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坂本 和典(宅建士・リフォームスタイリスト)

不動産営業に対するイメージを変えます

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公開日:2024年6月13日

いつもご覧いただき、ありがとうございます。《不動産仲介手数料が無料もしくは割引》不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の坂本和典です。

日本の不動産業界では、現在さまざまな課題を抱えています。今回は主な課題を3つ紹介します。

不動産業界

人口減少・少子高齢化

まず大きな課題として挙げられるのが、人口減少・少子高齢化にともなう不動産市場規模の縮小です。

少子高齢化が進む日本では若い世代の減少が止まりません。経済を支える生産年齢人口も1995年の約8700万人をピークに減少に転じ、2015年には約7700万人まで減少。2065年には約4500万人にまで減少すると予測されています。

生産年齢人口の減少にともない、住宅やオフィス、商業施設などの不動産需要が低減することは避けられません。このまま人口が減り続ければ、新築、中古を問わず、需要に対して供給される物件が過剰となり、地方だけでなく都市部でもマンションの空室や一戸建ての空き家のほかテナントが入らない空きビルなどが増加すると考えられます。

地価暴落のリスク

地価暴落のリスクも日本の不動産業界にとっては大きな課題です。

東京オリンピックや大阪万博といった大きなイベントの開催が決まると、開催前に行われる大規模開発や景気全体の底上げによって地価が上昇します。イベント開催で上昇した地価は、イベント終了後には下落に転じ、最悪の場合は暴落してしまうのではないかという懸念が強く持たれていました。

これは、1964年開催の東京オリンピック後に政府の行った金融引き締め策により、実際に景気が低迷したという過去があるからです。

今回の東京オリンピックでは、終了後に地価が急落したという調査結果はありませんが(むしろ上昇を続けています)、新型コロナウイルス感染症の拡大やウクライナ情勢など、景気に影響を及ぼす不安材料は数多くあります。

不動産業界には「生産緑地の2022年問題」もあり、先行きはさらに不透明です。「生産緑地の2022年問題」とは、1992年の生産緑地法改正時に生産緑地の指定を受けた市街化区域内の農地の多くが、生産緑地指定を解除されることによって起こるさまざまな問題のことを指します。

生産緑地に指定された土地は、使用範囲が制限されただけでなく、設備の維持・管理なども義務として課せられました。その代わり、生産緑地指定を受けた土地の所有者に対しては、固定資産税が減免されたり、贈与税・相続税の納税猶予が認められたりといった優遇措置が与えられています。

1992年の改正生産緑地法では、生産緑地の指定には30年間の期限が付けられていました。つまり1992年から30年が経過した2022年に指定は解除され、生産緑地の所有者は、営農を続けるか買い取りを申し出るかを選択することになります。買い取りを申し出た場合には、自治体や農林漁業希望者が土地を買い取ることになっていますが、自治体などが買い取らなかった場合には、土地が不動産市場に流れることになります。

2017年に再び生産緑地法が改正され、買い取り申出可能な時期を10年延期する特定生産緑地制度ができたため、宅地の供給過剰による地価暴落は現在のところ起きていません。しかしながら、問題が先送りされただけと見ることもでき、地価暴落のリスクが解決されたわけではありません。今後の法改正の動向を見ながら、不動産業界全体で不動産価格の暴落対策を考える必要があります。

不動産業界の担い手不足

不動産業界の担い手不足が深刻化していることも課題です。

公益財団法人不動産流通推進センターの不動産業界における1事業所あたりの平均従業者数は3.6人であり、全産業区分の下から数えて3番目、全産業平均の10.6人に対して3分の1強にすぎません。不動産業界では事業所を少人数で切り盛りしていることがわかります。

また、不動産業のなかでも不動産仲介業は、成果に応じて給与額が決まる出来高制を取る会社が多く、退職者も多いため、特に慢性的な人手不足に陥っています。

まとめ

日本の不動産業界が抱える課題は、人口減少・少子高齢化にともなう市場規模の縮小、地価暴落リスクの高まり、担い手不足の深刻化などによるもので、世相を大きく反映しています。これらの課題を解決するには、時代に合わせたニーズの変化に適応することや、生産性を大きく向上させるDXの推進が欠かせません。

法改正によって、対面での重要事項説明だけでなく、オンラインでの重要事項説明(IT重説)も認められるようになりました。DXを推進してオンライン内見やIT重説を導入すれば、遠方に住んでいるために、対面での契約締結が困難な方もお客様として取り込めるようになり、ビジネスの幅が広がります。

不動産業界はより顧客ニーズを察知して柔軟に対応することが求められます。不動産流通システム【REDS】では、引き続き皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております。

 

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公開日:2024年5月2日

いつもご覧いただき、ありがとうございます。《不動産仲介手数料が無料もしくは割引》不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の坂本和典です。

中古住宅を探していると、物件情報に「既存不適格建築物」と記載されていることがあります。また、ご所有不動産を建て替えしようとした際に「既存不適格建築物」と言われて驚いた方もいらっしゃるかもしれません。

あまり聞きなじみのない言葉ですが、違反建築物や違法建築物とは違うものなので、それらとはどう違うのか、解説いたします。

既存不適格建築物

既存不適格建築物とは

既存不適格建築物は、建築時には合法だったものの、その後の法律改正などによって法律の基準を満たさなくなった建築物のことです。

分かりやすい例としては、「旧耐震基準」の建物が挙げられます。建物の耐震基準は見直されていて、1981年6月からは大規模地震を想定した「新耐震基準」が最低限守るべき基準となりました。1981年5月以前に建築確認申請が受理された建物は「旧耐震基準」で確認されているので、現在の基準である「新耐震基準」を満たしていないことがあります。

違反建築物との違い

既存不適格建築物と似た言葉に、「違反建築物(違法建築物)」というものがあります。一見同じようにも思えますが、実は意味が大きく違います。

違反建築物とは、建築当時から法律に適合していない建築物のことです。法律に適合していない増改築をした建築物も、違反建築物に含まれます。

既存不適格建築物も違反建築物も、現時点で法律の基準に不適合となっているところは同じです。しかし、建築時(または増改築時)に法律に適合しているか、していないかが異なっています。

