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渡部 親三わたなべ しんぞう

プリヴェール赤坂の残代金決済が完了❕

公開日:2021年6月29日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

先日早期にスピード契約となった港区赤坂二丁目のマンション【プリヴェール赤坂】。

 

新規物件【プリヴェール赤坂】のご紹介

 

お陰様で早期成約!【プリヴェール赤坂】

 

この度残代金決済の手続が完了し、無事にお引渡しの手続が完了しました。

 

 

【残代金決済】(業界では通常「決済」と呼ばれます)は物件のお引渡しの手続です。

 

「残代金=残りの代金」という意味です。

不動産売買では(例外はありますが)売買契約時に「手付金」を支払います。

売買金額の5%程度のことが多いです。

この手付金は売買代金それ自体ではないのですが、契約書において「売買代金の一部に充当される」ため、代金の一部を支払っていることと同様の意味があります。

残りの代金が「残代金」で、契約書で定められた残代金支払日までに売主様にお支払いします。

 

残代金の支払いと引換えに売主様は物件の鍵を引渡し、登記識別情報通知(権利証)など所有権移転登記に必要なものを司法書士に渡します。残代金の支払い時には固定資産税・都市計画税の日割清算、マンションの場合は管理費や修繕積立金の日割清算を行い、契約条件の確認(滞納管理費がある場合の清算等)なども同時に行います。お金を支払ったのに所有権が移転できないとか、鍵を引渡したのにお金が支払われないといった事態は絶対に避けなければならないので、事前に司法書士の先生に協力してもらい、ローンの利用がある場合には銀行とも打合せをしておき、間違いがないように慎重に手続きを進めます。

 

営業活動の中では残代金決済は失敗が許されず緊張感がある手続です。

時折ハプニングが発生しますが(「売主様が権利証を忘れた」「違う物件の鍵を持ってきてしまった」etc.)、通常は問題が生じることはありません(生じると問題です)。

ただ問題が生じないと思って望むと失敗やミスが生じかねないのでやはり緊張感はありますね。

 

無事に終わって安堵しました。売主様買主様誠におめでとうございます。

 

性質上、残代金決済は月の後半、月末にかけて集中することが多く本日もこれから別の物件の決済があります。

月末は売買契約も集中しがちで、売買仲介の世界は御多分に漏れず月末が忙しい業界です。

ミスがないようにしっかり集中してのぞんでいきたいと思います。

 

 

 

渡部

 

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【事故物件】が大幅に減るかも。。【宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン(案)】が公表

最終更新日:2021年6月25日
公開日:2021年6月21日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

物件内部での殺人事件、自殺など、不動産を利用するにあたって心理的な抵抗が生じるおそれのある瑕疵=【心理的瑕疵】について、国土交通省がその取扱いについてのガイドライン(案)を公表しました(居住用不動産、住宅が対象です)。

https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/PcmFileDownload?seqNo=0000219027

 

これまでは明確な基準がなく、事前にどの程度まで告知をすべきか、我々業者はどの程度まで調査を行うべきかについては指針となるものがありませんでした。

心理的瑕疵には「近隣に嫌悪施設がある」「暴力団構成員が住んでいる」といったことも含まれるとされていますが、今回は「人の死」の取扱いに絞った案です。

 

この案は、

 

・「人の死」の類型を大きく3種類に分けたこと

・告知すべき「人の死」の対象を限定したこと

・宅建業者の調査の対象や範囲を示したこと

・売買と賃貸で告知期間に明確な差異を設けたこと

・隣接住戸や前面道路はガイドラインの対象外としたが、共同住宅の共用部については「ベランダ 等の専用使用が可能な部分のほか 、共用の玄関・エレベーター・廊下・階段のうち、買主・借主が 日常生活において通常使用すると考えられる部分」など、通常使用する必要性があり、買主・借主の住み心地の良さに影響を与えると考えられる部分は対象としたこと。

 

などが特徴になるでしょうか。

 

「人の死」は、

 

