津司 徳義（宅建士・リフォームスタイリスト）
客観的なデータを根拠にご提案させて頂きます。
エージェントブログAGENT BLOG
070-1402-4276公開日：2020年8月29日
【仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS マンション管理士・宅建士・２級FPの津司徳義（つしのりよし）です。
弊社の宅建業者としての免許が知事免許から大臣免許に変わりました！
理由は横浜に支店を出すことにより2つ以上の都道府県をまたいで事務所を設置することになったからです。
理由はこれだけです！
特に、大臣免許の業者が偉いわけでも、優秀ということでもありません。
では次に知事免許と大臣免許の業者数を比較します。
2018年のデータで少し古いですが、全体で12万3,782業者があり、そのうち知事免許の業者は12万1,277業者だそうです。
ほとんど（約98％）が知事免許なんですね。（知りませんでした。）
また現在大臣免許の業者の多くは知事免許スタートとのこと。
色々なパターンがあるとは思いますが、1つの都道府県でスタートした不動産業者が何らかのメリットを地域のお客様に提供し、
それが認められより広域のお客様のニーズに対応するため他県へと支店を作り大臣免許になっていく！
上記のような背景が大臣免許には隠されていることが多いと思います。
今回の弊社REDSの大臣免許への変更は上記の理由です。（言いきれます！笑）
大臣免許というだけで信頼できる要因かもしれませんね！
大臣免許の多くは大手仲介業者ですから、手数料割引、最大無料を実現している大臣免許業者であるREDSの存在はなおさら希少であることも間違いないと思います。（REDSも東証一部上場企業のグループ会社です）
今回の免許変更により、大臣免許番号としては新人のREDSですが、担当営業の経験、知識は業界トップクラス！
（その根拠は全員が宅建士でありさらに付随する資格数の多さ、各メディアへの露出の多さです。※テレ東WBSでも紹介されました）
しかも仲介手数料は最大無料、最低でも割引です。
お住まい探しを考えている方、お住まい探しに不安を感じている方は是非弊社REDSへのお問い合わせをいただければと思います。
きっと良かったと感じていただけるはずですよ！
正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は必ず高まるはずと私はいつも考えています！
今回のブログが不動産ご購入をお考えのお客様のお役にたてれば幸いでございます。
- カテゴリー：
公開日：2020年8月22日
【仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS マンション管理士・宅建士・２級FPの津司徳義（つしのりよし）です。
人生で最も大きな買い物になることの多い【お住まい探し】で失敗はしたくないですよね？
失敗を防ぐ方法は多々ありますが、今回は不動産営業を2種類に分けて説明させていただきます。
これを知っているだけで失敗の可能性は大きく下がりますよ。
①お問い合わせ物件を絶対に売りたいと考えている担当営業
②お問い合わせ物件を無理に売らなくても良い担当営業
一般的には不動産売買の形態上どうしてもこのような形になってしまいます。
みなさんはどちらの担当営業に見学を依頼したいですか？
もちろん②ですよね。
しかし実際は知らず知らずの内に①のケースになってしまう場合が概ね30パーセントくらいもあるようです。
具体的にはA社の物件の案内をA社にしてしまうと上記のケースにあたります。
中々の高確率ですよね。
なぜそうなるのかの説明は割愛させていただきますが、①のケースは避けたいとお考えになるお客さまが大多数ではないでしょうか？
避けるための方法は色々ありますが、REDSにお問い合わせいただくという事が簡単な方法です。
弊社では基本的には①の形になることを会社のルールで禁止しています。
売主様、買主様の利益を守るための取り組みです。
しかも仲介手数料も無料、もしくは最低でも割引です！
なかなか大きなメリットですよね？
今回のブログで私がお伝えしたいことは「担当会社、担当営業選びは不動産購入の失敗を防ぐためには非常に重要」という事です！
正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は必ず高まるはずと私はいつも考えています！
今回のブログが不動産ご購入をお考えのお客様のお役にたてれば幸いでございます。
最後までお読みいただき誠にありがとうございました！
- カテゴリー：
公開日：2020年8月15日
【仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDS２級FP・宅建士の津司徳義（つしのりよし）です。
変動金利と固定金利どちらを選ぼうか迷っているお客様に参考のなればと思い今回のブログを掲載させたいただきます。
変動、固定に関することは最近特に質問が多いんです。
誤解を恐れずに申し上げると、住宅ローン35年の長期に渡る金利の変動予測は不可能です。
どっちがお得かは35年後にしかわかりません。
では変動金利、固定金利の選択の際の判断基準はどうすればよいのでしょうか？
その判断はお客様それぞれのの性格、将来のライフプランに依存することになるのではないでしょうか。
「金利上昇局面では、給料も上がるから特に問題はないよね」
「金利が上がれば、固定に変えればいいよね」
「みんな変動なんだから大丈夫でしょ」
