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渡部 親三わたなべ しんぞう

港区三田のリノベーションマンション【仲介手数料無料】

最終更新日:2021年2月9日
公開日:2021年1月18日

皆様こんにちは。

 

不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。

 

この度港区の下記のマンションのご購入をお手伝いさせて頂きました。

 

 

【物件名称:ジェイパーク三田】

【メトロ南北線「白金高輪」駅徒歩4分】

【建築:平成9年11月新築】

【専有面積:約65㎡(壁芯)】

【間取り:2LDK】

【販売価格:6980万円】

 

名門大学や各国大使館が所在することで知られる【港区三田エリア】の物件です。

三田は縁があってこの業界に入ってかなりの件数の取引に携わっていますが、2丁目の某マンション以来数年ぶりの取引になりました。

昔から知っているエリアですが、2000年頃でしょうか、南北線(および大江戸線)が開通し麻布十番駅と白金高輪駅が稼働して以降、さらにエリアの魅力が高まって雰囲気がより洗練された印象があります。港区の街の変化のスピードには本当に驚きますね!

 

今回の物件はジョイント・コーポ―レーションが分譲した【ジェイパーク三田】。

分譲は1997年で南北線の開通前、当時の最寄駅は都営浅草線の泉岳寺駅(徒歩11分)でした。

三田5丁目の立地なので分譲当時は魚籃坂を登って泉岳寺に向かわねばならず、居住者の方は都バスで三田駅や田町駅等を利用している方が多かったかもしれませんね(都バスの「ドル箱路線」で本数が多いですからね)。

(仮称)清正公前駅が白金高輪駅になって現在は駅徒歩4分に。交通の便はとても良くなりました。

 

今回の物件はリノベーション物件でした。

 

 

 

角部屋で窓の多い空間です!

 

 

 

 

最近のリノベーションではこうした少し落ち着いた色調のフローリングが流行っているようですね。

新築マンションの内装の流行がリフォーム・リノベーションに影響すると聞いたことがあります。

 

 

 

浴室も窓付きです。角部屋ならではですね。

 

リノベーション工事の施工は【株式会社インテリックス空間設計】様。

業界全体を先導している会社で昔から敬意を抱いています。

仕上がりは「流石!」といった感じでした。

 

売主は大手の不動産会社で買主様の仲介手数料は【無料】となりました。

一般的な不動産会社と比較するとその差額は約230万円(!)。

買主様誠におめでとうございます。

 

今回は新規リノベーション物件でリノベーション工事費が物件価格に入っています。

その点を考慮しても、今回の成約価格は分譲時(1997年)の価格から約24年が経過して1,600万円以上(!)高くなっていました。

もともとも立地と南北線の開通の効果でしょうか、港区の「POWER」を感じますね!

 

白金高輪から麻布十番にかけての古川沿いのエリアは水害ハザードがかかっているところも多いです。

(私は昔大雨の際に三の橋の交差点で車で信号待ちをしていてタイヤが水に取られて冷や汗をかいた経験があります!)

今回のお客様は以前このエリアに住んでいた経験がありこうした立地の特性もよくご存じの方でした。

現在はハザードマップの説明も法令で義務化されましたが、土地勘がない場所については事前に各自治体が公表しているハザードマップは確認しておくようにしましょう!

 

皆様どうぞよろしくお願いいたします。

 

 

渡部

 

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コロナ禍で物件は動いてる?【令和2年10月指定流通機構物件動向】から

最終更新日:2020年11月25日
公開日:2020年11月23日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

新型コロナウイルス、感染者がまた増えてきて心配ですね。

寒くなってきて今後がどうなるのか不安ばかりですができることをしっかり行って対策していきましょう!

 

我々の業界もコロナ禍の影響は大いに受けました。

ただ時期によっては(緊急事態宣言の最中など)マイナスもありましたが、プラスの影響も大きいです。

特に7月~9月は過去経験したことがないような忙しさでした。

 

10月以降少し一段落したかな?という意識がありますが、客観的なデータはどうなか気になったので調べてみました。

 

 

 

 

 

(公財)不動産流通推進センターが11月20日に発表した指定流通(レインズ)の既存住宅の物件動向のデータです。

 

(【令和2年10月度 指定流通機構の物件動向について】)

https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/katsuyo/katsuyo2010.pdf

 

https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/bukken/bukken2010.pdf

 

 

弊社の営業エリアである首都圏のマンションについて見てみると、

 

成約価格 3,672万円(前年同月比+5.3%)

成約件数 3,571件(前年同月比+31.14%)

 

