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小田 俊介(宅建士)

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公開日:2023年11月18日

【仲介手数料最大無料】のREDSエージェント、宅建士の小田 俊介(おだ しゅんすけ)です。

本ページをご覧いただき誠にありがとうございます。このブログがみなさまの不動産取引の一助になれば幸いです。

今回は「不動産の査定価格」について書かせていただこうと思います。

不動産の査定価格

不動産売却査定とは

初めに、不動産売却査定とは何かについて解説します。それは、お持ちの不動産にどのくらいの価値があって、いくらの価格で売却できるのかを調査することです。査定価格がわかれば適切な売出価格を設定できるようになり、相場よりも安く売り出して損をしたり高く売り出して買い手が付かなかったりといった事態を回避できます。

また、住み替えを予定している場合や売却代金を何かに充てることを予定している場合は、査定結果を把握することで資金計画を立てやすくなるでしょう。大まかな査定の流れは以下のとおりです。

(1)市場調査:対象不動産に類似した物件を比較し、現在の市場状況を分析します。

(2)物件の詳細調査:対象不動産の詳細について調べます。これには、物件の広さ、設備・建物の状態、土地の利用規制、立地条件などの個別要因が含まれます。役所や法務局などの行政機関にて調査を行います。

(3)地域特性の評価:対象不動産が属するエリアの特性、地域の魅力、近くの学校、公共交通機関、ショッピングエリア、治安、景観などが評価(加点・減点)されます。

(4)市場のトレンド分析:不動産市場の動向とトレンド、過去数年間の価格動向、取引データなどが調査されます。市場が売り手市場か買い手市場か、価格が上昇しているか下降しているかを分析します。

以上の流れから担当者は、多角的に不動産を見ながら、査定価格を算出していきます。

査定の方法は机上査定と訪問査定の2つ

不動産の査定には机上査定(簡易査定)と訪問査定の2種類の査定方法があります。

机上査定は実際に物件を見ることなく、立地や築年数、面積などの情報にもとづいて大まかな査定価格を算出する方法です。同じエリア内にある類似物件の相場や過去の取引事例を参考にしながら、市場で通用する価格を査定します。現地調査をせずに概算で算出されるので、「簡易査定」ともいいます。

近年では、匿名で査定依頼できる「匿名査定」やAIを使用した「AI査定」も提供されており、これらのサービスを利用すれば、気軽に自宅マンションの査定価格をリサーチすることが可能です。

一方、訪問査定は不動産会社の担当者が実際に物件を訪れて、査定額を算出する方法です。机上査定を受けた会社の中で気に入った会社があれば、訪問での査定の依頼に移ることもできます。

訪問査定は担当者が不動産の状態を目視で確認し、建物の状態や周辺環境もあわせてじっくり査定するので、精度の高い査定価格を算出することができます。不動産売却を本格的に検討している人に向いている査定方法とも言えるでしょう。

会社によって査定価格が異なる理由

不動産の査定価格は不動産会社によって異なります。主要な理由は次のとおりです。

査定基準の違い

不動産会社によって独自の査定基準を持ち、それに従って査定を行います。基準は、市場調査方法、データの収集方法、評価モデル等が会社によって異なるため、査定価格に違いが生じます。

地域知識の違い

不動産売却査定において地域の地理的特性、市場トレンド、地域の魅力などを正確に評価できるかはとても重要です。担当者によっては査定エリアのことを全く分からないということもしばしばあり、その知識の違いが査定価格に影響します。

取り扱うデータの違い

査定に使用するデータが異なれば査定価格も異なります。例えばデータが古い・新しい、金額が低い・高いなど、不動産会社によって選択するデータは異なるため、査定価格にも必然的に差が生じます。

査定価格が高い会社を信用してはいけない?

不動産のご売却を検討された方で「一括査定を各社に依頼したら、1社だけ飛びぬけて高かった」という経験はありませんでしたか? 実はこれ要注意なんです。

査定金額が高ければ高いほど、売主様としては気分がよくなるものです。高値査定をした営業担当者はさらに後押しで「弊社にお客様がすでにいるため、ウチと専任媒介を結んでください!」のようにお客様へ言います。もはや常套句ですね。

そうして専任媒介を締結したはいいものの、その後ピタリと連絡がなくなり、忘れた頃に「全く問い合わせがないので、金額を下げませんか?」と営業担当者より連絡が入り、がっかりされたという経験をよくお客様から聞いたものです。

ここで、お客様にご注意いただきたいことが3点あります。

一つ目は、査定価格は不動産会社によってある程度操作できてしまうので、根拠を明確にしてもらったうえで、自分自身が相場を把握すること(←かなり大事)。

二つ目に、査定価格を理解したうえで、値引き交渉を想定し売出価格を設定すること

三つ目に、買主様もある程度自ら相場を調べているため、高すぎる売出価格だと、当然にして問い合わせがないということ。それに伴い売れ残り物件という悪いイメージが付いてしまうこと。

以上を注意すれば、これから売却活動を行う売主様は、いいスタートが切れるものと思います。

「査定価格と売出価格の幅がどれくらいだったら適正なのかわからない!」といったお声もあると思いますが、一概にはお答えできないため、『REDSエージェントの小田』までご連絡くださいませ。
よろしくお願いいたします。

 

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公開日:2023年10月12日

今月からREDSのメンバーになりました、エージェントの小田 俊介(おだ しゅんすけ)と申します。もちろん宅建士です。

今年、結婚し現在千葉県船橋市内のマンションで妻とウサギ(茶々丸くん2歳)と暮らしております。また、以前までは東京都杉並区、練馬区に住んでおりましたので、船橋市内と杉並区、練馬区は特に得意なエリアです!

