REDSエージェント、宅建士の成田です。不動産用語で「道路付け」という言葉があります。道路付けとは、敷地のどの方角に道路が接しているかを表すもので「接道条件」とも呼ばれます。道路付けは、建物の日当たりやプライバシー、外観デザインなどに影響する重要な要素です。

建築基準法では敷地が幅員4m以上の公道に2m以上接していなければ、建物を建てることはできません。これを「接道義務」といいます。接道義務がなぜあるかというと、たとえば火事が起きた際、消防車や救急車が自由に往来することができないと、消火活動や救助活動が遅れてしまうからです。ここでは、接道義務のほか、敷地と道路の関連性について詳しく解説します。

公道と私道の違い

道路は大きく分けると、公道と私道の2種類あります。公道とは国や地方公共団体（都道府県や市町村など）が指定・建設・管理する道路のこと。これに対して私道とは、個人または団体（企業など）が所有している土地を道路として使用している道のことを指します。それぞれ解説します。

●公道（公共道路）
・公道は一般の人々や車両が自由に通行できる道路や街路
・一般に自治体や政府が管理し、舗装、清掃、交通規制などの運営に責任を持っている
・一般的に地図やナビゲーションアプリに表示され、住所の一部として使用される
・不動産や住宅が公道に面している場合、通行に制約はほとんどない

●私道（私有道路）
・一般の公衆が自由に通行できない、特定の不動産所有者またはグループによって所有・管理される
・一般的に不動産所有者や住民によって使用され、舗装、清掃、維持管理などの責任は通常所有者や住民にある
・地図やナビゲーションアプリに表示されないことが多いため、場所を見つけるのが難しいことがある
・不動産が私道に面している場合、私道の使用や維持に関する契約や共同体規則が存在することがある
・私道に面している不動産を購入する際には、私道の状態や使用条件を確認することが非常に重要

私道の維持にかかる費用やルール、私道を共有する他の不動産所有者との関係について十分に了解することが、将来のトラブルを避けるために必要です。また、不動産の価値や利便性も、私道の状態やアクセスに影響を受けることがあるため、とても注意が必要です。

一見すると公道に見える道路でも法的には私道であったり、隣家の敷地の一部であったり複数の所有者がいたりするので、道路に関しては確実な情報を得るようにしましょう。接道しているのが私道であっても、家を建てられる場合があります。

前面道路の幅員が4m未満の場合は、その道路の中心線より2m後退したところを道路境界線とみなすことで、建築が可能となります。これを「セットバック（道路後退）」といい、その道路沿いに並ぶ家々が建て替えを行う際、道路の中心からそれぞれ2mずつ敷地を後退させていけば、最終的に幅員4mの道路ができるようになります（道路向かいが川や崖などの場合は条件が変わります）。

私道にまつわるトラブル例

道路は数名で保有しているのか、埋設管は誰が管理しているのかなど、しっかりとした調査が必要です。私道の持主から「掘削承諾書」「通行承諾書」を取得しておかないと後で揉める原因にもなり、私道持分のない中古戸建ての購入検討で住宅ローンを組む場合も銀行から求められることが多いのも現状です。

この承諾書は永久に継承できるようしておくようにしたほうがいいでしょう。道路の持主の相続が発生して世代が変わってもこの承諾書が通用するようにしておくことが大事になります。

以前、2m接道している道路が私道の中古戸建てのお客様がいました。売却を考えて初めて道路が私道ということを知ったそうです。購入時にもきちんとした説明を受けていなかったとか。私道で持分なし。お隣の家が兄弟で私道を所有しており、その兄弟が離れていたので、承諾書の取得にかなりの時間を要しました。

全く持分がないので、次に買う方の住宅ローンが組めない可能性が高く、資産価値が落ちてしまいかねません。それほどこの「掘削承諾書」「通行承諾書」はとても重要だということになります。簡単に署名押印してくれればいいのですが、なかなか簡単に判を押してくれる所有者は少ないのが現状です。数名いて、所有者がどこにいるのかわからない、相続が発生していて相続登記もしておらず所有者不明、なんていうことも本当にあったりするのです。

それこそ、いらない金銭を求められるなど悪質化する場合もあります。ニュースでも取り上げられたことがあるように、道路にさまざまな私物を置いて、道を通らせないように嫌がらせをされるといったこともありました。

できれば経験したくない苦労をしないよう、中古戸建てを購入検討される際は、建物の古さなどよりも必ず道路付けをしっかりと調べましょう。

REDSエージェント、宅建士の成田です。家を買う方のほとんどが住宅ローンを利用しますが、事情があって住宅ローンを組めないことがあります。その原因が個人にあることもありますが、物件に問題があることが理由であることもあります。個人の場合、物件の場合、それぞれについて解説します。

