知識です。

 

担当営業マンにお客様ご自身の将来を考えたご質問をどんどんしてください。

 

そして信頼できるか、出来ないかを判断してください。

 

お住まい探しの成功の為には知識のある水先案内人が必要です。

 

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

 

今回のブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

 

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住宅ローンの変動金利と固定金利:REDS 2級FP・宅建士 津司徳義

最終更新日:2020年2月28日
公開日:2019年10月25日

【仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDS2級FP・宅建士の津司徳義(つしのりよし)です。

 

変動金利と固定金利どちらを選ぼうか迷っているお客様に参考になればと思い今回のブログを掲載させたいただきます。

 

誤解を恐れずに申し上げますと、住宅ローンの35年の長期に渡る金利の変動予測を正確に出来る人などいないというのが私の考えです。

もし出来る人がいると仮定すれその人は債券投資で億万長者になれる人です。

 

 

私は債投資に詳しくないですが、ノーベル経済学賞を受賞した経済学者が創業したヘッジファンドのほとんど潰れているという記事を数年前に読んだことがあります。

 

金利を読む難しさなのだと思います。

 

では変動金利、固定金利の選択の際の判断基準は何か?

 

それは個人の性格ではないかと思います。

「金利上昇局面では、給料も上がるから返済に困らないよね」

「金利が上がれば、固定に変えればいいよね」

「みんな変動なんだから大丈夫でしょ」

「住宅ローンの金利なんてそんなに簡単にあげられないよね」

どれも正しいです。

このように感じられるのであれば→変動金利を選択するべきではないでしょうか。

 

上記に疑問や不安を感じる場合は固定金利の安心を選択するのが良いと思います。

金利差は安心感を感じる保険料という事でしょうか。

 

今回は固定・変動についてお悩みを持つご慎重なお客様に対してのブログ記事です。

 

今回のブログでただ一つ言える確かな事は

「変動の方がいいですよ!みなさん変動金利を選択してますから!」

というような営業マンは避けるべきという事です。

上記のような無責任な発言はお客様の将来を軽くしか考えていない証拠になります。

色々な不都合が生じるお住まい探しになってします可能性が高くなると思います。

 

 

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は必ず高まるはずと私はいつも考えています!

 

今回のブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

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ライフプラン講習会に行ってきました!【REDSマンション管理士・2級FP津司徳義】

最終更新日:2020年2月28日
公開日:2019年10月13日

【仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDSマンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

先日とても素晴らしいFPソフトを導入して使い方を勉強していました。

非常にクオリティの高いソフトでお客様の将来設計の強い味方になるものです。

ライフプランの作成を必要とされるお客様に間違いなく喜んでいただけると確信しています。

 

作成を希望するお客様はお気軽にお声がけください!

 

<キャッシュフロー表>

 

ラッキーなことにソフトの開発者が主催する勉強会に参加する機会がありました。

銀行や証券会社でも多く導入されているソフトの開発者とじかにお話しをし、質問をすることが出来ました。

 

ソフトは毎週アップデートされ最新の税制等にも迅速に対応しているとのことでしたし、現場で使用しているFPからの要望も出来る限り取り入れて常にクオリティを上げることを考えているとの趣旨のお話を聞けました。

その開発者の方からは企業努力というよりは社会貢献の意識を強く感じました。

私が、直観で素晴らしいツールと感じた理由の背景を知ることができたような気がします。

 

「社会に貢献するという意識をして仕事に取り組んでる人、企業は最強ですよね!」

 

銀行、証券会社、FPの方からの評価も非常に高いツールです。

みなさまのお住まい探しの強い味方になるものです。

 

ライフプラン表の作成というプラスアルファのご提案として今回のブログを掲載させていただきました。

 

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は必ず高まるはずと私はいつも考えています!

 

今回のブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

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未公開物件について考えてみました。10-1

最終更新日:2020年2月28日
公開日:2019年10月5日

【仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDSマンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

物件探しをしているお客様の中には【未公開物件】に魅力を感じるお客様も多くいると思います。

 

また不動産業者が【未公開物件】あります。

などという事を宣伝文句にしている広告も多々見られます。

誤解を恐れずに申し上げると【未公開物件】が買主様のメリットになることは何もありません。

未公開物件担当者の発言は以下のような感じです。

 

「未公開の物件なので価格交渉は出来ません」

「未公開なので当社からしか購入できません」

「未公開なので仲介手数料無料業者(REDS等)は紹介できない物件です」等々。

 

中小の不動産業者なら理解できるかなと思いますが、日本を代表する大手不動産業者も同様の事をしています。

※不動産業界に従事する私としては非常に残念です。

 

なぜこの時代に物件情報を伏せるメリットがあるのでしょうか。

多くの人に情報を周知させるための情報戦略が企業の成否を決める時代です。

それなのに不動産業界の【未公開物件】の付加価値は・・

 

その本質は何でしょうか?

それは・・

物件を抱え込んでいる【未公開=自社の利益を最大限にする】不動産業者の利益です。

自社の利益を優先させる行為なのです。

売主様、買主様の両方の仲介手数料を独占したいという勝手な企業戦略です。

そこには買主様の利益も、売主様の利益も度外視されることが多いのです。

 

もちろんREDSには未公開物件はござません、むしろすべての業者に情報を公開しています。

 

売主様にも、買主様にも正直な対応を社是としているREDSの希少性をご理解いただきたく今回のブログを掲載させていただきました。

 

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は必ず高まるはずと私はいつも考えています!

 

今回の私からのご提案は「未公開物件は要注意」というよりはむしろ「排除」という事です。

 

今回のブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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