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今回は、『不動産投資が人気の理由』について考えてみたいと思います。

不動産投資が人気の理由

不動産投資は投資金額が多額になるため、失敗したときのリスクが大きいのですが、富裕層からサラリーマンまで幅の広い方々に人気があります。では、なぜリスクがあるにもかかわらず、不動産に投資をしたいのでしょうか。

不動産投資が人気の理由としては、下記が挙げられます。

将来（老後）に対する不安の解消

不動産投資による家賃収入は、リタイア後に年金の代わりとなることを期待できます。少子高齢化によって受給金額の減少、財源不足、受給年齢の引き上げなどが起こり、将来的な年金への不安が増しています。早めに不動産投資を始めておけば、長期的な収入の確保や資産を準備しておけます。

所得税や住民税の節税になる

不動産投資をすると、サラリーマンなどでいるだけのときよりも、所得税や住民税を減らすことができるというメリットもあります。サラリーマンとしての給与と不動産投資で得た課税対象所得を合算させて確定申告することを「損益通算」といいます。不動産投資で購入した物件の減価償却費を家賃収入から減じて帳簿上の赤字を作り出すことができるため、給与所得の金額で支払っていた税金の額よりも少なくすることができます。毎月低額で将来のための資産を形成しながら、収める税金を減らすことができるので、結果的にさまざまな節税につながります。

不労所得を得たい

不動産投資以外の投資には株やFXなどがあります。これらの投資の場合、毎日の動向を頻繁にチェックするなど、収益を出すために常に自分自身が動く必要があります。サラリーマンの方だと、日中に株などの動向を事細かくチェックするのはなかなか難しいでしょう。頻繁にチェックを行っていると、本業がおろそかになってしまい元も子もありません。その点、不動産投資であれば、建物や入居者の管理など不動産経営で必要な多くの業務を管理会社に委託できます。細かいチェックや管理の手間を必要としないので、本業に集中しながら不労で所得を得ることができます。

経済状況の変化に強い

不動産は経済状況の変化にあまり影響を受けないため、安定して資産運用を行えます。特に、インフレの状況において強さを発揮します。インフレが生じた場合、物価が上昇するのに比例して現金の価値は下がってしまいます。逆に、実物資産である不動産の場合は価値が下がることはなく、むしろ上昇します。家賃も上昇傾向となるため、インフレ時は現金を手元に持っておくよりも、不動産に投資したほうが利益につながることになります。

金融機関からの融資が受けやすい

不動産投資は金融機関からの融資を得られやすく、他の投資商品ではできないレバレッジを利かせた投資をすることができます。不動産投資を行うための融資では、年収や勤務先、勤続年数、職種といった属性を主に審査されます。勤務先は業種によって評価されます。公にはされていませんが、公務員や医師、税理士や弁護士などの評価が高いとされています。

不動産投資のリスクと失敗のケース

不動産投資にあこがれ失敗に終わる方も残念ながら多いのが実状です。失敗する方の特徴をいくつか挙げてみます。

不動産投資を不労所得だと信じ切っている

前記で、人気の理由であげさせていただいた「不労で所得を得る」と記載をしましたが、私の意見として言わせていただくと、不動産投資は事業です。不労所得で何もしないで、安定した収入が勝手に入るほど甘くはありません。管理会社に雑務は任せられますが、やることがゼロというわけではありません。

不動産業者に頼りっきりで自分自身では調査をしない

前記のとおり、不動産投資は事業です。不動産会社がお勧めしてくれて、金融機関の融資が出るから、利回りが高いから安心ではありません。ご自身で、その物件の人口動態や家賃相場、ランニングコストなどを調査しなければなりません。調査不足や収支計算が甘いことで、毎月手出しでお金が出ていくようでは投資にはなりません。

リスクの認識不足

不動産投資にはリスクがつきものです。空室リスク、原状回復リスク、家賃滞納リスク、災害リスク、不動産価値の下落リスク、老朽化による修繕リスク、金利上昇のリスクなどがあります。これほどのリスクがあれば、投資開始時と同じ状況が長期にわたり続く訳はありません。それぞれのリスクには、物件の種類や年数、エリア等によって割合は変わります。

最後に

不動産投資初心者の方は、最初にご自身で金融機関に打診をしてご自身でいくらくらいの物件を購入できるのか事前調査をしておくといいでしょう。ご自身で思っているよりも、金融機関の審査や物件に対する評価が低いことも多々ありますので、あらかじめご自身の事を良く把握しておくことが効率の良い物件探しに繋がります。

不動産流通システム【REDS】では、引き続き皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております。 

