皆様こんにちは。REDSエージェント、宅建士の成田育子です。

ようやく秋の訪れを感じられるようになりましたね。真夏のご案内は私もお客様も汗だくで、大変でした。ようやく気持ちよくご案内できる季節になり、かなり遅い秋ではありますが、体調を崩さぬよう精進していきたいと思います。

さて、今回は私が再三ブログに記載してきました不動産業界の悪い慣習である「囲い込み」にようやくメスが入るという話題です。

国土交通省がやっと、重い腰を上げてくれましたね。

実施は2025年からということで不安はありますが、少しでもこの発表により多数の不動産会社が「囲い込み」をなくす努力を今からしてほしいです。

（写真はイメージです）

囲い込みの何が問題なのか

「囲い込み」とは、売主から売却仲介の依頼を受けた不動産会社が、自社で買主を見つけるために、物件情報をあえて公開しなかったり、ありとあらゆる理由をつけ他社には一切紹介しなかったりすることを指します。

自社で売主買主の両方から仲介手数料を得る、いわゆる両手仲介を狙って行われます。たとえば、一切引き合いがないにもかかわらず「書面による購入申込みあり」などとして状況を偽り、他の業者からの問い合わせを実質的に断るケースはよくあります。

囲い込みがなぜ問題かというと、まず、売却機会の損失があります。また自社で見つけた買主に優先して買わせるために、売主に不当に低い価格での売却を迫るなど、売主にとってのデメリットが大きいことです。

囲い込みをなくすため今後どう変わるか

これまでも、囲い込みによって宅建業者が売主に損害を与えるなどの信義則違反が確認されれば、処分の対象でした。今回の改正では、レインズの取引状況の虚偽を処分の対象であると明確にすることで、囲い込み行為を防ぐという狙いがあります。これにより、不動産取引市場の透明性が確保されることを願います。

囲い込みが行われていないかの確認手段も整備されます。不動産会社に売却を依頼し、レインズに物件情報を登録した場合、売主は専用の確認画面で物件情報や図面、取引状況などを確認することができるようになります。

不動産会社に連絡がないにもかかわらず、「申込みあり」に取引状況が変更されているなどがあれば、囲い込まれている可能性があります。

国交省の対策で囲い込みはなくなるか

本日も先ほどお客様よりお問い合わせがありました。スーモに新着掲載の物件でしたが、レインズには掲載されていませんでした。

おなじみ〝囲い込み一番〟の不動産屋S不動産販売さん、しっかりとスーモには掲載するのに、レインズにはギリギリまで掲載せず、直接来るお客様を優先するという手法を現在も続けています。

国交省が動く来年ギリギリまで囲い込みは行われるのか、罰則がつくようになっても、囲い込みは続くのか……。

私はそう簡単に変わるとは思っていません。あの手この手を使い、囲い込みをしてくる可能性が高いと思います。囲い込みの社風で仕上がっている会社がそう簡単に変われるものではないからです。

これまで、案内したい物件の売主担当者の態度があまりにも横柄だったり、全く電話の取り次ぎも行われず「担当者しかわからない」の一点張りだったりといった対応に、こちらはさんざん悩まされてきました。

囲い込みの風習がなじんでいる不動産会社が本当に素直に物件を紹介してくれる、なんてことは夢のような話ですが、私は早くその日が来ることを願います。

最後に

下記は不動産の囲い込みについての掲載記事で、弊社の社長が集英社の取材を受け、実際に受けた囲い込みの実例がしっかり詳細に細かく記載されています。

●【国交省により処分対象に】大手不動産会社も手を染める「不動産の囲い込み」って何？ 「売主からカギが届きません」とウソ。手数料を4倍もしぼり取るさらに悪質な手口とは…｜集英社オンライン｜ニュースを本気で噛み砕け

私も時系列に囲い込みされた状況をブログに挙げています。

●不動産の「囲い込み」。購入を妨害するあきれた実態を告発します｜仲介手数料無料のREDS
●現在ご売却中の皆様 囲い込みにご注意を！｜仲介手数料無料のREDS

不動産業界から囲い込みがなくなり、皆様に全ての物件がご紹介できる日を願い、皆様からのお問い合わせお待ちしております。

皆様こんにちは。REDSエージェント、宅建士の成田育子です。毎日毎日猛暑が続いており、この業界、仕事のご案内はとても大変な時期でもあります。

今回は私が戸建てをご案内する際にいつも言っている「前面道路（建築物の敷地に2ｍ以上接する建築基準法で認定された道路）がとても大事」というお話です。

住宅地の中にある建物の中には、前面が私道にのみ面しているという物件があります。こうした物件を購入した場合、私道を利用する際にさまざまな制約や管理負担が発生しますので、私道沿いにある住宅を購入する際には私道負担の内容についてじっくり検討する必要があります。

また、売却する際には、買主が購入後に利用しやすい状況を把握し用意しておくことが必要です。今回は私道に関する制約や、売却・購入時の注意点について記載していきます。

（写真はイメージです）

私道と公道の主な違い

まず公道とは、国や自治体が所有している誰でも通行できる道路です。

これに対し「私道」とは、個人や団体などが所有している道路であり、その道に面している土地を利用するために造られた道のことです。具体例としては、住宅地の中にあり、住民が通路として利用する道路や工場内にある道路などが挙げられます。

私道は個人の所有地であり、原則として土地所有者の許可がなければ利用できません。ただし、建築基準法の道路とみなされている私道は、所有者でなくても自由に通行可能であり、所有者でも道の変更や廃止が制限されます。

