皆様こんにちは。《仲介手数料無料》　REDS株式会社不動産流通システムの渡部親三です。

不動産売買の現場で住宅ローン事前審査はどのような意味を持つか。

 その一端をイメージしていただくためにわれわれ不動産業者の日常から一コマをご紹介します。

登場人物　A（買主側仲介業者）／　B（売主業者担当者）

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A「先日は〇区●町のE号棟ご案内させていただきありがとうございました。かなりお客様に気に入っていただいており前向きに検討していただいております」

B「ありがとうございます。お客様はどのような方ですか？」

A「外資系証券会社Xにお勤めの会社員の方で、ご夫婦と幼稚園児の3人家族です。年齢は37歳で年収は見込みで約1,200万円です。」

B「見込みですか・・・勤続は？」

A「6ヵ月です。」

B「・・・はぁ。まぁ年収高そうですから返比（※「へンピ」不動産・金融業界用語で返済比率のこと。年収と借入額の比率を指す。）は問題ないですかね。頭（自己資金）はどのくらい？」

A「自己資金は、金融資産の形で資産はお持ちなのですが、できるだけ手元に置いておきたいということで、諸経費分のみです。」

B「あぁ100％ローンですか。」

A「はい。」

B「事前はこれから？」

A「はい。■銀行のWEB仮審査というものにご自身でアクセスして、一応承認は出ているようなのですが・・・。」

B「・・・WEBじゃダメですね。物件も見ませんし。以前新築マンションの仮審査で内定が出ているという話を信じて契約してひどい目にあいましてね。」

A「あぁ。新築マンションの。全然審査方法が異なりますからね。」

B「それ以来弊社はローンのお客様については「紙」の到着順で一番手扱いです。現金客優先ですけれども・・・」

A「はい。承知しております。」

B「銀行はどこに出します？」

A「外資系に強い○○銀行と、勤続年数が短い方に強い●●銀行を考えています。ご本人はフラット35に関心を持たれているのですが・・・」

B「弊社の仕様は「S」の「Aプラン」対応ですからフラット35はいいですよ。ただ社内規定でフラットは事前審査がないから本審査の承認が出てからじゃないと契約できないんですよ」

A「えぇ、承知しています。銀行の事前と並行で審査を進めますが、住宅金融支援機構宛ての社判を押印した給与証明書とか必要書類も多くて間に合わないので、物件を確保できた後に選んでもらうつもりです。」

B「ぜひそうして下さい。では必要書類を・・・」

A「はい。今回の物件は○○銀行ですと道路の持分の登記簿謄本も事前審査の際に必要なので、一緒にお願いします。」

B「わかりました。」

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不動産業者間の（月曜日あたりの）一コマです。

このA氏B氏の会話の中でのポイントは、「紙」です。

不動産業界で「紙」とは・・・

金融機関発行の「事前審査の承認通知書」を指します。

買主様個人の信用情報（既存の借入の履歴と返済状況の情報）は目に見えません。

どれだけ有名な企業に勤めていてどれだけ高い収入を得ていても、過去クレジットカードの返済の遅れが度々あったりすると、ローン審査は厳しくなります。こうした事情は第三者には全く分かりません（場合によってはご本人にも分かりません・・・）。

金融機関が目に見える形で発行する「承認通知書」は、第三者にご自身の信用力を証明する強力な武器になります。

この「紙」を取引の相手方に提示することによって、「住宅ローンの審査に問題がないこと」をアピールして、交渉の入り口に立つことができるのです。

のんびりしていると他のお客様が先に「紙」を取得して一番手を確保してしまいます・・・

「紙」は戦略的に有効に活用したいですね。

皆様どうぞよろしくお願いいたします。

皆様こんにちは。《仲介手数料無料》　REDS株式会社不動産流通システムの渡部親三です。

不動産売買と住宅ローン　―ローン特約の意義―

不動産の取引においては、売買契約後、住宅ローンを申込みます。

売買契約を買主様から見ると、「不動産を買い受けます。約定の期日までに約定の代金を支払います。」という売主様への約束です。

審査がスムースに進めば特に問題はありませんが、残念ながら否決されたり、希望の借入額を減額されたりすることがあります（厳しい審査基準の銀行もありますからね・・・）。

こうなると代金を支払う約束はしたけれど期日までに代金が支払えません。

期日までに代金が支払えない場合は、売主様に対し、売買代金の10～20％程度の違約金を支払うという契約内容が多いです。

ただこれでは怖くて誰も不動産を購入できません。

そのため、住宅ローンを利用する場合は、「ローン特約」、「融資利用の特約」と呼ばれる解約条項を付して契約するのが一般的です。

万が一融資の申込みが否決、減額された場合は売買契約が白紙になる（白紙にできる）という特約です。

契約は遡ってなかったことになります。よって売買契約時に支払った手付金も返金されます。

この特約で買主様はリスクヘッジできます。

他方、実際に特約が適用され白紙解約になることは売主様から見ると大きな機会損失です。一から物件の販売をやり直さなければなりません。

また自宅を住みながら売りに出しているケース等では、売買契約の終了後転居先を決める売主様もいらっしゃいますが、ローンで白紙解約になると転居先の売買契約や賃貸借契約を不本意に解約しなければならないこともあり得ます。解約が解約を呼ぶ、という悪循環です。

このようなローン特約付きの売買契約は、特約なしの売買契約（現金購入の場合）と比較して、解約のおそれがあるため「契約の拘束力が弱い」不安定さがあります。

以上のようなことから、

・ローン特約は買主のためにある。

・住宅ローンを利用する場合、買主は契約条項にローン特約があることを必ず確認すべき。

・買主はメリットを受ける以上、権利は適切に行使しなければならない。故意に承認を妨げるような行為をした場合、特約の特典を受けることはできない（白紙解約はできず手付解除か違約解除で金銭的な負担が生じる）。

・売主には不安を与える面がある。現金購入の方が契約が安定していて売主に有利なため、契約前の条件交渉の場面で現金客に負けて交渉に入ることすらできず、希望の物件を購入できないことがある。

といったことが派生してきます。

また、ローン特約においては「融資の承認を取得すべき期日」を必ず設定します。

各金融機関の正式審査の所要日数、買主様が必要書類を揃えるのに必要な日数等々を勘案して設定しますが、「期限がある」ことを認識しておくことは重要です。

店舗が少なく審査要員も少ない一部のネット系の金融機関は「とてつもなく」審査に時間がかかることがあります。

審査に時間がかかってしまうと「いつ解約されるか分からない」という不安定な売主様の立場はそれだけ継続することになります。

このようなことから、事前に希望の金融機関を絞り込んでいても・・・利用できないことも珍しくありません。

不動産売買には相手が必ず存在します。

一般的な取引の内容をよく認識して、売主、買主、お互いに納得できる円満な売買契約を目指したいですね。

次回は「住宅ローンの事前審査」について触れたいと思います。

皆様どうぞよろしくお願いいたします。