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公開日:2023年11月18日

不動産の査定価格とは? 不動産会社がどうやって算出するのか解説

【仲介手数料最大無料】のREDSエージェント、宅建士の小田 俊介(おだ しゅんすけ)です。

本ページをご覧いただき誠にありがとうございます。このブログがみなさまの不動産取引の一助になれば幸いです。

今回は「不動産の査定価格」について書かせていただこうと思います。

不動産の査定価格

不動産売却査定とは

初めに、不動産売却査定とは何かについて解説します。それは、お持ちの不動産にどのくらいの価値があって、いくらの価格で売却できるのかを調査することです。査定価格がわかれば適切な売出価格を設定できるようになり、相場よりも安く売り出して損をしたり高く売り出して買い手が付かなかったりといった事態を回避できます。

また、住み替えを予定している場合や売却代金を何かに充てることを予定している場合は、査定結果を把握することで資金計画を立てやすくなるでしょう。大まかな査定の流れは以下のとおりです。

(1)市場調査:対象不動産に類似した物件を比較し、現在の市場状況を分析します。

(2)物件の詳細調査:対象不動産の詳細について調べます。これには、物件の広さ、設備・建物の状態、土地の利用規制、立地条件などの個別要因が含まれます。役所や法務局などの行政機関にて調査を行います。

(3)地域特性の評価:対象不動産が属するエリアの特性、地域の魅力、近くの学校、公共交通機関、ショッピングエリア、治安、景観などが評価(加点・減点)されます。

(4)市場のトレンド分析:不動産市場の動向とトレンド、過去数年間の価格動向、取引データなどが調査されます。市場が売り手市場か買い手市場か、価格が上昇しているか下降しているかを分析します。

以上の流れから担当者は、多角的に不動産を見ながら、査定価格を算出していきます。

査定の方法は机上査定と訪問査定の2つ

不動産の査定には机上査定(簡易査定)と訪問査定の2種類の査定方法があります。

机上査定は実際に物件を見ることなく、立地や築年数、面積などの情報にもとづいて大まかな査定価格を算出する方法です。同じエリア内にある類似物件の相場や過去の取引事例を参考にしながら、市場で通用する価格を査定します。現地調査をせずに概算で算出されるので、「簡易査定」ともいいます。

近年では、匿名で査定依頼できる「匿名査定」やAIを使用した「AI査定」も提供されており、これらのサービスを利用すれば、気軽に自宅マンションの査定価格をリサーチすることが可能です。

一方、訪問査定は不動産会社の担当者が実際に物件を訪れて、査定額を算出する方法です。机上査定を受けた会社の中で気に入った会社があれば、訪問での査定の依頼に移ることもできます。

訪問査定は担当者が不動産の状態を目視で確認し、建物の状態や周辺環境もあわせてじっくり査定するので、精度の高い査定価格を算出することができます。不動産売却を本格的に検討している人に向いている査定方法とも言えるでしょう。

会社によって査定価格が異なる理由

不動産の査定価格は不動産会社によって異なります。主要な理由は次のとおりです。

査定基準の違い

不動産会社によって独自の査定基準を持ち、それに従って査定を行います。基準は、市場調査方法、データの収集方法、評価モデル等が会社によって異なるため、査定価格に違いが生じます。

地域知識の違い

不動産売却査定において地域の地理的特性、市場トレンド、地域の魅力などを正確に評価できるかはとても重要です。担当者によっては査定エリアのことを全く分からないということもしばしばあり、その知識の違いが査定価格に影響します。

取り扱うデータの違い

査定に使用するデータが異なれば査定価格も異なります。例えばデータが古い・新しい、金額が低い・高いなど、不動産会社によって選択するデータは異なるため、査定価格にも必然的に差が生じます。

査定価格が高い会社を信用してはいけない?

不動産のご売却を検討された方で「一括査定を各社に依頼したら、1社だけ飛びぬけて高かった」という経験はありませんでしたか? 実はこれ要注意なんです。

査定金額が高ければ高いほど、売主様としては気分がよくなるものです。高値査定をした営業担当者はさらに後押しで「弊社にお客様がすでにいるため、ウチと専任媒介を結んでください!」のようにお客様へ言います。もはや常套句ですね。

そうして専任媒介を締結したはいいものの、その後ピタリと連絡がなくなり、忘れた頃に「全く問い合わせがないので、金額を下げませんか?」と営業担当者より連絡が入り、がっかりされたという経験をよくお客様から聞いたものです。

ここで、お客様にご注意いただきたいことが3点あります。

一つ目は、査定価格は不動産会社によってある程度操作できてしまうので、根拠を明確にしてもらったうえで、自分自身が相場を把握すること(←かなり大事)。

二つ目に、査定価格を理解したうえで、値引き交渉を想定し売出価格を設定すること

三つ目に、買主様もある程度自ら相場を調べているため、高すぎる売出価格だと、当然にして問い合わせがないということ。それに伴い売れ残り物件という悪いイメージが付いてしまうこと。

以上を注意すれば、これから売却活動を行う売主様は、いいスタートが切れるものと思います。

「査定価格と売出価格の幅がどれくらいだったら適正なのかわからない!」といったお声もあると思いますが、一概にはお答えできないため、『REDSエージェントの小田』までご連絡くださいませ。
よろしくお願いいたします。

 

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小田 俊介
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