①自然死又は日常生活の中での不慮の死

②他殺・自死・事故死等

③①のうち、人が死亡し、長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、室内外に臭気・害虫等が発生し、いわゆる「特殊清掃等が行われたもの」

 

に分類されました。

 

原則として②と③の類型は告知が必要、ただし賃貸は概ね3年を経過していれば告知は不要。

売買は時期を問わず調査の範囲で判明したものはそのまま告知すべき、とされているようです。

 

弊社は売買のみで賃貸は取り扱っておりません。

このため賃貸の現場感覚はありません。

 

ただ、例えば「4年前室内で凄惨な殺人事件があった部屋」があったとして、その事実を事前に教えてもらえれば借りなかった、という人は多いような気もします。個人差があるとは思いますが。。

 

「賃貸は3年より前の自殺や殺人は告知不要」

 

ガイドラインが正式に決まってそれを受けて不動産の業界団体が会員への指針を出し、実務で定着すれば大きいですね。

現在は明確な指針がないため、トラブルを避けるためにかなり前の事件・事故についても告知をしている業者は多いと思います。

正式に決まればいわゆる【事故物件】は(賃貸業界では)大幅に減ることになると思います。

 

世の中の【消費者保護】の大きな流れの中でこうしたガイドラインはどうかな?と思うところもありますが、上記ガイドライン(案)によると、

 

「不動産取引に際し、買主・借主に対し、当該不動産において過去に生じた人の死に関する事案の全てを告げる対応を行うことによって、賃貸住宅の入居の場面において、貸主が、入居者が亡くなった場合、亡くなった理由の如何を問わずその事実を告知対象にしなければならないと思い、特に単身高齢者の入居を敬遠する傾向がある」

 

という問題が強く意識されているようです。

 

(こうした物件は絶対に嫌、何年前であっても無理!という方もいますが、そうした心理的な抵抗よりも、「高齢者の入居拒否」の現実を変えていきたいというのが国交省の考えなのだと思います。いろいろ考えさせられます。)

 

売買では調査や告知の対象や範囲のところは大いに参考になりましたが、実務が大きく変わる、といった影響まではなさそうです。

 

このままガイドラインが固まり実務に定着するかどうかはまだはっきりしません。

 

ただ一歩踏み込んだ(案)で世の中に与える影響は結構あると思います。

 

継続して関連事象をフォローしていきたいと思います。

 

それではまた。

 

 

渡部

 

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お陰様で早期成約!【プリヴェール赤坂】

公開日:2021年6月16日

皆様こんにちは。不動産流通システムの渡部です。

 

5月末に売却の依頼をいただき今月から販売を開始した港区赤坂二丁目のマンション【プリヴェール赤坂】。

 

新規物件【プリヴェール赤坂】のご紹介

 

この度無事に成約となりました。

実際に内見がスタートしてあっという間に決まってしまいました。

売主様誠におめでとうございます!

やはり【都心】は引き合いが多く早いですね。

 

決済・引渡しに向けて準備を怠りなく進めていきたいと思います。

 

※売却物件を募集しています。お気軽にお問い合わせください。

 

 

 

渡部

 

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先日中古マンションをご案内していると・・・

公開日:2021年6月9日

皆様こんにちは。不動産流通システムの渡部です。

 

先日お客様のご案内で都内の某地域のマンションをご案内していた時のこと。

 

エントランスでお待ち合わせをし、オーナー様が居住中の物件だったため売主側の仲介業者とお客様と合流して室内へ。

 

室内に入ると広々とした日当たりのよいリビングはじめ、お客様が探していた理想的な間取り。オーナー様が親切に室内の説明をしてくれて、自然とお客様のテンションも上がります。これはいい!決めちゃおう!