となっています。

昨年の同じ頃に比べて30%以上取引件数が増えており、価格も5%以上上昇しています。

少し落ち着いてきたかと思っていましたが活発に取引が行われていることが分かります。

 

同エリアの戸建住宅について見てみると、

 

成約価格 3,201万円(前年同月比-1.09%)

成約件数 1,202件(前年同月比+40.75%)

 

となっています。

 

昨年の同じころと比べて40%以上も取引の件数が増えていて、わずかに価格が下がっています。

この数字を見ていると巷間で言われているようにコロナ禍で郊外志向が出てきていることの影響が出ているのかな?と思いますね。

 

全国的なデータを見ても前年同月比で「全国全てのエリア」で戸建住宅の成約件数はプラスになっています(マンションは母数が少ないことはありますが四国・北関東甲信越でマイナスになっています)。

 

こうしたデータは今後を見通す上では必ずしも役立つわけではありませんが、過去の傾向を知ることは有意義で示唆的です。

 

公的団体の公表データで信用があります。

 

皆様も売買を検討する際は一助にしていただければ幸いです。

 

 

それではまた。

 

 

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大宮駅とさいたま新都心駅に徒歩圏!パークスクエアさいたま新都心が成約

公開日:2020年10月14日

皆様こんにちは。

 

不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。

 

この度下記のマンションのご購入をお手伝いさせて頂きました。

 

 

〇 中古マンション

 

【パークスクエアさいたま新都心】2008年築 約75㎡ 3LDK 中層階 南向き

 

仲介手数料【割引】にてご購入となりました。

価格交渉も実り合計では通常よりも200万円以上割安に購入していただくことができました。

 

 

 

 

総戸数は全体で498戸という大型物件です。

最寄駅は埼京線の北与野駅ですが、さいたま新都心駅と大宮駅も徒歩圏です。

埼玉は広い県です。県庁は浦和ですが、最大の商業エリアは大宮駅周辺です。

隣のさいたま新都心が大規模な再開発により官公庁の機関が移ってくるなどして、現在は【大宮・さいたま新都心】エリアは県内の【中心】といっていいのではないかと思います。当物件も3駅16路線を利用でき、大型ショッピングモールや病院なども近くとても便利な暮らし安い立地です。

 

お客様とはコロナ禍の前からのお付き合いで当初は都内のマンションなどをご案内していました。

その後テレワークが恒常化し都心への通勤がほとんどなくなったためエリアを見直したという経緯がありました。

仮に転職などがあったとしてもこのエリアでしたらどこにも移動しやすいですし、コロナ前よりも一部屋分室内にゆとりができました。

自宅で過ごす時間が長くなったので良い選択だったのではないかと思います。

今年はこのようなエリアの変更がかなり見られます。ある意味で典型的な取引だったと思います。

 

 

(室内の様子)

 

コンディションも良くそのまま入居できる状態でした。

対面式キッチン、床暖房、ディスポーザーなど人気の設備が付いていて築年数は感じさせません。

 

 

 

ゆとりのある奥行きが特徴的なバルコニー。スロップシンクも付いています。

バルコニーは所有権の及ばない専用使用部分で専有面積には表示されません。

ただ奥行きのあるバルコニーは接しているリビングを広く見せるところがあり、実際に物件を見に行って確認したいところです。

 

 

さて10月も半分が過ぎてすっかり秋めいてきましたね。

季節の変わり目は体調を崩しやすいので皆様ご自愛ください。

 

 

それではまた。

 

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【南傾斜の高台】の魅力! 方南町の中古マンションが仲介手数料無料で成約しました

最終更新日:2020年11月7日
公開日:2020年10月8日

皆様こんにちは。

 

不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。

 

この度下記のマンションのご購入をお手伝いさせて頂きました。

 

 

 

 

〇 中古マンション

 

丸ノ内線「方南町」駅徒歩7分 

2010年築 3LDK 角部屋

 

仲介手数料【無料】にてご購入となりました。

 

(通常の不動産業者をご利用の場合に比べて、約177万円以上もお得 になりました!)

 

はじめてお客様にお会いしたのは緊急事態宣言の最中の頃でしたでしょうか、約半年かけて本当に良い物件が見つかったと思います。

誠におめでとうございます!