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一般のお客様からすると、不動産業界はブラックボックスに包まれた不気味なイメージを持たれている方が多くいらっしゃるかと思います。確かに、両手仲介を目的とした物件の「囲い込み」や、顧客の利益よりも会社（営業マン）の利益を最優先とした物件の紹介を行うことがありますので、なかなか業界全体のイメージは向上しません。お客様の中には「うざい」と感じる方も多いと思います。

弊社にお問い合わせいただくお客様の中には、不動産業界に対して不信感を抱きながら、お問い合わせいただく方も少なくありません。不動産営業マンから接客を受けるときには、警戒心を抱いていることが推察できます。

今回はお客様が求める理想の不動産売買の営業マンの仕事内容のほか、不動産会社の営業マンに向いている人はどんな人かについて考えてみます。

「うざい」と思われる不動産営業マンの「押し売り」と「電話勧誘」

接客後の不動産営業マンに対して「うざい」と感じている理由としては、大きく下記の2点がよく挙げられます（このほかにも、「言葉遣いや対応が悪い」「不動産について詳しくない」などがあります）。

押し売り

不動産営業マンから過剰なプレッシャーをかけられて、押し売りのような行為をされる、というイメージを抱いている人も多いでしょう。営業マン（会社）都合の一方的な営業をされて、不要な物件情報やサービスを提供されると、不動産業界そのものへの信頼性が失われることにつながります。

しつこい電話営業

購入や売却時、面談や現地ご案内後に、不動産営業マンからしつこい電話営業を受けることがあります。お客様の心理にはさまざまな感情や反応が現れることでしょう。

求めていない営業をされてしまうと、お客様は時間やプライバシーを侵害されたと感じて、ストレスと不快感を抱きます。昨今ではメールでのやり取りが主流ですので、昔ながらの電話営業をしている会社には注意が必要かもしれません。

お客様にとって理想の不動産営業とは

それでは、お客様は不動産営業にどのような人物像を求めているのでしょうか。もちろんそれは多岐にわたるでしょうが、この業界では、専門知識やコミュニケーション能力だけでなく、信頼性関係を築くことが非常に重要です。不動産営業に向いている人は以下のような資質を備えている人、と言うこともできるでしょう。

専門知識

不動産に関する知識は広範囲で、不動産市場や不動産取引のプロセス、物件の見方、物件の査定、懸念事項の確認など、専門知識がある営業を求められます。

基本的に不動産営業のプロであれば専門知識があるのは当然のことですが、経験不足や知識不足により、的を射ない回答しかできない営業マンがいることは事実です。そうした場合は担当を変えてもらったほうが賢明です。

人物像や対応能力

お客様は信頼できる不動産営業の担当者を求めます。それは常に顧客目線で考え、実行できる、真摯に誠実な態度である人のことです。不動産売買は大きなお取引になるので、信頼関係が築くことができないと、スムーズに前に進むことができません。

信頼できるプロフェッショナルの営業マンであれば、不信感なくアドバイスなどを受け入れることができ、お客様ご自身にとっても気持ちのよいお取引が実現できます。

顧客志向

顧客志向とは、お客様のニーズを優先し、最適な提案をする姿勢のことです。お客様のために積極的に行動し、新しい物件情報や市場トレンドを提供する、また、お客様の要望に対して適切な提案を積極的に行うことが重要となります。金額の高いものを売買するわけですから、不動産営業マンにはこうした姿勢が求められます。

コミュニケーション能力

不動産営業担当者は、お客様の要望やニーズを聞き、適切な情報を提供し、質問に迅速に対応することが求められます。お客様とのコミュニケーション能力が特に求められる仕事です。

タイムマネジメント

お客様の時間を尊重し、効率的かつ迅速に対応し、スムーズな取引プロセスを提供することが大切です。お問い合わせに対して、返信がなかったり遅かったりするとお客様を不安にさせるだけですので、回答をお待ちいただく場合でも、経過報告はこまめに行うことが求められます。メールなどの返信、物件についての確認や内見日時の調整にスピード感があると、お客様の安心感につながります。

信頼できる情報の提供

お客様は物件について正確な情報を求めます。物件の詳細、価格、条件、懸念事項について説明を行い、透明性ある情報を正直に伝えることが求められます。

まとめ

不動産流通システムREDSでは、常に顧客目線で考え、お客様の満足を最優先に業務に取り組んでいます。その一環として、弊社ではお客様がエージェントを指名できるように対応しております。

不動産売買で大切なのは会社よりも、対応する担当者ともいわれております。お客様と相性のよさそうなエージェントがいましたら是非、ご指名をいただけたら幸いです。

不動産流通システム【REDS】では、引き続き皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております。 

