私道に面している土地は嫌ですか？　メリットとデメリットを解説

こんにちは。仲介手数料が必ず割引、最大無料の不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の片岡慎太郎と申します。

先日、土地を購入してから建物を建築するお客様がいらっしゃいました。その土地は私道に面していました。今回は、前面道路が私道であることのメリット・デメリットについてご説明します。

（写真はイメージです）

お客様が買いたかった土地は私道に面していて……

お客様は大田区南千束の土地を検討していただいていました。現地にて敷地に接している道路（前面道路）は私道でした。「通行掘削承諾書の取得」をしているとお伝えし、契約の準備を進めておりました。

ご契約日の前日になり、「前面道路が私道だから契約をキャンセルしたい」とのご連絡をいただきました。現地ご案内時に私道のメリット・デメリットをお伝えしたところ、メリットよりデメリットの不安が大きくなってしまわれたのでしょうか。

ちなみに私の住んでいる所の前面道路は私道の通行掘削がある私道で、約20年近く住んでおりますがトラブルなどはありません。

確かに公道に面している方が、権利関係などでトラブルは少ないかと思います。ただ、私の肌感覚では23区エリアの住宅用地は私道に面している土地の割合が多いかと思います。

私道のメリット

前面道路が私道であることのメリットを4つ挙げます。

1．交通量が少ないため静かな環境が保たれる

• 私道は基本的に「関係者のみが使用する道路」のため、交通量が少なく、騒音や排気ガスが抑えられます。
• 特に袋小路（行き止まり）の私道は、通行車両が限られ、住環境として魅力的といえます。

2．防犯性・プライバシーが高い

• 外部からの通行がないことで、不審者や営業車両の出入りが少なくなり、防犯性が向上します。
• 住人しか使わない道であるため、外部からの視線を遮る空間が確保されやすくなります。

3．子育て世帯に安全

• 車通りが少なく、子どもが自転車に乗ったり遊んだりするのに比較的安全です。
• 「道路に面していても安心して暮らせる」ことは、ファミリー層にとって大きな魅力でしょう。

4．希少性があり資産価値が維持されるケースがある

• 私道付き物件は、特に都市部の高級住宅街などに多く、一定の「特別感」があります。
• 公道には面していないが、静寂性とプライバシーを求める層に人気があり、うまく管理されていれば価値が下がりにくいといえます。

私道のデメリット

前面道路が私道であることのデメリットを5つ紹介します。

1．維持管理費用と労力が必要

• 公道は自治体が舗装・清掃・補修などを行いますが、私道は原則として所有者（または共有者）の負担となります。
• 除雪、草刈り、舗装の修理などの費用を住民どうしで折半する必要があります。
• ゴミ収集車の進入が困難な私道では、住人が集積場所まで出す手間が発生する場合もあります。

2．権利関係が複雑でトラブルのもとになりやすい

• 他人名義の私道を通行して自宅にアクセスする場合、「通行地役権」や「通行承諾書」が必要になることがあります。
• 古い住宅地などでは、私道の所有者がすでに亡くなっているケースや、相続登記がされていないケースもあり、売買・再建築が困難になります。

3．再建築の際に支障が出る可能性

• 建築基準法では、住宅を建てる際に「幅4m以上の道路に2m以上接している」ことが求められます（接道義務）。
• 私道が建築基準法上の「道路（法42条道路）」に該当していない場合、「再建築ができない＝資産価値が大きく下がる」ことがあります。

4．インフラ整備に制限がかかる

• 電気・ガス・上下水道などのライフライン整備にあたり、道路の掘削工事が必要になるケースでは、私道所有者の承諾が必要となります。
• 所有者が不明、または非協力的だと工事ができず、設備の更新や改善が遅れることがあります。

5．ライフラインの引込費用が高い

• 公道から引き込む場合は、許可などの承諾が必要になり、通常よりも工賃が高くなります。

通行掘削の確認を

あえて専門的な道路の種類「道路（法42条道路）の種類」については記載しませんが、上に紹介したデメリットで、所有者不明、相続人の登記がなされていない場合でも、裁判所、地方自治体などが代わりに証明書を出すケースもあります。

私道に面した土地を検討されるお客様は、不動産業者に「通行掘削（私道における通行と掘削に関する権利や手続き）が取れているか」を必ず確認してください。

また、所有者不明土地をなくすため、令和6（2024）年4月1日より相続登記の申請が義務化されております。期間内に相続登記を行わない場合は、10万円以下の過料を課される可能性があります。

時代も変わり、ネットなどで簡単に相続登記、遺産分割などについても調べることができるようになりました。今後、お客様で相続登記を行う際には今一度、所有財産についてもお調べになることをお勧めいたします。

最後に

不動産流通システムREDSでは、「JR山手線の主要ターミナル駅および横浜駅からおおむね30分圏内」の不動産の売買仲介を専門にお取り扱いしております。多少前後してもお取り扱い可能の場合もありますのでお気軽にご相談ください。

常に顧客目線で考え、お客様の満足を最優先に業務に取り組んでいます。その一環として、弊社ではお客様がエージェントを指名できるように対応しております。

不動産売買で大切なのは会社よりも、対応する担当者ともいわれています。お客様と相性のよさそうなエージェントがいましたらぜひ、ご指名をいただけたら幸いです。《不動産仲介手数料が無料もしくは割引》の不動産流通システム【REDS】では、引き続きみなさまからのお問い合わせを心よりお待ちしております。