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渡部 親三わたなべ しんぞう

成約御礼!ジオ四谷坂町 成約しました

公開日:2020年6月29日

 

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

昨年に販売の依頼をいただいたマンション【ジオ四谷坂町】。

 

 

ルーフバルコニーの魅力!【ジオ四谷坂町 7900万円】のご紹介

 

この度成約になりました。

 

少し時間がかかりましたが、COVID-19による自粛など販売当初想定できなかった問題が発生したためやむをえないところです。

無事に成約した安堵感があります。

 

売主様誠におめでとうございます!

 

2014年築のマンションですが、本当に反響が多い物件でした。

「見学してみたい!」と思わせる魅力が当物件にはございました。

良い物件の取引に携われて本当に仲介冥利に尽きます。

 

(仲介手数料は正規の半額となりました)

 

不動産の売却を検討されている方は現在の情勢がどうなっているか、いつにも増して不安があることと思います。

ただ大変動きは活発です。

今後はCOVID-19の感染状況によりまた変わってくる可能性もありますが、悲観的にならなくてもよいと思います。

相場の見通しなど相談がございましたらお気軽にお問い合わせください。

 

 

よろしくお願いいたします。

 

渡部

 

 

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京王よみうりランドの中古マンションを仲介手数料無料にてご成約!

公開日:2020年6月23日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

この度京王相模原線「京王よみうりランド」駅至近の中古マンションをご購入いただきました。

 

 

 

 

 

物件概要:

【交通:京王相模原線「京王よみうりランド」駅徒歩2分】

【専有面積:68.66㎡(壁芯)】

【間取り:3LDK】

【販売価格:3180万円】

 

 

仲介手数料無料でのご購入です。

一般的な不動産業者と比較して約111万円お安く購入することができました。

買主様誠におめでとうございます!

 

値引きもほんの少し・気持ちだけ売主様に認めていただくことができました。

 

新型コロナウイルスの問題等々があり、見学してから1ヶ月ほど売買契約まで時間がかかりましたね。

無事に取引が成立し一安心です。

 

それにしても自粛期間の反動か、6月は目の回るような忙しさです。

 

弊社の渋谷や秋葉原のオフィスではそれぞれ同時に3~4席で売買契約が行えるスペースがあるのですが、日によっては契約が多すぎてスペースが足りない時もありました。

 

主に居住用のマンション・戸建の契約が多いですが、投資用物件にもかなり申込が入ってきています。

緊急事態宣言中は少し穏やかな動きできたが、その反動が大きいのでしょうか?

 

どこまでこの忙しさが続くか分かりませんがミス・事故のないように気を付けていきたいと思います!

 

 

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テレワーク・在宅勤務向け【DEN】のある間取り

公開日:2020年6月15日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

コロナ禍をきっかけに急速に浸透しつつあるテレワーク(在宅勤務)。

 

先日今後マンションの間取にテレワークを意識したものが出てくることを予想しました。

 

新型コロナウイルスとテレワーク 【今後のマンションの間取】について

 

 

特に販売図面等で【テレワーク】を意識しているわけではありませんが、先日ご案内で行ってきた都内のマンション(リノベーション物件)ではテレワーク向きの【DEN】を配したお部屋でした。

 

 

キッチン横のスペースにカウンターや棚を設けて作業が出来るスペースを作っています。

収納を設けてもよいスペースだと思いますが、見学されたお客様にも好評でした。

 

写真ですとこんな感じです。

 

 

 

「これでは狭い!」とか「もっとゆったりした椅子がいい!」とか様々な意見があると思いますが、個人的にはこのくらいスペースがあれば十分ですかね。

 

実は同じマンション内で販売中の他のお部屋も同様に【DEN】を設けたリノベーションをしていました。

 

 

もともとの間取りは同じ部屋ですが共にスケルトンからリノベーションしておりこうしたスペースはゼロから造っています。

こちらはカウンターの背後に可動式の棚を設けていて、透明の引戸を付けています。

 

 

 

最初のお部屋よりもカウンターが広く、ご夫婦2人で並んで作業できるほどの広さがあります。

電源の位置はこのように高い位置にあると便利ですね。

 

 

お子様の勉強や読書のスペースにも利用できそうです。

こうしたスペースを設けた物件は今後増えていくと思います。

 

こうした物件を見ていると自宅の改装・リフォームの欲求が高まってきます(笑)

アイデア次第で効率良く自宅で作業できそうですね。

 

どちらもセンスよく考えて造られていてお客様(ご夫婦で在宅勤務中)も好印象のようでした。

 

今後増えてきそうなスペースです。

実際に見てみるとイメージが湧きますので気になる物件はぜひ現地をご覧になってください。

 

よろしくお願いいたします。

 

渡部

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中銀京橋マンシオン 価格変更! 室内の様子のご紹介

公開日:2020年6月9日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。暑くなってきましたね!

 

さて売却の依頼を受けている担当物件の【中銀京橋マンシオン】。

 

新型コロナウイルスと不動産取引 新規物件「中銀京橋マンシオン」

 

この度価格を【3,080万円→2,990万円】に変更いたしました。

 

本日は室内の様子を少しご紹介させていただきます。

 

2017年9月にリノベーション工事を行っております。

 

リノベーションとリフォームの違いは明確な定義のようなものはないと思いますが、壁紙の交換など、原状の回復にとどまるのがリフォーム、既存のものを撤去して一から作り直す工事がリノベーション、ということになるでしょうか。

 

リノベーション工事では新しく室内を作り直すことになるため、【方針】というか、大まかなテーマを決めて工事を行います。

 

 

当物件の場合は【木のぬくもりを感じる、アメリカン・コテージ風の内装】がテーマだったようです。

 

 

 

リビングです。

ゴールデンチークの無垢材を使用したフローリングです。

「住むほどに深みやコクが生まれノスタルジックな雰囲気に包まれる」と当時の仕様書に説明があります。

 

 

 

キッチンです。

やはり無垢のパイン材を使用しています。

 

 

 

ガスは3口タイプ。グリル付きです。

今回の販売にあたり専門業者のクリーニングをしていますが、使用感はありません。

 

 

 

TOTO製の浴室です。

「魔法びん浴槽」と呼ばれる冷めにくい浴槽です。

床は「ほっカラリ床」。断熱性が高く冬場でも暖かく、掃除もラクです。

 

 

 

収納スペースが大きめの洗面化粧台。

シャワーとの切り替えもできます。

 

 

 

トイレはTOTO製で当時の最上位グレードのものだそうです。

広々としています。

 

 

 

リビング部分の収納。

鏡が付いています。

 

 

中は広々としています。

 

 

 

廊下の壁には洒落たウォールハンガーが付いています。

これは便利です。

 

 

 

反対側の壁にも。

リノベーション工事の際に設置したものでお部屋全体の内装との統一感が考えらていますね。

 

 

 

 

窓の上部には造作棚があります。

自分なら何を置くか・・・センスが問われそうです(笑)

 

 

 

3階部分の南向きの角部屋で陽当りは良好!

新大橋通り沿いなので音は気になるところですが内窓等を追加しても良さそうです。

 

給排水、ガスなど、既存の配管は全て交換済みです。

マンションは築年数が経過してくると漏水事故の発生確率が高まってきます。約3年前に新規交換済みのため相対的にリスクは少ないと思います。

 

 

最寄駅は「新富町」駅ですが、エントランスを出ると駅の出入り口がすぐで本当に駅近の立地です。

 

徒歩5分以内に「新富町駅」、「築地駅」、「八丁堀駅」があり非常に便利です!

 

都心生活の拠点として、セカンドハウスとして、申し分のない物件ではないかと思います。

 

皆様どうぞよろしくお願いいたします!

 

渡部

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住宅ローン幾ら借りられる? ローン計算の基本をご説明します!

最終更新日:2020年12月3日
公開日:2020年6月3日

 

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

住宅ローンについて、お客様から【私はいくら借りられるでしょうか?】という質問をよくいただきます。

 

「年収の7倍」とか、大まかな目安はご存知の方も多いかもしれません。

「年収の10倍借りられることも!?」等とも言われていますね。

 

 

本日はローン計算、【借入可能額】の考え方の【基本・大原則】をお伝えします。

 

 

 

 

 

結論から申し上げますと、【借入可能額】は次のように計算します。

 

 

{「年収」×「返済比率」÷12か月}÷「100万円あたりの審査金利で計算した返済額」×100万円

 

 

この中に「返済比率」「審査金利」という聞き慣れない言葉が出てきます。

 

「返済比率」とは、金融機関が定めた年収に対する返済額の負担率です。

業界では「返比(ヘンピ)」と略されます。

 

住宅金融支援機構の【フラット35】では年収400万円未満は30%、400万円以上は35%とされています。

フラット35の返済比率は絶対的な基準ですが、銀行は「原則35%、属性によって40%」など柔軟で、かつ各行で考え方の差が出やすいところです。

 