 

 

丸ノ内線の方南町支線の終点駅である「方南町」駅。

 

環七通りと方南通りの交差点「方南町交差点」の地下に駅があります。

新宿駅まで15分程度でアクセスできる利便性の高い町です。

方南通り(前回の東京オリンピックに合わせて整備されたため地元の高齢の方は【オリンピック通り】と呼ばれたりもします)はバス便も豊富で、西新宿のエリアに通勤されている方はバスを利用して新宿に出る方も多いんですよね。

丸ノ内線の駅が新宿駅の東口にあるため都庁方面や高層ビル街には少し遠いためです。

新宿の行先によってバスと地下鉄を使い分ける方がいらっしゃるようで上手く使い分けられると便利です。

 

方南町エリアのマンションというと環七通りと方南通りに面した物件が多いのですが、通りから内側に入った住宅地内にも幾つか物件があります。

神田川と善福寺が流れているのでハザードマップには要注意ですが、環境の良い住宅地内の物件が一定数あり良い物件がある印象です。

今回のお客様は比較的近隣にお住いで地域のことをよくご存じだったので、新規物件が登録された後すぐにご連絡をいただいて物件のご案内からは比較的スムーズに契約まで至りました。

 

 

なおハザードマップは重要事項説明での義務化もあり最近話題になることが多いですが、都内の河川については、

 

 

【川の北側に良い住宅地が多い】

 

 

ことがあります。

土地勘がないエリアで物件を検討する際は参考にしてみてください。

 

 

河川が数千年の時間をかけて大地を削り取る力は強力で、川のそばの土地はほぼ必ず抉り取られて周辺の土地よりも低くなっています。

雨水など水は低い方に向かって集まるので、川沿いの低地はハザードマップ上濃い色付けがされていることがほとんどです。

横に広い東京の地形から(城東エリアを除いて)河川は西から東に向けて流れていることが多いです(多摩川、神田川、野川、石神井川etc.)。

 

こうしたことから河川の北側の土地はいわゆる【南傾斜】の土地になっていることが多いです。

南傾斜の土地は陽当りがよく、水は傾斜で低地に流れるので地盤も良好、ジメジメしていない「高燥」の土地は浸水リスクが低いだけではなく空気も綺麗で住宅用地として適した条件の土地が多いです。

 

そのため自然と住宅地として人気を集め街並が形成されていきます。

 

東京を代表する高級住宅地である田園調布や成城のような郊外型の住宅地、南麻布や広尾、池田山のような都心の歴史ある住宅地もこうした地形の地域で、いずれも少し南側に河川のある高台の住宅地です。成城や田園調布は街の面積が広く平坦な箇所も多いですが、南側に向かって坂や崖がある地域です。

 

坂の上り下りが大変な場所もありますが(笑)、購入する物件の環境や浸水リスクを重視したい方で住む場所が決まっていない方は、こうした地形も参考してエリアを考えてみると参考になるかも知れませんね。

 

今回の物件も南に善福寺川を望む高台の立地でハザードマップ上も問題はなし、やはり周辺を含めて古くからの住宅地特有の落ち着きのある街並でした。

 

都内は小規模河川は暗渠化されこうした自然の地形が分かりにくくなっているところもあります。

地図だけではなく実際に自分の足で歩かれると気付くことも多いので周辺を含めて歩かれることをお勧めします。

 

 

それではまた。

 

 

 

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【ブランドマンション】とは? プラウド新宿牛込柳町のご紹介

公開日:2020年9月7日

皆様こんにちは。《仲介手数料無料》 REDS株式会社不動産流通システムの渡部親三です。

 

本日は新たに販売の依頼を受けた中古マンションのご紹介です!

 

【マンション名:プラウド新宿牛込柳町】

【交通:都営大江戸線「牛込柳町」駅徒歩3分】

【建築:2019年11月新築】

【野村不動産旧分譲/木内建設施工】

【専有面積:38.07㎡(壁芯)】

【間取り:1LDK】

【販売価格:5980万円】

 

 

 

 

野村不動産の人気シリーズ【PROUD】の2019年11月築の物件です。

登記簿上の建築年月日は2019年11月で築年数は1年未満、実際の入居は今年に入ってからという物件です。

 

プラウドは成功した分譲マンションのブランドとして知られていますね。

厳選したブランド価値を落とさない立地でのみ分譲されますので、本当に良い物件が多いですね。

中古市場に携わる我々にとっても「安心感」があるブランドです。

各デベロッパーが【最高級ブランド】として特別に用意しているライン(【パークマンション】シリーズなど)を除けば、どうでしょうか、今一番「安心感」があるブランドかもしれません。

 

マンションは一度立てると建物滅失にならない限り存在し続けます。

 

財閥系の大手といえども長い歴史の中ではいろいろな物件を分譲していまして、今から見ると意外なところに意外なコンセプト(どう見ても品質が高いとは言えない「経済的な造り」etc.)で建てられたものもあります。