 

その後お部屋を退出し、売主側の担当者と別れて、お客様と私だけに。

購入手続の流れや住宅ローンの審査のことなど先の手続についてお客様から質問されます。

このままでしたら申込、契約へと進みそうな流れです。

 

 

ただ、お客様は結果的にこのマンションを選ぶことはありませんでした。

 

 

私が「ちょっと見ておいてもらいたいものがある」と言ってマンションの建物全体を見てもらったことがきっかけです。

 

 

 

 

平成の二桁の建築のマンションだったのですが、エントランス側からは分かりませんが、裏の道路側から建物を見てみると、至る所で外壁のタイルが剥落していました。

 

マンションは管理状態が非常に重要です。

外壁のタイルの剥落というのは築年数の経過とともに起こり得るものですが、通常は現状を把握した段階ですぐに対処されるものです。美観の問題もありますし、人に当たれば事故につながり危険です。放置することは考えられません。

年代的にそれほど古い建物ではありませんでしたから新築時の施工不良が考えられること、新築時のデベロッパーはすでに倒産しておりアフターサービスでの補修は考えられないこと、通常のマンションではこうした場合放置せずに何らかの対処をすること、それがなされていないとすれば管理組合や管理会社に何らかの問題がある可能性があること、などを正直に説明しました。購入を検討する場合、こうした点も総合的に考えていただきたい・・・。

 

その後管理会社等にヒアリングしたところ、管理組合としては新築時の施工不調を疑っているが請求する相手が倒産しており対処に困っていること、剥落箇所が多いためどのような補修方法を選択すべきか合意ができておらず数年間放置されていることが分かりました。

 

 

私どもは仲介の立場なので客観的に「物件のありのまま」をお伝えすること、判断材料を提供することが務めです。

「聞いていなかった」、「知っていれば購入しなかった」という事態を最も避けたい。

購入を見送った選択が正しかったどうかは分かりませんが、こうした事実はありのままお伝えして皆様の判断材料にしていただきたいと考えています。

 

6月に入り気温が上昇してきましたね。

熱中症には気を付けて皆様お過ごしください。

それではまた。

 

 

 

渡部

 

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BELISTA四谷大京町が仲介手数料半額にてご成約!

最終更新日:2021年5月7日
公開日:2021年5月5日

皆様こんにちは。不動産流通システムの渡部です。

この度下記のマンションのご購入をお手伝いさせて頂きました。

 

【物件名称:BELISTA四谷大京町】

【メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅徒歩5分他】

【建築:2010年1月新築】

【専有面積:約90㎡】

【間取り:3LDK】

 

 

 

 

仲介手数料半額でのご成約となりました。

 

新宿御苑にほど近い昔からの閑静な住宅街である新宿区大京町のマンションです。

隣接する【プラウド四谷大京町】をはじめとして、この界隈のマンションはほぼすべて取引の経験があります。

(数えられるほどしか物件がないエリアです)

 

新宿通りから南側の大京町、内藤町、左門町といったエリアは「高台の平坦なエリア」であることが特徴です。

水害のリスクなどが昔から低く昔から住宅地として好まれてきたエリアで閑静な環境が魅力です。

新宿の伊勢丹まで徒歩16~17分、慶応大学病院まで徒歩10分ほどでアクセス可能で山手線内側の立地らしい利便性の高さも特筆すべきものがあります。

このエリアの取引は久しぶりでしたが良い物件の取引に携わることができました。

 

 

今年のGWはある程度事前に予想していた通り、例年に比べて非常に問合せが多かったようです。

 

連休明けも忙しくなりそうですが、緊急事態宣言下であることを踏まえて適切に行動していきたいと思います。

 

 

皆様からのお問い合わせをお待ちしております。

 

 

 

渡部

 

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グランスイート浅草ウエストに申込!

最終更新日:2021年6月12日
公開日:2021年4月26日

成約御礼

 

皆様こんにちは。

 

不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。

 

今月販売を開始した銀座線田原町駅徒歩1分のオーナーチェンジ物件(区分)【グランスイート浅草ウエスト】。

 

※こちらの物件はおかげ様で成約済となりました。

 

新規物件【グランスイート浅草ウエスト】のご紹介!

 

この度購入申込をいただきました!

 

まだ詰めなければならない点があり合意に至るかは分かりませんが非常に早く購入の意思をいただくことができました。

 

やはり「駅徒歩1分」は強いですね。需要が違います。

 

連休明けの契約に向けて準備を進めたいと思います。

 

3度目の緊急事態宣言が発出されさて世の中はどうなるか。。

 

緊張感をもって感染対策を進めていきましょう!

