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渡部 親三わたなべ しんぞう

トーキョーガーデンスイート 室内の様子のご紹介!

公開日:2021年3月1日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

昨年12月中旬に販売の依頼をいただいた足立区東和のマンション【トーキョーガーデンスイート】。

 

プール付きマンションの魅力! 新規物件【トーキョーガーデンスイート】

 

この度売主様のお引越しが完了し、空室となりました。

 

室内の様子のご紹介です!

 

 

 

まず共用廊下の突き当りに当物件の門扉とポーチがございます。

所有権の対象である「専有部分」には含まれませんが、お部屋の方だけだ使用できる「専用使用部分」です。

洒落た意匠の門扉です。

 

 

廊下の様子。

玄関から入って右手がLDKと和室、左手が約10帖の洋室となっています。

 

 

LDKは約12帖。

キッチンは人気の対面式キッチン、吊戸棚があるタイプです。

 

 

 

水栓一体型の浄水器付きのキッチン。

ガスコンロは約2年前に交換しています。

 

 

 

和室の様子。

最近は和室は減少傾向にあるようですが、リビングの横に和室がある間取りは子育て世代等に寝強い人気があります。

 

 

 

角部屋ならではの窓付きの浴室です。

浴室の湿気に悩む方は多いのでこれは嬉しいですね。

 

 

約10帖の洋室。

新築時に1部屋か2部屋か間取をセレクトできましたが、ファーストオーナーが1部屋を選択しています。

将来壁や扉を設けて2部屋に仕切ることも可能です。

 

 

大容量のWIC。サイズに比して収納は豊富な造りになっています。

 

空室になったので見学もしやすくなりました。

 

皆様のお問い合わせをお待ちしております!

 

どうぞよろしくお願いいたします!

 

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久しぶりに裁判所のBITを見てみると。。。

公開日:2021年2月22日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

最近、以前物件の購入をお手伝いさせていただいたお客様から連絡がありました。

【競売でマンションが安く売りに出ているので購入したい】という相談です。

たまにこうした相談をいただくことがあります。数年に一度くらいでしょうか?

 

「競売(けいばい)」は抵当権等の担保権の実行、判決などに基づく債務名義の執行として裁判所が不動産を強制的に売却するものです。

新聞などにも「○○地裁の競売物件」等とたまに一覧が出ていますよね。

 

私は以前「不動産業者(プロ)向けに競売不動産の転売価格の推定情報を売る作業」を担当したことがあります。

もう20年近く前の話で当時と現在では市場環境が【激変】(特に再販にあたってのリフォーム内容)したため当時の経験と養われた「勘」はかなり錆び付いていますが、プロ向けの、競売不動産という「特殊」な商品の査定を経験できたことはその後の仲介の仕事でも役に立っています。

 

では「どんなマンションか見てみるか」、と久しぶりに裁判所のBIT(不動産競売物件情報サイト)を覗いてみました。

 

すると3点セット(「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」の3点。まとめて【3点セット】と呼ばれています)の冒頭に以下のような裁判所からの見慣れない「注意書」がありました。

 

 

 

すべての物件にこのような「注意書」が付されています。

以前は見たことのないものです。

最近民事執行法が改正され、期間入札にあたって提出書類が増えましたよ、という裁判所からの親切な案内です。

 

3つありますが2番目の住民票等はよいとして、一番上の「(暴力団員等に該当しない旨の)陳述書」が追加されたことは知人から聞いていましたので特に何も思いませんでした。

 

一番下の「宅地建物取引業の免許証のコピー」という書類を見て、反射的に、

 

「そうか。無免許営業対策だな。「業」を厳しく見るようになったんだね。。。」

 

と思いました。

 

競売不動産を落札し、立退きや残置物の処分をして、滞納された共益費を支払い、リフォームして一般の方に物件を売ることは、非常に事業性が高い行為です。「業」としてこうした行為をするには原則として宅地建物取引業の免許を受けている必要があり(宅地建物取引業法第12条。「無免許営業の禁止」。)、違反者には刑事罰もあり(同法第79条第2号。3年以下の懲役若しくは300万円以下の罰金。)、実際に摘発される例も多々あります。

利益を得る目的で競売不動産を落札→転売という行為は、実際に摘発されるかはともかくとして、反復継続して行っていなくても「業」として行っていると見られてもやむを得ないところがあります。「業」と判断された場合、無免許営業を行った個人・法人だけではなく、仲介で関与した不動産業者も無免許営業の幇助として処分される可能性があります。

