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津司 徳義つし のりよし

マンション管理士としてのお住まい探しの具体的な助言!

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公開日:2020年12月7日

仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS マンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

先日お客様からマンションの長期修繕計画をみると修繕積立金の値上げが予定通り進んでいないようですが、【マンション管理士】の視点から見てどう思いますか?

というご質問をいただきました。

 

 

 

その際の私の回答を以下に転記させていただきます。

マンション管理士と物件探しをする際の、具体的なメリットをご共感頂けると幸いです。

 

―――以下私の回答メールの内容ですーーー

 

実は長期修繕計画は適当に作られていることが多いようです。

現状、本物件は5000万円積立金がストックされています。

次の大規模修繕は約10年から12年後です。年間約2300万円たまるので、12年で2億7000万円。

12年後の積立総額は3億2000万です。

次回の大規模修繕で必要な金額はおそらく2億円です。(一般的な修繕をした場合です)

 

私が内見前に管理面に関してはほぼ合格とそれほど高くない評価をしたのは現状の修繕積立金が月額11000円とすこし少ない感じがしたからです。

今回のお部屋の場合は㎡数から試算して16000円が国交省の推奨する金額です。

不足分はスケールメリット(160戸以上ある)で補えるだろうから合格という判断でした。

 

資料の詳細を確認した結果、実際の収支状況は非常に良好です。

 

大事なことは、次回の大規模修繕が何年後で、現状どれだけ積立金のストックがあるかという事です。

 

ですから今回の物件の場合、たとえ積立金が今回の倍の1億円がたまっていても、来年大規模修繕工事が必要という事であれば完全に不合格になります。

 

計画よりも実際の運営が上手くいっていれば積立金を上げる必要はない

 

 

今回はそのような物件であったという事です。

 

 

なぜ運営が上手くいっているかというと理事会の開催数が年10回という点が挙げられると思います。

 

通常は年3回から4回です。

10回というのは管理組合(管理会社ではありません)の管理意識の高さの証明です。

 

ですから、管理面については非常に優秀な物件であるといえます。

後は、間取り、㎡数、眺望、周辺環境、駅距離、景観等でご判断いただければよいと思います。

 

最終的な判断は●●様にお任せいたします。

 

以上が私のメール内容です。

 

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は必ず高まるはずと私はいつも考えています!

 

今回のブログが不動産ご購入をお考えのお客様のお役にたてれば幸いです。

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