違反建築物の場合は、住宅ローンの融資は基本的には断られます。既存不適格建築物についても融資を断る金融機関があるのは事実ですが、融資してくれる金融機関も中にはあります。

既存不適格建築物の例

既存不適格建築物の例として、旧耐震基準の建物以外に、下記のような例があります。

●用途地域の指定や変更によって、容積率・建蔽率などが不適合になった物件

よくある「既存不適格建築物になった原因」は、用途地域の指定や変更です。

●接道義務を満たしていない物件

建築物の敷地は、原則として幅員4m以上の道路に、間口2m以上接していなければなりません。これが、建築基準法で決まっている接道義務です。今から70年以上前から存在する基準ですが、日本には築70年以上の建物も存在しています。そのような古い建物の場合、この接道義務を満たしていないことがあります。

接道義務を満たしていない物件は、一度建物を取り壊してしまうと再び建て直すことはできません。このような建物のことを、再建築不可物件と呼びます。

既存不適格建築物に住み続けても大丈夫?

既存不適格建築物にそのままの状態で住み続けても大丈夫かどうか、ご説明します。

結論としては、既存不適格建築物になっても、基本的にはそのまま住み続けることができます。住み続けても罰則はありません。

例外として、建築基準法では「著しく保安上危険」または「著しく衛生上有害となるおそれがある」と認める場合に建物の所有者は建物の改築や解体(除却)などを命じられることがある、と規定されています。

ただし、増改築(建築確認が必要な大規模リフォームなど)や建て替えをするときには、今の基準に適合させなければなりません。建て替えの場合には、基準に適合させることによって建物が小さくなってしまうこともあります。

現在の基準を無視したまま増改築や建て替えすると違法建築物になってしまうので注意しましょう。

既存不適格建築物は売買できるのか

既存不適格物件の売却は一般的な建物よりも難しく、価格が相場より著しく低くなることもあります。一般的な建物と既存不適格建築物になった建物を比べると、既存不適格建築物になった建物の方が売却難易度は高いです。

建て替えや増改築するには今の基準に適合させる必要があり、ある程度の制限を受けることになります。そのため、立地などに大きな魅力がなければ既存不適格建築物を避ける買主が多いのが実状です。また、売却できたとしても相場よりもかなり安い価格になってしまうかもしれません。

既存不適格建築物は、築年数が古い家が大半です。既存不適格建築物として売るよりも、更地にして土地として売却した方がスムーズな場合があります。

既存不適格建築物であることは買主に必ず伝える

既存不適格建築物は売却しづらいので、それを隠して売却活動をしたいと考える売主様もいらっしゃるかもしれません。しかし、売主には既存不適格建築物ということを買主(購入希望者)に告知する義務があります。

事実を隠して売却すると、損害賠償請求されたり売買自体が無効になったりすることもあります。後から不利益を被ることになるので、既存不適格建築物であることを隠すのは絶対にやめましょう。

既存不適格建築物の場合、金融機関によってはローンの審査に通らないことがあります。なので、買主様には必ず伝えましょう。

まとめ

今回の記事では、既存不適格建築物と違反建築物の違いや売買するときの注意点について解説しました。既存不適格建築物の建物は、売却が難しいというのが一般論ですが、不適格な部分を解消し、また土地として売却することで、希望に近い価格で売却できる可能性もあります。

不動産会社に相談される場合は、既存不適格建築物の売買実績が豊富な会社であることが望ましいので、いろいろ当たってみることをお勧めします。

 

不動産流通システム【REDS】では、引き続き皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております。

 

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公開日:2024年3月29日

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2024年3月19日に、日本銀行はマイナス金利政策の解除を発表しました。2024年以降の住宅ローン金利はどうなっていくのでしょうか。マイナス金利解除で住宅ローン金利が上昇するのか気になる方も多いかと思いますので、考えてみましょう。

住宅ローン

今後の金利推移はどうなる?

マイナス金利解除の発表を受け、気になる今後の住宅ローン変動金利推移について、ご説明します。

結論からいうと、変動金利は直ちに大幅に上昇するわけではなく、現在のところ低金利は続く見通しです。今回のマイナス金利解除では、変動金利は変わらない銀行も多いと予想されます。ただし、今後利上げが続けば、変動金利は緩やかに上昇していくと考えられます。

短期金利が今後0~0.1%程度で推移するようになると、「変動金利は上がるのでは?」と考える方も多いかもしれません。しかし、今回0~0.1%程度で推移するのは無担保コールレートで、短期プライムレートとは別のものです。

  • 無担保コールレート:金融機関どうしが無担保で資金を借りて、翌日に返済する取引にかかる金利
  • 短期プライムレート:金融機関が最優良企業にお金を貸し出す際の「最優遇貸出金利」のうち、1年以内の短期貸出金利→変動金利の基準。

短期プライムレートは、無担保コールレートを参考にして各金融機関が独自に決定しています。

日銀は金融緩和を継続していくと表明しているので、今後急激に利上げをすることも考えづらいと考えるのが理由ですが、今後、短期金利(無担保コールレート)のさらなる利上げがあれば、変動金利も上昇していくことが考えられます(「日銀が年内にも追加利上げするとの観測が広がる」との一部報道がありますので、今後の動向にも注意が必要です)。

固定金利は4月に上昇の可能性

固定金利については、10年国債利回りなどの「長期金利」を参考に決められます。今まではYCC(イールドカーブ・コントロール)によって金利操作をされていましたが、撤廃されることが決まりました。

2024年3月は一部の金融機関で固定金利が引き上げられました。金融機関によって対応が分かれていて、前月と金利が変わらないところや引き下げをしているところもあります。

3月は緩やかな上昇傾向のため、4月の固定金利は上昇する可能性があります。固定金利は金利が上下しやすく、さらに現在は先が予想しづらい状況です。物件契約から融資実行までの期間が長い場合には、契約時点の参考金利から大幅に変わる可能性もあるということを念頭に置いておきましょう。

気になる首都圏マンション価格の動向は?

都心の不動産、特に新築マンション価格の高騰が続いていますが、その大きな要因が金融緩和(マイナス金利政策)です。マイナス金利政策が行われている間は、金融機関が日銀にお金を預けるとマイナスになってしまいます。そのため、金融機関は積極的に企業や個人にお金を貸すようになりました。

結果的に不動産デベロッパーに多くのお金が流れ、マンション用地の仕入れ価格は上昇し続けました。

「マイナス金利政策が解除されるなら、不動産購入は価格が下がる」「マンション価格は下がるのを待ったほうがいい」とお考えの方もいらっしゃるかと思います。しかし、首都圏に限ってはマンション価格の極端な値下がりは考えづらい状況です。

都心の人気エリアの販売状況は引き続き堅調で、特に海外投資家からの支持も高く、建築資材や人件費が高騰しているので、価格が下がる要因が見当たらないからです。考え方は逆ですが、住宅ローンが低金利の今のうちに住宅の購入をするほうがいいと考える方も増えてくるかもしれません。

今の変動金利の相場は0.3~0.5%ですが、ネット銀行などでは0.2%台で借りることもできます。団信が充実している金融機関も数多く見られます。

将来金利が上がって返せなくなるかもしれないと不安を感じる場合には、資産性を重視して住宅選びをしましょう。資産性が高い住宅であれば値下がりしづらく、いざというときのリスクヘッジとなります。

まとめ

住宅ローンの変動金利はここ数年を見ると、大幅な変化はしていません。一方で、固定金利はこの1~2年で大きく上昇したので、変動金利との金利差が大きくなっています。

不動産購入に際してご注意いただきたいのが、住宅ローンが低金利となっている一方で物件価格は高騰しているという点です。今後の市況変化や、万が一の住宅市場の悪化に備えて、慎重に検討を進める必要があります。

住宅購入は長期にわたり返済を行うことになりますので、無理のない返済計画で購入検討されることをお勧めします。不動産流通システム【REDS】では、引き続き皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております。

 

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公開日:2024年2月20日

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2024年4月から住宅・建築物を販売・賃貸する事業者に『省エネ性能ラベル』の表示の努力義務が課せられます。

改正建築物省エネ法(建築物のエネルギー消費性能の向上等に関する法律(平成27年法律第53号))に基づき、2024年4月に「建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度」が強化されることに伴う措置です。

今回はこの省エネ性能表示制度について解説します。

省エネ住宅イメージ

省エネ性能ラベル表示の努力義務が課されているのは?

政府は2050年カーボンニュートラルの実現に向けてCO2排出量全体の約3分の1を占める住宅・建築物についてさらなるエネルギー消費・CO2排出の削減を求めています。2024年に省エネ性能ラベルの表示が始まることになるのはこの一環です。

本制度の中で努力義務が課せられているのは建築・不動産の販売・賃貸事業者(売主、貸主、サブリース事業者含む)。2024年4月1日以降に建築確認申請を行う新築建築物、およびその物件が同時期以降に再販売・再賃貸される場合が対象となります。それ以前に建築確認申請を行った物件の場合、表示は任意となります。

住宅としては分譲一戸建てや分譲マンション、賃貸住宅、買取再販住宅などが対象で、非住宅でも貸事務所ビルや貸テナントビルは対象となります。例外として販売または賃貸する用途でない建築物(注文住宅やウィークリーマンション)などがあります。

住宅の省エネ性能ラベルで表示している9項目

「省エネ性能ラベル」の要素は住宅と非住宅で若干異なります。住宅については、下記9個の項目があります。

1.エネルギー消費性能:国が定める省エネ基準からどの程度消費エネルギーを削減できているかを見る指標(BEI)を星の数で示す。

2.断熱性能:「建物からの熱の逃げにくさ」と「建物への日射熱の入りやすさ」の2つの点から建物の断熱性能を見る指標。

3.目安光熱費:住宅の省エネ性能に基づき算出された電気・ガスなどの年間消費量に全国統一の燃料などの単価をかけ合わせて算出した1年間の光熱費の目安。記載がない場合もある。

4.自己評価・第三者評価:省エネ性能の評価が販売・賃貸事業者による自己評価か、評価機関による第三者評価を示す。

5.建物名称:省エネ性能の評価対象がわかるように物件名を示す。必要に応じて棟名や部屋番号も掲載。

6.再エネ設備あり/なし:再エネ設備(太陽光発電・太陽熱利用・バイオマス発電等)が設置されている場合に「再エネ設備あり」と表示できる。

7.ZEH水準:エネルギー消費性能が★3つ、断熱性能が5以上で達成のチェックマークがつく。

8.ネット・ゼロ・エネルギー(ZEH):ZEH水準の達成に加え、太陽光発電の売電分も含めて、年間のエネルギー収支がゼロ以下で達成のチェックマークがつく。ここは第三者評価(BELS)の場合のみ表示。

9.評価日:評価された省エネ性能がいつ時点のものかを示す。

非住宅では、7個の項目があります。住宅における「断熱性能」「目安光熱費」「ZEH水準」がなくなり、下記「ZEB水準」が加わります。

●ZEB水準:エネルギー消費性能が事務所などの用途は★5つ、病院等の用途は★4つで達成となる。国の誘導基準でもある。

まとめ

今後、住宅も省エネ性能を高めていくことが求められる時代となります。

こうした動きの背景にあるのは、住宅・建築物の省エネ対策を強力に進めるための「脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律」が令和4年6月17日に公布され、同改正は2050年のカーボンニュートラルに向けて行われ、全ての新築住宅・非住宅に省エネ基準適合を義務づけ、省エネ性能表示の推進などが盛り込まれているからです。

一部の自治体でも、特定の規模の建築物に対して太陽光パネルの設置を義務付ける条例を改正していますが、これらの条例も、建築物のエネルギー効率向上に貢献するものと考えられています。

不動産業者も消費者も、省エネについていっそう理解し、対応していくことが今後は求められます。

不動産流通システム【REDS】では、引き続き皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております。

 

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公開日:2024年1月13日

いつもご覧いただき、ありがとうございます。《不動産仲介手数料が無料もしくは割引》不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の坂本和典です。

今回は、土地購入からの注文住宅と建売住宅(分譲住宅)との比較について考えてみます。注文住宅=自由度が高いものの、どの部分まで自由に設計できるのか、建売住宅との違いは何か、改めて解説します。また、注文住宅の定義とメリット・デメリットの解説、建売住宅との違いもあわせてご紹介します。

