皆様いつもご覧いただき、ありがとうございます。

　私が接客させていただいたお客様から『この物件（中古マンション）が安いのですがなぜですか？』とのご質問をいただきました。

　販売図面には【定期借地権】との記載がありました。

　一般的には所有権の物件が多いのですが、都内には定期借地権・普通借地権のマンションが多く存在します。

　今回は、定期借地権の物件が安い理由と普通借地権との違いを解説させていただきます。

　【定期借地権とは】

　借地の契約期間満了後は確定的に借地契約が終了する借地契約のことです。

　定期借地権には「更新」という概念がありません。 借地人が更新したいといっても、更新はできず、契約期間が満了したら土地は地主に返さなければいけない点が最大の特徴です。

　仮に、引き続き土地を利用したい場合には、地主の合意を得て「再契約」を行います。 再契約とは新規の契約であり、地主の合意が得られなければ再契約はできないことになります。

　【普通借地権との違い】

　定期借地権には、更新という概念がないため、契約満了時点で借地契約が確定的に終了します。それに対して、普通借地権は、借地人(借主)が更新を申し出れば、ほぼ更新できる契約であることが特徴です。

　普通借地権において、貸主から契約満了時に更新拒絶をするには、貸主には正当事由が必要となります。 正当事由とは、地主が借地人を退去させるにあたり正当な理由のことです。

また、正当事由は理由として十分でないことが多く、弱い正当事由を補完するには立ち退き料も必要です。

　さらに、正当事由が認められたとしても、借地人は契約を終了させるにあたり、地主に対して借地人の建物を時価で買い取ってもらうことを請求することができます。 この借地人の権利を「建物買取請求権」と呼びます。

　建物買取請求権は、発動されると地主の承諾がなくても自動で売買が成立してしまうという強力な権利です。

　つまり、地主が普通借地権の更新拒絶をするには、一般的に「正当事由」と「立ち退き料」、「建物購入額」の3つが必要となります。

　このように、普通借地では地主から更新拒絶をすることが極めて困難となっており、借地人は実質的に半永久的に土地を借りることができるようになっています。

　それとは逆に定期借地権は地主の権利が強いため、自動的に物件価格が安くなります。

　不動産流通システム【ＲＥＤＳ】では、引き続き皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております。