エージェントブログAGENT BLOG

公開日:2024年6月4日

一都三県「中古マンション価格高騰」、その実態と背後にある囲い込み

REDSエージェント、宅建士の成田育子です。

弊社は一都三県の物件の売買仲介が可能な会社です。地域密着ではないのですが、幅広い取り扱いをしております。

首都圏一都三県では「中古マンションの価格が高騰している」といわれます。しかし、それは本当に正しいのでしょうか。ほかにもっと大事な視点があるのではないでしょうか。

今回は埼玉県・千葉県・神奈川県の中古マンション価格の実態を調査したマンションリサーチ株式会社が2024年5月2日に発表したプレスリリースの内容を元に、私の所感を述べます。

マンション価格

埼玉・千葉・神奈川では価格が下落した中古マンションの数は増加中!

マンションリサーチ株式会社は、「マンション価格が高騰している」という論調の実態を探ろうと、埼玉県・千葉県・神奈川県に所在する中古分譲マンション約8700棟(40㎡以上の実需のもの)を対象に2022年と比較し2023年に価格が下落した中古マンションの数を調査。

2022年と2023年の比較で価格が下落したマンション数は以下のようになったそうです。

  • 【3県合計】:約38%増加
  • 埼玉県:約50%増加
  • 千葉県:約36%増加
  • 神奈川県:約33%増加

同社は「いずれの県もコロナ禍以降、『値下げした回数』は増えているものの『売れるまでにかかった日数』は増加または横ばいになっている。価格を下げても、今までよりも売りづらくなっている市況のため、今後価格の高騰は考えづらい」としています。

中古マンション価格が高騰しているという〝世論〟

どのように分析したら上記のような結論になったのでしょうか。同社はまず、東日本レインズのデータよりマンションリサーチ独自に作成したグラフを示しています。

一都三県中古マンション坪単価推移

上記のグラフは、一都三県各月の中古マンション平均成約㎡単価を示しており、2013年3月より2024年3月に至るまで増加の一途をたどっていることが分かります。

たしかに、このグラフを見れば「首都圏では中古マンション価格は高騰している」という言説に間違いはないといえるでしょう。しかし、この後、同社は価格の下がった中古マンションについて以下のように検証しています。

埼玉・千葉・神奈川の対前年比価格が下がった中古マンションは38%増加

埼玉・千葉・神奈川の対前年比価格1

(マンションリサーチ調べ)

表の赤枠部は、左から2022年・2023年の埼玉県・千葉県・神奈川県における価格が下がった中古マンション数と、その増減率(対2022年比)を示しています。

全体としては平均約38%の増加で、特に埼玉県では約50%と顕著に増加している、とのことです。

埼玉・千葉・神奈川の全マンションに占める下落マンションの割合は44%

埼玉・千葉・神奈川の対前年比価格2

(マンションリサーチ調べ)

表の赤枠部は、左から埼玉県・千葉県・神奈川県における調査対象の中古マンションの母数と2023年に下落した中古マンションとその割合を示しています。全体としては、44%の中古マンションの価格が下がっていることがわかります。

東京23区との比較

同社によると、東京23区で価格の下がったマンション数の増減率(対2022年比)は約31%で、その数は調査対象マンション全体の35%だったとのことです(参照調査リリース)。

同社は「埼玉県・千葉県・神奈川県といえども、東京都(特に23区)と比較すると、『価格が下がったマンション』の増加率も、その全体に対する割合も非常に高い状況にあるため、少なくとも東京都ほど価格が高騰しているとはいえない市況」と分析しています。

埼玉・千葉・神奈川の平均販売期間と平均価格改定数

同社は中古マンション価格分析における独自の先行指数として「平均価格改定数」=「値下げした回数」と、「平均販売期間」=「売れるまでにかかった日数」を重要視しているそうです。

いずれの県もコロナ禍以降、「値下げした回数」は増えているのに「売れるまでにかかった日数」は増加または横ばいになっている、と指摘。同社はこの事実をもって「価格を下げても、今までよりも売りづらくなっている市場のため、価格が高騰するとは考えづらいでしょう」としています。

以下、県別に見て行きましょう。

埼玉県の中古マンションの平均販売期間と平均価格改定数

埼玉県の中古マンションの平均販売期間と平均価格改定数

(マンションリサーチ調べ)

千葉県の中古マンションの平均販売期間と平均価格改定数

千葉県の中古マンションの平均販売期間と平均価格改定数

(マンションリサーチ調べ)

神奈川県の中古マンションの平均販売期間と平均価格改定数

神奈川県の中古マンションの均販売期間と平均価格改定数

(マンションリサーチ調べ)

注目したい「売れない日数の増加」の原因

「一都三県の中古マンションは高騰している」という印象が強いお客様は多く、確かに強気で売り出し中の物件は多く見受けられます。ですが、上記の検証から、埼玉、千葉、神奈川では「2023年は対前年比で価格下落したマンション数は38%増加した」「売れるまでにかかった日数は増加傾向になっている」と事実も浮かび上がりました。

ここで私が注目したいのは、後段の「売れるまでにかかった日数が増加傾向になっている」という事実です。

弊社では一都三県の問い合わせを受け付けており、特に売却に関しましては、他社のように「とりあえず高い査定額をお客様に提示して売却物件を確保し、徐々に下げていけばいい」という考え方はしていません。

高い査定を出して売り出すと、売れるまでにかかる日数の増加につながります。弊社の全エージェントたちは、お客様のご希望金額を尊重し、とことん話し合い、決して囲い込みはせず、幅広く他社のお客様も自社のお客様も同じようにご紹介し、誠心誠意、売却活動を行っています。