 

それではまた。

 

 

渡部

 

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新規物件【グランスイート浅草ウエスト】のご紹介!

最終更新日:2021年8月28日
公開日:2021年4月12日

皆様こんにちは。REDS株式会社不動産流通システムの渡部です。

 

※当物件は成約済みです。ありがとうございました。

 

本日は新たに販売の依頼を受けた中古マンションのご紹介です!

 

 

【マンション名:グランスイート浅草ウエスト 12階部分】

【交通:メトロ銀座線「田原町」駅徒歩1分他】

【建築:2011年9月新築】

【専有面積:35.58㎡(壁芯)】

【間取り:1DK】

 

銀座線田原町駅徒歩1分の好立地が魅力のマンションです。

浅草駅や蔵前駅も徒歩10分以内で利用可能です。台東区らしい都市型の利便性の高いマンションです。

 

 

新築時分譲会社は商社の丸紅、施工は㈱NIPPO(道路舗装業界の大手企業)です。

 

※賃借人入居中のオーナーチェンジ物件で賃貸借契約の引継ぎを要します。

 

間取りは以下のようになっています。

 

 

12階部分の西向きです。

 

現行の家賃は月額12.7万円、表面利回りで4.5%となっています。

 

いわゆる投資用のワンルームマンションに比べて格段にグレードの高いマンションです。

この立地でこのグレードでしたら競争力が落ちにくく安定した収益が期待できると思います。

 

 

皆様どうぞよろしくお願いいたします!

 

 

 

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アーバンビュー市川大野が成約!

最終更新日:2021年6月12日
公開日:2021年4月5日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

今週は下記のマンションのご購入をお手伝いさせて頂きました。

 

【名称】:アーバンビュー市川大野

【交通:JR武蔵野線「市川大野」駅徒歩14分】

【建築:平成20年3月】

【専有面積:約75㎡】

【間取り:3LDK】

 

 

 

 

仲介手数料割引でのお取引となりました。

 

最寄駅から少し距離がありますが周辺は閑静な住宅地、徒歩1分にスーパーがあり暮らしやすい立地が魅力の物件でした。

買主様誠におめでとうございます。

 

 

新年度がスタートしました。

例年GWの長期休暇までは引っ越しシーズンの流れで忙しい日々が続きます。

コロナ禍の今年はGWもどこにも行けず問合せが一定数あり得るなど例年とは違った動きも予想されます。

さてどんな一年になるか、予測は難しいですが世の中の流れに常に対応できるように気を配っていきたいと思います。

 

それではまた。

 

 

渡部

 

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最近間取図を眺めていると・・・【公取協通信】より

公開日:2021年3月22日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

先日物件を調べていて間取図を眺めていたところ、ある物件の間取図にそこはかとない違和感を感じました。

 

それはこんな間取図です。

 

 

「書斎(納戸)約3.2畳」という記載方法です。

 

たしかこの表記方法はダメだったのではないかな?と思い、我々の業界のルールブックの一つ、【不動産の表示に関する公正競争規約】を調べてみました。

 

建築基準法における「居室」は、採光のための窓などを居室の床面積の7分の1以上の大きさで設けなければならないとされています(建築基準法28条1項)。一見すると居室として利用できそうなスペースであってもこの基準を満たさないものは「納戸」と表記されることが一般的です。「サービスルーム」という表記も多いですね。「S」と略されます。皆様も「2SLDK」とか「3LDK+S」という広告の表記を見かけることと思います。ルールでは以下のように明記されています。

 

【採光及び換気のための窓その他の開口部の面積の当該室の床面積に対する割合が建築基準法第 28 条の規定に適合していないため、同法において居室と認められない納戸その他の部分については、その旨を「納戸」等と表示すること。】(「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則第10条(17)」)

公正競争規約は自主ルールですが公正取引委員会が正式に認定したルールで、違反に対しては罰則もあります。

 