「審査金利」とは、文字通り住宅ローンの審査の際に用いられる「計算上の金利」です。

 

【フラット35】のような全期間固定金利の住宅ローンでは借入期間中金利が変動することはありません。

このためフラット35では審査金利=実行金利となります。

 

ただこれは例外で、銀行の住宅ローンの場合は審査金利は金利変動を前提に高めに設定されています。

都市銀行で3.1%~4%、地銀やネット銀行もこの範囲が多いです。

「仮に金利が4%まで上昇しても規定の返済比率内に収まるか?」という観点から審査するわけです。

 

 

具体例で考えてみましょう。

 

年収500万円の方が、最長期の35年で住宅ローンを検討しています。

返済比率40%、審査金利4%の金融機関(都銀に実際にあります)で借りる場合、幾らまで借りられるか?

 

まず、100万円あたりの審査金利で計算した返済額」を求めます。

審査金利4%、借入期間35年の場合、こちらは4,428円になります。

 

上の式にあてはめると、

 

 

{500万円×0.4÷12ヶ月}÷4,428円×100万円=37,639,265円

 

 

となります。

 

仮に同じ年収の条件で、年齢的な問題もあり、借入期間を20年で考えている場合はどうか?

期間20年の場合は「100万円あたりの審査金利で計算した返済額」は6,059円になります。

 

同様に計算すると、

 

 

{500万円×0.4÷12ヶ月}÷6,059円×100万円=27,507,289円

 

 

となります。15年短くなると1,000万円強借入可能額が減る計算です。

 

 

フラット35の場合はどうでしょうか?

フラット35の今月の金利(借入90%未満)は1.29%です(先月より0.01%低くなりました)。

期間35年の「100万円あたりの審査金利で計算した返済額」は2,960円になります。

返済比率は400万円以上のため35%です。

 

したがって、

 

 

{500万円×0.35÷12ヶ月}÷2,960円×100万円=49,268,018円

 

 

10倍とまではいきませんが、かなりそれに近い額まで借りられてしまいます。

 

なぜこんなに借りられる額が増えるのか?

 

 

 

 

 

やはり審査金利が固定金利で実行金利で計算されるのが大きいですね。

 

フラット35は金利が全期間変わらないという安心感が魅力ですが、それがゆえに借入可能額が民間の金融機関よりも非常に大きい!という特徴があります。

 

 

ちなみに民間の金融機関ですと一部例外はあるものの、全期間固定を選んだ場合でも変動金利の場合と全く同じ審査金利で計算するところが大半です。金利は固定なんだから高くしなくてもよいのでは?と思ったりもしますが長年の債権管理の経験・蓄積がありますからこれはやむを得ないところでしょうか。。かなり保守的なスタンスを取っています。

 

 

以上がローン計算の基本的な考え方です。

「カードローン」や「車のローン」など別の借入がすでにある場合なども、こうした考え方を少し応用して計算していきます。

まずはこうした考え方からご自身の借入可能額を目安として持っておくことをお勧めします!

 

(※「借入可能額」は融資可能額であり、「返済可能額」であるとは限りません。少し多すぎる場合もあるので十分ご注意ください)

 

 

中古物件で築年数がある程度経過している物件ですと、そもそも「希望の期間の借入ができない」場合もあります。

特に中古マンション。

選択肢はあるとはいえ、一般に経過年数が嵩んでくると借りられる期間は短くなってきます。

期間が短いと「100万円あたりの審査金利で計算した返済額」は高くなりますので、思ったよりも借りることができないということもよくあります。

 

「自分がいくらまで借りられるか?」とともに、「この物件だといくら借りられるか?」が重要になってきます。

「物件を探す」ということは「買える物件を探す」ということです。

このあたりの具体的な計算は我々に相談していただければ幸いです。

 

なお「年収」とは、会社員や公務員といった「給与所得者」の方の場合、源泉徴収票の「支払金額」、税金や社会保険料を控除される前の金額で計算します。源泉徴収票の一番大きい数字です。

確定申告者、源泉徴収票がまだもらえていない転職後間もない給与所得者、などでは年収の考え方はまた異なります。ご注意ください。

 

 

今回は住宅ローンの借入可能額の計算の基本についてでした。

また機会がありましたら応用についても触れていきたいと思います。

 

 

皆様どうぞよろしくお願いいたします。

 

 

渡部

 

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