年中無休/10時〜19時 0800-100-6633
渡部 親三わたなべ しんぞう

久しぶりに裁判所のBITを見てみると。。。

公開日:2021年2月22日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

最近、以前物件の購入をお手伝いさせていただいたお客様から連絡がありました。

【競売でマンションが安く売りに出ているので購入したい】という相談です。

たまにこうした相談をいただくことがあります。数年に一度くらいでしょうか?

 

「競売(けいばい)」は抵当権等の担保権の実行、判決などに基づく債務名義の執行として裁判所が不動産を強制的に売却するものです。

新聞などにも「○○地裁の競売物件」等とたまに一覧が出ていますよね。

 

私は以前「不動産業者(プロ)向けに競売不動産の転売価格の推定情報を売る作業」を担当したことがあります。

もう20年近く前の話で当時と現在では市場環境が【激変】(特に再販にあたってのリフォーム内容)したため当時の経験と養われた「勘」はかなり錆び付いていますが、プロ向けの、競売不動産という「特殊」な商品の査定を経験できたことはその後の仲介の仕事でも役に立っています。

 

では「どんなマンションか見てみるか」、と久しぶりに裁判所のBIT(不動産競売物件情報サイト)を覗いてみました。

 

すると3点セット(「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」の3点。まとめて【3点セット】と呼ばれています)の冒頭に以下のような裁判所からの見慣れない「注意書」がありました。

 

 

 

すべての物件にこのような「注意書」が付されています。

以前は見たことのないものです。

最近民事執行法が改正され、期間入札にあたって提出書類が増えましたよ、という裁判所からの親切な案内です。

 

3つありますが2番目の住民票等はよいとして、一番上の「(暴力団員等に該当しない旨の)陳述書」が追加されたことは知人から聞いていましたので特に何も思いませんでした。

 

一番下の「宅地建物取引業の免許証のコピー」という書類を見て、反射的に、

 

「そうか。無免許営業対策だな。「業」を厳しく見るようになったんだね。。。」

 

と思いました。

 

競売不動産を落札し、立退きや残置物の処分をして、滞納された共益費を支払い、リフォームして一般の方に物件を売ることは、非常に事業性が高い行為です。「業」としてこうした行為をするには原則として宅地建物取引業の免許を受けている必要があり(宅地建物取引業法第12条。「無免許営業の禁止」。)、違反者には刑事罰もあり(同法第79条第2号。3年以下の懲役若しくは300万円以下の罰金。)、実際に摘発される例も多々あります。

利益を得る目的で競売不動産を落札→転売という行為は、実際に摘発されるかはともかくとして、反復継続して行っていなくても「業」として行っていると見られてもやむを得ないところがあります。「業」と判断された場合、無免許営業を行った個人・法人だけではなく、仲介で関与した不動産業者も無免許営業の幇助として処分される可能性があります。

 

数年に一度お客様から「競売でマンションを購入したい」という相談を受けるのですが、自己使用の場合はともかく、「安く仕入れて高く売りたい」という目的の場合はこうした法律の制限のことを説明しています。無免許営業にもし該当する場合は刑事罰もあって非常にマズイですよ、と。

 

こうした経験から、無免許営業の個人を締め出す目的で最近の裁判所は宅建の免許証のコピーを要求するようになったのか?と思ったのです。

 

ただよく見ると宅建免許の免許証のコピーは「宅地建物取引業者の場合」に限定して求めらています。

 

調べると宅建免許のコピーは暴力団排除の手続の一環で求めれるようになったことが分かりました。

 

宅地建物取引業の免許を受けた事業者は最高価買受申出人になっても、通常必要な「裁判所から警察への暴力団該当性の調査」が免除されるということで、そのために入札の際に免許証のコピーを提出せよ、ということのようです。

 

たしかに一般の個人の方も営利目的とは無関係に入札することはあります。

親族が入札してくることもありますし、「隣の土地が競売になったので落札したい」、ということもあります。

一律に宅建業者に入札を限定することはおかしいのは明らかで、軽率な早とちりでした。

 