3年前に居住用のマンションを購入した経緯もあるので、実際に購入時に気になった点や注意事項、また、購入後手続きの住宅ローン控除や、不動産取得税の支払いなど、お客様が不安になりえることを余さずお伝えできると自負しております。

では、もう少し、私の経歴をご紹介いたします。

財閥系→金融系→REDS

わたくしの経歴としましては、1社目の財閥系不動産会社にて新宿と阿佐ヶ谷エリアで個人の売買仲介、2社目の金融系不動産会社にて埼玉エリアで個人・法人の売買仲介に従事しておりました。居住用や投資用のものから、事業用の不動産まで今まで幅広く経験させていただいたことを活かして、今度はREDSでご縁のあったお客様に知識を還元できればと思っております!

また、不動産取引が終わった後も、お客様とはアフターフォローを兼ねて「一生のお付き合い」ができるよう誠心誠意サポートさせていただきますので、些細なことでも何かございましたらお気軽にお申し付けください。

「他社で売却活動しているんだけど……」「すでに内見も済んで申し込み前ですが……」などセカンドオピニオン的なご利用でも構いません! REDS「小田俊介」をどうぞご用命くださいませ。よろしくお願いいたします。

REDが誇る仲介手数料の仕組み

仲介手数料

突然ですが、お客様がお支払いする仲介手数料に疑問を感じたことはございませんか? 宅地建物取引業法によると、《物件価格×3%+6万円+消費税》が上限と定められています。ただし、あくまでもこれは上限の金額です。

しかしながらこの上限金額を請求する不動産会社が大多数となっております。

5,000万円の物件を購入・売却する場合、
5,000万円×3%+6万円+消費税(10%)=171万6,000円

「たっ・・・高すぎる・・・」そんなお声が聞こえてまいります。私もそう思います。

しかし弊社REDSの場合は、
5,000万円×1.5%+3万円+消費税(10%)=85万8,000円(半額)※1
もしくは全額無料 ※2
となります。

※1 相手方が一般個人の場合。また割引率は物件価格により異なります。
※2 相手方が不動産業者の場合

この金額が浮けば購入後の新規の家具・家電購入などにかかる引越し費用、リフォーム費用への充当、売買契約書に貼付する印紙税への充当、不動産取得税への充当、登記にかかる司法書士報酬費用への充当、ローンを組む場合の融資手数料などに資金を回すことが可能となります。これらの費用は購入時におおよそかかる金額となるため、仲介手数料が圧縮されることで受けられる恩恵は非常に大きいものとなります。

「仲介手数料が安い分、あんまり仕事してくれないんじゃないの?」そのようなご意見もあるかとは思いますが、そんなことはありません。

お客様のご意向に沿い、《ご提案→ご案内→ご契約→ご決済》までの一連の流れを迅速かつ丁寧に誠心誠意サポートさせていただきます!

REDSの囲い込みをしない売却活動

仲介手数料の割引・無料はもちろんのこと、我々REDSではお客様の利益を第一優先に販売活動を行います! 不動産業界の悪しき商習慣である「囲い込み」は一切おこないません。

一般的な不動産会社では、売却依頼をいただいた後、自社で成約するために、担当者がインターネット広告などを介して買主様を募り、いわゆる両手仲介をおこなうことで会社及び営業マンの利益を最大化しています。

ここでひとつの疑問が生じます。それは担当者が売・買どちらも業務を担うこととなれば、営業マンの成績UPのため、無理やりにでも成約するように、売主様もしくは買主様のどちらかが費用面で損を被ることがあるということです。信じられないかもしれませんが、これが今の不動産業界の実態です。

高く売りたい売主様と安く買いたい買主様の思いは常に利益相反します。そこで我々REDSでは、両手仲介による利益相反が起きないよう、仲介手数料の無料・割引に続いて、一つの施策を実行しています。
それが「専任エージェント制」です。これは一つの物件で一人のエージェントが売主様と買主様を同時に対応しない制度となっており、各営業担当者がそれぞれ目の前のお客様に本気で向き合うことを可能としています。

また、一般的な不動産会社では、「両手仲介」を目指すため、まずは自社の顧客に向けてのみ販売活動をおこないます。それに対しREDSでは、売却をご依頼いただいた物件情報をすぐに不動産流通機構の情報システムであるレインズに登録し、全国の不動産会社に向けていっせいに販売を開始します。

さらに弊社が他社と異なる点としては、日本国内だけではなく、「LeadingRE」※3を活用して世界にも向けて物件情報を発信し、広く買い手を募ることで高値売却を目指すことができるということです。

※3 世界70か国、企業数550社のネットワーク

最後に

ここまでお読みいただきありがとうございます。弊社REDSでは他社とは異なる販売戦略でお客様の利益を最大化いたします。

お困りごとがございましたらいつでも「小田」までご相談ください。お客様に「任せてよかった」と感じて頂けるよう尽力いたします。よろしくお願いいたします。

 

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