土地や戸建ての売買で「境界標」が見つからないとき、どうすればいい？

こんにちは。仲介手数料が必ず割引、最大無料の不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の片岡慎太郎と申します。

土地や戸建ての取引で、不動産の境界標（境界杭や境界石など）がない場合、どのような問題が発生するでしょうか。

（画像はイメージです）

境界標とは

境界標は土地の正確な範囲を明確にするための重要な目印です。ただ、あくまでも目印であり、その位置は必ずしも正確ではありません。

境界標はホームセンターなどでも売っています。設置するのに特別な資格は不要なので、誰でも設置することが可能ですが、好き勝手に設置してしまうと隣地とのトラブルになりますので、絶対にやらないでください。

大きな地震があった場合は数m動くこともありますし、土に埋めてある場所では、大雨が降った後でも動くことがあります。また、道路工事や建築工事、解体工事などで、触っていなくてもなくなってしまうことはよくあります。

境界標は地面に埋まっているとは限りません。ブロック塀の上や擁壁の高い位置などにある場合もあります。土地などの売買の際は、境界標をあらかじめ確認しますが、タイルの下にあったり、土に埋まって発見できなかったりすることもあります。

境界が不明確だと、「どこまでが自分の土地か」「どこからが隣地か」の判断が難しくなり、隣人とのトラブル（越境、境界争い）につながることがあります。

また、土地を売却する際や、相続・建物を建てる際に、正確な土地の範囲（境界）が必要です。境界が不明だと、手続きが止まってしまい、売買・相続・建築などに支障が出てきます。買主や金融機関が「境界が不明な土地はリスクがある」として、取引を拒否したり、融資が受けられなかったりすることもあります。

境界標がない場合の対処方法は？

境界標がない場合、取り得る対処方法として代表的なものを3つ紹介します。

隣接地所有者の立ち会いのうえで境界確認

最も確実な方法は、隣地の所有者と一緒に境界の確認を行うことです。お互いに合意が取れれば、新たに境界標を設置できます。

土地家屋調査士に依頼して「境界確定測量」

境界が不明確な場合は、専門家である土地家屋調査士に依頼し、測量してもらいます。必要に応じて、官公庁（市役所や法務局）で図面を取得して、現況と照らし合わせて確認します。

土地所有者が思い込みで勝手に設置した境界標の場合は、客観的に見て正確な位置の根拠になりません。そのため、土地家屋調査士のような国家資格者が正確な測量を行い設置することは、信頼のある境界標になります。

地積測量図は、昭和52（1977）年10月以降に作成されたものであれば、境界標の表示が義務付けられています。

「筆界特定制度」の利用（紛争性がある場合）

法務局が用意している制度で、筆界（登記上の境界）を第三者的に特定してもらえます。ただし、これは「筆界（登記上の線）」を特定する制度であって、「所有権の範囲」を決めるものではない点に注意が必要です。

土地の境界があっても売買の際は測量が必要

私の経験になりますが、測量を行い境界位置もズレていなくても印鑑を押さない人がいます。

筆界特定制度は、通常の事件であれば6カ月程度が目安で、長くても1年程度が一般的ですが、事案の複雑性、困難性、関係者の数、各地域の気候条件が加わると、やはりケースバイケースとなります。

筆界特定制度を利用してしまうと、しばらくの期間は取引できなくなってしまいます。土地の境界があっても土地、戸建ての売買、分筆を行う際は改めて測量は必要になります。

境界標を設置するメリットは、トラブルを未然に防ぎ、土地の資産価値が明確になることです。また、売買や相続がスムーズに進みます。

現在、土地、建物を所有し、ご売却をご検討しているお客様は、改めて家の周りを確認してみてください。雑草が生い茂っていて見当たらない、土に埋まって発見できない境界もあります。お掃除ついでに見てみるのもいいでしょう。

最後に

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