 

数年に一度お客様から「競売でマンションを購入したい」という相談を受けるのですが、自己使用の場合はともかく、「安く仕入れて高く売りたい」という目的の場合はこうした法律の制限のことを説明しています。無免許営業にもし該当する場合は刑事罰もあって非常にマズイですよ、と。

 

こうした経験から、無免許営業の個人を締め出す目的で最近の裁判所は宅建の免許証のコピーを要求するようになったのか?と思ったのです。

 

ただよく見ると宅建免許の免許証のコピーは「宅地建物取引業者の場合」に限定して求めらています。

 

調べると宅建免許のコピーは暴力団排除の手続の一環で求めれるようになったことが分かりました。

 

宅地建物取引業の免許を受けた事業者は最高価買受申出人になっても、通常必要な「裁判所から警察への暴力団該当性の調査」が免除されるということで、そのために入札の際に免許証のコピーを提出せよ、ということのようです。

 

たしかに一般の個人の方も営利目的とは無関係に入札することはあります。

親族が入札してくることもありますし、「隣の土地が競売になったので落札したい」、ということもあります。

一律に宅建業者に入札を限定することはおかしいのは明らかで、軽率な早とちりでした。

 

ただ利益を得る転売目的で競売手続に参加するには宅建業の免許が必要であることは事実です。

賃貸目的であっても、もともと競売で不動産を落札する行為は宅建業法で規制する「売買」に該当するという判例があります。

繰り返し行う等、「業」と見られれば無免許営業として取り締まりの対象になる可能性があります。十分注意しましょう。

 

 

このコロナ禍で競売になる物件が増えるのではないか、という話も囁かれているようです。

ただそんなに単純なものではないかな、と考えています。

かつてのリーマンショックのときは確かに増えましたが、他方で政策的に「モラトリアム」が発令されて結構抑えられた記憶があるためです。

ただ都心のマンション用地とか、通常競売ではあまり出てこない物件が出てくるのではないか、とは予想しています。

 

BITを見ているだけでも世の中の状況は垣間見れるものです。

しばらく離れていましたが裁判所の情報も時間のある時に追っていこうと思います。

何か気付いたことがあればこうしたブログで触れる機会があるかもしれませんね。

 

それではまた。

 

渡部

 

 

 

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川口市安行吉蔵築浅注文住宅 価格変更のお知らせ

公開日:2021年2月15日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

先日ご売却の依頼をいただいた川口市安行吉蔵の築浅の注文住宅。

 

築浅の注文住宅! 新規物件【安行吉蔵の戸建】のご紹介

 

この度価格を見直し、3850万円→3700万円になりました。

 

造りの良い築浅の注文住宅で一見の価値あり!です!

 

お問合せをお待ちしております!

 

どうぞよろしくお願いいたします!

 

 

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昭島市の中古戸建のご紹介

公開日:2021年2月7日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

本日は最近売り出した昭島市宮沢町の戸建住宅をご紹介させていただきます。

 

 

2013年8月新築の戸建住宅です。

 

JR青梅線「中神」駅と「昭島」駅に徒歩20分強という立地です。

ただ立川駅までバス便があり本数もあるため立川駅までバスで出る方が多い地域です。

 

 

室内はとても綺麗です!

 

 

 

2階のバルコニーの物干しには雨よけが付いています。

 

 

東側4.5m公道に接し、全室南向きの間取で日照良好です!

 

社内の同じグループの者と共同で担当させていただいております。

 

皆様からのお問い合わせをお待ちしております。

 

よろしくお願いいたします。

 

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稲城市内の新築戸建を仲介手数料無料にてご成約!

公開日:2021年2月1日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

この度下記の物件ご購入をお手伝いさせて頂きました。

 

 

【物件種別】新築戸建住宅

【所在地】東京都稲城市某所

【土地】約52坪

【建物】約35坪

【間取】4LDK

 

 

 

(50坪以上の広々とした敷地、6m公道に接する角地、1階部分に付属の「離れ」を配した設計です)

 

新築戸建のため仲介手数料は無料となりました。

一般的な不動産会社と比べると仲介手数料だけで【200万円以上】おトクに購入していただけました。

買主様誠におめでとうございます!

 

 

こちらの建物は仕様が実に素晴らしかったです!

 

 

見た目が【お洒落】なだけでなく、フラット35【S】のAプランに対応(耐震等級3)、2階建でありながら防火仕様は「省令準耐火」仕様(火災保険料が割引になります)など、コストの安さにつながる仕様の良さが特徴的でした。良い物件の取引に携われたと思います。

 

建売住宅の仕様にやや不満がある、注文住宅志向のお客様にも気に入ってもらえるレベルの建物だったと思います。

 

価格の交渉もいろいろありましたが希望の額の値引きを売主様に承諾していただきました。

売主様にも大感謝です!

 

 

引っ越しシーズンを迎え繁忙期です。物件の動きが早くなってきています。

物件の引渡し=入居までには多少時間がかかります。

希望の引越し時期が決まっている場合は逆算した動きが必要になります。

まずはREDS不動産流通システムにご相談ください。

どうぞよろしくお願いいたします。

 

 

渡部

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REDS特命PR担当にパックンさん就任!

公開日:2021年1月25日

皆様こんにちは。不動産流通システムの渡部です。

 

先日弊社のイメージキャラクター(特命PR担当)にタレントのパトリック・ハーラン(パックン)さんが就任することになりました!

 

 

 

 

就任の経緯は社内での公募(投票)で、たしか一人3票を任意の芸能人の方に投じて多数決で候補を決める、というものでした。

 

私は就任の見込はほぼない美人女優の方に3票を投じましたが。。。見事、死票となりました(笑)。

 

明るく快活で知的なイメージもあり、結果については良かったと思っています。

 

 

本日より弊社代表とパックンさんの対談記事が現代ビジネスに掲載されています。

 

 

豪邸もボロアパートも経験したパックンが痛感…日本の不動産「ココがスゴい、ココがおかしい!」 ゼロからわかる不動産取引の問題点と解決策

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/79211

 

 

海外(米国)からの視点は普段接しないところなので面白いですね。

今後もイメージキャラクターとしてだけではなく、ビシバシ不動産業界に提言していただきたいですね。

 

 

1月も後半に入り問合せ数が増加してきました。

 

緊急事態宣言下ですがなんとか乗り切っていきましょう!

 

 

 

 

渡部

 

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港区三田のリノベーションマンション【仲介手数料無料】

最終更新日:2021年2月9日
公開日:2021年1月18日

皆様こんにちは。

 

不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。

 

この度港区の下記のマンションのご購入をお手伝いさせて頂きました。

 

 

【物件名称:ジェイパーク三田】

【メトロ南北線「白金高輪」駅徒歩4分】

【建築:平成9年11月新築】

【専有面積:約65㎡(壁芯)】

【間取り:2LDK】

【販売価格:6980万円】

 

名門大学や各国大使館が所在することで知られる【港区三田エリア】の物件です。

三田は縁があってこの業界に入ってかなりの件数の取引に携わっていますが、2丁目の某マンション以来数年ぶりの取引になりました。

昔から知っているエリアですが、2000年頃でしょうか、南北線(および大江戸線)が開通し麻布十番駅と白金高輪駅が稼働して以降、さらにエリアの魅力が高まって雰囲気がより洗練された印象があります。港区の街の変化のスピードには本当に驚きますね!

 

今回の物件はジョイント・コーポ―レーションが分譲した【ジェイパーク三田】。

分譲は1997年で南北線の開通前、当時の最寄駅は都営浅草線の泉岳寺駅(徒歩11分)でした。

三田5丁目の立地なので分譲当時は魚籃坂を登って泉岳寺に向かわねばならず、居住者の方は都バスで三田駅や田町駅等を利用している方が多かったかもしれませんね(都バスの「ドル箱路線」で本数が多いですからね)。

(仮称)清正公前駅が白金高輪駅になって現在は駅徒歩4分に。交通の便はとても良くなりました。

 

今回の物件はリノベーション物件でした。

 

 

 

角部屋で窓の多い空間です!