他社の囲い込みをこちらのブログでたびたび話題にしていますが、早期に売れないのではなく、幅広く他社のお客様にも紹介が行われていないのが現状なのです。お願いしている担当者しかお客様を連れて来ない場合は要注意です。売却活動をしていらっしゃる方は改めて現状の売り出し方を依頼している仲介会社担当者に確認をしていただくことをお勧めいたします。

購入もお客様に寄り添い、お客様が納得するまで、しっかりと対応し、決して無理やり契約させるようなことはいたしません。

〝安かろう悪かろう〟ではない弊社のお客様の声をご覧いただけますと幸いです。皆様からのお問い合わせをお待ちしております。

 

この記事を執筆した
エージェントプロフィール

4.9

68

成田 育子
(宅建士・リフォームスタイリスト)

共に考え悩み精一杯お手伝いさせていただきます。

4.9

68

このエージェントに相談する
カテゴリー:

嬉しい口コミも
多数いただいております

  • 40代男性(マンション売却)
    こちらでマンションの売却をいたしました。
    比較した大手の不動産屋よりも専門知識が豊富に感じ、なおかつ仲介手数料も安かったのでこちらにお願いしました。
    結果、売り出し価格で1回の内覧で決まり、満足しています。
    無駄な勧誘が一切なかったのもおすすめできます。
  • 50代女性(マンション購入)
    マンション購入にてお世話になりました。
    担当の鈴木朋子さんには、本当に親切にしていただき感謝しかないです。 いつも私たちの目線になり、分かりやすいアドバイスをしてくださりました!子供への気遣いも嬉しかったです。 何より、鈴木さんの表裏のない感じが私も夫も大好きです。(笑)
    不動産購入で後悔したくない方、安心して物件探しや手続きを進めたい方にはぜひお勧めしたいです! お世話になり、本当にありがとうございました。
  • 40代男性(中古マンション購入)
    中古マンション購入にあたり、いくつかの不動産仲介会社にあたってたところ不動産流通システムさんに辿り着きました。他の仲介会社さんは営業の電話が激しく、仕事の障害になる程でうんざりしておりましたが、不動産流通システムにて担当頂いた成田さんは、押し売りする様なことは一切無く安心して物件を探せました。

    女性ならではの細かい気配りと単刀直入に物件の懸念点をプロの目からアドバイス頂き、納得のいく物件選びができました。会社名が大手の不動産仲介会社ほど知れ渡ってはおりませんが、ネットでの口コミで良いサービスが良いものとして伝わり、より多くの消費者が良いサービスが受けれる様になればと思い書き込ませて頂きました。
    大手の名前だけに騙されて無駄な手数料払うのは、勿体ないですよ。
    不動産流通システムさんで物件を売り買いするのに、大手に引けを取らないサービスをより安価に受けれますので
  • 40代女性(住み替え:購入・売却)
    不動産の売却・購入の両方お世話になりました。
    以前中古マンションを購入する際は、不動産ポータルサイトに掲載している不動産会社に問い合わせをしないと内覧ができなかったことが何度かあり、大手不動産会社に任せると、売却の際幅広く宣伝活動がされないのではないかという不安がありました。
    そこで、「囲い込みはせず、他社にドンドン広告掲載してもらい幅広い媒体で宣伝してもらう」「LINEからの問い合わせも可能」「仲介手数料が安い」の3点に惹かれ、お任せしました。
    担当の鈴木さんの明るく、お茶目な人柄も好きだったので、購入売却にかかる庶務も憂うつにならずに対応できました。 いつも家族のことや、部屋についてもポジティブなことを言ってくれるので安心してお任せしました。
    最寄駅にはないので、いつでも会って相談するというのむずかしいかもしれませんが、心配なことはメールや電話ですぐに対応してくれるので、私達には十分満足できました。
    結果としては売却も1ヶ月で売出価格で決まり、購入時のローンも紹介していただき、購入・住み替えもスムーズに決まりました。また住み替えの際にはぜひお願いしたいです。
  • 50代男性(マンション売却)
    マンション売却で、担当していただいた津司さんには本当にお世話になりました。
    次に住む所の相談と住んでいるマンションの売却を同時進行で行いましたが、分かりやすい説明と進め方の提示が手際良く、安心してお任せする事が出来ました。
    ネットで何でも調べられる時代ですが相手が何を考え、何を優先するかは会話の中でこそ分かると思います。プロフェッショナルを感じました
  • 30代女性(マンション購入)
    とにかくレスが早い。
    専門知識も豊富で、説明が分かりやすいです。
    担当してくれた方は非常に業界に通じており、ホスピタリティーに溢れていてかなり信用できます。 他社と比べて手数料もとても安いのでオススメの会社です。
  • 60代男性(戸建て購入)
    酒井智様にご担当して頂きました!細かい相談も小さな不安も毎回本当に迅速に対応して頂き、無事マイホームを購入できました!
    酒井さんは大変親切な方でREDSを選んで本当に良かったです。
    仲介手数料も無料で!今物件等お探しで検討してる方は絶対REDの酒井さんに相談してみてください!
※Google口コミより他の口コミを見る

一生に一度あるかの家の購入・売却…

相談したいけど、まだ買うか売るか決まっていない...

いきなり不動産屋さんへ相談に行くのはハードルが高い...

そんな方へ!LINEから気軽に相談でき、宅建士のプロが対応します。

宅建士が対応! LINEでご相談

LINEで気軽に相談したい方へ!