REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの渡部です。

住宅ローンの返済方法には一般に2種類があります。
【元利均等返済】と【元利均等返済】です。

銀行によっては元利均等返済しか選択できないところもありますが、多くの場合2つのうちどちらかの返済方法を選択していただきます。

簡単に両者の違いやメリット・デメリットについてご説明させていただきます。

「元利均等返済」とは、毎月の返済額が一定になるようにする方法です。元金と利息の合計額が均等になるので、金利が変わらなければ返済期間中ずっと同じ額を支払います。

「元金均等返済」とは、住宅ローン返済の初めから完済まで毎月の返済額に占める「元金の返済額が一定」という返済方法です

「元利均等返済」は元金と利息の合計額が均等になるので、金利が変わらなければ返済期間中ずっと同じ額を支払います。

「元金均等返済」は利息部分はローン残高を元に計算するため、ローン残高が多い初期のほうが返済額は高くなり、ローン返済終盤になると少なくなります。

元利均等返済と元金均等返済は、それぞれメリットとデメリットがあります。
どちらがお得かは、返済期間や金利、等によって変わってきます。

一般的には、元利均等返済は初期の返済額が低く抑えられるので、生活費や貯蓄に余裕ができるメリットがあります。
毎月の支払額が（変動金利の金利上昇を考慮しなければ）一定なので安定しているところがあります。
しかし元金の減りが遅いので、総利息額が多くなります。

一方、元金均等返済は初期の返済額が高くなるので、生活設計をしっかりと立てる必要があります。
しかし元金の減りが早いので、総利息額を抑えられるメリットがあります。

例えば、借入金額3000万円・年利1.1%・返済期間35年と仮定した場合、

元利均等返済では毎月126,000円・総利息1174万円
元金均等返済では初回158,000円から毎月約百数十円づつ減り・総利息1053万円

となります。この場合、元金均等返済の方が121万円お得です。

生活設計の中で、初期に支払いが多少多くなっても問題ないという方の場合、元金均等返済のメリットが活かせる場合が多いと思います。
ただ現場の感覚では、元金均等返済よりも元利均等返済が人気で、その差はかなり大きいのが実感です。
元金均等返済を選ばれるお客様がいらっしゃると、「久しぶりだなぁ」と感じるくらいです。

その理由としては「審査の問題」があります。

住宅ローンの審査では収入に対して「当初の返済額」をベースに支払いが可能かどうか審査されることになります。
収入と返済額の割合を「返済比率」と呼びますが、返済比率に余裕があればそれだけ審査は通りやすくなります。
また○か×だけではなく、○の中で、返済比率に余裕があればあるほど金利の優遇幅が拡大し、適用される金利が低くなりやすくなります。
このため当初の返済額が抑えられる元利均等返済の方が審査が通りやすく、最優遇金利などが出やすくなるのです。
利息の支払額を減らすために元金均等返済を希望したつもりが、元利均等返済よりも適用金利それ自体が上がってしまう、ということもよくあることです。
（こうした場合はローンセンターがある都市銀行などの場合、担当者から元利均等返済への変更を提案してくれたりもします。）
見逃せない大きな点だと思います。

元利均等返済と元金均等返済のどちらを選ぶかは、ご自身や世帯の収入や支出、将来設計などによって変わります。
REDS不動産流通システムでは物件のご紹介・ご案内に限らず、こうした住宅ローンのご相談・ご提案もしております。
まずはお気軽にご相談ください。

なお、住宅ローンの返済方法には、元利均等払いと元金均等払いのほかに、ボーナス払いや繰上返済などのオプションがあります。
これらのオプションを利用することで、総返済額や返済期間を短縮できる可能性がありますが、条件や手数料などは金融機関によって異なります。
こうした返済のオプションについても機会があればこちらで触れたいと思います。

参考になれば幸いです。

渡部

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの渡部です。

2023年3月度の住宅金融支援機構の【フラット35】の金利が発表されました。

年度末最後の月の金利はどうなったでしょうか？

3月度は利用の多い「借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、団信付帯」の場合、最低金利は【1.96％】となりました。

先月との比較ですと1.88％→1.96％で0.08％上がりました。5カ月連続の上昇です。

先月の一気に＋0.2％よりは控えめですが、＋0.08％はかなり大きな上昇幅です。

いよいよ2％台が見えてきました。

ちなみに同じ「借入期間21年以上35年以下、団信付帯」でも融資率9割超の場合（頭金として物件価格の10％以上が入らないケース）では最低金利は【2.22％】です。9割以下の場合と比べると全期間0.26％高くなってしまいます。このため物件価格100％以上の融資を希望される場合は融資金融機関から別途変動金利（2％台中盤～3％程度）で10％部分を借りるのが「定跡」になっています。

最近のフラット35の最低金利の推移をまとめてみます。

2022年1月　　1.30％

2022年2月　　1.35％

2022年3月　　1.43％

2022年4月　　1.44％

2022年5月　　1.48％

2022年6月　　1.49％

2022年7月　　 1.51％

2022年8月　　1.53％

2022年9月　　1.52％

2022年10月  　1.48％

2022年11月　  1.54％

2022年12月　  1.65％

2023年1月　　1.68％

2023年2月　　1.88％

2023年3月　　1.96％　NEW!

昨年9月と10月の2カ月を除いてすべての月で前月よりも金利が上昇しています。

特にここ最近の上昇幅は大きいですね。

この調子でどんどん上昇していくと怖いところですが、最近の長期金利は0.5％程度で落ち着いて（抑えられて）いますのでここから先は極端な上昇はないと思います。思いますが、分からないのが正直なところです。

来年度も注意して見ていきたいと思います。

渡部

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの渡部です。

不動産を購入する場合に必要になる「仲介手数料」。

その上限額は法令で決まっており、400万円以上の物件の場合は【物件価格×3％＋6万円（＋消費税）】という速算式で求めることができます。

価格が3,000万円の物件ならば、1,056,000円

価格が4,000万円の物件ならば、1,386,000円

価格が5,000万円の物件ならば、1,716,000円

価格が6,000万円の物件ならば、2,046,000円

仲介手数料の法定の上限額の例です。

不動産の仲介会社は主としてこの仲介手数料が売上となります。

弊社REDS株式会社不動産流通システムでは全ての物件ではありませんが、物件によってこの仲介手数料が無料になります。無料＝つまりお客様から仲介手数料はいただかないことになります。

「無料で会社が成り立つのか？」

という素朴な疑問をお持ちのお客様も多いと思います。

「仲介手数料以外の名目で金銭の支払いを求められるのでは？」

という懸念も耳にします。

ご安心ください。

会社は成り立ちますし（企業努力は必要ですが）、何か他の名目で金銭の支払いを求めることも一切ございません。

◆仲介手数料無料の仕組み

仲介手数料が無料になる物件はシンプルにいうと「売主が不動産会社の物件」です。

世の中に物件はたくさんありますが、それは「売主が不動産会社の物件」と「そうでない物件」に分けることができます。
売主が不動産会社の場合、契約が成立すると売主から仲介会社（例えば弊社）に対して報酬が支払われます。
この報酬も仲介手数料ですので上記の法定上限額の規制を受けますが、概ね上限額に近い報酬額が支払われることが多いです。

売主が不動産会社であれば自分で買主を見つければよいではないかと思う方もいらっしゃるかもしれません。
ただ不動産は高額商品で、物件を売るのは容易なことではありません。
広告をし、物件をご案内し、お客様に適した住宅ローンを提案し、物件を調査し、お客様に対する物件の重要事項説明書を行うというのはそれらを専門的に行う会社でないと難しいところがあります。
そのため世の不動産会社（仲介会社ではなく建売業者など自社で物件を売る立場の不動産会社）は「契約になれば3％の報酬を支払うので、お客様を見つけてください」といった形で仲介会社に顧客の紹介を依頼をするわけです。

東日本不動産流通機構（レインズ）の2021年度のデータによると、東京都内の新築戸建の成約価格の平均額は4,886万円です。首都圏（1都3県）全体でも3,977万円です。
こうした成約価格に対して売主である不動産会社から弊社に仲介手数料が支払われることになります。
決して少なくない報酬、多くの場合で成約価格の3％程度の仲介手数料を受け取ることになります。

これが買主様の仲介手数料が無料にできる理由です。

物件価格は様々ですが仮に平均的に売主から受け取る仲介手数料額が100万円としてみます。
どうでしょうか。
社有車を複数保有したり、店舗の受付専用の事務員を雇用したり、豪華なオフィスを賃貸するといった経費をかけた営業は難しいですが、そうしたコストを削減していけば十分営業が成り立つことはお分かりいただけるのではないかと思います。

「売主が不動産会社でない物件」など仲介手数料が無料にならない物件については、仲介手数料は「割引」になります。
割引率は価格に応じて異なりますが、必ず、法定上限の仲介手数料よりは安くなります。

◆仲介手数料無料で契約したが、仲介手数料をお支払いいただく例外的なケース

【仲介手数料無料で契約したが、仲介手数料をお支払いいただく例外的なケース】があります。
それは【契約が成立した後に、お客様側の事情で契約を解約した場合】という極めて例外的なケースです。
例えば「手付解約」で解約になった場合です。
契約時に売主に対して物件価格の5％程度の「手付金」（物件価格の一部）を支払います。
買主様はこの手付金の返還請求権を放棄して契約を解除することができます。「手付金はもういらないので契約をやめます」、と言えるわけです。
こうした場合は売主から報酬は支払われないため、成約価格に応じた既定の割引手数料をお支払いいただくことになります。お客様の契約違反により違約解除になる場合も同様です。
手付解除や違約解除の場合は契約は有効に成立し、その後お客様側の事情で解除になるため仲介手数料をお支払いいただくことになります。

ただし！手付解除や違約解除は極めて例外的なケースでしか発生しません。ほとんどのお客様に無関係なものです。
住宅ローンの審査が否決・不承認の場合の「ローン解約」はこれらに比べると発生の可能性がありますが、ローン解約の場合は契約は白紙になり遡ってなかったことになるので仲介手数料は発生しません。

売主が不動産会社である物件は、新築戸建／リノベーションマンション／分譲土地、といったものです。その多くが仲介手数料無料になります。
しかしこれらの物件であっても様々な理由で売主様側に仲介会社が入ることがあり、こうした物件は売主はそちらの仲介会社に報酬を支払うため残念ながら無料にはなりません。
物件ごとに状況は異なるため、気になる物件があれば仲介手数料が無料になるかどうか、弊社にお問い合わせいただけますと幸いです。

以上、不動産購入の場合に仲介手数料が無料になるワケについての簡単なご説明です。
仕組みはシンプルでお客様に不利益が及ぶことはありませんのでご安心ください。

今回は購入のケースですが、売却のケースでも仲介手数料が無料になる場合があります。
あたあらためてこちらでご説明させていただきます。

渡部