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公開日:2020年12月7日  津司 徳義

マンション管理士としてのお住まい探しの具体的な助言!

仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS マンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

先日お客様からマンションの長期修繕計画をみると修繕積立金の値上げが予定通り進んでいないようですが、【マンション管理士】の視点から見てどう思いますか?

というご質問をいただきました。

 

 

 

その際の私の回答を以下に転記させていただきます。

マンション管理士と物件探しをする際の、具体的なメリットをご共感頂けると幸いです。

 

―――以下私の回答メールの内容ですーーー

 

実は長期修繕計画は適当に作られていることが多いようです。

現状、本物件は5000万円積立金がストックされています。

次の大規模修繕は約10年から12年後です。年間約2300万円たまるので、12年で2億7000万円。

12年後の積立総額は3億2000万です。

次回の大規模修繕で必要な金額はおそらく2億円です。(一般的な修繕をした場合です)

 

私が内見前に管理面に関してはほぼ合格とそれほど高くない評価をしたのは現状の修繕積立金が月額11000円とすこし少ない感じがしたからです。

今回のお部屋の場合は㎡数から試算して16000円が国交省の推奨する金額です。

不足分はスケールメリット(160戸以上ある)で補えるだろうから合格という判断でした。

 

資料の詳細を確認した結果、実際の収支状況は非常に良好です。

 

大事なことは、次回の大規模修繕が何年後で、現状どれだけ積立金のストックがあるかという事です。

 

ですから今回の物件の場合、たとえ積立金が今回の倍の1億円がたまっていても、来年大規模修繕工事が必要という事であれば完全に不合格になります。

 

計画よりも実際の運営が上手くいっていれば積立金を上げる必要はない

 

 

今回はそのような物件であったという事です。

 

 

なぜ運営が上手くいっているかというと理事会の開催数が年10回という点が挙げられると思います。

 

通常は年3回から4回です。

10回というのは管理組合(管理会社ではありません)の管理意識の高さの証明です。

 

ですから、管理面については非常に優秀な物件であるといえます。

後は、間取り、㎡数、眺望、周辺環境、駅距離、景観等でご判断いただければよいと思います。

 

最終的な判断は●●様にお任せいたします。

 

以上が私のメール内容です。

 

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は必ず高まるはずと私はいつも考えています!

 

今回のブログが不動産ご購入をお考えのお客様のお役にたてれば幸いです。

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津司 徳義
(宅建士・リフォームスタイリスト)

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※2025年11月16日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    2 週間前

    知識、対応力、気配り、全てに感謝!! 安心してマンションを購入できました。
    息子のマンション購入で約1年半に渡り大変お世話になりました。担当の小室様には物件の内見から契約、引渡しまで一貫して迅速かつ的確なアドバイスを頂き、その知識の深さに何度も助けられました。どのような相談や質問にも即座にご回答下さり心から信頼できると感じました。
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    大変満足のいく物件を安心して購入することができ、親身になってサポートして頂いたことにどれだけ感謝しても足りません。しかも仲介手数料が半額で本当に恐縮しております。
    また不動産売買の機会がありましたら必ずREDSさん、そして小室様にお願いしたいと思っております。本当にありがとうございました。

    1 か月前

    担当してくださった下山さんには、大変お世話になりました。
    初めてのマンション購入で、物件選びはもちろん、ローンや保険など、細かな決め事や判断を無数に迫られる中、本当にわからないことや悩む場面が多くありました。

    そんな状況で、日々のメールや電話、内見にご同行いただいた際には、これでもかというほど質問をしましたが、いつもレスポンスが早く、とても親身にご対応いただけました。そのおかげで、安心して物件を購入することができました。本当に頼りになる方でした。

    仲介手数料も他社と比べて圧倒的にお得ですし、今後不動産に関わることがあれば、またぜひお願いしたいと思います。周りの人にもぜひ勧めたいです。
    このたびは本当にありがとうございました!

    1 か月前

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    もちろん自宅用をお考えの方には更におすすめです。

    1 か月前

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    再検討からわずか2週間。これまでの会話や、自分が大切にしてきた暮らしのイメージが自然と重なり、心から納得できる物件に出会えました。これから住み始めてからも、リフォームや将来の買い替えなど、また小林さんに相談したいと思っています。

    不動産購入に不安を感じている方、実需とともに資産形成を見越して検討したい方に、心からおすすめしたい担当者です。

    1 か月前

    5年前に不動産売却、購入で小野田さんにお世話になり、
    今回は両親の不動産購入で担当いただきました。
    いつもレスポンスが早く、問い合わせに丁寧に正確に回答してくださるので安心できました。
    両親は初めての不動産購入で不安に感じる点も多かったので、嫌な顔をせずに話に耳を傾けてくださるのも、とてもありがたかったです。契約書の内容など細かい点について私から色々質問してしまったのですが、メールだけでなく電話でも時間をかけて説明して下さったり、誠実に対応してくださって感謝しています。
    周りにも紹介しようと思います。