他人の住宅が私道沿いに建てられていて、そこに住む人が通行する権利を認められている場合、私道を廃止する際には、私道沿いに建てた家の所有者に承諾を得なければなりません。

購入する物件の私道持ち分がない場合は私道所有者の「掘削通行承諾書」の取得が必要になります。この「掘削通行承諾書」がない場合は住宅ローンが組めない場合もあります。

公道では道路交通法が適用されており、スピード違反やシートベルト未着用などは違反として取り締まられますが、私道では同法の適用は受けません。

建築基準法では、第42条第1項第5号道路（位置指定道路）や「第42条第2項道路（みなし道路）」などの私道も「道路」として扱われ、公道と呼ばれるケースがあります。

建築基準法では建物を建てる際には、接道義務を満たす必要があり、敷地が道路に2m以上接していることが要件となります。

私道と公道の見分け方

私道や公道については、通常は購入売却にかかわる不動産担当者が役所で調べ、お客様に報告することですが、知識としてお役に立てればと思います。

私道と公道を見分けるには、以下3つの方法が挙げられます。

•  公図で確認する
•  登記事項証明書で確認する
•  役所の道路管理課で確認する

私道は、登記事項証明書で確認することも可能です。法務局で対象エリアの公図を閲覧し、私道部分の可能性が高い地番を調べてから、道路部分の登記事項証明書を取得し所有者名の有無を確認することで公道か私道かを調べられます。登記事項証明書の記載事項には所有権などの権利に関する内容もあるため、共有私道の持ち分や所有者の確認も可能です。

不動産の所在地を管轄する市区町村役所の道路管理課では、調査対象となる道路が公道か私道かを教えてくれます。役所で確認する際は、地図を持参すると確認しやすいでしょう。調べたい土地の「地番」を伝えると、周辺道路が私道・公道のどちらであるかを確かめられます。市区町村が管理する道路法上の認定道路については、インターネットの地図情報システムで確認できる自治体もあります。

前面道路の思い出

私はこの仕事をして、初めて自宅の前が「公道」だと知りました。一見してどちらなのかを見極めることは困難です。

私がこの業界に入っていきなりOJTに任された仕事は、売却依頼を受けたお客様の自宅の前面道路が私道で、掘削通行承諾書がない物件でした。「掘削通行？？」と全くわからない私に、とにかく私道所有者2名の署名捺印をもらうことだったのです。

物件の隣の所有者とその所有者の兄弟が前面道路の所有者でした。実際売却依頼を受けたお客様は道路が私道か公道かもわかっておらず、昭和時代は掘削承諾書などがなくても住宅ローンが下りていたのですね。

この承諾書を取るのに3か月。こちらを取得するには売主様の協力も必須になります。持ち主の兄弟の方は地方の、離れたところに住んでおり、何度も通い、ようやく署名押印をいただけたのを今でも鮮明に覚えています。最初は不審がられましたが、最後は野菜をたくさんいただくまでになりました。

この業界に入ってすぐに道路付けの大事さというのを目の当たりにしたのもあり、道路に関しましては徹底して調査をしております。

最後に

本日も道路付けがわかりづらい物件の相談を受けており、夏休みですが区役所に調査に行ってきました。何気に毎日通っている道路。皆様のご自宅はいかがでしょうか？

今回の記事では道路の種別などはあえて、抑えました。まずは「公道」なのか「私道」なのか。戸建てにお住まいのお客様、戸建て土地を購入検討のお客様はこちらの道路だけでも知っておくことを参考にしていただければと思います。

皆様からのお問い合わせお待ちしております。

皆様こんにちは。REDSエージェント、宅建士の成田育子です。

今回は住宅ローンで見落としがちなことについて記載したいと思います。物件を購入するにあたり、住宅ローンを組むお客様が9割。住宅ローンの事前審査を行い、承認されなければ、契約に至れません。

ここで、落とし穴が。それは団信（団体信用生命保険）です。

住宅ローンと団体信用生命保険（団信）

住宅ローンと団体信用生命保険の関係を解説します。

1. 団体信用生命保険の加入：住宅ローンを組む際、借り手（住宅購入者）が死亡した場合に備えて、金融機関が団体信用生命保険に加入することがあります。これにより、借り手が死亡した場合に保険金が支払われ、残された住宅ローンの残債をカバーすることができます。
2. 保険料の負担：一部の金融機関では金利や融資条件に団体信用生命保険の加入を義務付けている場合があります。これにより、金融機関がリスクを抑えつつ、借り手に対する信用審査を緩和することができます。
3. 保険内容：一般的に、団体信用生命保険は死亡による保険金支払いを主な内容としています。借り手が死亡した場合、その保険金が残された住宅ローンの返済に充てられ、家族や相続人の経済的負担を軽減します。
4. 金融機関の規定：団体信用生命保険の加入が必須となるかどうかは、金融機関によって異なります。一部の金融機関では、借入者の年齢や借入額に応じて、団体信用生命保険の加入を推奨または義務付けています。

このように、住宅ローンと団体信用生命保険は、借り手や金融機関のリスク管理や、借り手の安全保障を目的として密接に関連しています。具体的な条件や内容は、金融機関の方針や契約内容によって異なるので、借り手は契約書や説明をよく確認することが重要です。

