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渡部 親三わたなべ しんぞう

プリヴェール赤坂の残代金決済が完了❕

公開日:2021年6月29日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

先日早期にスピード契約となった港区赤坂二丁目のマンション【プリヴェール赤坂】。

 

新規物件【プリヴェール赤坂】のご紹介

 

お陰様で早期成約!【プリヴェール赤坂】

 

この度残代金決済の手続が完了し、無事にお引渡しの手続が完了しました。

 

 

【残代金決済】(業界では通常「決済」と呼ばれます)は物件のお引渡しの手続です。

 

「残代金=残りの代金」という意味です。

不動産売買では(例外はありますが)売買契約時に「手付金」を支払います。

売買金額の5%程度のことが多いです。

この手付金は売買代金それ自体ではないのですが、契約書において「売買代金の一部に充当される」ため、代金の一部を支払っていることと同様の意味があります。

残りの代金が「残代金」で、契約書で定められた残代金支払日までに売主様にお支払いします。

 

残代金の支払いと引換えに売主様は物件の鍵を引渡し、登記識別情報通知(権利証)など所有権移転登記に必要なものを司法書士に渡します。残代金の支払い時には固定資産税・都市計画税の日割清算、マンションの場合は管理費や修繕積立金の日割清算を行い、契約条件の確認(滞納管理費がある場合の清算等)なども同時に行います。お金を支払ったのに所有権が移転できないとか、鍵を引渡したのにお金が支払われないといった事態は絶対に避けなければならないので、事前に司法書士の先生に協力してもらい、ローンの利用がある場合には銀行とも打合せをしておき、間違いがないように慎重に手続きを進めます。

 

営業活動の中では残代金決済は失敗が許されず緊張感がある手続です。

時折ハプニングが発生しますが(「売主様が権利証を忘れた」「違う物件の鍵を持ってきてしまった」etc.)、通常は問題が生じることはありません(生じると問題です)。

ただ問題が生じないと思って望むと失敗やミスが生じかねないのでやはり緊張感はありますね。

 

無事に終わって安堵しました。売主様買主様誠におめでとうございます。

 

性質上、残代金決済は月の後半、月末にかけて集中することが多く本日もこれから別の物件の決済があります。

月末は売買契約も集中しがちで、売買仲介の世界は御多分に漏れず月末が忙しい業界です。

ミスがないようにしっかり集中してのぞんでいきたいと思います。

 

 

 

渡部

 

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【事故物件】が大幅に減るかも。。【宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン(案)】が公表

最終更新日:2021年6月25日
公開日:2021年6月21日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

物件内部での殺人事件、自殺など、不動産を利用するにあたって心理的な抵抗が生じるおそれのある瑕疵=【心理的瑕疵】について、国土交通省がその取扱いについてのガイドライン(案)を公表しました(居住用不動産、住宅が対象です)。

https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/PcmFileDownload?seqNo=0000219027

 

これまでは明確な基準がなく、事前にどの程度まで告知をすべきか、我々業者はどの程度まで調査を行うべきかについては指針となるものがありませんでした。

心理的瑕疵には「近隣に嫌悪施設がある」「暴力団構成員が住んでいる」といったことも含まれるとされていますが、今回は「人の死」の取扱いに絞った案です。

 

この案は、

 

・「人の死」の類型を大きく3種類に分けたこと

・告知すべき「人の死」の対象を限定したこと

・宅建業者の調査の対象や範囲を示したこと

・売買と賃貸で告知期間に明確な差異を設けたこと

・隣接住戸や前面道路はガイドラインの対象外としたが、共同住宅の共用部については「ベランダ 等の専用使用が可能な部分のほか 、共用の玄関・エレベーター・廊下・階段のうち、買主・借主が 日常生活において通常使用すると考えられる部分」など、通常使用する必要性があり、買主・借主の住み心地の良さに影響を与えると考えられる部分は対象としたこと。

 

などが特徴になるでしょうか。

 

「人の死」は、

 

①自然死又は日常生活の中での不慮の死

②他殺・自死・事故死等

③①のうち、人が死亡し、長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、室内外に臭気・害虫等が発生し、いわゆる「特殊清掃等が行われたもの」

 

に分類されました。

 

原則として②と③の類型は告知が必要、ただし賃貸は概ね3年を経過していれば告知は不要。

売買は時期を問わず調査の範囲で判明したものはそのまま告知すべき、とされているようです。

 

弊社は売買のみで賃貸は取り扱っておりません。

このため賃貸の現場感覚はありません。

 