「書斎」という表記は「居室ではない」ことを意味しているようにも思えますが、たしかダメだったような・・・

「(納戸)」と付記すれば良かったんだっけ・・・

 

モヤモヤが消えません。

 

そこで以前よく見ていた公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会の【公取協通信】を見てみたところ、同団体事務局様の相談事例に答えがありました。以下相談事例から引用します。

 


Q.新型コロナウィルスによる感染症の影響で在宅勤務で利用するスペースの需要が増えていることから、納戸を「テレワークルーム(納戸)」と表示したいのですが、問題はないでしょうか︖

 

A.建築基準法では、居室と認められていない納戸等の非居室...において、居室でなければ認められない用途で利用することを禁止していることから、「テレワークルーム(納戸)」と表示した場合には、建築基準法上、テレワークルームとして合法的に利用できないにもかかわらず、テレワークルームとして利用できると誤認されるおそれのある不当表示となり、表示規約に違反することとなります。

また、ご質問の「テレワークルーム」以外にも表示規約違反となる例として次のものがあります。

● 「書斎(納戸)」
● 「ファミリールーム(納戸)」
● 「ホビールーム(納戸)」 等

なお、従来からの「サービスルーム(納戸)」等と表示しつつ、「テレワークルームとして使えます」等と表示した場合も同様の不当表示になります。

~首都圏不動産公正取引協議会の公取協通信から引用~


 

やはりダメでした。

 

「納戸」と表記しつつ「○○として使えます」という表記は結構いろいろなところで見かけるようにも思いますが、これもダメなんですね。厳しすぎるようにも思いますがルールはルール、違反に対しては警告や違反金を科せられることもありますから注意が必要です。

 

 

不動産はその名のとおり「動かせない」という性質がありますので、昔から広告が大きな意味を持っています。

誇大広告や不当表示で消費者を誤認させその利益を害さないようにかなり厳しいルールが定められています。

業界にいる者すべてを律するルールですのであらためて気を付けたいと思いました。

 

なおこの相談事例を公開している【公取協通信】(https://www.sfkoutori.or.jp/koutorikyotsushin/)は違反の事例も公開しており、業界の人間には面白いものでもあります。

 

最近の違反事例を見ていると、

 

 

C社「1棟アパート」、「新築」、「3階建て」等と記載のうえ、建築確認番号を表示

→ 建築確認番号は架空のものであって、表示の建物は建築確認を受けておらず、売主が売地として取引しているものを勝手に新築一棟売りアパートとして広告(4件)

 

G社 「新築木造アパート」、「築年月 2020年09月(新築)」、「建築確認番号 -」と表記

→ 売主が売地として取引しようとしているものを、勝手に新築1棟売りアパートとして広告。(1件)

 

 

というものがありました。ヒドイものですね。レインズで売りに出ている売地に架空の建築確認番号を振り当てて架空の新築アパートを広告した例です。

 

こうした著しくモラルが低い業者も業界にははびこっていまして、我々も振り回されることがあります。

公正取引協議会はこの事例G社に対して「警告以下の措置」という処分を課したということですが、処分が甘い!気がしますね。

 

「書斎(納戸)」の例はこうした悪質な表示規約違反ではなく「うっかり」だと思いますが、ルール違反で迷惑をこうむるのは一般消費者の方々です。我々も注意していかなければならないとあらためて感じた次第です。

 

残念ながら悪質な広告も一定数存在しているのが不動産の世界です。

本意ではありませんが、皆様もそうしたものだと思って物件の広告を注意して眺めるようにしてください。

 

それではまた。

 

 

渡部

 

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REDSに売却した場合の広告はどうなる? シンプルに、かつ正攻法で物件を売却しましょう!