団信の審査は事前審査が通り、物件の契約後に住宅ローンの本審査に入るとき、本申し込みとともに健康告知書を提出すると開始されます。

健康に不安のある方はどうすればいいのか

この健康告知書は契約後に行うことがほとんどですので、ご自身の健康に不安がある方は前もって契約前に不動産エージェントに相談をすることをお勧めいたします。

私の経験ですが、何度か事前審査後、この告知書によって本審査が否決になったお客様がいました。逃げ道があり、どうにかお引き渡しすることはできました。

逃げ道とはこのご夫婦の場合、希望された住宅ローンがペアローンだったのです。どちらかが否決になるとペアローン自体も組めません。このお客様は健康な奥様、またはご主人様のどちらか単独名義でローンの組み直しができたのです。ただ、これはまれなケースです。

他の逃げ道としては、別の保険会社に申し込んでみるのがいいでしょう。団信の審査は金融機関ではなく、提供している保険会社が行います。一度審査が通らなくても、引受保険会社を変更すると審査に通過できる可能性があります。

実際銀行によって提携している保険会社が違うので、まれに、微妙な健康状態の場合は審査に通ることもあります。

ワイド団信という方法もある

健康状態に懸念がある場合のもうひとつの方法としては、ワイド団信がおすすめです。住宅ローンが組めない病気を抱えている場合や、健康状態に不安を感じるときに活用できます。

ワイド団信は通常の団信よりも条件が緩やかで、糖尿病、高血圧などの持病があっても加入できるプランです。一般団信で通過できない条件の人はワイド団信の利用を検討してみてください。

ただし、ワイド団信は一般団信よりも金利が高くなる点に注意しましょう。金融機関によって異なりますが、通常の金利に0.2〜0.3％程度上乗せされるケースが多くなっています。

病気は体だけではない

現在は心のご病気も多く、そうした方は診断書のご用意など、早めにエージェントに相談することをお勧めいたします。

事前審査を終え、売買契約を終えた後の本審査で心のご病気が発覚すると、契約上、住宅ローンの特約で白紙撤回されることがあります。

何度も申し上げますが、体や心の病気など少しでも不安材料があれば、購入の申し込みをする前に、まずは不動産会社担当者にご相談してください。

私は毎回お客様が住宅ローンを申し込む前に、恐れ多いのですが、私自身が体験した実例をご説明するとともに、必ず体や心の状況を聞くようにしています。お返事の内容によって、住宅ローンを進める銀行やプランが違ってくるからです。

フラット35なら団信なしでもOK

ご自身の健康状態が理由で団信に入れないことが最初からわかっている方や、「団信に入らなくてもよい」という方は、フラット35をご利用されるといいでしょう。

また、他の方法としては、健康状態が改善してから再度申し込む方法があります。現時点で審査に通らなくても、健康状態が改善して3年以内に指定された病気にかからなかった場合は審査に通る可能性があります。この場合、医師の診断書が必要な場合があります。

家を買うためには健康状態が重要であることがお分かりいただけましたでしょうか。会社で行った健康診断で、「要検査」と診断されても要注意です。ローンだけでなく団信の審査も通らない可能性があります。まずは自身の健康状態を改善してローン審査を進めることがおすすめです。

みなさまからのお問い合わせお待ちしております。

REDSエージェント、宅建士の成田育子です。

弊社は一都三県の物件の売買仲介が可能な会社です。地域密着ではないのですが、幅広い取り扱いをしております。

首都圏一都三県では「中古マンションの価格が高騰している」といわれます。しかし、それは本当に正しいのでしょうか。ほかにもっと大事な視点があるのではないでしょうか。

今回は埼玉県・千葉県・神奈川県の中古マンション価格の実態を調査したマンションリサーチ株式会社が2024年5月2日に発表したプレスリリースの内容を元に、私の所感を述べます。

埼玉・千葉・神奈川では価格が下落した中古マンションの数は増加中！

マンションリサーチ株式会社は、「マンション価格が高騰している」という論調の実態を探ろうと、埼玉県・千葉県・神奈川県に所在する中古分譲マンション約8700棟（40㎡以上の実需のもの）を対象に2022年と比較し2023年に価格が下落した中古マンションの数を調査。

2022年と2023年の比較で価格が下落したマンション数は以下のようになったそうです。

• 【3県合計】：約38％増加
• 埼玉県：約50%増加
• 千葉県：約36%増加
• 神奈川県：約33%増加

同社は「いずれの県もコロナ禍以降、『値下げした回数』は増えているものの『売れるまでにかかった日数』は増加または横ばいになっている。価格を下げても、今までよりも売りづらくなっている市況のため、今後価格の高騰は考えづらい」としています。

中古マンション価格が高騰しているという〝世論〟

どのように分析したら上記のような結論になったのでしょうか。同社はまず、東日本レインズのデータよりマンションリサーチ独自に作成したグラフを示しています。

上記のグラフは、一都三県各月の中古マンション平均成約㎡単価を示しており、2013年3月より2024年3月に至るまで増加の一途をたどっていることが分かります。

たしかに、このグラフを見れば「首都圏では中古マンション価格は高騰している」という言説に間違いはないといえるでしょう。しかし、この後、同社は価格の下がった中古マンションについて以下のように検証しています。

埼玉・千葉・神奈川の対前年比価格が下がった中古マンションは38％増加

（マンションリサーチ調べ）

表の赤枠部は、左から2022年・2023年の埼玉県・千葉県・神奈川県における価格が下がった中古マンション数と、その増減率（対2022年比）を示しています。

全体としては平均約38％の増加で、特に埼玉県では約50％と顕著に増加している、とのことです。

埼玉・千葉・神奈川の全マンションに占める下落マンションの割合は44％

（マンションリサーチ調べ）

表の赤枠部は、左から埼玉県・千葉県・神奈川県における調査対象の中古マンションの母数と2023年に下落した中古マンションとその割合を示しています。全体としては、44％の中古マンションの価格が下がっていることがわかります。

