中古住宅を買おうとして「既存不適格」と「違法建築」と言われたら。住宅ローン審査はNG？

【仲介手数料最大無料】のREDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの小田 俊介（おだ しゅんすけ）です。今回は「既存不適格・違法建築」について書かせていただきます。

中古住宅（マンション・戸建て）の購入申し込みをして、住宅ローン審査をしたら「既存不適格、違法建築のため融資否認、もしくは減額」と言われ「なにそれ？」となった経験がある方もいらっしゃるかもしれません。本ブログでは「既存不適格」と「違法建築物」の違いも含めてご説明します。

既存不適格とは

既存不適格建築物は、建築時には合法だったものの、その後の法律改正などによって法律の基準を満たさなくなった建築物のことです。

分かりやすい例としては、旧耐震基準の建物が挙げられます。建物の耐震基準は見直されていて、1981年6月からは大規模地震を想定した「新耐震基準」が最低限守るべき基準となりました。1981年5月以前に建築確認申請が受理された建物は「旧耐震基準」で確認されているので、今の基準である「新耐震基準」を満たしていないことがあります。

違法建築物とは

違法建築物とは、建築基準法や地域の条例などに違反して建築された建築物のことを指します。

建築物を建てる際には、まず行政へ確認申請を行い、建築計画に問題がないかを確認してもらう必要があります。この手続きをせずに建築された建物や、確認申請の内容と異なる建築物を建てた場合、そして完了検査済みの建築物を事後的に無断で増改築した場合などが、違法建築に該当します。

違法建築は、安全性や耐久性に問題がある可能性が高く、居住者や周辺住民に危険をもたらす恐れがあります。さらに、景観や環境に悪影響を及ぼしたり、不公平な競争を生み出したりするなど、社会的にも大きな問題を引き起こします。行政は違法建築の発見に努め、是正指導や罰則の適用などを通じて、その撲滅に取り組んでいます。

住宅ローン審査への影響

法律は時代・社会の変化とともに見直されるものです。建物を建築した後に法律が改正されて既存不適格建築物になる可能性は、どの建物にもあるといえます。

しかし、違反建築物はそもそも最初から法令に違反している建物です。違反建築物を購入しようとすると、住宅ローンの融資は基本的には断られます。既存不適格建築物についても融資を断る金融機関がありますが、条件によっては融資をしてくれる金融機関もあります。

既存不適格物件にはこんなケースも

用途地域の指定や変更によって容積率・建ぺい率が不適合になった物件

既存不適格建築物になった原因としてよくあるケースが、用途地域の指定や変更です。

用途地域とは、土地の利用目的に応じて建物の用途や大きさが制限されている地域のことです。用途地域は住居・商業・工業が大枠になっていて、13種類に分かれています。例えば、用途地域には「第一種低層住居専用地域」というものがあります。第一種低層住居専用地域は低層住宅のための地域で、建物の高さは10mまたは12mに制限されています。この地域には高い建物や大型の店舗、ホテルなどを建てることはできません。

既存不適格建築物の話に戻りますと、例えば、用途地域が指定されていない土地に3階建て（高さ13m）の戸建てを建築したとします。その土地が新たに「第一種低層住居専用地域」へ指定されることになれば、その戸建ては高さ基準が不適合ということで「既存不適格建築物」になります。

日本のすべての土地に用途地域が定められているわけではありません。用途地域が新たに指定されたり、再開発などによって用途地域が変更されたりします。今回は分かりやすく「高さ」による既存不適格の例をご紹介しましたが、実際は建物の容積率や建ぺい率が不適合になることもよくあります。

※容積率：敷地面積に対する延べ面積の割合
※建ぺい率：敷地面積に対する建築面積の割合

接道義務を満たしていない物件

建築物の敷地は、原則として幅員4ｍ以上の道路に、間口2ｍ以上接していなければなりません。これが、建築基準法で決まっている接道義務です。

今から70年以上前から存在する基準ですが、日本には築70年以上の建物も存在しており、そのような古い建物の中にはこの接道義務を満たしていないものもあります。

接道義務を満たしていない物件は、再建築ができません。つまり、一度建物を取り壊してしまうと新たに建て直すことはできないということです。このような建物のことを、再建築不可物件といいます。

既存不適格建築物の増改築リフォーム（戸建て）・建て替え（戸建て・マンション）には注意

増改築（建築確認が必要な大規模リフォーム）や建て替えをするときには、今の基準に適合させなければなりません。

建て替えの場合には、基準に適合させることによって建物が小さくなってしまうこともあります。現在の基準を無視したまま増改築や建て替えすると違法建築物になってしまうので注意しましょう。

まとめ

本ブログでは「既存不適格」と「違法建築」について解説してきました。

不動産購入を検討される際、現在検討している物件が、法的に問題がないものなのか、住宅ローン審査は通るのか、ご自身で確認するのは極めて困難であると思われます。弊社にお問い合わせをいただけましたら、土地・建物について簡易調査をしたうえでご報告し、ご購入に向けての打ち合わせを随時承っております。

不動産購入に係るリスク回避に関しては弊社『宅建マイスターの小田』をぜひご用命ください。引き続きよろしくお願い申し上げます。

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