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渡部 親三わたなべ しんぞう

フラット35【保証型】について(2021年10月)

公開日:2021年10月28日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

住宅金融支援機構の【フラット35】。

最長35年間の借入期間中金利が変動しない固定金利の商品で、審査の間口の広さや柔軟性から人気の高い住宅ローンです。

 

フラット35には窓口の金融機関が融資を実行し、その債権を住宅金融支援機構が買い取る「買取型」と、金融機関が融資する住宅ローンに住宅金融支援機構が保険を付け、返済できなくなった場合に、住宅金融支援機構が金融機関に対して保険金を支払う「保証型」の2種類があります。保証型はポピュラーとはいえないのでお客様から制度の概要について質問を受けることがあります。

 

フラット35の中で利用されている件数が多いのは圧倒的に「買取型」で、「保証型」の利用はとても少ない印象があります。

 

その原因の一つして考えられるのは「取扱金融機関の数」の差でしょうか。

住宅金融支援機構のHPによると「買取型」は全国321の金融機関が取り扱っていますが、「保証型」を取り扱っているところはわずか9つしかありません。

 

その9つの金融機関とは、

 

  • 日本住宅ローン
  • ARUHI
  • 財形住宅金融
  • 広島銀行
  • クレディセゾン
  • 住信SBIネット銀行
  • 愛媛銀行
  • 日本モーゲージサービス
  • ファミリーライフサービス

 

です。

 

このうち幾つかの金融機関で保証型を取り扱ったことがありますが、自己資金が豊富な「住宅ローンを選べる」お客様にとっては買取型よりも金利が低い商品が多く魅力がありました。

 

例えば今月の買取型の最低金利は、団信加入、返済期間21年以上の場合年率1.30%(融資率9割以下)または年率1.56%(融資率9割超)ですが、ARUHIの【スーパーフラット6】ですと1.13%、クレディセゾンの【プラン6.0】ですと1.10%となっております。「S」が使える物件でしたらここから5年間または10年間0.25%金利が低くなります。

 

ただこの例のARUHIもクレディセゾンも自己資金を4割以上投入する必要がありハードルは高めです。

 

このくらい自己資金を投入できる方でしたら銀行の10年固定など短期の固定の方が金利が低くより魅力的なこともあると思います。親族からの住宅取得資金の贈与を受けられる方など、利用できる方が限られるかもしれませんね。

 

買取型も保証型も融資実行までの手続にはほとんど差異はありません。

自己資金が豊富な方で長期の固定金利に魅力を感じられている方はフラット35の保証型も有力な選択肢です。

上記金融機関のうち一部の地方銀行等を除き弊社でご紹介・取次が可能です。

検討される場合はぜひご相談ください。

 

よろしくお願いいたします。

 

 

渡部

 

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ワンルームは住宅ローン不可?【専有面積】と住宅ローン

公開日:2021年10月20日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

住宅ローンを利用して中古マンションを購入する場合、【専有面積】が問題になることがあります。

ファミリータイプの物件ではほとんど問題になりませんが、単身者向けのワンルーム、1DKといった間取の物件では一定以上の専有面積がないと銀行は融資の対象にしてくれません。

 

多くの銀行が採用している基準が【壁芯面積で30㎡以上】というものです。

戸境壁の中心から計測した壁芯面積ベースで30㎡以上です。

登記では壁の内側から【内法】で計測するため壁芯面積よりも小さく表記されることになりますが、内法面積ではなく壁芯面積ベースで考える銀行が多い印象です。

厳しい銀行ですと「内法面積で50㎡以上」といった基準を採用しているところもあります。

40㎡くらいのお一人には十分な広さがある間取りであってもこうした銀行では融資の対象になりません。

緩いところですと「内法面積で16㎡以上」というところもあります。

ただし物件価格の20~30%程度の自己資金が入らないと取扱いができません。

コンパクトなサイズのマンションを検討される場合は銀行ごとにこうした基準があることを頭に入れておきたいところです。

 

住宅金融支援機構の「フラット35」も「壁芯面積で30㎡以上」が原則です。

ただし築年数が古い物件ですと壁芯面積が不明なこともあります。

こうした場合は「登記面積(内法面積)で28.31㎡以上」あれば取扱いが可能です。

かつては「登記簿面積×1.06が30㎡以上あればよい」という言われ方をしていましたが、30㎡÷1.06≒28.30㎡なので、28.31米以上あればよいということで基準を明確にしました。機構のHPにも記載があります。

 

https://www.flat35.com/loan/karikae/tech.html

 

フラット35の場合は不動産投資への不正利用の問題が判明して以降、単身者の審査が厳格になっています。

物件の要件等は別に単身者への融資は厳しくなっているので相応の自己資金を投入するなど「審査が厳しい」という覚悟をもって取り組んだ方が良いような気もしています。

 

同じフラット35の戸建の場合の面積の要件は「70㎡上」です。

これは銀行に比べて結構厳しい基準です。

様々な意味で「柔軟」なフラット35ですが、面積についてはやや厳しく審査しています。

銀行についてもそうですが、例えば都内では「狭小」とされる物件にも一定の需要があり流通性もあります。

マンションよりは不動産投資への流用のリスクも低いのでもう少し地域によって基準を緩和するなど柔軟な対応があっても良いかなと常々感じています。

 

面積や間取でも審査が通りやすい・通りにくい物件があります。

物件を検討される場合はお気軽にご相談ください。

 

 

 

 

渡部

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国土交通省「人の死の告知に関するガイドライン」が決定・公表

最終更新日:2021年10月16日
公開日:2021年10月14日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

6月に当ブログでも触れた国土交通省の「人の死」に対する取扱いについてのガイドライン。

 

【事故物件】が大幅に減るかも。。【宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン(案)】が公表

 

10月8日に正式にガイドラインが決定し公表されました。

 

(国土交通省HP 「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00029.html

 

(案)の内容から概ねそのままのようです。

 

アウトラインをチェックしただけでまだ詳細に読み込めていませんが、(案)の段階に比べると「亡くなった方や故人の名誉及び生活の平穏」への配慮が強調され告知方法についても一定の基準を打ち出されているようです。

 

先日も感想を述べましたが、売買と賃貸で取扱いを分けたこと、特に賃貸で自殺や殺人、特殊清掃が行われたケースでの告知期間を原則として3年間に限ったことなどは実務上大きな影響があると思います。

 

(賃貸の場合)「3年より前の事故(自殺や殺人等)は告知不要」というのは抵抗感がある方が多いのではないか、と(案)の公表時に率直に思いました。同じ感想の方は多いと思います。

 

ただし当ガイドラインによると、

 

「買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要がある。」

 

とされています。

 

顧客側から質問し、そうした物件であれば借りない・購入しないという意思を不動産会社に告げておけば、例えば賃貸で4年前に室内で殺人事件があったお部屋の場合、本来であればその事実を告げなくてもよいところが告げる必要が出てくる、という取扱いです。

 

当ガイドラインを受けて実務がどのように変わっていくかは不明ですが、特に賃貸では告知の範囲は以前の実務よりもかなり狭くなると思います。「自分は絶対嫌!」と思う方は問合せの際や内見前に意思を不動産会社に伝えて自分を守る心掛けが必要になってくるでしょうか。「物件を探す」というの日常的なことではないのでなかなか難しいと思いますがご注意ください。

 

それではまた。

 

 

渡部

 

 

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阿佐谷の中古戸建(売却)が成約になりました

公開日:2021年10月6日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

8月に売却の依頼をいただき9月から販売をスタートした阿佐谷の中古戸建住宅。

 

 

この度良いご縁に恵まれて無事に成約となりました。

 

手探りでの販売活動でしたがやはり人気の中央線、駅から徒歩圏の物件だったため比較的早期の成約となりました。

 

今回の取引では通常の場合に比べて約70万円ほど仲介手数料が割引になりました。

売却の場合は70万円高く売れたことと同じ意味があります。

売主様誠におめでとうございます。

お引渡市に向けて準備を進めてまいります。

 

まだまだ暑い日もありますが10月に入り秋らしくなってきましたね。

年内のご契約向けて売却の相談が増える時期です。

皆様もお気軽にご相談ください。

 

 

 

渡部

 

 

 

 

 

 

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