東京23区との比較

同社によると、東京23区で価格の下がったマンション数の増減率（対2022年比）は約31％で、その数は調査対象マンション全体の35％だったとのことです（参照調査リリース）。

同社は「埼玉県・千葉県・神奈川県といえども、東京都（特に23区）と比較すると、『価格が下がったマンション』の増加率も、その全体に対する割合も非常に高い状況にあるため、少なくとも東京都ほど価格が高騰しているとはいえない市況」と分析しています。

埼玉・千葉・神奈川の平均販売期間と平均価格改定数

同社は中古マンション価格分析における独自の先行指数として「平均価格改定数」＝「値下げした回数」と、「平均販売期間」＝「売れるまでにかかった日数」を重要視しているそうです。

いずれの県もコロナ禍以降、「値下げした回数」は増えているのに「売れるまでにかかった日数」は増加または横ばいになっている、と指摘。同社はこの事実をもって「価格を下げても、今までよりも売りづらくなっている市場のため、価格が高騰するとは考えづらいでしょう」としています。

以下、県別に見て行きましょう。

埼玉県の中古マンションの平均販売期間と平均価格改定数

（マンションリサーチ調べ）

千葉県の中古マンションの平均販売期間と平均価格改定数

（マンションリサーチ調べ）

神奈川県の中古マンションの平均販売期間と平均価格改定数

（マンションリサーチ調べ）

注目したい「売れない日数の増加」の原因

「一都三県の中古マンションは高騰している」という印象が強いお客様は多く、確かに強気で売り出し中の物件は多く見受けられます。ですが、上記の検証から、埼玉、千葉、神奈川では「2023年は対前年比で価格下落したマンション数は38％増加した」「売れるまでにかかった日数は増加傾向になっている」と事実も浮かび上がりました。

ここで私が注目したいのは、後段の「売れるまでにかかった日数が増加傾向になっている」という事実です。

弊社では一都三県の問い合わせを受け付けており、特に売却に関しましては、他社のように「とりあえず高い査定額をお客様に提示して売却物件を確保し、徐々に下げていけばいい」という考え方はしていません。

高い査定を出して売り出すと、売れるまでにかかる日数の増加につながります。弊社の全エージェントたちは、お客様のご希望金額を尊重し、とことん話し合い、決して囲い込みはせず、幅広く他社のお客様も自社のお客様も同じようにご紹介し、誠心誠意、売却活動を行っています。

他社の囲い込みをこちらのブログでたびたび話題にしていますが、早期に売れないのではなく、幅広く他社のお客様にも紹介が行われていないのが現状なのです。お願いしている担当者しかお客様を連れて来ない場合は要注意です。売却活動をしていらっしゃる方は改めて現状の売り出し方を依頼している仲介会社担当者に確認をしていただくことをお勧めいたします。

購入もお客様に寄り添い、お客様が納得するまで、しっかりと対応し、決して無理やり契約させるようなことはいたしません。

〝安かろう悪かろう〟ではない弊社のお客様の声をご覧いただけますと幸いです。皆様からのお問い合わせをお待ちしております。

REDSエージェント、宅建士の成田です。

いつものことなのですが、不動産の「囲い込み」が毎日のように続いております。囲い込みについてはこちらをご覧ください。私のお客様が受けた囲い込みの被害をリアルにお伝えします。

ケース1：S不動産販売

S不動産販売受任物件某マンション（居住中）の購入を希望されていたお客様から、内見されたいとのご要望を受けました。こちらの取った手続きは以下のような流れです。

1. FAXで内見の案内依頼書を送る。
2. 案内依頼書がきちんと届いているか、S不動産会社に連絡し確認をする。
3. 届いていることを確認するも、「担当者不在なので渡しておく」との回答。担当者は13時帰社予定と確認。折り返し電話をしていただけるよう伝える。
4. 13時過ぎに電話をする。「担当者は接客に入った。何時に終わるかわかりません」と冷たい対応。折り返し電話をいただけるよう再度伝える。
5. 15時過ぎに再度電話。今度は「接客後すぐに外出した。戻りは19時」と言われる。再度必ず折り返し電話をいただけるようお願いする。
6. 18時50分に電話をすると「そのまま直帰しました」との回答。

上記の流れは不動産会社が囲い込みを行うときの〝いつもの〟対応です。業者間には義務上募集掲載はしていても、物件担当者は一切つかまらず、折り返し電話は一切きません。最後の「戻り19時、その後直帰」というのもいつものパターンで、19時以降は会社へ電話をすると人にはつながらず、留守番電話になるからです。

S不動産販売はもう社内で囲い込みが義務化されていて、1～6の流れがマニュアル化されているのでしょうか。同様の手口は私以外の弊社エージェントも多々あっています。これでは売主様のご予定すら聞いてもらえません。

私はお客様をご案内することができずご迷惑をかけてしまうので、直接お客様に連絡していただくしかありませんでした。電話をしていただいたら、すぐに担当者が出てご案内していただけたそうです。お客様も上記の内容をすべて知っていたので、とても気分が悪く、結局はそちらの物件を決めなかったそうです。