 

 

 

 

最近のリノベーションではこうした少し落ち着いた色調のフローリングが流行っているようですね。

新築マンションの内装の流行がリフォーム・リノベーションに影響すると聞いたことがあります。

 

 

 

浴室も窓付きです。角部屋ならではですね。

 

リノベーション工事の施工は【株式会社インテリックス空間設計】様。

業界全体を先導している会社で昔から敬意を抱いています。

仕上がりは「流石!」といった感じでした。

 

売主は大手の不動産会社で買主様の仲介手数料は【無料】となりました。

一般的な不動産会社と比較するとその差額は約230万円(!)。

買主様誠におめでとうございます。

 

今回は新規リノベーション物件でリノベーション工事費が物件価格に入っています。

その点を考慮しても、今回の成約価格は分譲時(1997年)の価格から約24年が経過して1,600万円以上(!)高くなっていました。

もともとも立地と南北線の開通の効果でしょうか、港区の「POWER」を感じますね!

 

白金高輪から麻布十番にかけての古川沿いのエリアは水害ハザードがかかっているところも多いです。

(私は昔大雨の際に三の橋の交差点で車で信号待ちをしていてタイヤが水に取られて冷や汗をかいた経験があります!)

今回のお客様は以前このエリアに住んでいた経験がありこうした立地の特性もよくご存じの方でした。

現在はハザードマップの説明も法令で義務化されましたが、土地勘がない場所については事前に各自治体が公表しているハザードマップは確認しておくようにしましょう!

 

皆様どうぞよろしくお願いいたします。

 

 

渡部

 

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お買替え時の【引渡猶予】とは? ~小平市津田町の新築戸建が成約となりました~

公開日:2021年1月11日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

この度下記の物件の取引が成立しました。

 

【物件種別】新築戸建住宅

【所在地】小平市津田町

【土地】約30坪

【建物】約30坪

【間取】3SLDK

 

 

 

※売主様側に専任業者様が入っている関係で仲介手数料は無料にはなりませんでしたが、50万円以上の割引となりました。

 

 

こちらの買主様は昨年取引した物件の売主様で「お買替え」でした。

お買替えの場合、事前に資金計画を立てて綿密な「計画」のもとに販売活動を開始します。

通常は売り出すにあたって事前にお買替えの希望を把握し、それに沿って動くことになります。

今回は転居先は賃貸住宅の予定でした。

弊社は賃貸の仲介は行っておりませんので、売却活動の流れに応じて転居先を探すように売主様に説明し販売をスタートしました。

物件は弊社の合理的な販売方法が実った形で早期に成約。

転居先も目星を付けているということでスムーズに進んでいました。ところがある日。。。

所有している車と1,000㏄を超える大型バイクを停められないことが分かり、急遽購入(お買替え)に切り替えたいという相談がありました。

 

売却の契約ではすでに引渡しの時期は決まっています。

急いで買替え先の物件を探すことになりました。毎週複数の物件をご案内させていただきました。

しかしローン審査が難航し、良い物件が見つかっても売主側と交渉が進まず物件を押えることができません。。。

 

お買替えの場合、特に住宅ローンの残債が残っている物件を売却して購入する場合、「自宅は一つ」という原則から、「2つの住宅ローンを(一時的にでも)同時に組む」ということは非常にハードルが高くなります。

返済比率に余裕がある場合等、個別に対応してくれる銀行もありますが、大半の場合で「売却条件」=「売却物件のローン残債を購入物件の融資時までに完済し、抵当権を抹消すること」という条件が付きます。

 

既存の住宅ローンの返済には買主様からいただく売却代金が用いられます。

つまり売却の「決済=引渡し」を購入の決済までに行う必要が生じます。

引渡しは、建物が利用ができる物件の場合は「鍵を買主に渡すこと」で行いますが、鍵を渡すためには引越しを終えなければならず、引っ越すためには購入物件の鍵を先にもらわないといけません(短期で一時的に賃貸に入る方法もありますが負担が大きいです)。

 

こうしたことから、お買替えの場合に利用されるのが【引渡猶予】です。

契約内容にもよりますが覚書を交わして特約で定める場合もありますし、契約書で引渡時期を「売買代金全額受領日から7日以内」などと取り決めることもあります。

いったん売却の決済をして代金を受領し住宅ローンを完済し抵当権を抹消しますが、鍵の引渡を1週間程度猶予してもらい、猶予期間中に

購入物件の決済を行い鍵の引き渡しを受けて、新居に引越しを行います。転居完了後、売却物件の鍵を買主様に引き渡して取引完了となります。

 

買主様からするとお金を払って登記名義も自分に変更(申請)したにもかかわらず鍵の引渡しが受けられず引越しができません。

その点で不利な面がありますが、実際上、住宅ローンが残っている物件を売却してお買替えをされる方は非常に多いためとてもよく利用されています。販売図面(物件のチラシ)の備考欄等に「お買替えのため引渡猶予あり」などと記載があるものはこうした条件を指しています。私自身も売主側でも買主側でも数え切れないほど取り扱っております(なおこれまで一度もトラブルはありません)。

 

「引渡猶予」は、原則として募集図面にその意向を記載し、売却の契約時に取り決めておく必要がありますが、今回は契約後に事情が変更したため利用することができませんでした。

 

こうした場合は自宅の残債を残したまま購入のローンが取り組める銀行を利用する必要があります。

そしてこれがなかなか厳しく、対応してくれる銀行数が少ないため選択肢が限られます。

住宅金融支援機構の「フラット35」のように買替えに強い商品もありますが、事前審査の精度が低い/審査に時間がかかるという別の問題もあります。

中古物件も検討しましたが、物件に軽微な問題がありその銀行の融資条件に合わないということもありました。

他の銀行にはこの程度の問題に対応してくれるところもあるのですが、2つの住宅ローンを組むことを認めてくれずその物件は断念。。。

 

気に入った物件を2つほど競合する他のお客様に奪われるなど失意と苦労を重ねて、何とか辿り着いたのが今回の物件でした。

探し始めた当初は時間的に厳しいと思っていましたが、売主の建売業者様の理解と寛大な提案があり、何とか合意に至ることができました。

 

今回の契約は難易度の高さではここ数年でも屈指のものがありましたが、何とか無事に成約に至り担当者として大変安堵しました。

売却のスタート時に万が一賃貸が決まらない場合のことも提案しておくべきだったか、と大いに反省した次第です。

 

引渡猶予は計画的に、綿密な打ち合わせのもとに利用しましょう!

当初から取り決めておけば購入の融資の選択肢も拡がります。

なお引渡猶予がついた物件を購入する側から注意点として、一部の金融機関(ネット銀行)は引渡猶予が付された物件の場合原則として融資ができません。こうした制限も生じますので諸々ご相談いただけると幸いです。

 

今回はお買替え時に主に利用される引渡猶予について、実例をもとにニュアンスをご紹介させていただきました。

今後も実際の取引の例から不動産売買の注意点や制度のご説明ができればと思います。

 

よろしくお願いいたします。

 

 

渡部

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新年明けましておめでとうございます

公開日:2021年1月4日

2021年 令和3年

 

新年あけましておめでとうございます

 

思い返せば昨年の今頃は東京オリンピック・パラリンピックの開催でどのようなポジティブな影響が出てくるか楽しみでしたね。

 

今年は「本当に開催できるの?」と心配ですが、まさかこんなことになるとは当時は全く考えられなかったですね。

 

世の中どのように動くかは全く予測できないということを痛感します。

 

 

 

年頭にあたり、本年は、

 

 

コロナウイルスの状況など、自分ではどうにもならないことについては冷静に情報を収集し、適切な対応心掛けて行きたいと思います。

 

業務の上ではあらためて「顧客本位の姿勢」というものを強く意識して、これまでの経験を活かして皆様のお役に立てるよう努力していきたいと思います。

 

 

本年が皆様によって良き一年となるように!

 

 

どうぞよろしくお願いいたします。

 

 

渡部

 

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2020年誠にありがとうございました。

公開日:2020年12月28日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

本日12月28日は「仕事納め」の日、波乱に満ちた2020年もあと4日で終わります。

 

今年を振り返ってみると、なんといっても新型コロナウイルスの問題、これに「支配された」一年でしたね。

 

 

このウイルスの海外での発生が報じられた当初、社内で、

 

 

「世界に拡がって大変なことになるのでは?」

 

「そんなことないでしょう(笑)!」

 

 

などと語っていたことが遠い昔のことのようです。

 

感染者数も激増していて年末年始の動向も不安ですが、一人一人ができることに地道に取り組むしかないですね。

2021年は何とか日常が取り戻せる一年になりますように。

 

 

コロナ禍にも関わらず、今年も例年とほぼ変わらない件数の取引に携わることができました。

ここに厚く御礼申し上げます。

2021年も変わらぬご愛顧を賜りますようお願い申し上げます。

 

 

 

渡部

 

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