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津司 徳義つし のりよし

マンションを高く売る方法

最終更新日:2020年2月28日
公開日:2019年11月28日

【仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDSマンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

今回はマンション管理士の立場からマンションを高く売る方法についての投稿です。

 

高く物件を売るためには非常に多くの要素が必要になってきますがその中でも担当営業マンの知識は必須事項です。

 

例えば、

 

直近、または購入直後の修繕積立金の値上げ=マイナス要因

 

と考えられますが、むしろプラス要因ととらえられることができる場合も多いんですよ!

 

なぜプラスなのかを説明できる営業マンに任せるか、それが説明できない営業マンに売却を任せるかでは大きな違いが生じますよね。

 

【プラスに作用する場合の理由】

 

修繕積立金の値上げが計画されているにもかかわらず値上げできない物件が多くあります。

 

値上げが計画されていたとしても通常積立金の値上げにはマンションの総会で過半数の区分所有者(住人の方です)の賛成が必要です。

 

この過半数の賛成が得られずに必要な値上げが出来ない物件が実は多いのです。

 

直近に値上げ、又は購入直後に値上げのある物件は(値上げに関して総会で過半数の賛成を得ているわけですから)最低でも区分所有者の過半数がマンションの将来に関し、しっかりと関心を持っている、管理に前向きであるという事が判断できます。

 

ただし、値上げが適正価格の範囲であればの条件が付きます。

 

それでは適正価格とは?

 

この適正価格についても知識が必要になってきます、マンションの規模、機械式駐車場の有無、様々な条件によってこの適正価格も変動します。

 

内覧に来られた方が値上げに難色を示した時に

 

適正価格の範囲内(資料の提示)で計画通りに行われている値上(資料の提示)げなので心配はないし、むしろマンションの将来にとってプラスに作用する値上げですから心配することはありませんよ。

 

などとしっかりと説明できる営業マンに売却を任せないとせっかく高く売れる物件も大きな価格の値引きに悩まされてしまうかもしれません。

 

今回の私からのご提案は「特に売却は営業マンの知識が大切」という事です。

 

売却先を依頼する場合には数社の営業マンに話を聞き、色々な質問をしてみることが知識豊富な営業マンを見抜く判断材料になるのではないでしょうか。

 

購入よりも売却の方が多くのスキルが求められる場面は多いと思います。

 

人間性や熱意ももちろん重要ですが、知識が無くては良い売却が出来ないことが多いのも事実です。

 

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

 

今回のブログがみなさまのお住まい売却のプラスになれば幸いです。

 

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良い不動産営業マンの見分け方④

最終更新日:2020年2月28日
公開日:2019年11月18日

【仲介手数料最大無料・エージェント制導入】の不動産流通システムREDSマンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

良い不動産営業マン(お客様の利益につながる営業マン)の見分け方について投稿させていただきます。

 

今回のブログがみなさまのお住まい探しのお役にたてれば幸いです。

 

【良い営業マンの特徴】

 

①良い営業マンは図面に書いてない事を中心に話す、むしろ図面に書いてあることは話さない。

 

②自然な笑顔で話せる。

 

③デメリットを説明する。

 

④結論をあおらない(目標売上に追われていないのであおる必要がない)

 

⑤質問を宿題にしない(その場で回答出来る知識がある。特殊な場合は除きます。)

 

⑥宅建士である(必須条件です。)

 

⑦連絡が迅速(良い営業マンは連絡を後回しにしません。むしろできません、なぜなら仕事がどんどん溜まってしまうからです。後回しにできるのは後にまわしても対応できる時間に余裕のある忙しくない営業マンの可能性が高いです。)

 

⑧急な案内には対応できない。(予定が埋まっていることが多い)

 

このような条件でしょうか。

 

以上の条件に一つでも当てはまらない場合は担当営業マンの変更を考えても良いかもしれません。

 

不動産は数千万円もするお買い物です、担当営業にはそれに見合う責任が伴っていると私は考えています。

 

ご精読いただき誠にありがとうございます。

 

今回のブログが皆様のお住まい探しのお役にたてたら幸いです。

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必見!先進医療保険の落とし穴

最終更新日:2020年2月28日
公開日:2019年11月15日

【仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDS2級FP・宅建士の津司徳義(つしのりよし)です。

 

今回は2級FPとしてのブログです。(2019年11月15日現在)

 

先進医療保険は現状加入が当たり前ですよね!

 

月々の掛け金は数百円程度が一般的、にもかかわらず1000万単位での先進医療保障がつく非常に魅力的な商品です。

 

でもここには大きな落とし穴があるんです。

 

なんと多くの場合かかった医療費を先払いしなければいけません。(2019年11月15日現在)

 

1000万円の先進医療保険に加入していながら、自己資金が用意できなく治療が受けられない?

信じられません。

 

ここで見極めが必要になりますよね、じつは先払いの必要のない商品も増え始めています。※当たり前だと思います。

 

 

私もFPとして恥ずかしながら最近までこの情報を知りませんでした。

 

最近出席したFPの会合で問題になったのでみなさまにご提案することが出来ました。

 

私の加入している先進医療保険も先払いでした。

 

乗り換え予定です。

 

先払いが必要であれば先に説明すべきと思います。

 

至急を要する保険業界の改善点ではないでしょうか。

 

 

現状は残念ながら知識が無ければ自分の身を守ることは難しいのかもしれません。

 

私は通常は不動産営業マンとしてお客様の利益を守るために日々研鑽しておりますが、

 

今回の件でさらなる努力の必要を痛感いたしました。

 

 

今回のブログがみなさまの総合的なお住まい探しのプラスになれば幸いです。

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

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大規模修繕セミナーに参加してきました。!

最終更新日:2020年2月28日
公開日:2019年11月9日

【仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDSマンション管理士・2級FP・宅建士の津司徳義(つしのりよし)です。

 

先日マンションの大規模修繕に関するセミナーに参加してきました。

一般社団法人「マンション大規模修繕協議会」が主催するもので「マンションの管理組合」のみなさんに向けた催しです。

 

会場は満員で昨今のマンションの管理に対する意識の高さが伺えるものでした。

 

そこで感じたことは「管理の取り組みかた」によりマンションの将来はやはり大きく変わるという事です。

 

知らないと損するとても重要な内容を含むセミナーでした。

実務でマンション管理士として仕事をしていない私にとっては学びの多い内容で、参加した意義が多々ありました。

また大規模修繕技術の向上は目を見張るものがあります。

大規修繕の周期にも変化の兆しがあるなど、私の知らない知識も吸収することが出来ました。

 

とても意義深いセミナーでした。

参加者のほとんどはご自身のマンションの将来を見据えての参加です。

参加している方々のマンションはきっと管理の良いマンション、良くしていこうというマンションなんだろうと思いました。

 

ではどのようにしたら購入段階で良い管理の物件を見つけることが出来るのでしょうか?

ここが、これからお住まい探しをされる皆様にとって最も興味深いポイントではないかと思います。

 

方法は実に多くあります!!

 

マンションのあらゆるところに管理の良いマンションを探す鍵は隠れています。

 

私はマンション管理士として「管理の良いマンションの見つけ方、選び方」をいつもご提案しながらお住まい探しのサポートをしています。

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は必ず高まるはずと私はいつも考えています!

 

今回のブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

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