 

 

「賃貸マンションかと思ったらこれがシ〇ィハ〇ス!!当時建物にお金かけられなかったんだねぇ・・・」

 

「へぇ三〇がこの立地でねぇ・・・ブランド名変えてもよかったんじゃないかな・・・」

 

 

立地や分譲当時のグレード感は後から修正できません。

そこに建物は存続し続け中古で流通していきます。

だからマンションで【ブランド】を確立するのは大変な作業で、目先の利益に飛びつくと長期的にブランドは育てられません。

そうした中でデベロッパー同士で「供給戸数」等を争っているわけで、【PROUD】ブランドの成功には大いに敬意を表したいと思います。

 

 

(エントランス)

 

奥行きがあって広々とした高級感のあるエントランス。

エントランスはマンションの【顔】です。

居住空間と外部の仕切りの部分でありとても重要です。

 

プラウドの野村さんに限らず、大手は最近は小規模な用地では分譲しなくなりました(以前は総戸数10戸未満の物件などもありましたがあまり見かけなくなりました)。長期的な管理面での問題とブランド戦略からだと思います。

高級感のあるエントランスは規模のある物件だけが持つものです。小規模物件ではなかなかこうはいきません。

 

 

 

1階部分の共用のラウンジ。

それほど維持費がかからない共用スペースで最近は時勢からテレワークの需要もあって求めらる共用スペースだと思います。

 

 

 

共用廊下は内廊下設計です。

空調が効いていて快適です!

 

 

前面道路は飯田橋へ抜ける大久保通り。

牛込エリアの大久保通りは起伏がありますが、当物件は高台部分に位置しています。

 

駅近で東京女子医大病院にもほど近い立地です。

 

まずはお気軽に現地をご覧になってください。

 

皆様どうぞよろしくお願いいたします。

 

渡部

 

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成約御礼 新御徒町駅の中古マンション

公開日:2020年9月2日

成約御礼

 

皆様こんにちは。

 

不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。

 

この度下記のマンションのご購入をお手伝いさせて頂きました。

 

 

 

〇 中古マンション

 

台東区某所 所在 H23年築 約60㎡ 2LDK 高層階 角部屋

 

仲介手数料【半額】にてご購入となりました。

 

(通常の不動産業者をご利用の場合に比べて、手数料だけで約100万円以上もお得 になりました!)

 

 

最寄りの都営大江戸線・つくばエクスプレス「新御徒町」駅から徒歩1分の好立地が魅力のマンションでした。

徒歩10分以内でメトロの銀座線、日比谷線の駅も利用できる立地でこのエリアの利便性の高さは素晴らしいものがありますね。

 

 

新御徒町駅はJR御徒町駅に対して【新】なんだと思いますが、何となく工夫が足りない駅名のような気がします。

もともとの駅名の案は地域の名称である「西浅草駅」だったそうですが、こちらの方が浅草エリアでの位置関係も分かりやすく個人的には好みです。

 

 

横浜駅と新横浜駅・・・

川崎駅と新川崎駅・・・

大久保駅と新大久保駅・・・

江古田駅と新江古田駅・・・

秋津駅と新秋津駅・・・

 

 

元祖に対して【新】を付けた駅は多くてなじみ深いものもありますが、土地勘がないところだと駅を混同して分かりにくかったり・・・しませんかね?

 

新御徒町駅周辺にはなじみがあるので御徒町駅と間違えることはありませんが、知らない人は混乱するんじゃないかな・・・

名前の味気なさもあって駅名の決定時にもう少し考えられなかったのかと思うところです。。

 

ただ交通の便は本当に良く、歴史ある「佐竹商店街」も健在で、とても暮らしやすいエリアだと思います。

良い物件のお取引に携わることができました。

 

 

まだまだ暑い日が続きます。

 

熱中症とコロナに気を付けながら皆様頑張りましょう!

 

 

渡部

 

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成約御礼 中銀京橋マンシオンが成約となりました!

公開日:2020年7月29日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

本年4月に販売の依頼をいただいた中央区入船のマンション【中銀京橋マンシオン】。

 

新型コロナウイルスと不動産取引 新規物件「中銀京橋マンシオン」

 

この度無事に成約となりました。

売主様誠におめでとうございます!