ただ利益を得る転売目的で競売手続に参加するには宅建業の免許が必要であることは事実です。

賃貸目的であっても、もともと競売で不動産を落札する行為は宅建業法で規制する「売買」に該当するという判例があります。

繰り返し行う等、「業」と見られれば無免許営業として取り締まりの対象になる可能性があります。十分注意しましょう。

 

 

このコロナ禍で競売になる物件が増えるのではないか、という話も囁かれているようです。

ただそんなに単純なものではないかな、と考えています。

かつてのリーマンショックのときは確かに増えましたが、他方で政策的に「モラトリアム」が発令されて結構抑えられた記憶があるためです。

ただ都心のマンション用地とか、通常競売ではあまり出てこない物件が出てくるのではないか、とは予想しています。

 

BITを見ているだけでも世の中の状況は垣間見れるものです。

しばらく離れていましたが裁判所の情報も時間のある時に追っていこうと思います。

何か気付いたことがあればこうしたブログで触れる機会があるかもしれませんね。

 

それではまた。

 

渡部

 

 

 

カテゴリー:

川口市安行吉蔵築浅注文住宅 価格変更のお知らせ

公開日:2021年2月15日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

先日ご売却の依頼をいただいた川口市安行吉蔵の築浅の注文住宅。

 

築浅の注文住宅! 新規物件【安行吉蔵の戸建】のご紹介

 

この度価格を見直し、3850万円→3700万円になりました。

 

造りの良い築浅の注文住宅で一見の価値あり!です!

 

お問合せをお待ちしております!

 

どうぞよろしくお願いいたします!

 

 

カテゴリー:

昭島市の中古戸建のご紹介

公開日:2021年2月7日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

本日は最近売り出した昭島市宮沢町の戸建住宅をご紹介させていただきます。

 

 

2013年8月新築の戸建住宅です。

 

JR青梅線「中神」駅と「昭島」駅に徒歩20分強という立地です。

ただ立川駅までバス便があり本数もあるため立川駅までバスで出る方が多い地域です。

 

 

室内はとても綺麗です!

 

 

 

2階のバルコニーの物干しには雨よけが付いています。

 

 

東側4.5m公道に接し、全室南向きの間取で日照良好です!

 

社内の同じグループの者と共同で担当させていただいております。

 

皆様からのお問い合わせをお待ちしております。

 

よろしくお願いいたします。

 

カテゴリー:

稲城市内の新築戸建を仲介手数料無料にてご成約!

公開日:2021年2月1日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

この度下記の物件ご購入をお手伝いさせて頂きました。

 

 

【物件種別】新築戸建住宅

【所在地】東京都稲城市某所

【土地】約52坪

【建物】約35坪

【間取】4LDK

 

 

 

(50坪以上の広々とした敷地、6m公道に接する角地、1階部分に付属の「離れ」を配した設計です)

 

新築戸建のため仲介手数料は無料となりました。

一般的な不動産会社と比べると仲介手数料だけで【200万円以上】おトクに購入していただけました。

買主様誠におめでとうございます!

 

 

こちらの建物は仕様が実に素晴らしかったです!

 

 

見た目が【お洒落】なだけでなく、フラット35【S】のAプランに対応(耐震等級3)、2階建でありながら防火仕様は「省令準耐火」仕様(火災保険料が割引になります)など、コストの安さにつながる仕様の良さが特徴的でした。良い物件の取引に携われたと思います。

 

建売住宅の仕様にやや不満がある、注文住宅志向のお客様にも気に入ってもらえるレベルの建物だったと思います。

 

価格の交渉もいろいろありましたが希望の額の値引きを売主様に承諾していただきました。

売主様にも大感謝です!

 

 

引っ越しシーズンを迎え繁忙期です。物件の動きが早くなってきています。

物件の引渡し=入居までには多少時間がかかります。

希望の引越し時期が決まっている場合は逆算した動きが必要になります。

まずはREDS不動産流通システムにご相談ください。

どうぞよろしくお願いいたします。

 

 

渡部

カテゴリー: