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渡部 親三わたなべ しんぞう

コロナ禍で物件は動いてる?【令和2年10月指定流通機構物件動向】から

最終更新日:2020年11月25日
公開日:2020年11月23日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

新型コロナウイルス、感染者がまた増えてきて心配ですね。

寒くなってきて今後がどうなるのか不安ばかりですができることをしっかり行って対策していきましょう!

 

我々の業界もコロナ禍の影響は大いに受けました。

ただ時期によっては(緊急事態宣言の最中など)マイナスもありましたが、プラスの影響も大きいです。

特に7月~9月は過去経験したことがないような忙しさでした。

 

10月以降少し一段落したかな?という意識がありますが、客観的なデータはどうなか気になったので調べてみました。

 

 

 

 

 

(公財)不動産流通推進センターが11月20日に発表した指定流通(レインズ)の既存住宅の物件動向のデータです。

 

(【令和2年10月度 指定流通機構の物件動向について】)

https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/katsuyo/katsuyo2010.pdf

 

https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/bukken/bukken2010.pdf

 

 

弊社の営業エリアである首都圏のマンションについて見てみると、

 

成約価格 3,672万円(前年同月比+5.3%)

成約件数 3,571件(前年同月比+31.14%)

 

となっています。

昨年の同じ頃に比べて30%以上取引件数が増えており、価格も5%以上上昇しています。

少し落ち着いてきたかと思っていましたが活発に取引が行われていることが分かります。

 

同エリアの戸建住宅について見てみると、

 

成約価格 3,201万円(前年同月比-1.09%)

成約件数 1,202件(前年同月比+40.75%)

 

となっています。

 

昨年の同じころと比べて40%以上も取引の件数が増えていて、わずかに価格が下がっています。

この数字を見ていると巷間で言われているようにコロナ禍で郊外志向が出てきていることの影響が出ているのかな?と思いますね。

 

全国的なデータを見ても前年同月比で「全国全てのエリア」で戸建住宅の成約件数はプラスになっています(マンションは母数が少ないことはありますが四国・北関東甲信越でマイナスになっています)。

 

こうしたデータは今後を見通す上では必ずしも役立つわけではありませんが、過去の傾向を知ることは有意義で示唆的です。

 

公的団体の公表データで信用があります。

 

皆様も売買を検討する際は一助にしていただければ幸いです。

 

 

それではまた。

 

 

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【陸屋根】について

公開日:2020年11月16日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

先日マンションのご契約の手続で重要事項説明をしている時にお客様から質問をいただきました。

 

重要事項説明では冒頭の「不動産の表示」という箇所で、どんな不動産であるかを端的に説明します。

マンションの場合「一棟の建物の表示」という、建物全体の概要の説明から始まります。

 

その中に、

 

構造:鉄筋コンクリート造【陸屋根】●階建」

 

という表記がありました。

建物全体の構造を説明するところで、通常は登記簿謄本の記載を転記します。

 

建物の構造は「当該建物の構成材料 + 屋根の種類 + 階数」で表示しします。

鉄筋コンクリートで出来た●階建ての建物で、屋根は陸屋根形式である、という意味です。

 

「陸屋根って何ですか?」

 

という質問をいただきました。たしかに分かりにくい言葉ですね。結構聞かれる質問です。

 

【陸屋根】は「ロクヤネ」と読みます。

 

「リクネヤ」と読む方もいてそれも間違いではないようですが、建築用語の「陸=ロク」から来ている言葉なのでロクヤネと読むのが自然ですかね。

 

「陸(ロク)」とは水平という意味で平らなことを指しています。

 

つまり陸屋根とは「勾配・傾斜のない平面の形状の屋根」のことです。

マンションの屋根の形状では一番多いものです。

 

陸屋根はごくわずかな傾斜がついていて雨水等が排水されるようになっています。

が、水平に近いわけですから排水に問題があればたちまち雨漏りなどにつながります。

防水工事等、定期的なメンテナンスが必要です。

マンションだけではなく戸建でルーフバルコニーが付いている屋根も増えていますが雨漏りには十分な注意が必要です。

 

陸屋根のロクは、「ろくでなし」という言葉の語源でもあります。

水平でない=不陸というところから、否定的な言葉として使われるようになったそうです。

建築現場で大工さんが使い始めた言葉なのかもしれませんね。

 

なお陸屋根以外の屋根の形状としては、「スレート葺」、「亜鉛メッキ鋼板葺」、「瓦葺」などがあります。

陸屋根はこうした屋根とは異なり「葺く」仕上を施さないので形状そのままに陸屋根と登記されます。

「切妻屋根」、「入母屋屋根」といった形状が登記されることは通常はありません。

 

よく質問を受ける用語なので触れてみました。

 

皆様も不動産の広告等でよく意味が分からない用語等ございましたらお気軽にお問い合わせください。

 

よろしくお願いいたします。

 

 

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300万円DOWN! 【プラウド新宿牛込柳町】価格変更です

公開日:2020年11月10日

皆様こんにちは。

REDS不動産流通システムの渡部です。

 

9月に販売を開始した【プラウド新宿牛込柳町】

 

【ブランドマンション】とは? プラウド新宿牛込柳町のご紹介

 

 

この度価格を、

 

5,780万円→5,480万円

 

に見直しました。一気に300万円DOWNです!

 

 

 

南向きバルコニーの使い勝手が良い1LDKの間取です。

 

皆様どうぞよろしくお願いいたします!

 

 

 

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中馬込の閑静な住宅地!【マンションホワイトバレー】のご紹介

公開日:2020年11月1日

皆様こんにちは。《仲介手数料無料》 REDS株式会社不動産流通システムの渡部親三です。

 

本日は新たに販売の依頼を受けた中古マンションのご紹介です!

 

【マンション名:マンションホワイトバレー】

【交通:都営浅草線「馬込」駅徒歩10分】

【専有面積:43.99㎡(登記)】

【間取り:3K】

【販売価格:2150万円】

 

 

 

大田区中馬込の閑静な住宅地内の低層マンションです。

 

建築は1977年11月、少し築年数は経過しておりますが清潔感があるマンションです。

 

 

馬込エリアは起伏の多い複雑な地形が特徴です。

当物件は登記簿上5階建てですがエントランス階は2階部分にあります。

 

 

室内は2013年にリノベーションしておりコンディション良好です。

床は全てフローリングになっています。

 

 

三口タイプのコンロ、グリル付きのキッチン。

浄水器もあります。

 

 

 

洗面化粧台は三面鏡タイプで収納力があります。

 

 

 

南向きバルコニーで陽当りは良好です。

周囲も閑静な住宅街です。

 

 

 

北側の寝室です。

窓の向こう側に見える建物は事務機器大手のRICOHの本社。

中馬込といえばRICOHですね。

かつて本社は銀座だったようですが現在は中馬込のこちらが本社になっています。

下丸子に本社を置くキャノンとともに大田区を代表する企業ですね。

 

 

販売価格は2150万円、築年数はやや経過していますが広さからするとお求めやすいと思います。

 

皆様どうぞよろしくお願いいたします!

 

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【スパニッシュ・コロニアル】スタイルの築浅注文住宅のご紹介

最終更新日:2020年10月29日
公開日:2020年10月28日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

本日は新に販売することになった国分寺市の物件のご紹介です。

 

【交通:JR中央線「国立」駅徒歩10分】

【土地面積:154.79㎡】

【建物面積:115.92㎡】

【建築時期:2011年7月】

【間取り:4LDK】

 

 

 

国立駅北口から徒歩10分、第一種低層住居専用地域内の閑静な住宅地の物件です。

このあたりは学生時代に通学していた懐かしいエリアです。

国立駅北口から坂を上りますが周辺は平坦で閑静な街並みです。

 

約46坪の広々とした敷地は南東側で4mの公道に接します。

大型車でも並列で2台駐車可能な十分な車庫スペースがあります。

 

(区画図)

 

 

【スパニッシュ・コロニアル】様式と呼ばれる20世紀初頭以降にアメリカ西海岸で普及した様式を意識して建てられた注文住宅です。

 

スパニッシュ様式は大手ハウスメーカーがラインを揃えるなど現在の日本でも人気のあるスタイルですね。

緩やかな勾配の瓦屋根、石や漆喰を用いた外装、半円の丸みを帯びた入口などが特徴です。

 

 

 

インディゴブルーに塗装された海外製の玄関。

このように上部に半円の丸みを帯びたデザインがスパニッシュ様式の特徴です。

 

 

 

廊下部分。

廊下の天井や正面の主寝室の扉も同様に半円の形状です。

 

こちらの物件に伺ってこの半円形状の入口や廊下はとても印象深く、学生時代に読んだ建築の本で少し調べてみました。

 

こうした半円(アーチ)の形状の意匠は古代エジプトやギリシャで橋など構造に使われていたものが、ローマ時代からコロッセオの外壁や凱旋門のデザイン、パンテオンの内部意匠に用いられその後教会建築などで一般化したものだとか。

たしかに西洋の建築、宮殿などの入口はこの形状が多いようですね。

西洋建築史の図版など眺めていると非常によく使われている意匠で我々日本人からするとどこか「異国情緒」を感じさせます。

 

 

 

 

LDKの様子。

内装にはボルドーパインの無垢材がふんだんに用いられています。

 

 

 

リビングは吹抜け天井ですが露出した梁からは木の温かみが感じられます。

右上に少し写っているのは吹抜け天井を活用したグルニエ部分です。

 

 

 

天井にはシーリングファン。

建物全体の空気循環設備が備わっていていつの季節も快適な空気が室内を満たします。

 

 

 

 

階段です。

既製品ではない職人さんの手作業で作られた手すりは注文住宅ならではの贅沢なものです。

 

 

 

 

間取りは4LDK。

約24帖のLDK、広い玄関、豊富な収納など必見です。

 

 

今後ご見学を受付けますのでぜひ一度ご内見ください!

 

よろしくお願いいたします。

 

 

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今年は在宅!宅建法定講習です

最終更新日:2020年11月1日
公開日:2020年10月19日

皆様こんにちは。

 

不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。

 

今年は5年に一度のイベントである宅地建物取引士証の更新の年です。

 

我々の業務に必要な資格である宅建資格は5年一度「法定講習」を受けて更新しなければなりません。

この更新は運転免許証のようにはがきによる「更新のお知らせ」などは原則として(特に初回は)届かない制度になっており、油断していると有効期間が満了し失効してしまいます。恥ずかしながら私は過去一度失効に気付かなかったことがあるため、講習が受けられる最短の期間(満了の6か月前)になるべく早く受けるようにしています。

 

通常はかなり広い会場で多くの講師の先生の話を一日聞いて終わります。

ただ現在のコロナ禍の事態を受けて今年は会場での講習ではなく郵送でテキストと考課(テスト)が送られてきて自宅学習でOKになっています。

 

 

 

こんな感じのテキストが5冊ほど送られてきます。

 

講習は拘束時間が長く面倒なものですが、実際に行ってみると有益な情報がほぼ必ず得られます。

忘れがちな基本事項の確認、法律の改正点、近年の参考トラブル事例等々、講習ならではの情報・知識が得られます。

不動産の取引は基本は昔から変わりませんが、IT社会化による広告や契約形態の変遷、個人情報保護、反社会的勢力の排除、マネーロンダリングの防止、コンプライアンス重視、本人確認の徹底など、世の中の変化に対応して求められるものは日々多様化・複雑化しています。

たまに強制的に講習を受けるのは面倒ではありますがやはり必要なことだと思いますね。

 

今年は自宅学習で「ラッキー」ですが、一応送られてきたテキストには目を通しています。

 

読んでみるとやはり・・・役に立ちます!

 

講師の先生から話をきくのはそれはそれで面白いのですが、テキストを読んでいると忘れていたこと・知らないことがたくさん目に留まり大変役に立ちました。

 

特に具体的なトラブルの事例が参考になりますね。

 

「軽量鉄骨造の既存建物を【耐火建築物】と誤解して紹介し、住宅取得資金贈与の特例や登録免許税の軽減措置が受けられなかった事例」

 

「相続時精算課税制度が利用できると思っていたが、親の年齢が【60歳未満】で制度が利用できなかった事例」

 

「3000万円控除を受ける予定が、古屋を解体してから1年以内に敷地の売買契約を締結しなかったため、控除が受けられなかった事例」

 

 

などはとても参考になりました。

 

実際に会ったトラブルなので自分にも起こり得ます。

すべて税法が絡む事例で我々は専門家ではないので参考になります。

例えば「耐火建築物」といっても税法上のものと建築基準法上のものは全く意味が異なるため混同しやすく気を付けなければなりません。

こうした強制的な機会にあらためてこうした点を確認できたのはとても有意義でした。

 

 

次の更新はまた5年後です。

コロナ禍をきっかけに非対面での取引が増えて本人確認の方法が変わったり、IT重説などが広く取り入れられているかもしれませんね。

昨今話題の「はんこ」、印鑑は不動産取引には必須のものですが、5年後はどうでしょうかね?

「署名で十分」ということで押印を省略する流れになっているかもしれません。

講習もまた大変になりそうです(汗)

 

 

世の中の流れには日々対応していかなければならないですね。

 

来年以降は会場で講習が受けられるように!

コロナの収束を願います。

 

 

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大宮駅とさいたま新都心駅に徒歩圏!パークスクエアさいたま新都心が成約

公開日:2020年10月14日

皆様こんにちは。

 

不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。

 

この度下記のマンションのご購入をお手伝いさせて頂きました。

 

 

〇 中古マンション

 

【パークスクエアさいたま新都心】2008年築 約75㎡ 3LDK 中層階 南向き

 

仲介手数料【割引】にてご購入となりました。

価格交渉も実り合計では通常よりも200万円以上割安に購入していただくことができました。

 

 

 

 

総戸数は全体で498戸という大型物件です。

最寄駅は埼京線の北与野駅ですが、さいたま新都心駅と大宮駅も徒歩圏です。

埼玉は広い県です。県庁は浦和ですが、最大の商業エリアは大宮駅周辺です。

隣のさいたま新都心が大規模な再開発により官公庁の機関が移ってくるなどして、現在は【大宮・さいたま新都心】エリアは県内の【中心】といっていいのではないかと思います。当物件も3駅16路線を利用でき、大型ショッピングモールや病院なども近くとても便利な暮らし安い立地です。

 

お客様とはコロナ禍の前からのお付き合いで当初は都内のマンションなどをご案内していました。

その後テレワークが恒常化し都心への通勤がほとんどなくなったためエリアを見直したという経緯がありました。

仮に転職などがあったとしてもこのエリアでしたらどこにも移動しやすいですし、コロナ前よりも一部屋分室内にゆとりができました。

自宅で過ごす時間が長くなったので良い選択だったのではないかと思います。

今年はこのようなエリアの変更がかなり見られます。ある意味で典型的な取引だったと思います。

 

 

(室内の様子)

 

コンディションも良くそのまま入居できる状態でした。

対面式キッチン、床暖房、ディスポーザーなど人気の設備が付いていて築年数は感じさせません。

 

 

 

ゆとりのある奥行きが特徴的なバルコニー。スロップシンクも付いています。

バルコニーは所有権の及ばない専用使用部分で専有面積には表示されません。

ただ奥行きのあるバルコニーは接しているリビングを広く見せるところがあり、実際に物件を見に行って確認したいところです。

 

 

さて10月も半分が過ぎてすっかり秋めいてきましたね。

季節の変わり目は体調を崩しやすいので皆様ご自愛ください。

 

 

それではまた。

 

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【南傾斜の高台】の魅力! 方南町の中古マンションが仲介手数料無料で成約しました

最終更新日:2020年11月7日
公開日:2020年10月8日

皆様こんにちは。

 

不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。

 

この度下記のマンションのご購入をお手伝いさせて頂きました。

 

 

 

 

〇 中古マンション

 

丸ノ内線「方南町」駅徒歩7分 

2010年築 3LDK 角部屋

 

仲介手数料【無料】にてご購入となりました。

 

(通常の不動産業者をご利用の場合に比べて、約177万円以上もお得 になりました!)

 

はじめてお客様にお会いしたのは緊急事態宣言の最中の頃でしたでしょうか、約半年かけて本当に良い物件が見つかったと思います。

誠におめでとうございます!

 

 

丸ノ内線の方南町支線の終点駅である「方南町」駅。

 

環七通りと方南通りの交差点「方南町交差点」の地下に駅があります。

新宿駅まで15分程度でアクセスできる利便性の高い町です。

方南通り(前回の東京オリンピックに合わせて整備されたため地元の高齢の方は【オリンピック通り】と呼ばれたりもします)はバス便も豊富で、西新宿のエリアに通勤されている方はバスを利用して新宿に出る方も多いんですよね。

丸ノ内線の駅が新宿駅の東口にあるため都庁方面や高層ビル街には少し遠いためです。

新宿の行先によってバスと地下鉄を使い分ける方がいらっしゃるようで上手く使い分けられると便利です。

 

方南町エリアのマンションというと環七通りと方南通りに面した物件が多いのですが、通りから内側に入った住宅地内にも幾つか物件があります。

神田川と善福寺が流れているのでハザードマップには要注意ですが、環境の良い住宅地内の物件が一定数あり良い物件がある印象です。

今回のお客様は比較的近隣にお住いで地域のことをよくご存じだったので、新規物件が登録された後すぐにご連絡をいただいて物件のご案内からは比較的スムーズに契約まで至りました。

 

 

なおハザードマップは重要事項説明での義務化もあり最近話題になることが多いですが、都内の河川については、

 

 

【川の北側に良い住宅地が多い】

 

 

ことがあります。

土地勘がないエリアで物件を検討する際は参考にしてみてください。

 

 

河川が数千年の時間をかけて大地を削り取る力は強力で、川のそばの土地はほぼ必ず抉り取られて周辺の土地よりも低くなっています。

雨水など水は低い方に向かって集まるので、川沿いの低地はハザードマップ上濃い色付けがされていることがほとんどです。

横に広い東京の地形から(城東エリアを除いて)河川は西から東に向けて流れていることが多いです(多摩川、神田川、野川、石神井川etc.)。

 

こうしたことから河川の北側の土地はいわゆる【南傾斜】の土地になっていることが多いです。

南傾斜の土地は陽当りがよく、水は傾斜で低地に流れるので地盤も良好、ジメジメしていない「高燥」の土地は浸水リスクが低いだけではなく空気も綺麗で住宅用地として適した条件の土地が多いです。

 

そのため自然と住宅地として人気を集め街並が形成されていきます。

 

東京を代表する高級住宅地である田園調布や成城のような郊外型の住宅地、南麻布や広尾、池田山のような都心の歴史ある住宅地もこうした地形の地域で、いずれも少し南側に河川のある高台の住宅地です。成城や田園調布は街の面積が広く平坦な箇所も多いですが、南側に向かって坂や崖がある地域です。

 

坂の上り下りが大変な場所もありますが(笑)、購入する物件の環境や浸水リスクを重視したい方で住む場所が決まっていない方は、こうした地形も参考してエリアを考えてみると参考になるかも知れませんね。

 

今回の物件も南に善福寺川を望む高台の立地でハザードマップ上も問題はなし、やはり周辺を含めて古くからの住宅地特有の落ち着きのある街並でした。

 

都内は小規模河川は暗渠化されこうした自然の地形が分かりにくくなっているところもあります。

地図だけではなく実際に自分の足で歩かれると気付くことも多いので周辺を含めて歩かれることをお勧めします。

 

 

それではまた。

 

 

 

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オーナーチェンジ物件 新座市戸建住宅のご紹介

公開日:2020年9月28日

皆様こんにちは。《仲介手数料無料》 REDS株式会社不動産流通システムの渡部親三です。

 

 

 

本日は新たに販売の依頼を受けた中古戸建をご紹介させていただきます。

 

【所在:埼玉県新座市新座1丁目】

【交通:東部東上線「柳瀬川」駅徒歩16分、「志木」駅徒歩19分】

【建物面積:84.87㎡(公簿)】

【建築:2002年3月築】

【間取り:4LDK】

【販売価格:2290万円】

 

 

 

賃借人入居中のオーナーチェンジ物件です。

 

一昨年に一度販売をしていた物件です。

いったん販売を中止してましたがこの度再度販売することになりました。

 

 

 

間取りは部屋数の多い4LDK、車種によりますが車を停められる駐車スペースもあります。

月額賃料11.5万円で賃貸中です。

 

賃貸借契約は引継ぎになりますが特にトラブルもなく安定した賃料が見込める物件ではないかと思います。

 

皆様どうぞよろしくお願いします!

 

 

 

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【国】の中心の駅徒歩2分!【デュオ府中駅前】のご紹介

公開日:2020年9月21日

皆様こんにちは。《仲介手数料無料》 REDS株式会社不動産流通システムの渡部親三です。

 

 

 

本日は新たに販売の依頼を受けた中古マンションのご紹介です!

 

【マンション名:デュオ府中駅前】

【交通:京王線「府中」駅徒歩2分】

【専有面積:56.29㎡(壁芯)】

【間取り:1LDK】

【販売価格:3880万円】

 

 

 

京王線の特急停車駅、「府中」駅徒歩2分の好立地です!

 

府中はかつて武蔵の国の中心、「国府」があったところです。

多摩地区では現在も存在感のある駅で、京王線の全ての電車が停車します。

 

 

府中駅。立派な駅です。

新宿以西の京王線の駅では八王子を除くと最も開発が進んだ駅前だと思います。

 

 

 

府中駅周辺といえば国の天然記念物に指定されている「馬場大門のケヤキ並木」が印象的です。

大國魂神社の参道で見事な並木道です!

この並木に沿って馬を売る市場がかつてはあったそうです。

府中といえば「府中競馬場」もありますが、もともと馬には縁のある土地だったようですね。

 

 

 

参道を進むと「府中の誇り」大國魂神社に至ります。

古木に囲まれていて残暑の厳しいこの時期も境内はどこか涼しいです。

 

 

 

 

並木に道に聳え立つ〝八幡太郎″源義家の銅像です。

前九年の役の勝利を祝して源頼義・義家父子がケヤキの苗木を大國魂神社に寄進したことがこの美しい並木道の起源だとか。

やはりかつての「国の中心=府中」、由緒にも歴史がありますね。

 

 

こうした歴史と文化が身近に感じられ交通の便もよく、商業施設の集積もあるのが府中という街です。

 

 

 

デュオ府中駅前は2011年新築、築9年ほどになります。

駅前立地ですが内廊下設計、ダブルオートロックなど随所に高級感が感じられる造りとなっています。

 

 

 

 

自己居住用に、投資用に、皆様ぜひご検討ください!

 

よろしくお願いいたします。

 

 

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