公開日:2021年3月8日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

先日ご売却の相談に行った際にとある質問をいただきました。

この質問は売却の相談の際に受ける頻度が高い質問ですので当ブログで触れておきたいと思います。

売却の相談でよく聞かれる質問、その内容といいますと・・・

 

 

 

【REDSさんに売却お願いすると、広告はどうなるのか?】

 

 

というものです。これはよくご質問をいただきます。

 

 

―仲介手数料が安いのは分かった―

―「囲い込み」をしないことも分かった―

―でも肝心の広告はどうなる?他社に比べて安いなりに貧弱な広告になってしまうのではないか?―

 

当然のご質問ですね。

 

この質問に回答するためにはまず「不動産流通業界の広告についての理解」が必要です。

 

現在の不動産の広告の媒体の主流はインターネット広告です。

SUUMOやHOME’Sといった不動産ポータルサイト、自社のホームページ等に物件情報を掲載し、お客様側で検索してもらいます。

古典的な広告としては紙のチラシ、新聞広告、街角の不動産屋さんの店頭に掲示してあるチラシもありますね。

こうした広告は媒体を問わず、2種類に分けることができます。

 

それは【自社の物件の広告】と【他社の物件の広告】です。

 

【自社の物件の広告】はイメージしやすいですね。

自社で所有している物件、自社で売主様から売却の依頼を受けている物件など、他業者を介していない情報を広告化したものです。

 

これに対して【他社の物件の広告】は少し分かりにくいかもしれません。

 

なぜ他社が所有し、他社が売主から依頼を受けている物件をわざわざ広告するのか?

 

ちなみに自社ホームページはともかくとして、物件情報を広告媒体に掲載するには「料金」が発生します。

インターネットで物件情報を見たり、チラシで物件情報を見ることはお客様側からは費用はかかりませんが、掲載している業者はお金=広告費をかけて物件を掲載しています。しかも、無料で物件情報を目にすることが当たり前のお客様側からすると「少し驚くような高い金額」を広告費としてかけています。

 

なぜわざわざそうした高い金額をかけてまで自社とは無関係で通常は「ライバル」であるかもしれない他業者の物件を広告するのでしょうか?

ここが分かりにくいところだと思います。

 

そもそも今の時代にお客様はどのように不動産会社にアクセスするでしょうか?

 

知人や親戚の紹介、駅前にたまたま店があって目に付いた、勤務先の福利厚生で提携業者だった、セミナー等の相談会を開催していて・・・

 

こうした「不動産会社」そのものが入口になるルートもあることはあります。

ただ仲介業界全体での比率は少ないのが通例です(投資用マンション業界など一部例外はあります)。

圧倒的に多いのは【「物件それ自体」が入口になって、広告している不動産会社に問い合わせる】という形です。

(マンションや戸建ての「現地販売会=オープンハウス」も旗や看板を作って「広告」をして物件それ自体で反響を取るという意味で全く同じです。非常に原始的な広告=営業活動です。)

 

物件情報がないと問合せがなくなります。売上げはゼロです。

物件をあらゆる形で広告し、問合せをいただく。これが不動産会社の営業活動の大半ということになります。

 

弊社のように信念を持って「囲い込み=両手仲介」を行わない、という会社は例外ですが、ほとんどの業者がまず目指すのは「自社の物件の広告で反響を取得する」ことです。

自社の物件の広告から発生したお客様は自社のお客様であり、成約した暁には仲介手数料を報酬として請求できます。

自社の売主様からも報酬をいただけるので報酬は二倍、これが最も「広告効果が高い」営業活動ということになります。

 

ただしここで問題が発生します。

それは不動産業界には以下のような【真理】があるからです。

 

【物件は一社で独占することができない】

 

世の中には無数の不動産があり、10万社を超える不動産会社が存在します。

地方の狭いエリアでしたら違うかもしれませんが、1都3県のようなエリアでは物件情報を一つの会社が独占することはできません。他業者の物件にも良い物件が「常に」あります。

 

広告する物件がないと問合せはなくなります。

自社の物件だけでは限度があり、全ての物件を一つの業者が独占・網羅することはできません。

 

そこで必要になってくるのが「他社の物件の広告」です。

 

大手業者様も最近は「小店舗主義」で、主要な沿線では各駅ごとに小さな店舗を出しています。

狭い営業エリアで、他社が扱っている物件についても自社のホームページなどに全て情報を網羅したい。これが理想です。

全ての新鮮な物件情報が掲載されていて、そこを訪れれば自分の理想の物件が必ず見つかる。これが目指す形です。

(ただ歴史的に根強く定着している「囲い込み」の弊害で、ライバル会社同士では物件の情報は共有せず、各々が自社物件の広告に執着しているという現実もあるのですが。。)

 

他社の物件であっても、物件の情報を自分が望む媒体に掲載してよいということならば、ほとんどの業者が競って広告をしてくれます。

入口は他社の物件であっても、お客様と接触するには物件の情報が必要です。

その反響をいただいた物件を気に入って契約になればOKですし、仮に気に入らなくても引き続き物件を紹介する等して「自社の顧客」とすることができます。

もともと物件の売却活動を主体にしている大手業者はもちろん、購入の仲介専門の中小業者も同じです。後者の業者は「自社の物件」がほとんどありませんので「他社の物件を広告すること」が営業活動の大半だったりもします。

 

こうして弊社が売却を依頼された物件は、SUUMO等のポータルサイト、知名度と信頼感のある大手業者のホームページ、工夫を凝らした中小業者の専門サイトなど、あらゆるところに掲載されることになります。

 

 

弊社は物件情報を(売主様の承諾を得て)可能な限りにオープンにすることを目指します。

一社で掲載できる媒体の数は費用面で限度がありますが、複数社が競って各種媒体に掲載してくれればどうでしょう。

結果的に広告の総量は「圧倒的に」増えることになります。

 

弊社で新規に物件の売却を受任すると、以下のような紙がFAXで次々と送られてきます。

 

例その1です。

 

 

その2

 

 

その3

 

各社の希望する媒体に広告を掲載することを承諾してほしい、という書面です。

こうした書面は弊社では不要なのですが、掲載先の業者のルールで書面を取り付けることが必要なこともあります。

そのため物件をお預かりした当初はこうした承諾書を返送するという膨大な作業が恒例となっています。

特に大手業者は支店間のエリアが厳密なところもあればそうでないところもあります。

例えば山手線内側のエリアですと、新宿の営業所、四谷の営業所、渋谷の営業所、飯田橋の営業所、青山の営業所etc.といった複数の営業所から同じ物件の広告の掲載依頼が届きます。面倒なので統一してほしい!というのは弊社の全ての営業が感じていると思います。

 

このように、弊社に物件の売却を依頼していただくと、多種多様な業者様がそれぞれ一生懸命に反響を取得するために競って広告してくれます。間違いなく、他社に任せた場合よりも広告は増えます。

 

不動産の広告は、媒体を制限してあえて目に触れにくくするやり方もありますが、経験的には上手くいかないことが多いです。「量」で勝負して潜在顧客の目に触れやすくするのがのが正攻法です。それはなぜかというと、、

 

【全てのお客様を一社で独占することはできない】

 

からです。

 

多種多様な業者が自社の生存をかけて広告活動に励んでいて、それぞれの業者にお客様がいるものです。

どこに自分の物件を買ってくれるお客様がいるかは予め判断できません。

そうした中で不動産のような高額商品を売るためには、しっかり正攻法の広告をするのが最善の道です。

 

弊社に依頼すると広告の量は間違いなく他社に依頼した場合よりも増えます。

そして広告の量が増えればお客様の目に触れる機会が増大し、物件が早く・高く売れやすくなります。

 

 

これが「REDSに物件の売却を依頼した場合の広告方法」の仕組みです。

極めてシンプルで合理的な仕組みです。

こうした「嘘のない」「分かりやすい」仕組みがお客様の利益につながり、【後悔のない不動産売却】につながる。

そう確信しています。

 

【物を売る】というは大変な作業ですが、分かりやすくシンプルな手法を追及しているのがREDSです。

 

(こうしたシンプルな仕組みを追求していくと、【そもそも「不動産売却査定」というものは必要なのか】というところに行き着くのですが、機会があればまた触れてみたいと思います。)

 

売却先について悩まれている方はぜひご相談ください。

 

それではまた。

 

 

渡部

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