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今回は、住宅（新築マンションを除く）を購入するまでの一般的な流れと注意点を説明します。多少時期が前後する内容もございますが、あらかじめご承知おきいただき、物件探しのご参考にしていただけたら幸いです。

不動産（住宅）を購入するに際して、多くの場合、不動産仲介会社が介在します。不動産会社が介在することで仲介手数料が発生することに疑問を持たれる方もいらっしゃるかもしれませんので、ここでは、仲介会社が介在する意味と役割を含めて皆様のご理解をいただけるように解説いたします。

予算と条件の確定

最初に、現在の所得（ご年収）から予算と希望条件を明確にします。

物件の間取りのタイプ、広さ、立地、眺望、陽当たり、お子様の学区エリア、嫌悪施設（工場・飲食店・学校・駐車場など）が隣接しないなど、購入する住宅に求める要件を決めます。

特殊な要件として、お子様が走り回るのでマンションの1階または下階が共用部を選ぶ必要があることや、ペット（犬・猫）飼育可能であること、駐車場必須などの、購入するにあたり譲れない条件は最初に確認しておくことが大事です。

不動産の検索と物件の選定

ご条件に合致している物件を選定します。不動産仲介業者の窓口でのご相談や、インターネットの不動産ポータルサイト（SUUMO、アットホーム、ホームズなど）で検索します。興味のある物件を探し、複数の物件を比較して検討します。

物件のご見学

気になる物件が見つかったら、実際に現地に足を運んで見学をします。最近では遠方の方のご要望でオンライン内見がありますが、「周辺環境などは自分で確かめることができない」「すべての不動産会社で対応しているわけではない」「画質の粗さや手ブレで精度が低い」などのデメリットがありますので、実際に現地をご確認いただくことをお勧めします。

購入したい物件が見つかったら、再度、物件の周辺環境や建物の状態（マンションであれば共用部を含む状態）や不具合箇所、間取り、設備、購入条件などを確認します。

資金計画を立てる

物件探しと並行して、資金計画を具体化させていきましょう。物件の購入資金以外に必要となる諸経費や、住宅ローンの金利、毎月の返済額などについても試算しておきます。

そうすることで、購入後の住宅にかかる支出を確認することができます。

ローンの事前審査

現金で購入の際には不要ですが、多くの方が銀行から融資を受けて不動産を購入されます。不動産売買のご契約の際には、金融機関からの住宅ローンなどの事前審査の承認が必要となります。メガバンクの住宅ローンであれば通常2～3日程度で金融機関からの審査結果を得ることが可能です。

価格交渉

購入条件をまとめる際に物件価格を交渉するケースがあります。価格交渉を行うことで、気に入った物件を買い逃すリスクを考えながら、仲介会社の担当者と相談をしながら慎重に進められることをお勧めします。

注意点としては、価格交渉ありきなのはお勧めできません。値段交渉ができるかどうかは売主、物件により事情はまちまちであることと、売主の心象もよろしくないことがあることから、逆に交渉がしづらくなることがあります。

「物件が相場よりも高いから価格を下げてほしい」や「物件のここがよくないから価格を下げてほしい」と言うと、相手売主からすると、「気に入らないなら買わなくてよい」といった返答となりやすいのも事実です。

気に入った物件であれば、物件を褒めて気に入った物件であることを最初にお伝えした上で、でもどうしてもご予算が届かないことなど、情に訴えかけるのがいいでしょう。売主は物件のいいところも悪いところも、買主以上、仲介会社以上に分かっているという自負があるので、交渉の仕方は注意しましょう。

売主と取引条件が合意したら、次の売買契約の締結となります。

売買契約の締結

売主との諸条件の交渉が成立したら、売買契約を締結します。その前に不動産会社の宅地建物取引士から、購入物件に関する重要事項の説明を受けます。売買契約書・重要事項説明書には物件の詳細情報、価格、引渡し日、特記事項などが含まれます。契約書類をよく確認しましょう。

ローン本申込の申請・ローン契約

住宅ローンを利用する場合、売買契約を結んだら、住宅ローンの正式な契約を結びます。契約前に金融機関と保証会社による審査を受け、融資が承認される必要があります。

ローン本申込による結果が承認となった場合、金融機関との金銭消費貸借契約を締結します。

不動産の引き渡しと登記手続き

引き渡しの準備が整ったら、残りの代金（残代金および清算金）を支払います。それと同時に、売主から物件の引き渡しを受けて、不動産の登記手続を行います。

その後、引っ越しして入居となります。電気・水道・ガスのライフラインの開栓手続きもお引っ越し前に行いましょう。

これらの不動産取引の流れをご理解いただき、ご自身のニーズや目的に合った不動産が購入できますように、不動産流通システム【REDS】では、引き続き皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております。