「戸建てへの住み替えを検討している」方や「注文住宅と建売住宅で比較検討したい」とお考えの方の参考になれば幸いです。

注文住宅と建売住宅

注文住宅とは

土地の条件に基づき、間取りや建築材、仕様設備など、ご自身の希望・生活スタイルに沿って計画・建築する戸建てを指します。注文住宅の中にも、大きく分けて「フルオーダー住宅」と「セミオーダー住宅」の2種類があります。

フルオーダー住宅とは

家の見た目や間取り・設備や構造など、全ての仕様を自由に組み立てていくスタイルになります。

セミオーダー住宅とは

建設会社があらかじめ、家の仕様・スペックを複数パターン用意します。その中から、お好みの間取りや必要な設備、気に入ったデザインなどをチョイスしていく形式になります。

建売住宅とは

分譲住宅とも呼ばれており、土地と戸建てがセットで販売されている住宅を指します。完成した戸建てをそのまま購入するケースや、建設中・あるいは建設前の土地だけの状態で売りに出されていることもあります。

注文住宅のメリット

土地からこだわることができる

注文住宅は、お好みの条件をもとに土地選びからこだわることができます。ご自身やご家族のご希望に近い立地の土地の検討から入ることができますので「注文住宅で実際に暮らしている状況」をイメージしながら土地を選ぶと、楽しみも増えると思います。

一方で、建売住宅(分譲住宅)は、一戸建てと土地をセットで買い求めるようになるため、主要駅のご希望の条件に近いエリア・立地で住宅を探すといった選び方となります。

ハウスメーカー(工務店)を選ぶことができる

注文住宅で建てる際は、ハウスメーカー(工務店)を好きな会社に選ぶことができます。ハウスメーカーといっても、全国各地で手広く展開している建設会社から、建築家が営む設計事務所、地域に根差した工務店までさまざまあります。

ハウスメーカーごとに、住宅の耐震性はもちろん、熱への対抗力を示す「断熱性能」、外気の出入りを減らした「気密性」の基準が異なるケースがあります。基本的な住宅性能を比較しつつ、状況に応じて相見積もりを取りながら、ご自身・ご家族の要望を叶えてくれる会社を選ぶといいでしょう。

建売住宅(分譲住宅)だと、分譲会社(施工業者)から選ぶというより、駅近や住環境といった、立地を最優先に物件を選択するパターンがほとんどですが、立地がいいだけで建売住宅を選ぶのは要注意です。しっかり、ご自身やご家族の生活動線などをイメージしながら検討しましょう。

ライフスタイルに合わせた間取りの実現

注文住宅最大のメリットと言えば、自由度の高い間取りです。「生活スタイルに合わせた家」を作ることができるため、満足度の高いマイホームに仕上がります。

家事・料理がスムーズになる導線や、趣味を取り入れた間取り設計が叶います。建売住宅(分譲住宅)は、建設中・建設前の土地だけの状態でも間取りは決まっているため、「家に生活スタイルを合わせる」ことになります。

デザインや建築仕様を希望どおりに

ヨーロッパ風のレンガ造りの家や、カフェっぽい内装、ホテルのような雰囲気の家など、外観はもちろん、内装のデザインや建築材まで選択可能なのも、注文住宅が持つ大きなメリットだといえます。

建築現場・建築過程が確認でき安心

多くの場合、人生に1度の買い物となるマイホーム。長く、安全に、そして快適に住めるのか気になるところです。

注文住宅は、戸建ての土台となる基礎部分の工事はもちろん、骨組みの段階や壁内工事の際も立ち会い可能です。現場で建築過程を実際に目で確認し、疑問点なども現場のスタッフに質問できるため、納得のいく住まいになりやすいといえます。

建売住宅(分譲住宅)は、完成済みの物件だと外観・内装はチェック可能ですが、一般的に基礎部分や壁内は確かめることができません。

注文住宅のデメリット

入居まで時間がかかる

注文住宅のデメリットのひとつが、入居までに時間がかかることです。

建売住宅(分譲住宅)と比較すると自由度が高い分、家づくりに費やす期間も1年くらい(土地探しから間取り・外観・内装の打ち合わせ期間含む)を要します。

それに比べ建売住宅は、完成物件へ引っ越すため、住宅ローンの手続きなどを含めても、最短1カ月半ほどで入居できます。建設前・建設途中の建売住宅であっても工事のスケジュールは決まっているため、入居までに大幅な遅れが出ることは少ないでしょう。

完成まで仕上がりが分からない

完成済みの建売住宅(分譲住宅)の場合、内覧会や見学会で外観や内装のチェックができますが、注文住宅は実際に完成するまで仕上がりの状態が思い描きにくいデメリットがあります。せっかく希望を盛り込んだ注文住宅を建てたのに「仕上がりが想像と違う!」「住んでみたら動線が悪く感じる!」などの懸念事項があります。そうならないためにも、しっかりとハウスメーカー(工務店)との打ち合わせをしましょう。

コストが高い

注文住宅と建売住宅(分譲住宅)を、全く同じ広さ・間取りで比較した場合、注文住宅の方がコスト高になる傾向にあります。とはいえ、注文住宅でもある程度の予算のコントロールは可能です。

キッチン・トイレ・浴室などのいわゆる水回りをできる限り近い配置でまとめると、配水管工事が簡素化されコストダウンになります。また、高価な床材・壁材は部分使いにするなど、メリハリをつけた素材選びで、費用を割く箇所と抑える箇所を分けることができます。

オーダーメイドの家になる注文住宅に対し、建売住宅は、同じような家を短期間・複数同時に建てるパターンがほとんどです。効率よく家を作るために、「家の間取り・デザイン・仕様」を全て固めた状態で建築にあたります。

そのため、建売住宅は間取り・内装や外装・設備に関する打ち合わせが不要となり、工期も短く済むため、注文住宅より人件費を削減できます。また注文住宅は、細かな要望を叶える家づくりが基本となります。そのため、床や壁などの建築素材、キッチン・浴槽といった住宅設備に至るまで、個別に発注・仕入れを行うことになります。一方、建売住宅は、ハウスメーカーが同じ建材・設備をまとめて仕入れできるため、建築材・設備ともに安く手配することができます。

最後に

近年は、新型コロナウイルスの影響により働き方やライフスタイルが変化し、生活空間への関心は高まっているようです。注文住宅と建売住宅(分譲住宅)どちらにするかお悩みの方にとっても、こちらのブログが参考になれば幸いです。

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公開日:2023年12月4日

いつもご覧いただき、ありがとうございます。《不動産仲介手数料が無料もしくは割引》不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の坂本です。

地方暮らしの人は都会に、都会暮らしの人は地方に、憧れを抱いたことがある人は多いのではないでしょうか。そこで、今回は都会から地方への移住のメリットとデメリット、気をつけたいポイントについて考えてみたいと思います。

地方移住

地方移住のメリット

地方のほうが都心よりも住宅価格や生活費が安価な傾向

地方移住のメリットとして最初に挙げられるのは、都心に比べると物価が安く、生活コストを抑えられることではないでしょうか。特に差が出るのが住居費です。都会と同じくらいの住居費(物件価格・家賃)でも、地方ではより広くて部屋数の多い家に住むことも可能です。

満員電車や混雑からの解放

都会の通勤ラッシュ時の満員電車によるストレスから解放されるのも、地方移住ならではのメリットです。人口が集中している都会とは異なり、休日のレジャー施設の混雑や、行き帰りの渋滞といったこともそれほど多くありません。満員電車や混雑によるストレスに悩まされている方にとって、地方移住は魅力的な選択肢といえます。

子育てがしやすい

地方移住のメリットとして、子育てのしやすさを挙げる人も多いようです。自然豊かな地方では子どもの遊び場も多く、キャンプや川遊びなど自然の中で体を動かしてのびのびと遊べます。地方の場合、保育園の待機児童の問題が少ないのも嬉しいポイントです。都心の場合は保育園に入れるだけでも大変で、認可保育園のみならず認可外保育園でもなかなか入れない状況があります。

自然を身近に感じられる

「自然の中でゆったりと暮らしたい」という思いから、地方移住を考える方も多いでしょう。山や海や川など雄大な自然に囲まれて暮らすことで、季節の変化を身近に感じられるのは地方ならではの魅力です。山登りや釣り、ダイビングなどのアクティビティを存分に楽しみたい人にも向いています。

安くておいしい食べ物が手軽に買える

農業・漁業・酪農といった産業がさかんな地方では、安くて新鮮な食材にあふれています。子どもと一緒に家庭菜園で野菜や果物を育てたり、農業の体験をしたりと、日常生活の中で食育を実践しやすいのも地方ならではの魅力です。

自治体による移住者支援制度を活用できる

都心に集中している人口を地方に分散させるため、国や自治体は地方移住の促進に積極的に取り組んでいます。移住支援金や起業・就職支援金、家賃補助制度など、さまざまな制度があります。地方移住には何かとお金がかかるので、移住者向けの支援制度はぜひ活用したいところです。

交友関係が広がる

「地方移住によって交友関係が広がった」という声も、多く聞かれます。都心では、人とのつながりが薄く、ご近所付き合いも少ない傾向にあります。一方、地方では地域住民同士のつながりが強く、自治会の活動やお祭りなど、住民同士のコミュニケーションが活発です。

地方移住でのデメリットや気をつけたいポイント

車がないと不便なことも

都心に比べて公共交通機関が発達していない地方では、車がないと不便を感じることも多いようです。公共交通機関やショッピングモール、医療機関が遠くにあり、どこへ行くにも車がないと始まらないというところが多いようです。地方移住を考えるうえで、車の購入はぜひ検討しておきましょう。

飲食店や商業施設、アミューズメント施設など娯楽が少ない

地方の場合、都心に比べると飲食店や商業施設の数はどうしても少なくなります。深夜まで営業している店も多くないため、アーバンライフを楽しんでいた人にとってはギャップを感じることもあるでしょう。最近は地方にも大きなショッピングセンターが増えているほか、ネットショッピングも普及してきたため、昔ほど都心と地方の差はなくなってきているようです。ただ、離島などではネットショッピングの配送不可のエリアもありますので注意しましょう。

子どもの進学先の選択肢が少ない

地方では、自然豊かな環境でのびのびと子どもを育てられる反面、子どもの進学先や塾、習い事の選択肢が少なくなることは否めません。最近ではオンラインの塾や習い事も増えてきているため、上手に活用すれば地方のハンデをクリアできるかもしれません。

働き口が少ない

企業の数や求人数が少ない地方では、就労先の選択肢が限られることもあります。移住前の仕事をリモートワークで続けられる場合は問題ありませんが、移住してから新たに仕事を探す場合は、注意が必要です。物価が安いので、オフィスの賃料やスタッフの人件費など、ランニングコストを抑えて企業できるのが、地方ならではのメリットです。

地域づきあいが増える

地方移住をすると、ご近所づきあいや地域のコミュニティへの参加など、人との距離の近さを実感する機会が多くあります。人によっては、こうした人づきあいを負担に感じることもあるかもしれません。地域住民どうしの距離感や地域活動の頻度は、地方によってさまざまです。可能であれば移住前に何度か現地に足を運び、地元の人に話を聞くなどして、実際に暮らしていけそうか考えてみましょう。

最後に

「自然の中でのんびりと暮らしたい」「転職や起業をしたい」など、地方移住を考えるきっかけは人によってさまざまです。近年は、新型コロナウイルスの影響により働き方やライフスタイルが変化し、地方移住への関心は高まっているようです。

しかし、住み慣れた土地を離れて移住することへの不安がある方や、人生に関わる大きな決断だからこそ後悔したくないという方も多いかと思います。地方への移住を検討される際は、移住先の環境についてしっかりと情報収集を行う、十分な資金計画を立てておく、補助金などの移住支援制度を活用する、の3点が重要だと考えます。

 

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公開日:2023年10月30日

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今回は、『不動産投資が人気の理由』について考えてみたいと思います。

不動産投資

不動産投資が人気の理由

不動産投資は投資金額が多額になるため、失敗したときのリスクが大きいのですが、富裕層からサラリーマンまで幅の広い方々に人気があります。では、なぜリスクがあるにもかかわらず、不動産に投資をしたいのでしょうか。

不動産投資が人気の理由としては、下記が挙げられます。

将来(老後)に対する不安の解消

不動産投資による家賃収入は、リタイア後に年金の代わりとなることを期待できます。少子高齢化によって受給金額の減少、財源不足、受給年齢の引き上げなどが起こり、将来的な年金への不安が増しています。早めに不動産投資を始めておけば、長期的な収入の確保や資産を準備しておけます。

所得税や住民税の節税になる

不動産投資をすると、サラリーマンなどでいるだけのときよりも、所得税や住民税を減らすことができるというメリットもあります。サラリーマンとしての給与と不動産投資で得た課税対象所得を合算させて確定申告することを「損益通算」といいます。不動産投資で購入した物件の減価償却費を家賃収入から減じて帳簿上の赤字を作り出すことができるため、給与所得の金額で支払っていた税金の額よりも少なくすることができます。毎月低額で将来のための資産を形成しながら、収める税金を減らすことができるので、結果的にさまざまな節税につながります。

不労所得を得たい

不動産投資以外の投資には株やFXなどがあります。これらの投資の場合、毎日の動向を頻繁にチェックするなど、収益を出すために常に自分自身が動く必要があります。サラリーマンの方だと、日中に株などの動向を事細かくチェックするのはなかなか難しいでしょう。頻繁にチェックを行っていると、本業がおろそかになってしまい元も子もありません。その点、不動産投資であれば、建物や入居者の管理など不動産経営で必要な多くの業務を管理会社に委託できます。細かいチェックや管理の手間を必要としないので、本業に集中しながら不労で所得を得ることができます。

経済状況の変化に強い

不動産は経済状況の変化にあまり影響を受けないため、安定して資産運用を行えます。特に、インフレの状況において強さを発揮します。インフレが生じた場合、物価が上昇するのに比例して現金の価値は下がってしまいます。逆に、実物資産である不動産の場合は価値が下がることはなく、むしろ上昇します。家賃も上昇傾向となるため、インフレ時は現金を手元に持っておくよりも、不動産に投資したほうが利益につながることになります。

金融機関からの融資が受けやすい

不動産投資は金融機関からの融資を得られやすく、他の投資商品ではできないレバレッジを利かせた投資をすることができます。不動産投資を行うための融資では、年収や勤務先、勤続年数、職種といった属性を主に審査されます。勤務先は業種によって評価されます。公にはされていませんが、公務員や医師、税理士や弁護士などの評価が高いとされています。

不動産投資のリスクと失敗のケース

不動産投資

不動産投資にあこがれ失敗に終わる方も残念ながら多いのが実状です。失敗する方の特徴をいくつか挙げてみます。

不動産投資を不労所得だと信じ切っている

前記で、人気の理由であげさせていただいた「不労で所得を得る」と記載をしましたが、私の意見として言わせていただくと、不動産投資は事業です。不労所得で何もしないで、安定した収入が勝手に入るほど甘くはありません。管理会社に雑務は任せられますが、やることがゼロというわけではありません。

不動産業者に頼りっきりで自分自身では調査をしない

前記のとおり、不動産投資は事業です。不動産会社がお勧めしてくれて、金融機関の融資が出るから、利回りが高いから安心ではありません。ご自身で、その物件の人口動態や家賃相場、ランニングコストなどを調査しなければなりません。調査不足や収支計算が甘いことで、毎月手出しでお金が出ていくようでは投資にはなりません。

リスクの認識不足

不動産投資にはリスクがつきものです。空室リスク、原状回復リスク、家賃滞納リスク、災害リスク、不動産価値の下落リスク、老朽化による修繕リスク、金利上昇のリスクなどがあります。これほどのリスクがあれば、投資開始時と同じ状況が長期にわたり続く訳はありません。それぞれのリスクには、物件の種類や年数、エリア等によって割合は変わります。

最後に

不動産投資初心者の方は、最初にご自身で金融機関に打診をしてご自身でいくらくらいの物件を購入できるのか事前調査をしておくといいでしょう。ご自身で思っているよりも、金融機関の審査や物件に対する評価が低いことも多々ありますので、あらかじめご自身の事を良く把握しておくことが効率の良い物件探しに繋がります。

不動産流通システム【REDS】では、引き続き皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております。 

 

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公開日:2023年9月26日

いつもご覧いただき、ありがとうございます。《不動産仲介手数料が無料もしくは割引》不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の坂本です。

一般のお客様からすると、不動産業界はブラックボックスに包まれた不気味なイメージを持たれている方が多くいらっしゃるかと思います。確かに、両手仲介を目的とした物件の「囲い込み」や、顧客の利益よりも会社(営業マン)の利益を最優先とした物件の紹介を行うことがありますので、なかなか業界全体のイメージは向上しません。お客様の中には「うざい」と感じる方も多いと思います。

弊社にお問い合わせいただくお客様の中には、不動産業界に対して不信感を抱きながら、お問い合わせいただく方も少なくありません。不動産営業マンから接客を受けるときには、警戒心を抱いていることが推察できます。

今回はお客様が求める理想の不動産売買の営業マンの仕事内容のほか、不動産会社の営業マンに向いている人はどんな人かについて考えてみます。

営業マン

「うざい」と思われる不動産営業マンの「押し売り」と「電話勧誘」

接客後の不動産営業マンに対して「うざい」と感じている理由としては、大きく下記の2点がよく挙げられます(このほかにも、「言葉遣いや対応が悪い」「不動産について詳しくない」などがあります)。

押し売り

不動産営業マンから過剰なプレッシャーをかけられて、押し売りのような行為をされる、というイメージを抱いている人も多いでしょう。営業マン(会社)都合の一方的な営業をされて、不要な物件情報やサービスを提供されると、不動産業界そのものへの信頼性が失われることにつながります。

しつこい電話営業

購入や売却時、面談や現地ご案内後に、不動産営業マンからしつこい電話営業を受けることがあります。お客様の心理にはさまざまな感情や反応が現れることでしょう。

求めていない営業をされてしまうと、お客様は時間やプライバシーを侵害されたと感じて、ストレスと不快感を抱きます。昨今ではメールでのやり取りが主流ですので、昔ながらの電話営業をしている会社には注意が必要かもしれません。

お客様にとって理想の不動産営業とは

営業マン

それでは、お客様は不動産営業にどのような人物像を求めているのでしょうか。もちろんそれは多岐にわたるでしょうが、この業界では、専門知識やコミュニケーション能力だけでなく、信頼性関係を築くことが非常に重要です。不動産営業に向いている人は以下のような資質を備えている人、と言うこともできるでしょう。

専門知識

不動産に関する知識は広範囲で、不動産市場や不動産取引のプロセス、物件の見方、物件の査定、懸念事項の確認など、専門知識がある営業を求められます。

基本的に不動産営業のプロであれば専門知識があるのは当然のことですが、経験不足や知識不足により、的を射ない回答しかできない営業マンがいることは事実です。そうした場合は担当を変えてもらったほうが賢明です。

人物像や対応能力

お客様は信頼できる不動産営業の担当者を求めます。それは常に顧客目線で考え、実行できる、真摯に誠実な態度である人のことです。不動産売買は大きなお取引になるので、信頼関係が築くことができないと、スムーズに前に進むことができません。

信頼できるプロフェッショナルの営業マンであれば、不信感なくアドバイスなどを受け入れることができ、お客様ご自身にとっても気持ちのよいお取引が実現できます。

顧客志向

顧客志向とは、お客様のニーズを優先し、最適な提案をする姿勢のことです。お客様のために積極的に行動し、新しい物件情報や市場トレンドを提供する、また、お客様の要望に対して適切な提案を積極的に行うことが重要となります。金額の高いものを売買するわけですから、不動産営業マンにはこうした姿勢が求められます。

コミュニケーション能力

不動産営業担当者は、お客様の要望やニーズを聞き、適切な情報を提供し、質問に迅速に対応することが求められます。お客様とのコミュニケーション能力が特に求められる仕事です。

タイムマネジメント

お客様の時間を尊重し、効率的かつ迅速に対応し、スムーズな取引プロセスを提供することが大切です。お問い合わせに対して、返信がなかったり遅かったりするとお客様を不安にさせるだけですので、回答をお待ちいただく場合でも、経過報告はこまめに行うことが求められます。メールなどの返信、物件についての確認や内見日時の調整にスピード感があると、お客様の安心感につながります。

信頼できる情報の提供

お客様は物件について正確な情報を求めます。物件の詳細、価格、条件、懸念事項について説明を行い、透明性ある情報を正直に伝えることが求められます。

まとめ

不動産流通システムREDSでは、常に顧客目線で考え、お客様の満足を最優先に業務に取り組んでいます。その一環として、弊社ではお客様がエージェントを指名できるように対応しております。

不動産売買で大切なのは会社よりも、対応する担当者ともいわれております。お客様と相性のよさそうなエージェントがいましたら是非、ご指名をいただけたら幸いです。

不動産流通システム【REDS】では、引き続き皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております。 

 

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最終更新日:2023年8月28日
公開日:2023年8月23日

いつもご覧いただき、ありがとうございます。《不動産仲介手数料が無料もしくは割引》不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の坂本です。

今回は、住宅(新築マンションを除く)を購入するまでの一般的な流れと注意点を説明します。多少時期が前後する内容もございますが、あらかじめご承知おきいただき、物件探しのご参考にしていただけたら幸いです。

不動産(住宅)を購入するに際して、多くの場合、不動産仲介会社が介在します。不動産会社が介在することで仲介手数料が発生することに疑問を持たれる方もいらっしゃるかもしれませんので、ここでは、仲介会社が介在する意味と役割を含めて皆様のご理解をいただけるように解説いたします。

住宅購入の流れ

予算と条件の確定

最初に、現在の所得(ご年収)から予算と希望条件を明確にします。

物件の間取りのタイプ、広さ、立地、眺望、陽当たり、お子様の学区エリア、嫌悪施設(工場・飲食店・学校・駐車場など)が隣接しないなど、購入する住宅に求める要件を決めます。

特殊な要件として、お子様が走り回るのでマンションの1階または下階が共用部を選ぶ必要があることや、ペット(犬・猫)飼育可能であること、駐車場必須などの、購入するにあたり譲れない条件は最初に確認しておくことが大事です。

不動産の検索と物件の選定

ご条件に合致している物件を選定します。不動産仲介業者の窓口でのご相談や、インターネットの不動産ポータルサイト(SUUMO、アットホーム、ホームズなど)で検索します。興味のある物件を探し、複数の物件を比較して検討します。

物件のご見学

気になる物件が見つかったら、実際に現地に足を運んで見学をします。最近では遠方の方のご要望でオンライン内見がありますが、「周辺環境などは自分で確かめることができない」「すべての不動産会社で対応しているわけではない」「画質の粗さや手ブレで精度が低い」などのデメリットがありますので、実際に現地をご確認いただくことをお勧めします。

購入したい物件が見つかったら、再度、物件の周辺環境や建物の状態(マンションであれば共用部を含む状態)や不具合箇所、間取り、設備、購入条件などを確認します。

資金計画を立てる

物件探しと並行して、資金計画を具体化させていきましょう。物件の購入資金以外に必要となる諸経費や、住宅ローンの金利、毎月の返済額などについても試算しておきます。

そうすることで、購入後の住宅にかかる支出を確認することができます。

ローンの事前審査

現金で購入の際には不要ですが、多くの方が銀行から融資を受けて不動産を購入されます。不動産売買のご契約の際には、金融機関からの住宅ローンなどの事前審査の承認が必要となります。メガバンクの住宅ローンであれば通常2~3日程度で金融機関からの審査結果を得ることが可能です。

価格交渉

購入条件をまとめる際に物件価格を交渉するケースがあります。価格交渉を行うことで、気に入った物件を買い逃すリスクを考えながら、仲介会社の担当者と相談をしながら慎重に進められることをお勧めします。

注意点としては、価格交渉ありきなのはお勧めできません。値段交渉ができるかどうかは売主、物件により事情はまちまちであることと、売主の心象もよろしくないことがあることから、逆に交渉がしづらくなることがあります。

「物件が相場よりも高いから価格を下げてほしい」や「物件のここがよくないから価格を下げてほしい」と言うと、相手売主からすると、「気に入らないなら買わなくてよい」といった返答となりやすいのも事実です。