申し込んだ個人の情報（属性）に問題がある例

申し込んだ個人がどういう人であるかを示すのに「属性」という言葉が使われます。属性には主に以下のようなものがあります。

・業種
・勤務先規模
・勤続年数
・申込者の年収
・返済負担率
・融資可能額（融資率）
・雇用形態
・その他ローンの借入はないか（カーローンやリボ払い等）
・完済時の年齢
・健康状態　※
・借入時の年齢
・家族構成

※健康状態の審査は事前審査が通ってから行う場合がほとんどで、せっかく事前審査が通り物件の契約後に本審査で、体の告知で審査が否決ということも多々ありますので、事前に持病などがわかっている場合は、事前審査申込の段階で申し出る必要があります。

その他の属性情報として、身内や他人の連帯保証人になっていることが影響するケースもあり、以前親御さんの住宅購入の際に連帯保証になっていて、住宅ローンが否決になったこともあります。また、数年前に携帯の支払いが数か月間続けて遅れたなど、支払うべき支払いが数回遅れたりすることが個人信用情報に残る場合もあり、住宅ローンが否決になることがありますので、身に覚えがないくらいの金額でも注意が必要です。

また会社員でも、確定申告をしないといけない状況にもかかわらず、あえて申告を行っていないと、会社の源泉徴収票と課税証明書の金額が違うことがあり、否決ということもありました。

上記は全て住宅ローンが否決になった私の経験例です。

会社が上場企業で年収がよくても、支払いが滞ったことがあると否決になることもあることをご認識ください。ほとんどの方が、支払いが遅れたのは故意的に遅れた訳ではなく「大した金額ではなかったので」と安易に考えておられていました。否決になった場合、支払いが遅れた時期から最低5年は住宅ローンが組めません。内容がひどい場合は5年以上かかかると思います。

住宅を購入、住宅ローンを組む場合は上記内容に当てはまる事項がないか、まずはご確認ください。

申し込んだ物件に問題がある例

個人の問題は全くなくても、物件で住宅ローンが下りない場合があります。以下のようなケースです。

・再建築不可
・建築基準法の道路に接していない
・私道の持分がなく、掘削通行承諾書が取得できていない
・耐震診断がNGだった旧耐震物件
・土地の権利関係が複雑な場合
・建物の一部が越境している

マンションの場合

マンションの場合は管理体制も重要になります。自主管理のマンションは住宅ローン審査にも影響しますが、自主管理でも管理会社並みにしっかりと管理している場合は問題ありません。管理会社よりしっかり管理している自主管理のマンションを担当したことがありますが、耐震診断も耐震工事もきちんと行われているマンションで、管理人さんも雇用し、常時在中し、マンション内も綺麗に掃除されていました。このときは住宅ローンにはなんの差支えもありませんでした。

自主管理の場合はしっかりと管理の内容を調べ、現地を念入りに確認し、理事長から管理の内容を細かく聴取することが大事です。こちらは仲介会社担当者の役目になります。中には管理組合の修繕積立金が足りず、マンション内の修繕費の借り入れを行っている管理組合のマンションもあります。このような場合、マンションの評価はよくないのが現状です。

旧耐震のマンションで耐震診断を行い、結果の内容がよくない場合は、事前審査提出時に必ず銀行へ提出していないと、事前審査が通っても、いざ契約後、本審査で耐震診断結果の内容記載の重要事項説明書と診断結果を提出した際に否決になることもありますので、要注意です。

戸建ての場合

戸建ての場合、土地面積の制限もあります。

一般的には土地面積40㎡以上で借り入れできる銀行が多く、それ未満だと審査の時点で受け付けてくれない銀行もあります。

40㎡未満でも借り入れできる銀行もありますが、そうした銀行は少なく、申込者の属性がかなりいい場合などに限られるようです。一部の銀行ですが、建物面積でも制限がある銀行がありますので、土地、建物の面積が狭い極小住宅は慎重に確認することをお勧めいたします。

このほか、このブログに書けないような住宅ローンが全く組めない理由も、正直多々あります。条件により銀行が限られる場合が多々あることをご理解ください。

購入物件が上記に何も該当する点がなければよいですが、申込者のご希望地域や予算等で該当する場合もあると思います。また嘘や隠し事がないことも求められますので、しっかりと仲介担当者に確認を取ることが最も大事なことになります。

皆様からのお問い合わせをお待ちしております。

REDSエージェント、宅建士の成田です。

最近、都心の狭い土地に立てられた狭い物件「極小住宅」のご案内をすることが以前に比べ、かなり増えてきました。「狭小住宅」ともいい、実際のところ明確な定義はないようですが、一般に約15坪（50㎡）以下の土地に建てられる住宅が狭小住宅とされ、その中でも特に土地の小さいものが「極小住宅」と呼ばれます。

今回は極小住宅を含む狭小住宅について解説します。

狭小住宅のメリット

狭小住宅のメリットには、土地の購入価格を抑えられること、利便性の高いエリアに住めること、スペースをおしゃれに活用できることなどがあります。

立地がいいと、通勤・通学、買い物などに便利です。交通インフラが整っている都心部では、日々の移動に自動車を使わないため、自動車を持たない選択肢も生まれます。ガソリン代や自動車保険、自動車にかかる各種税金、駐車場代はけっこうな出費ですから、こうした費用がかからないことはメリットといえます。

狭小住宅は、3階建ての場合がほとんどです。3階建ての住宅は通常の1・2階建ての住宅と比べると地震や津波に強いことが国土交通省の調査により発表されています（構造計算により十分な耐震性をもつことを証明しないと、そもそも行政から建築許可が下りません）。

狭小住宅は、都心部に家を建てる「立地条件」と費用面、安全面などでお得な点が人気の理由といえるでしょう。

狭小住宅のデメリット

ただし、狭小住宅は上手に設計されていないと窮屈な家になってしまうため、注意が必要です。また、建築資材などの搬入時に人件費や車両費などが通常よりプラスされるため、建築費は高くなる傾向にあります。

なぜかというと、敷地が狭いため、建築地のすぐそばに大型トラックがつけられず、軽トラックなどでの搬入となった場合、同じ量の建築資材を運ぶにも往復する回数が増えます。さらに車が通れない道などの場合は人力で運ぶ状況も多くなるためです。さらに、工事現場に駐車場や資材置き場がないことが多く、工事費用の上がる原因につながります。

このようなプラスでかかる部分の費用については、認識しておきましょう。

一般的に築後10年程度が経過すると、建物の外壁修繕を行います。その際に、隣家との間が狭すぎて工事の足場が組めないなどの問題がよくあるそうです。民法上は、隣家との敷地境界線から50センチ以上離れたところに建てる必要がありますが、両隣とも少しでも広く建てようと実際には50センチない敷地もあるとのことです。いざ工事をと思っても実施できない状態にならないように注意しましょう。

狭小住宅は、上記のようなデメリットも理解した上で計画を進めましょう。

トイレが1カ所しかない場合は要注意

一般的に狭小住宅は必要最低限のスペースしかないため、居住スペースや寝室、キッチン、トイレ、シャワールームなどの基本的な設備はあったとしても、スペースを有効活用するために、サイズは小さめで、折りたたみ式の家具や収納スペースを活用する工夫がされています。

トイレの個数も通常の3階建てなら2カ所あるのに、狭小住宅は1か所しかないこともあります。家族が多いとトイレは2カ所ある方がいいですね。

狭小住宅の居住面積の目安

「狭小住宅」に定義はないけれど、どれくらいから狭小だと考えているのか知りたいという方のために、Google検索で『狭小住宅＋○坪』という検索ワードに入る数字と、月間平均検索ボリュームを調査してみました！

その結果がこちら。検索数が多いものから並べています。

・狭小住宅 10坪…100～1000
・狭小住宅 30坪…100～1000
・狭小住宅 5坪…100～1000
・狭小住宅 15坪…100～1000
・狭小住宅 3坪…100～1000
・狭小住宅 4坪…10～100
・狭小住宅 10坪以下…10～100
・狭小住宅 20坪…10～100
・狭小住宅 7坪…10～100
・狭小住宅 8坪…10～100
・狭小住宅 価格 10坪…10～100
・狭小住宅 17坪…10～100
・狭小住宅 6坪…10～100
・狭小住宅 9坪…10～100
・狭小住宅 12坪…10～100

気を付けなくてはならないのは、「狭小住宅＋坪」という広さのお話をするときに、その坪数は土地面積なのか、延べ床面積（建物面積）なのか、ワンフロアの最大床面積なのかによって話が全く変わってくるということです。

まとめ

先日渋谷区内の、10坪、15坪、12坪ほどの戸建て3件を案内しました。どれも広尾、恵比寿、代々木上原から徒歩圏内で、価格は1億円前後という高価格！　どれも、本当に工夫して建てている印象でした。

住宅ローンについても借り入れできる銀行が限られたり、住宅ローン控除が使えなかったり、銀行によっては土地の広さが一定以上でないと借りられなかったりなどと制限がありますのでご注意ください。

一般的には土地が40㎡以上という条件が付く銀行が多いです。住宅ローンの控除は土地の面積には規定はありませんが、建物の床面積は50㎡以上必要となります。広さを取るのか、利便性のいい土地をとるのか、皆様はどちらを選びますか？