ただ、例えば「4年前室内で凄惨な殺人事件があった部屋」があったとして、その事実を事前に教えてもらえれば借りなかった、という人は多いような気もします。個人差があるとは思いますが。。

 

「賃貸は3年より前の自殺や殺人は告知不要」

 

ガイドラインが正式に決まってそれを受けて不動産の業界団体が会員への指針を出し、実務で定着すれば大きいですね。

現在は明確な指針がないため、トラブルを避けるためにかなり前の事件・事故についても告知をしている業者は多いと思います。

正式に決まればいわゆる【事故物件】は(賃貸業界では)大幅に減ることになると思います。

 

世の中の【消費者保護】の大きな流れの中でこうしたガイドラインはどうかな?と思うところもありますが、上記ガイドライン(案)によると、

 

「不動産取引に際し、買主・借主に対し、当該不動産において過去に生じた人の死に関する事案の全てを告げる対応を行うことによって、賃貸住宅の入居の場面において、貸主が、入居者が亡くなった場合、亡くなった理由の如何を問わずその事実を告知対象にしなければならないと思い、特に単身高齢者の入居を敬遠する傾向がある」

 

という問題が強く意識されているようです。

 

(こうした物件は絶対に嫌、何年前であっても無理!という方もいますが、そうした心理的な抵抗よりも、「高齢者の入居拒否」の現実を変えていきたいというのが国交省の考えなのだと思います。いろいろ考えさせられます。)

 

売買では調査や告知の対象や範囲のところは大いに参考になりましたが、実務が大きく変わる、といった影響まではなさそうです。

 

このままガイドラインが固まり実務に定着するかどうかはまだはっきりしません。

 

ただ一歩踏み込んだ(案)で世の中に与える影響は結構あると思います。

 

継続して関連事象をフォローしていきたいと思います。

 

それではまた。

 

 

渡部

 

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お陰様で早期成約!【プリヴェール赤坂】

公開日:2021年6月16日

皆様こんにちは。不動産流通システムの渡部です。

 

5月末に売却の依頼をいただき今月から販売を開始した港区赤坂二丁目のマンション【プリヴェール赤坂】。

 

新規物件【プリヴェール赤坂】のご紹介

 

この度無事に成約となりました。

実際に内見がスタートしてあっという間に決まってしまいました。

売主様誠におめでとうございます!

やはり【都心】は引き合いが多く早いですね。

 

決済・引渡しに向けて準備を怠りなく進めていきたいと思います。

 

※売却物件を募集しています。お気軽にお問い合わせください。

 

 

 

渡部

 

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先日中古マンションをご案内していると・・・

最終更新日:2021年11月26日
公開日:2021年6月9日

皆様こんにちは。不動産流通システムの渡部です。

 

先日お客様のご案内で都内の某地域のマンションをご案内していた時のこと。

 

エントランスでお待ち合わせをし、オーナー様が居住中の物件だったため売主側の仲介業者とお客様と合流して室内へ。

 

室内に入ると広々とした日当たりのよいリビングはじめ、お客様が探していた理想的な間取り。オーナー様が親切に室内の説明をしてくれて、自然とお客様のテンションも上がります。これはいい!決めちゃおう!

 

その後お部屋を退出し、売主側の担当者と別れて、お客様と私だけに。

購入手続の流れや住宅ローンの審査のことなど先の手続についてお客様から質問されます。

このままでしたら申込、契約へと進みそうな流れです。

 

 

ただ、お客様は結果的にこのマンションを選ぶことはありませんでした。

 

 

私が「ちょっと見ておいてもらいたいものがある」と言ってマンションの建物全体を見てもらったことがきっかけです。

 

 

 

 

平成の二桁の建築のマンションだったのですが、エントランス側からは分かりませんが、裏の道路側から建物を見てみると、至る所で外壁のタイルが剥落していました。

 

マンションは管理状態が非常に重要です。

外壁のタイルの剥落というのは築年数の経過とともに起こり得るものですが、通常は現状を把握した段階ですぐに対処されるものです。美観の問題もありますし、人に当たれば事故につながり危険です。放置することは考えられません。

年代的にそれほど古い建物ではありませんでしたから新築時の施工不良が考えられること、新築時のデベロッパーはすでに倒産しておりアフターサービスでの補修は考えられないこと、通常のマンションではこうした場合放置せずに何らかの対処をすること、それがなされていないとすれば管理組合や管理会社に何らかの問題がある可能性があること、などを正直に説明しました。購入を検討する場合、こうした点も総合的に考えていただきたい・・・。

 

その後管理会社等にヒアリングしたところ、管理組合としては新築時の施工をを不良を疑っているが請求する相手が倒産しており対処に困っていること、剥落箇所が多いためどのような補修方法を選択すべきか合意ができておらず数年間放置されていることが分かりました。

 

 

私どもは仲介の立場なので客観的に「物件のありのまま」をお伝えすること、判断材料を提供することが務めです。

「聞いていなかった」、「知っていれば購入しなかった」という事態を最も避けたい。

購入を見送った選択が正しかったどうかは分かりませんが、こうした事実はありのままお伝えして皆様の判断材料にしていただきたいと考えています。

 

6月に入り気温が上昇してきましたね。

熱中症には気を付けて皆様お過ごしください。

それではまた。

 

 

 

渡部

 

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新規物件【プリヴェール赤坂】のご紹介

最終更新日:2021年6月25日
公開日:2021年6月1日

※こちらの物件は成約済みです。

 

皆様こんにちは。REDS株式会社不動産流通システムの渡部です。

 

本日は新たに販売の依頼を受けた中古マンションのご紹介です!

 

【マンション名:プリヴェール赤坂 6階部分】

【交通:メトロ南北線「溜池山王」駅及び「六本木一丁目」駅徒歩5分、メトロ千代田線「赤坂」駅徒歩7分他】

【建築:1996年4月新築】

【専有面積:26.20㎡(壁芯)】

【間取り:ワンルーム】

 

 

 

1996年4月新築、財閥系の旧東京建物株式会社分譲のワンルームマンションです。

 

東京建物は「日本で最も古い歴史を持つ総合不動産会社」とも称されることがありますね。

現在は「Brillia」ブランドに統一してマンション(戸建)を分譲していますが、Brillia以前は最高級ブランドの「ロワヴェール」をはじめ、「プランヴェール」、「プリヴェール」など、フランス語を借用した「ヴェール・シリーズ」、さらに遡ると「東建○○ハイツ」「東建○○マンション」などの名称でマンションを供給していました。

中古マンションを取り扱う中で様々な東京建物分譲の物件を取り扱っていますが、どの年代の物件も大手分譲物件ならではの魅力がありました。バブル期に分譲されたロワ・ヴェールブランドの物件の重厚感など、忘れがたいものがあります。

 

当物件は赤坂2丁目の大通りから内側に入った閑静な高台の立地のコンパクトマンションです。

 

山王下交差点からTBS、溜池交差点からアークヒルズのあたりのエリアが赤坂2丁目です。

広い赤坂の中でも都心側といいますか、外堀通り側のエリアで「中心」に近い場所です。

 六本木通り沿いにATT(赤坂ツインタワー)がありましたが、現在は解体されホテルやオフィスが入る複合ビルを中心とした再開発が行われています。溜池山王駅の出口がこちらの再開発地域にできるようで、出口の位置によりますが、現在徒歩5分のところが2024年頃には少し短縮され徒歩3分~4分程度になる見込みです。駅までの距離が変わるというのも都心ならではですね。

 

 

(前面道路とエントランス)

 

現在の溜池交差点周辺にはかつては「池」があり低い地形になっていますが、緩やかな坂を上った高台部分に当物件は所在しています。周辺に幾つかマンションがあり過去取引を経験していますが、通りから内側に入った場所で商業地域内ですが「閑静」な環境が魅力です。

 

 

 

南西側バルコニーからの眺望写真です。

 

先に見える緑はアメリカ大使館宿舎の敷地内のものです。緑の上に少し見えるキューブ状の特徴的な建物が大使館宿舎です。

前の建物と宿舎の敷地の間の道が【忠臣蔵】で有名な「南部坂」です。

 

文化・歴史が感じられれるエリアでありながら商業施設・有名ホテル・美術館・コンサートホール、各国大使館などが集積しているのがこのエリアの特徴です。

 

 

 

間取りは26.20㎡のやや広めのワンルーム。

柱がバルコニー側にある造りです。

居室の天井高は約2.6mと十分な高さが確保できていてとてもすっきりとした室内空間になっています。

 

 

セカンドハウス利用のため室内のコンディションは良好です。

 

まだ荷物があり室内の様子はご紹介できませんが今後当ブログなどでご紹介させていただきます。

 

 

皆様どうぞよろしくお願いします。

 

渡部

 

 

 

 

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