「住宅ローンの金利なんてそんなに簡単にあげられないよね」
どれも正しいと思います。
このように感じられるのであれば、変動金利を選択するのが良いのかもしれません。
反面、上記に疑問や不安を感じる場合は固定金利の安心を選択するのが良いのではないでしょうか。
35年後の正解を現時点で見つけるのは至難の業という事です。
35年後の正解を見つけるよりは、今後の35年間のご家族のプランにあった返済計画を立てるという事が重要なんだろうなと思います。
例えば・・・
将来の金利の上昇リスクにドキドキするのが嫌な場合は固定金利（金利差は保険料）
「そうそう金利なんて上がらないし、上がったところで何とかなるよね」と思えば変動金利という事でしょうか。
その際には金利上昇後の月の返済額を確認しておく必要がありますよね。
実は銀行の融資の審査の段階でも将来の金利上昇を織り込んで判断しています。
でもそれはあくまでも銀行の判断であり、個々の家族の事情やライフプランまでは考慮することはできません。
やはり慎重な判断が必要ですね。
REDSの担当営業なら上記のような問題に関しても十分なサポートができる営業担当がそろっていますよ。
お困りの際は是非REDSにお問い合わせください。
きっとREDSで良かったと感じていいただけるはずです！
- カテゴリー：
最終更新日：2020年8月9日
公開日：2020年8月8日
【仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS マンション管理士・宅建士・２級FPの津司徳義（つしのりよし）です。
マンション管理士としての視点から管理の良いマンションとは？についてご説明させていただきます。
管理の良いマンションとは、管理組合がしっかりしているマンションの事です。
重要な事は、管理会社の良し悪しではありません。
管理組合のマンション管理に対する姿勢の方が比較にならないほど重要です。
※非常に誤解の多い部分です。
「管理会社」とは管理組合の委託を受けてマンション管理を代行する営利企業。
「管理組合」とはマンションの管理をする当事者（住民のみなさま）です。
混同されがちな両者ですが全く別物です。
管理組合（住民のみなさま）が管理会社の業務内容をチェックしているかどうかがマンション管理の良し悪しに大きな影響を与えます。
管理会社に丸投げしている物件実はすごく多く、その場合良い管理のマンションである可能性は極めて低いです。
見分ける方法は?
その手段は様々です、総会議事録の閲覧などが非常に効果的ですがひとつの情報に頼ることなく多角的な視点からの推察が必要になってきます。
・理事会の開催数
・管理費と修繕積立金のバランスや金額
・大規模修繕の周期、金額、内容
・理事の専任方式、外部理事（弁護士、マンション管理士、建築士）の有無
・修繕計画の有無、改定の履歴等々
私は常に上記内容を意識し、調べた上でご案内しています。
マンション購入の失敗を防ぐためには、失敗を防ぐ情報・知識が不可欠です。
弊社にはその情報や、知識プラス経験を持った営業マンしかいないといっても良いほどです。
お住まい探しを考えている方、お住まい探しに不安を感じている方は是非弊社REDSへのお問い合わせをいただければと思います。
きっと良かったと感じていただけるはずですよ！
正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は必ず高まるはずと私はいつも考えています！
今回のブログが不動産ご購入をお考えのお客様のお役にたてれば幸いです！
- カテゴリー：
公開日：2020年8月1日
【仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS マンション管理士・宅建士・２級FPの津司徳義（つしのりよし）です。
不動産の仲介手数料はなぜ高いのか？を私なりに検証してみました！
都内及び近郊ではどこの駅でも不動産業者の看板を目にします。
そして駅前には大手不動産業者を含め様々な業者の事務所が軒を連ねています。
大手の業者の事務所でも営業が数人なんてことも多いようです。
つまり数人の営業で店舗の収支をプラスにしなくてはいけないんです。
駅前の路面店は賃料が高いですし、事務職の方の給料、テレビでの広告費、ネットでの広告費、新聞チラシ、ポスティング費用、社用車の経費等々出費は様々です。
収支の維持には手数料の値下げは難しいのが現実なんだと思います。
これでは仲介手数料が高いのは当たり前ですよね！
不動産業界は上限手数料ありきのビジネスモデルの構築をしてしまって、さらには方向転換も出来ていないんです！
その一方で弊社はというと、上にあげた要件のほとんどが当てはまっていません！
なぜかというと手数料還元をありきとしたビジネスモデルを構築しているからです！
そうであっても担当営業の経験、知識は業界トップクラス！
（その根拠は全員が宅建士でありさらに付随する資格数の多さ、各メディアへの露出の多さです。※テレ東WBSでも紹介されました）
しかも仲介手数料は最大無料、最低でも割引です。
お住まい探しを考えている方、お住まい探しに不安を感じている方は是非弊社REDSへのお問い合わせをいただければと思います。
きっと良かったと感じていただけるはずですよ！
正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は必ず高まるはずと私はいつも考えています！
今回のブログが不動産ご購入をお考えのお客様のお役にたてれば幸いでございます。