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最終更新日:2025年4月23日
公開日:2023年10月20日  REDS編集部

「道路付け」とは? 中古戸建ては接道義務を満たしているかを確認しましょう

不動産用語で「道路付け」という言葉があります。道路付けとは、敷地のどの方角に道路が接しているかを表すもので「接道条件」とも呼ばれます。道路付けは、建物の日当たりやプライバシー、外観デザインなどに影響する重要な要素です。

建築基準法では敷地が幅員4m以上の公道に2m以上接していなければ、建物を建てることはできません。これを「接道義務」といいます。接道義務がなぜあるかというと、たとえば火事が起きた際、消防車や救急車が自由に往来することができないと、消火活動や救助活動が遅れてしまうからです。ここでは、接道義務のほか、敷地と道路の関連性について詳しく解説します。

道路付け

公道と私道の違い

道路は大きく分けると、公道と私道の2種類あります。公道とは国や地方公共団体(都道府県や市町村など)が指定・建設・管理する道路のこと。これに対して私道とは、個人または団体(企業など)が所有している土地を道路として使用している道のことを指します。それぞれ解説します。

●公道(公共道路)
・公道は一般の人々や車両が自由に通行できる道路や街路
・一般に自治体や政府が管理し、舗装、清掃、交通規制などの運営に責任を持っている
・一般的に地図やナビゲーションアプリに表示され、住所の一部として使用される
・不動産や住宅が公道に面している場合、通行に制約はほとんどない

●私道(私有道路)
・一般の公衆が自由に通行できない、特定の不動産所有者またはグループによって所有・管理される
・一般的に不動産所有者や住民によって使用され、舗装、清掃、維持管理などの責任は通常所有者や住民にある
・地図やナビゲーションアプリに表示されないことが多いため、場所を見つけるのが難しいことがある
・不動産が私道に面している場合、私道の使用や維持に関する契約や共同体規則が存在することがある
・私道に面している不動産を購入する際には、私道の状態や使用条件を確認することが非常に重要

私道の維持にかかる費用やルール、私道を共有する他の不動産所有者との関係について十分に了解することが、将来のトラブルを避けるために必要です。また、不動産の価値や利便性も、私道の状態やアクセスに影響を受けることがあるため、とても注意が必要です。

一見すると公道に見える道路でも法的には私道であったり、隣家の敷地の一部であったり複数の所有者がいたりするので、道路に関しては確実な情報を得るようにしましょう。接道しているのが私道であっても、家を建てられる場合があります。

前面道路の幅員が4m未満の場合は、その道路の中心線より2m後退したところを道路境界線とみなすことで、建築が可能となります。これを「セットバック(道路後退)」といい、その道路沿いに並ぶ家々が建て替えを行う際、道路の中心からそれぞれ2mずつ敷地を後退させていけば、最終的に幅員4mの道路ができるようになります(道路向かいが川や崖などの場合は条件が変わります)。

道路付け

私道にまつわるトラブル例

道路は数名で保有しているのか、埋設管は誰が管理しているのかなど、しっかりとした調査が必要です。私道の持主から「掘削承諾書」「通行承諾書」を取得しておかないと後で揉める原因にもなり、私道持分のない中古戸建ての購入検討で住宅ローンを組む場合も銀行から求められることが多いのも現状です。

この承諾書は永久に継承できるようしておくようにしたほうがいいでしょう。道路の持主の相続が発生して世代が変わってもこの承諾書が通用するようにしておくことが大事になります。

以前、2m接道している道路が私道の中古戸建てのお客様がいました。売却を考えて初めて道路が私道ということを知ったそうです。購入時にもきちんとした説明を受けていなかったとか。私道で持分なし。お隣の家が兄弟で私道を所有しており、その兄弟が離れていたので、承諾書の取得にかなりの時間を要しました。

全く持分がないので、次に買う方の住宅ローンが組めない可能性が高く、資産価値が落ちてしまいかねません。それほどこの「掘削承諾書」「通行承諾書」はとても重要だということになります。簡単に署名押印してくれればいいのですが、なかなか簡単に判を押してくれる所有者は少ないのが現状です。数名いて、所有者がどこにいるのかわからない、相続が発生していて相続登記もしておらず所有者不明、なんていうことも本当にあったりするのです。

それこそ、いらない金銭を求められるなど悪質化する場合もあります。ニュースでも取り上げられたことがあるように、道路にさまざまな私物を置いて、道を通らせないように嫌がらせをされるといったこともありました。

できれば経験したくない苦労をしないよう、中古戸建てを購入検討される際は、建物の古さなどよりも必ず道路付けをしっかりと調べましょう。

 

この記事を監修した
エージェントプロフィール

川口 吉彦(宅建士・リフォームスタイリスト)

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※2026年04月26日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    5 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    3 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。