気に入った物件であれば、物件を褒めて気に入った物件であることを最初にお伝えした上で、でもどうしてもご予算が届かないことなど、情に訴えかけるのがいいでしょう。売主は物件のいいところも悪いところも、買主以上、仲介会社以上に分かっているという自負があるので、交渉の仕方は注意しましょう。

売主と取引条件が合意したら、次の売買契約の締結となります。

売買契約の締結

住宅購入の流れ

売主との諸条件の交渉が成立したら、売買契約を締結します。その前に不動産会社の宅地建物取引士から、購入物件に関する重要事項の説明を受けます。売買契約書・重要事項説明書には物件の詳細情報、価格、引渡し日、特記事項などが含まれます。契約書類をよく確認しましょう。

ローン本申込の申請・ローン契約

住宅ローンを利用する場合、売買契約を結んだら、住宅ローンの正式な契約を結びます。契約前に金融機関と保証会社による審査を受け、融資が承認される必要があります。

ローン本申込による結果が承認となった場合、金融機関との金銭消費貸借契約を締結します。

不動産の引き渡しと登記手続き

引き渡しの準備が整ったら、残りの代金(残代金および清算金)を支払います。それと同時に、売主から物件の引き渡しを受けて、不動産の登記手続を行います。

その後、引っ越しして入居となります。電気・水道・ガスのライフラインの開栓手続きもお引っ越し前に行いましょう。

これらの不動産取引の流れをご理解いただき、ご自身のニーズや目的に合った不動産が購入できますように、不動産流通システム【REDS】では、引き続き皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております。

 

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最終更新日:2023年6月25日
公開日:2023年6月21日

いつもご覧いただき、ありがとうございます。《不動産仲介手数料が無料もしくは割引》不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の坂本です。

今回、東京と地方の不動産価格の将来の動向について考えてみました。なかなか予測が難しい話ですが、これから不動産を購入する方がどういう点に注意すればいいのか、参考になればと思います。

不動産価格

東京と地方の不動産価格の将来の変化について

不動産価格は、地域の経済状況、人口動態、需要と供給のバランスなど、多くの要素に影響を受けます。東京と地方の不動産価格の将来の変化について、不動産会社の立場から考えてみます。

東京23区の不動産価格

東京は長い間、日本の経済の中心地であり、雇用機会も豊富であるため、不動産市場は常に活気がありました。しかし、最近では東京の不動産市場は成熟期に入っており、急激な上昇は見込めない可能性があります。

将来的には需要と供給のバランスが重要な要素となり、供給過剰による価格の押し下げ圧力が強まるかもしれません。また、働き方の多様化や地方創生の動きにより、需要の一部が地方へと移行する可能性も考慮する必要があります。

地方の不動産価格

地方の不動産価格も、地域ごとに異なる経済状況や特産品、地理的条件などが影響し、価格変動に影響しています。一般的に、大都市圏から離れた地域では、不動産価格の上昇ペースは東京に比べて緩やかなものの、需要と供給のバランスや地域の魅力しだいで価格は変動します。

例えば、観光地やリゾート地など、地方ならではの魅力を持つ地域では需要が高まり、価格が上昇する可能性があります。また、地方創生の取り組みやテレワークの普及の恩恵を受ける地域では、需要が増えて不動産価格に影響が出るかもしれません。

東京と地方の不動産価格の連動性

東京と地方の不動産価格は相互に関連しており、東京の価格変動が地方にも波及することはよくあります。こうした連動性を考慮して、不動産会社は市場のトレンドを把握し、東京と地方の動向を継続的にモニタリングする必要があります。

市場のリスク要因

不動産価格は、市場のリスク要因によっても大きく影響を受けます。例えば、金利の変動や経済の停滞、自然災害などが価格に与える影響は大きいです。

金利の上昇によって住宅ローンの負担が増え、需要が減少する可能性もあります。また、経済の停滞や不安定な状況では需要が低下し、価格が下落する可能性があります。自然災害のリスクも地域によって異なり、地震や洪水などのリスクが高い地域では不動産価格に影響を与える可能性があります。

以上の要素を総合的に考えると、将来の東京と地方の不動産価格の変化を予測するには、不動産業界では市場のトレンドやリスク要因を分析し、地域ごとの特性や需要動向を把握することで、適切な価格設定や投資戦略を立てる必要があります。地方創生や新たな需要の創出など、マーケットの変化にも目配りしましょう。

購入の際に、何に注意すべきか

不動産価格は経済の状態、人口動態、金融政策、地域の需要と供給のバランスなどに影響されます。将来の予想を立てるには、これらの要員を包括的に考える必要があります。不動産業界の専門家や不動産データの提供元などから入手できる情報を参照することをおすすめします。

不動産を購入する際には、以下の注意事項に留意しましょう。

予算の明確化

不動産購入のために捻出できる予算を明確にしましょう。購入価格だけでなく、諸経費や維持費、月々のローン返済には将来の予期しない出費にも余裕を持たせる必要があります。

不動産の調査

購入を検討している不動産の詳細な確認(物件の状態、構造、設備などを確認)することをお勧めします。

周辺環境の調査

不動産の周辺環境についても調査しましょう。いわゆる迷惑施設がないか、将来的な開発計画など生活環境や資産価値に影響を及ぼす要素についても把握することが必要です。

地域情報の収集

購入を検討している地域について、インフラ、交通、教育施設、医療機関などの情報を収集しましょう。将来的な暮らしや投資の視点から、地域の魅力や将来性を考慮しておくと、将来売却することになったときに役立ちます。

融資条件の確認

住宅ローンなどの融資を利用する場合は、金融機関との条件や手続きについて詳細に確認しましょう。金利、返済期間、融資額などを比較検討し、自身の経済状況に適した選択を行う必要があります。

税金や費用の予算化

不動産購入に伴う税金や手数料、登記費用などをあらかじめ把握し、予算に計上しましょう。これらの費用は現金で支払う必要があります。

将来の計画の考慮

購入する不動産が将来的な計画や目標に合致しているか考慮しましょう。将来の家族の拡大や転居の可能性、投資目的など、長期的な視野で物件を選ぶことが重要です。

これらの注意事項を踏まえ、ご自身のニーズや目的に合った不動産を選ぶよう心がけましょう。不動産流通システム【REDS】では、引き続き皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております。

 

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