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公開日：2024年2月10日

不動産の「地番」と「住居表示」の違いをスッキリ解説します！

REDSエージェント、宅建士の成田育子です。契約時、重要事項説明書を読んでいるときに、お客様から「地番と住所って何がどう違うのですか？」とよく聞かれます。

地番（ちばん）と住居表示は、日本の住所や土地の識別に関連する用語です。これらは異なる概念であり、以下にそれぞれの違いを説明します。

地番とは

住居表示法が施行された1962年より前は、住所には慣習的に地番を用いてきました。

地番（ちばん）とは、土地や建物を識別するための番号や符号のことを指します。主に土地や不動産を識別し、管理や登記、取引、紛争解決などの目的で使用されます。土地の形状や配置に基づいて割り当てられ、その土地がどこに位置しているかを示すために使われます。通常、市町村ごとに異なる地番の体系があり、地域ごとに異なる規則が存在することがあります。

地番は番地（ばんち）や号（ごう）などの要素から構成され、例えば「○○市△△町1-2-3」のような住所表記において、「1-2-3」が地番に相当することがあります。これにより、土地や建物が一意に特定できるようになります。不動産登記簿や地籍簿などの公的な文書に記載され、土地所有権の証明や土地の境界確定などに関連する重要な情報となります。

住居表示とは

住居表示（じゅうきょひょうじ）は、日本において住所を示すための表示体系を指します。主に市区町村、町名、丁目、番地、号などの要素を組み合わせて構成され、人々が住所を理解しやすくするための制度です。日常生活や郵便配達などにおいて欠かせないものとなっています。

具体的な要素について説明します。

1．市区町村（市町村）：地方自治体の単位で、住居表示の基本となる地域を示します。
2．町名：市区町村内の区画を示す名称で、通常は自治体によって設定されます。
3．丁目：町名内で更に細かく区切られた地域を示す単位で、住居表示が進んでいる都市部でよく見られます。
4．番地：丁目内で更に区切られたエリアを示す番号で、通常は建物や敷地を識別するために使われます。
5．号：番地よりも詳細な住所の部分で、建物や区画内での識別に使われます。

例えば「東京都渋谷区千駄ヶ谷5-10-15」のような住所表記において、「渋谷区」が市区町村、「千駄ヶ谷」が町名、「5-10-15」が番地や号に相当します。これにより、人々は具体的な住所を理解しやすくなり、郵便物や配達などが円滑に行われるようになります。

公図とは

売買契約時には多々書類が添付されますが、その中に住宅地図とは別に地番を表す「公図」という地図があります。こちらの地図は全て地番表記になり、私道の道路の所有者などを調べるのに必要になってきます。

公図とは、土地の区画や地番、位置、形状等が記入されている「地図に準ずる図面」のことで、不動産登記やその確認を行う上での参考資料として登記所に保管されています（正式名称は土地台帳附属地図）。

もともと公図は、明治時代の初期に税金の徴収のために作成されたもので、1950（昭和25）年に税務署から法務局に移管され、地図に準ずる図面として利用されてきたものです。このため、現在の精度の高い機器を使用した測量と比較すると面積が大きく異なることもあります。

現在は、不動産登記法（14条）で定められた地図が不動産登記における正式な資料とされていますが、この地図が整備されていない地域については、土地の位置や形状を示す資料として公図が利用されています。

不動産の売買契約時位しか「公図」という地図を見る機会はないと思いますが、上記のような意味合いがあり、住所で表記されている地図と地番で表記されている地図との違いになります。

まとめ

私のお客様でも住所変更をしにいったときに間違えて地番を記入されてしまった事例もあるくらい、地番は日常使用することがありません。重要事項説明をする場合、地番は住所番号ではないので住居表示とお間違えのないようお伝えしております。この不動産業の仕事をしていても、地番と住居表示の違いをしっかりと理解していない業界人が意外と多いのも現状です。

戸建ての場合は特にですが、不動産購入前に前もって謄本や公図を資料で入手したときに「住所と違う？」と思われるお客様も多くいらっしゃると思います。その際はしっかりと担当者に確認しましょう。また、公図上に購入物件の地番が何筆も分かれている（地番がたくさんある）場合も要注意です。一筆ごとに登記費用や抵当権設定費用等もかかり、そのような場合は購入の機会に一筆にする合筆をすることをお勧めいたします。

皆様からのお問い合わせ、お待ちしております。

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成田育子
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