 

緊急事態宣言下での販売スタートで不透明感がありましたが、販売スタートから約3か月での成約となりました。

旧耐震の物件でしたが、新富町駅徒歩1分という都心立地が決め手になりました。

 

今月は物件がよく動きました。

6月も忙しかったですが7月はそれ以上でしたね。

8月は不動産業界は慣習的に長めの休みを取ります(1週間から10日間程度)。

その影響もあり例年取引は活発とはいえない時期なのですが、この調子ですと忙しい日々が続きそうです。

 

 

【時期が悪いので物件が売れない】

 

 

と考えている方は大きな誤解がありますのでいろいろ情報収集してみることをお勧めします。

 

それではまた。

 

 

 

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千葉の中古マンションを中手数料割引で購入していただきました

公開日:2020年7月20日

成約御礼

 

皆様こんにちは。

 

不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。

 

今週は下記のマンションのご購入をお手伝いさせて頂きました。

 

 

 

 

 

〇 中古マンション

 

千葉県某所 所在 1996年築 約75㎡ 3LDK 低層階 南向き

 

仲介手数料【割引】にてご購入となりました。

 

海浜幕張に続いて今年に入って千葉県のマンションは2件目の取引です。

 

やはり都内が拠点のため千葉は機会が少なりますが、東京寄りの地域は一定の件数取り扱っています。

話題の【GoToキャンペーン】では東京と隣接する千葉・神奈川・埼玉は「峻別」されてしまったようですが、政策の当否はともかくとして、普段の業務では我々は県境を意識することはそれほどありません。調査方法が異なる点など注意点はありますけどね。

 

広々とした歩道、区画整理されたすっきりとした街並みが魅力のエリアで良い物件のお取引に携われました。

 

公園も学校も道路もスーパーも、千葉は全てが都内に比べて【大きい】ような気がします。

 

ゆとりのある環境は(特に家族向けに)魅力があると思います。

 

引渡の頃は猛暑・残暑が予想されますが恙なく決済を迎えられるように準備を進めたいと思います。

 

買主様どうぞよろしくお願いします!

 

 

渡部

 

 

 

 

 

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三鷹の中古マンションを仲介手数料無料にてご契約!

公開日:2020年7月8日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

西日本を豪雨が襲っており心配ですね。

コロナ禍の中での自然災害、誰にでも可能性はあります。

豪雨の前線は東に移動してきているようですから緊張感をもって身を守りましょう!

 

 

さてこの度は以下のマンションを取引させていただきました。

 

 

〇 中古マンション

 

三鷹市某所 所在 昭和49年築 約75㎡ 3LDK 中層階 南向き

 

仲介手数料【無料】にてご購入となりました。

 

室内はリノベーション済みでした。

 

 

 

仲介手数料で約100万安く済みました。

浮いたお金で家具の購入費用に充てられるということです。

 

住宅ローンもご紹介させていただきましたが、少しでも条件の良いところを狙って複数の銀行に打診し、当初考えていた銀行よりも0.3%ほど金利が安いところで融資を受けることになりました。

これは大変お客様に喜んでいただけました。

 

三鷹は緑も多く都心から程よい距離で暮らしやすいところです。

私の実家があり土地勘がありますが、久しぶりに行くと街路樹や公園、住宅の庭木など、緑の多さを感じますね。

隣の武蔵野市とともに、暮らしている住人の満足度が高い街ではないかと思います。

 

6月度は大変忙しかったですが、流れは7月に入っても変わっていません。

暑くなってきますので集中力を高めていきしょう!

 

7月も皆様どうぞよろしくお願いいたします。

 

渡部

 

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成約御礼!ジオ四谷坂町 成約しました

公開日:2020年6月29日

 

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

昨年に販売の依頼をいただいたマンション【ジオ四谷坂町】。

 

 

ルーフバルコニーの魅力!【ジオ四谷坂町 7900万円】のご紹介

 

この度成約になりました。

 

少し時間がかかりましたが、COVID-19による自粛など販売当初想定できなかった問題が発生したためやむをえないところです。

無事に成約した安堵感があります。

 

売主様誠におめでとうございます!

 

2014年築のマンションですが、本当に反響が多い物件でした。

「見学してみたい!」と思わせる魅力が当物件にはございました。

良い物件の取引に携われて本当に仲介冥利に尽きます。

 

(仲介手数料は正規の半額となりました)

 

不動産の売却を検討されている方は現在の情勢がどうなっているか、いつにも増して不安があることと思います。

ただ大変動きは活発です。

今後はCOVID-19の感染状況によりまた変わってくる可能性もありますが、悲観的にならなくてもよいと思います。

相場の見通しなど相談がございましたらお気軽にお問い合わせください。

 

 

よろしくお願いいたします。

 

渡部

 

 

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