お客様はその営業担当者に「他社からだと案内してもらえないのですか？」と質問したら、「そのようなことはしておりません」と、おどおどしながら話していたそうです。

ケース2：MR不動産

MR不動産受任マンション（空室）を、お客様より案内依頼を受けました。私が同社とかわしたやり取りは以下のとおりです。

1. 「今週末の土日は案内ができません」と回答。
2. 「空室なのに何故？」と質問すると、「空室でも担当者が立ち会わないといけないので、とにかく案内ができない」と回答。できない理由は最後まで不明。
3. 「土日は担当者がお休みですか？」と聞くも、「そうではないが案内ができない」との回答。
4. 「来週の土曜日なら案内可能」と担当者から回答を引き出したので、お客様と相談し、時間を決めて再度来週の土曜日でお願いして、「確定」。マンションの資料をメールで送付するよう依頼。
5. ところが翌週になっても一向に資料が届かない。2日前の木曜日に電話をしたら、「今週末にその物件は契約になりました。伝えていませんでしたっけ？　あれ、おかしいなあ？」と担当者。

連絡ももらっておらず、土日案内もさせてもらえず、翌週の案内予約までしておいたのに、最後は契約になったと。しかもこの話口調。あきれるばかりで本当に酷い対応です。担当者がつかまらない、絶対に電話に出ない、折り返し電話をしてこない、囲い込みのやり方はS不動産販売に限らず、他社にも同様の手口で今まで何百回もされています。

囲い込みで損をするのは売主様だけ

売主様からすると、囲い込みをされると、ほとんど他社に物件の情報が流れないため、買い手が見つかりにくくなり、売却まで時間がかかります。それだけならまだしも、囲い込みをしている不動産会社は、「なかなか売れないので値下げをしませんか」などと提案してきます。

値下げをして買主を見つけたとしても、会社側は両手仲介となり、売主、買主の両方から仲介手数料をもらえるため、囲い込みをせずに片手仲介になってしまった場合と比べても利益が増えるわけです。つまり、売却まで時間がかかろうが、値下げをしようが、「損をするのは売主様だけ」ということなのです。

専任媒介契約をすると不動産会社が不動産流通機構（レインズ）に物件を登録する義務があります。
悪質なケースでは、1件も紹介がないのにもかかわらず、取引状況の項目が「申し込み有」や、「紹介停止中」と表示されていたり、「販売図面」を掲載していなかったりする場合、囲い込みをされている可能性がきわめて高いといえます。

お客様より物件をお預かりして、案内時に買主希望者様にお渡しする販売図面を作成していないということはありえません。「他社に詳細な図面を渡さない」イコール「他社には紹介しないよ」というアピールです。

最近ファミリー向けCMを頻繁に行っているT不動産がこの図面を掲載しないというのが、他支店でも同様に行われています。レインズに掲載する義務があるので、掲載と同時にこのような「申し込み有」や、「紹介停止中」を同時に掲載する会社もあります。

不動産会社が囲い込む目的は仲介手数料の二重取り

買主様売主様双方から「3％＋6万円＋消費税」の仲介手数料が欲しいのもわかります。3,000万円の物件ですと片方のお客様より105万6,000円ですが、これが売主様買主様双方からになると倍の211万2,000円になるわけです。

ですから不動産各社の営業担当者はどんな手段を使ってでも両手仲介手数料が欲しく、上記のような悪質な手段で物件を囲い込んでいるのです。

かなりリアルに今回紹介してしまいましたが、皆様に少しでもリアルな事実を知っていただきたく投稿いたしました。

皆様からのお問い合わせお待ちしております。

REDSエージェント、宅建士の成田育子です。

最近ニュースで、都心でのマンションの賃貸価格の上昇について特集がよく組まれています。今回はマンションの家賃高騰とマンション価格高騰について考えます。

都心でマンション購入をあきらめる人が増加→家賃上昇

下記は日経新聞の抜粋です。

■東京23区は特にマンション家賃の上昇幅が大きい

“賃貸マンションの家賃が上昇している。民間調査によると、1月は東京23区で前年同月に比べ1割高くなった。大企業を中心に賃上げが広がり、借り手の家賃負担能力が高まったことも背景にある。3カ月連続で最高値を更新し、今後も値上がり基調が続く公算が大きい。”

これは現在、新築中古マンションの購入価格が上昇し、購入を諦めた人の賃貸需要が高まったのも要因です。

賃貸マンションの家賃が高騰したのは、主に以下の6つの理由が考えられます。

1．需要と供給の不均衡

特定のエリアで需要が供給を上回ると、賃貸料が上昇します。都市部や経済的に発展している地域では、住居の需要が高まり、これによって賃貸料が高騰することがあります。

2．経済成長

経済が成長すると、人々は仕事や生活の機会を求めて都市に移動することが増えます。これにより都市部の需要が増加し、賃貸料が上昇します。

3．建築コストの増加

建築コストの上昇は、新しい住宅施設を建設する際にかかる費用を増加させます。これが賃貸料の上昇につながることがあります。

4．金利の変動

住宅ローン金利の変動が、不動産市場全体に影響を与えることがあります。金利が上昇すると、賃貸住宅の需要が増加し、それに伴って賃貸料が上昇することがあります。

5．不動産市場の投資

不動産は投資対象として人気があり、投資家が大規模な不動産プロジェクトに参加することが増えると、市場全体が高騰する可能性があります。

6．法律や規制の変更

政府の法律や規制の変更が、不動産市場に影響を与えることがあります。たとえば、賃料制限の緩和が行われると、賃貸料が上昇する可能性があります。

これらの要因が複合的に作用することで、賃貸マンションの家賃高騰が引き起こされることがあります。

賃貸マンションと分譲マンション、メリットとデメリット

賃貸マンションと分譲マンションは、それぞれ異なる特徴を持っており、どちらが適しているかは個々のニーズや状況によります。以下に、それぞれのメリットとデメリットを挙げてみましょう。

賃貸マンションのメリットとデメリット

▼メリット

1．柔軟性

賃貸は柔軟に住み替えができます。仕事の転勤や生活環境の変化に対応しやすいことがメリットです。

2．初期費用が比較的低い

分譲マンションと比較して、初期費用や手続きが軽減されることがあります。

3．メンテナンスの負担が軽い

一般的には、賃貸住宅では大規模な修繕やメンテナンスに対する負担が大家や管理会社にかかり、入居者の負担は軽いといえるでしょう。

▼デメリット

1．資産の構築が難しい

賃貸住宅は資産ではないため、将来的な資産の構築が難しいことがあります。

2．賃料支払いが継続的に発生

毎月の賃料が発生し続けるため、長期的には分譲よりも支出が増える可能性があります。

分譲マンションのメリットとデメリット

▼メリット

1．資産の構築

分譲マンションを購入することで、将来的な資産の構築が可能です。

2．カスタマイズの余地

自分の好みに合わせて、内装や設備をカスタマイズできます。

3．住宅ローン控除

住宅ローンを組む場合、条件によっては住宅ローン控除が受けられることがあります。マンションにより、住宅ローン控除が受けられない場合もあるので、しっかり確認しましょう。

▼デメリット

1．初期費用や手続きが多い

分譲マンションを購入するには多額の初期費用がかかり、手続きも複雑です。

2．早期の売却が難しい場合がある

市場の変動や不動産価格の影響を受け、分譲マンションはすぐに売却することが難しい場合があります。

分譲マンションの住み替えの検討も

どちらが向いているかは、個人のライフスタイルや将来の計画によります。将来的に特定の地域で住み続けるつもりがあるならば、分譲マンションが資産としての面で有利かもしれません。しかし、柔軟性や初期費用の軽減を優先する場合は、賃貸マンションが適しているかもしれません。

ただ、賃貸マンションの家賃も高騰となると、分譲マンションをご自身で所有し、将来的の環境変化には売却で対応していくことも検討するといいかもしれません。

上記の分譲マンションの初期費用で比重を占めるのが、仲介手数料、銀行事務手数料などです。銀行の手数料は一般的に借入額の2.2％なので、5,000万円の借入ですと110万円かかります。

仲介手数料は物件価格の3％＋6万円に消費税がかかりますから、5,000万円の物件では171万6,000円もかかります。弊社REDSですと、仲介手数料は半額の85万8,000円となります。5,000万円以下の物件は割引になりますが、かなりお得になります。

このほかにも登記費用や管理費、固定資産税清算金が加わり、一般的に物件価格の7％程度が諸費用として必要な金額とされています。5,000万円の物件だと350万円ということになり、通常は現金で用意します。

そうなると、仲介手数料という諸費用はとても大きな負担になります。弊社は仲介手数料が安くても、仕事は決して〝安かろう悪かろう〟ではありません。他の不動産会社に勝るとも劣らないサービス内容、全員が宅地建物取引士でしっかりとした対応に好評をいただいています。

皆様からのお問い合わせお待ちしております。

REDSエージェント、宅建士の成田育子です。契約時、重要事項説明書を読んでいるときに、お客様から「地番と住所って何がどう違うのですか？」とよく聞かれます。

地番（ちばん）と住居表示は、日本の住所や土地の識別に関連する用語です。これらは異なる概念であり、以下にそれぞれの違いを説明します。

地番とは

住居表示法が施行された1962年より前は、住所には慣習的に地番を用いてきました。

地番（ちばん）とは、土地や建物を識別するための番号や符号のことを指します。主に土地や不動産を識別し、管理や登記、取引、紛争解決などの目的で使用されます。土地の形状や配置に基づいて割り当てられ、その土地がどこに位置しているかを示すために使われます。通常、市町村ごとに異なる地番の体系があり、地域ごとに異なる規則が存在することがあります。

地番は番地（ばんち）や号（ごう）などの要素から構成され、例えば「○○市△△町1-2-3」のような住所表記において、「1-2-3」が地番に相当することがあります。これにより、土地や建物が一意に特定できるようになります。不動産登記簿や地籍簿などの公的な文書に記載され、土地所有権の証明や土地の境界確定などに関連する重要な情報となります。

住居表示とは

住居表示（じゅうきょひょうじ）は、日本において住所を示すための表示体系を指します。主に市区町村、町名、丁目、番地、号などの要素を組み合わせて構成され、人々が住所を理解しやすくするための制度です。日常生活や郵便配達などにおいて欠かせないものとなっています。

具体的な要素について説明します。

1．市区町村（市町村）：地方自治体の単位で、住居表示の基本となる地域を示します。
2．町名：市区町村内の区画を示す名称で、通常は自治体によって設定されます。
3．丁目：町名内で更に細かく区切られた地域を示す単位で、住居表示が進んでいる都市部でよく見られます。
4．番地：丁目内で更に区切られたエリアを示す番号で、通常は建物や敷地を識別するために使われます。
5．号：番地よりも詳細な住所の部分で、建物や区画内での識別に使われます。

例えば「東京都渋谷区千駄ヶ谷5-10-15」のような住所表記において、「渋谷区」が市区町村、「千駄ヶ谷」が町名、「5-10-15」が番地や号に相当します。これにより、人々は具体的な住所を理解しやすくなり、郵便物や配達などが円滑に行われるようになります。

公図とは

売買契約時には多々書類が添付されますが、その中に住宅地図とは別に地番を表す「公図」という地図があります。こちらの地図は全て地番表記になり、私道の道路の所有者などを調べるのに必要になってきます。

公図とは、土地の区画や地番、位置、形状等が記入されている「地図に準ずる図面」のことで、不動産登記やその確認を行う上での参考資料として登記所に保管されています（正式名称は土地台帳附属地図）。

もともと公図は、明治時代の初期に税金の徴収のために作成されたもので、1950（昭和25）年に税務署から法務局に移管され、地図に準ずる図面として利用されてきたものです。このため、現在の精度の高い機器を使用した測量と比較すると面積が大きく異なることもあります。

現在は、不動産登記法（14条）で定められた地図が不動産登記における正式な資料とされていますが、この地図が整備されていない地域については、土地の位置や形状を示す資料として公図が利用されています。

不動産の売買契約時位しか「公図」という地図を見る機会はないと思いますが、上記のような意味合いがあり、住所で表記されている地図と地番で表記されている地図との違いになります。

まとめ

私のお客様でも住所変更をしにいったときに間違えて地番を記入されてしまった事例もあるくらい、地番は日常使用することがありません。重要事項説明をする場合、地番は住所番号ではないので住居表示とお間違えのないようお伝えしております。この不動産業の仕事をしていても、地番と住居表示の違いをしっかりと理解していない業界人が意外と多いのも現状です。

戸建ての場合は特にですが、不動産購入前に前もって謄本や公図を資料で入手したときに「住所と違う？」と思われるお客様も多くいらっしゃると思います。その際はしっかりと担当者に確認しましょう。また、公図上に購入物件の地番が何筆も分かれている（地番がたくさんある）場合も要注意です。一筆ごとに登記費用や抵当権設定費用等もかかり、そのような場合は購入の機会に一筆にする合筆をすることをお勧めいたします。

皆様からのお問い合わせ、お待ちしております。

REDSエージェント、宅建士の成田育子です。お問い合わせで「専任媒介契約のようですが、御社で仲介に入れますか？」という内容の質問を多く受けることがあります。売却側からではなく、購入者側が勘違いをしていることが多く見受けられるので、今回はこの違いを説明していきたいと思います。

不動産の媒介契約とは何か

不動産の媒介契約とは、不動産の売買や賃貸において、物件の情報を仲介業者が提供し、取引を円滑に進めるための契約です。不動産の媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれ基本的なポイントを説明します。

1．一般媒介契約

・一般媒介契約では、依頼者は複数の不動産会社と同時に契約することができます。
・一般媒介契約では、不動産会社は成約に向けて積極的に努力することが求められています。
・一般媒介契約では、依頼者自身が発見した購入者（親戚・友人・知人など）に売却する場合は、不動産会社を仲介人とする必要はありません。
・一般媒介契約の契約期間に定めはありませんが、行政指導に従い3カ月程度が一般的です（更新可能）。

2．専任媒介契約

・専任媒介契約では、依頼者が契約できるのはひとつの不動産会社だけで、同時に複数の不動産会社とは契約できません。
・専任媒介契約では、不動産会社は成約に向けて積極的に努力することが求められ、さらに、依頼を受けた物件情報を7日以内に国土交通大臣が指定する不動産流通機構（レインズ）に登録し、また、販売活動の状況についても、14日に1回以上の頻度で依頼者に報告することが義務づけられています。
・専任媒介契約では、依頼者自身が発見した購入者（親戚・友人・知人など）に売却する場合は、不動産会社を仲介人とする必要はありません。
・専任媒介契約の契約期間は最長で3カ月です。(更新可能)

3．専属専任媒介契約

・専属専任媒介契約では、依頼者が契約できるのはひとつの不動産会社だけで、同時に複数の不動産会社とは契約できません。また、依頼者が自ら購入者を見つけ、直接、契約や売却をおこなうことも制限されます。
・専属専任媒介契約では、不動産会社は成約に向けて積極的に努力することが求められ、さらに、依頼を受けた物件情報を5日以内に国土交通大臣が指定する不動産流通機構（レインズ）に登録し、また、販売活動の状況についても、7日に1回以上の頻度で依頼者に報告することが義務づけられています。
・専属専任媒介契約では、依頼者自身が発見した購入者（親戚・友人・知人など）に売却する場合でも、不動産会社を仲介人とする必要があります。
・専任媒介契約の契約期間は最長で3カ月です。(更新可能)

上記内容は弊社HPからの抜粋になります。わかりやすい図などで更に詳しく掲載されておりますので、是非下記も併せてご覧ください。

媒介契約の種類とその違い｜仲介手数料無料のREDS

専任・専属専任だからといってその業者からしか買えないわけではない

上記からいえることは、専任、専属専任媒介契約を結んでいる売り出し物件こそ、きちんと国土交通省が指定する不動産流通機構（レインズ）に登録して、幅広く他業者にも紹介していくという仕組みになっているということです。

専任媒介契約こそ、しっかり他業者に紹介しないといけない。それでも囲い込み、他業者に紹介しない業者がほとんど、というのも現状です。

一般媒介契約は、依頼者と不動産会社の双方にとって制限や義務が最も少なく、依頼者は複数の不動産会社に同時に売却の依頼ができます。そのため、多くの不動産会社が競って販売活動をおこなってくれそうにみえます。

ですが、一般媒介契約には不動産流通機構（レインズ）への登録義務がないので、多数の業者に依頼をお願いしていることがほとんどですが、囲い込みをやるために逆にあえて一般媒介契約にして、業者間募集のレインズに登録せず、自社だけのHPやSUUMOなどにのみに掲載して、他社のお客様に紹介しないような仕組みを取っている会社も多いのも現状です。

上記を踏まえ、気になる物件が専任媒介契約でも、専任媒介契約を結んでいる会社のみが紹介できる物件ということではないのです。逆に専任媒介だからこそ、他社にも紹介していかないといけないのです。

日本の不動産はいまだに囲い込みをする不動産会社が多数で、物件すら見せてくれない、担当者とずっと繋がらないという風習がまだまだあります。早くこのような不動産の慣習がなくなることを深く願うばかりです。

弊社はこのような囲い込みをせず、専任媒介契約でしっかりと分け隔てなく他社のお客様にも柔軟に対応しております。レインズにもしっかりと掲載し、他業者にも弊社に直接問い合わせしていただくお客様にも、私は同じように接して対応しております。

売却でも購入でも同じです。皆様からのお問い合わせ、お待ちしております。

皆様こんにちは。REDSエージェント、宅建士の成田育子です。

今回はご実家を相続した場合に起こると考えられる状況や対策を私の経験上からお伝えします。

相続後、空き家になって放置されたら悲惨

不動産の相続後もご家族が住んでいればさほど問題がないことが多いのですが、空き家になってしまった場合、なるべく早く家の中をきれいに保つことをお勧めします。

戸建てとマンションの場合では、全く違う状況になります。どちらも空き家になり、まめに窓の開け閉めをしっかりして、家の中の空気を入れ替え、水道を流して排水管の通りもよくするなどして管理していれば、さほど問題はありません。

問題は、あまり管理されていない家が相続をした後も同じように管理されなかった場合です。相続後、自宅が空き家となり、放置されると、時間の経過とともに戸建ての場合は敷地内に草木が伸び放題となります。水を流すことがなくなると配管もさびつき、窓を開けて空気を入れ換えないと湿気もこもり、悪臭が漂うようになり、家中にカビが生えて手を付けられなくなります。

なので、築年数がかなり古い戸建てにもう住まないことが分かっているなら、解体して更地での売却をお勧めします。私は上記のような戸建てを、何度か相談を受けて売却をさせていただいたことがあります。庭木や庭にはたくさんの大きな石がそのまま、自転車が10台以上、バイクも置かれていました。家の中は荷物であふれかえり、他の部屋にも行き来ができにくく、足の踏み場もないという壮絶な現場でした。

こうした状態になると、まず個人のお客様には難しい物件になります。解体撤去だけでも何百万の費用がかかり、その費用プラス土地代となるとかなりの費用になるからです。私が相談を受けた案件は建て売り販売もする不動産業者に買い取っていただきました。

ただ、相続登記を身内で全て完了した後でしたので、契約から引渡しまでの手続き自体はスムーズに進みました。このようにスムーズにいくことはまれで、近隣住民に迷惑をかけているなど生前トラブルがあると、土地売却時の測量に協力をしてもらうのに時間がかかったり、最悪売却できないことになったりします。土地の売却時、測量はほぼ必須条件の場合が多いので、近隣とのトラブルを避けるため、空き家になっても手入れをし、ご挨拶することを心がけておきましょう。

一方、マンションの場合、よくあるのは残置物が多かったり、壁にカビが生えていたり、配水管の穴（洗濯機置場の穴、洗面、キッチンの水を流す穴）から臭いが上がってきていたり、エアコンを外した穴から虫が入ってきたりという状況です。実際に私が担当したワンルームマンションで1年空き家にしているお部屋にうかがったら、床中にコバエの死骸が散乱していたこともありました。特に古いマンションだとさらにひどいことになります。

相続前に人間関係の改善も大切

不動産の相続をしても、すぐに売却できるわけではありません。税金面や、相続登記をするまでにかなりの時間を要します。

兄弟がいると尚更です。兄弟が多く、全員仲が良く、全ての理解を得られれば、スムーズにいきますが、お金が絡んでくるとなかなかそうはいきません。スムーズにいった場合と、ぐちゃぐちゃに揉めて何年も相続登記ができず、家がどんどんボロボロになっていく状況も目の当たりにしてきました。

相続側が多ければ多いほど揉める傾向ですので、生前元気なうちに揉めないよう、相続の準備をしておくことが一番です。そうは言っても「自分はまだまだ先」と思っていらっしゃる方がほとんどですよね。

不動産の売却にあたっては、あらかじめ買い手が決まっている場合や、立地条件が優れた不動産の場合を除き、すぐに買い手が見つかるわけではありません。不動産会社に売却相談をしてから買い手が現れて、売却完了までに一定の期間を要します。

また、相続税の取得費加算の適用を受けるためには、できるだけ早めに売却に向けて行動する必要があります（相続税の取得費加算とは、相続した財産を譲渡した場合に、譲渡益に対して相続税額の一定金額を取得費に加算することができる特例のこと）。個々の不動産によりけりで一概に言えませんが、売却に向けて動き出してから売却完了まで6カ月程度はみておいたほうがよいと思います。

まとめ

相続税の取得費加算の適用にこだわって売り急がずに、じっくり時間をかけて適正価格で売却したほうがよかったというケースもありますので注意が必要です。適正価格で売却できるようにするためには、最初にお話ししたように空き家の手入れを怠らずにいい状態にしておくことも大切です。皆様からのお問い合わせお待ちしております。REDS宅建士の成田でした。