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今回、東京と地方の不動産価格の将来の動向について考えてみました。なかなか予測が難しい話ですが、これから不動産を購入する方がどういう点に注意すればいいのか、参考になればと思います。

東京と地方の不動産価格の将来の変化について

不動産価格は、地域の経済状況、人口動態、需要と供給のバランスなど、多くの要素に影響を受けます。東京と地方の不動産価格の将来の変化について、不動産会社の立場から考えてみます。

東京23区の不動産価格

東京は長い間、日本の経済の中心地であり、雇用機会も豊富であるため、不動産市場は常に活気がありました。しかし、最近では東京の不動産市場は成熟期に入っており、急激な上昇は見込めない可能性があります。

将来的には需要と供給のバランスが重要な要素となり、供給過剰による価格の押し下げ圧力が強まるかもしれません。また、働き方の多様化や地方創生の動きにより、需要の一部が地方へと移行する可能性も考慮する必要があります。

地方の不動産価格

地方の不動産価格も、地域ごとに異なる経済状況や特産品、地理的条件などが影響し、価格変動に影響しています。一般的に、大都市圏から離れた地域では、不動産価格の上昇ペースは東京に比べて緩やかなものの、需要と供給のバランスや地域の魅力しだいで価格は変動します。

例えば、観光地やリゾート地など、地方ならではの魅力を持つ地域では需要が高まり、価格が上昇する可能性があります。また、地方創生の取り組みやテレワークの普及の恩恵を受ける地域では、需要が増えて不動産価格に影響が出るかもしれません。

東京と地方の不動産価格の連動性

東京と地方の不動産価格は相互に関連しており、東京の価格変動が地方にも波及することはよくあります。こうした連動性を考慮して、不動産会社は市場のトレンドを把握し、東京と地方の動向を継続的にモニタリングする必要があります。

市場のリスク要因

不動産価格は、市場のリスク要因によっても大きく影響を受けます。例えば、金利の変動や経済の停滞、自然災害などが価格に与える影響は大きいです。

金利の上昇によって住宅ローンの負担が増え、需要が減少する可能性もあります。また、経済の停滞や不安定な状況では需要が低下し、価格が下落する可能性があります。自然災害のリスクも地域によって異なり、地震や洪水などのリスクが高い地域では不動産価格に影響を与える可能性があります。

以上の要素を総合的に考えると、将来の東京と地方の不動産価格の変化を予測するには、不動産業界では市場のトレンドやリスク要因を分析し、地域ごとの特性や需要動向を把握することで、適切な価格設定や投資戦略を立てる必要があります。地方創生や新たな需要の創出など、マーケットの変化にも目配りしましょう。

購入の際に、何に注意すべきか

不動産価格は経済の状態、人口動態、金融政策、地域の需要と供給のバランスなどに影響されます。将来の予想を立てるには、これらの要員を包括的に考える必要があります。不動産業界の専門家や不動産データの提供元などから入手できる情報を参照することをおすすめします。

不動産を購入する際には、以下の注意事項に留意しましょう。

予算の明確化

不動産購入のために捻出できる予算を明確にしましょう。購入価格だけでなく、諸経費や維持費、月々のローン返済には将来の予期しない出費にも余裕を持たせる必要があります。

不動産の調査

購入を検討している不動産の詳細な確認（物件の状態、構造、設備などを確認）することをお勧めします。

周辺環境の調査

不動産の周辺環境についても調査しましょう。いわゆる迷惑施設がないか、将来的な開発計画など生活環境や資産価値に影響を及ぼす要素についても把握することが必要です。

地域情報の収集

購入を検討している地域について、インフラ、交通、教育施設、医療機関などの情報を収集しましょう。将来的な暮らしや投資の視点から、地域の魅力や将来性を考慮しておくと、将来売却することになったときに役立ちます。

融資条件の確認

住宅ローンなどの融資を利用する場合は、金融機関との条件や手続きについて詳細に確認しましょう。金利、返済期間、融資額などを比較検討し、自身の経済状況に適した選択を行う必要があります。

税金や費用の予算化

不動産購入に伴う税金や手数料、登記費用などをあらかじめ把握し、予算に計上しましょう。これらの費用は現金で支払う必要があります。

将来の計画の考慮

購入する不動産が将来的な計画や目標に合致しているか考慮しましょう。将来の家族の拡大や転居の可能性、投資目的など、長期的な視野で物件を選ぶことが重要です。

これらの注意事項を踏まえ、ご自身のニーズや目的に合った不動産を選ぶよう心がけましょう。不動産流通システム【REDS】では、引き続き皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております。