渡部 親三(宅建士・リフォームスタイリスト)
安心と信頼を御提供できるよう努めさせていただきます。
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公開日:2022年12月29日
皆様こんにちは。
REDS不動産流通システムの渡部です。
2022年があと数日で終わります。
おかげさまで今年も一年忙しく過ごすことができました。
誠にありがとうございました。
2023年は4月の日銀総裁の交代が予定されています。
それに伴い金融政策の変更があるのか、変動金利にも影響が出てくるのかが注目ですね。
様々なところで徐々にコロナ禍前の状況に戻ってきていますが、今後も新たな変異株なども出現するかもしれず油断・過度な期待はできません。
とはいえ昨年の同じ時期に比べれば少しは状況が良くなったと思います。
来年同じ時期には完全に日常が戻っていることを祈りたいと思います。
それでは皆様よいお年をお迎えください。
渡部
公開日:2022年12月23日
皆様こんにちは。
REDS不動産流通システムの渡部です。
12月20日に大きなニュースが飛び込んできましたね。
「長期金利上限0.5% 日銀、大規模緩和を修正―事実上の利上げ、総裁は否定」
https://www.jiji.com/jc/article?k=2022122000806&g=eco (2022年12月20 時事通信)
日銀が長期金利の変動容認幅を従来の誘導目標「0%程度」の上下「0.25%程度」から、「0.5%程度」へ2倍に拡大しました。【事実上の利上げ】と評価する方が多いようです。
さてこうなると気になるのは住宅ローンの金利です。
日銀からのアナウンスがあった12月20日当日は長期金利の指標となる新発10年物国債の流通利回りは0.250%から一時0.460%まで上昇しました。
固定金利は長期金利の影響を受けますので、来月以降の「新規の」固定金利が上昇するのはほぼ間違いないですかね。
今年は一年間、固定金利の変動の情報を当ブログで追ってきました。
2022年2月以降は固定金利は顕著に上昇し昨年までの流れとは明らかに変化がありました。
11月→12月にフラット35の主力商品は0.11%金利が上昇しましたが、果たして1月はどうなるか。。
今回の【事実上の利上げ】はインパクトが大きく、一気に0.2%程度上がることもありそうな雲行きです。
(また月初にチェックしていきたいと思います)
変動金利は今回の日銀の措置によっても影響を受けず、「固定金利との金利差がより強く意識されて変動を志向する方がより増えるのではないか」、という予想も目に付きます。
固定金利は「選びたい」方も一定数いるものの、流通の現場にいると「選ばざるを得ない」の方が多い印象です。
(固定金利は借入可能額が伸びやすかったり、代表的商品である【フラット35】の審査が比較的緩やかな面があり、間口は広めです。)
変動金利があまり動かず固定金利だけが上昇するということになるとその予想はあたりそうな予感はありますね。
固定金利を「選ばざるを得ない」方が市場から「退場」を余儀なくされるだけということもありそうですが。。
ただ短期金利に連動するとされる変動金利にも影響があるという指摘もあります。
大手都市銀行の変動金利の店頭金利の推移を確認してみると、2009年5月以降約13年間変動せず、一定のままでした。
2006年~2009年が0.2~0.3%程度「一時的に」高くなりましたが、そもそも2006年以前の1998年~2006年は現在よりも変動金利の店頭金利は低かった時代が続ていました。
(実際はその頃よりも現在の方が変動金利の適用金利は低くなっていますが、これは「金利優遇」の幅が銀行間の熾烈な競争等があって拡大しているためです。)
金利の先高感が意識されてくると変動金利にも影響があるという見方のようです。
今年(2022年)は都市銀行・地方銀行が変動金利のディスカウント幅を拡大し、実質的に変動金利が「史上最低」になった年だったと思います。
条件があるとはいえ都銀や有力地銀が少し前からするとあり得ないほど金利を優遇していていました。
このトレンドに変化が出てくるのか、少し前に戻るだけなのか、それ以上の金利引き上げはあるのか。
注意して見ていきたいと思います。
来年は日銀総裁の交代があるので金融政策の大きな変更もあり得ます。
ドラスティックな政策の変更があると不動産市場にも大きな影響がありそうです。
「受け止めて、対応するしかない」ものなので特段身構えても仕方がないですが、変化には対応していきたいと思います。
金利動向についてはまた当ブログでご紹介していきたいと思います。
皆様どうぞよろしくお願いいたします。
渡部
公開日:2022年12月16日
皆様こんにちは。
REDS不動産流通システムの渡部です。
この度売却の依頼をいただいておりました中央区内の戸建住宅が成約となりました。
仲介手数料は割引でのご成約となりました。
物件の調査に少し時間を要しましたが、実質的に販売をスタートしてから約10日間でのスピード成約となりました。
売主様誠におめでとうございます。
中央区は【日本橋・銀座】を擁する、日本を代表するオフィス・商業の中心地。
正真正銘の【都心】です。
都心部の戸建住宅は希少で、売り出し当初から多くの反響をいただくことができました。
やはり「立地」は大きいですね。
中央区の物件はほとんどがマンションです。
過去のデータですと区内の「建て方別」の割合ではマンション(集合住宅)が90%以上を占めています。
これまで中央区内でマンション、土地、商業ビルの取引は複数ありましたが戸建住宅の取引は初めてでした。
仲介(既存住宅の取引)は物件が存在しないと仕事が成立しません。
中央区はもともと戸建住宅がほとんど存在しないのでこれまで取引がなかったことも当然と言えば当然です。
戸建住宅は永住目的で住んでいる方が多いのでそもそも取引が少ないということもあります。
ちなみに23区ですと区別で最も仲介の取引の件数が少ない区は【荒川区】と聞いたことがあります。
荒川区は人口は千代田区や中央区よりも多いのですが戸建住宅に住んでいる方がかなり多いことが原因として考えられます。
(そういえば仲介の仕事に携わって、23区内で最後に初めての取引を経験したのは荒川区でした。日暮里や南千住など人口が集中しているエリアがあるにもかかわらずなかなか取引ができなかったことを思い出します。)
貴重な経験をさせていただきました。
師走に入り朝晩の寒さが厳しくなってきました。
あまり報道されなくなってきましたが新型コロナウイルスの感染は減少していないようです。
体調を崩しやすい時期なので気を付けていきましょう!
渡部
公開日:2022年12月8日
皆様こんにちは。
REDS不動産流通システムの渡部です。
この度新宿区南元町のマンション【ガーデンヒルズ四ツ谷迎賓の森】が成約となりました。
仲介手数料は半額になりました。
買主様誠におめでとうございます!
ガーデンヒルズ四ツ谷迎賓の森は平成28年の住友不動産株式会社の旧分譲。
赤坂御用地に道路を挟んで隣接する緑の多い落ち着いた都心の立地です。
神宮外苑までも徒歩圏で本当に緑が多い環境です。
共用部は基本シンプルなデザインですが凝った造りで品があります。
風格を感じさせます。
【ガーデンヒルズ】は「広尾ガーデンヒルズ」(単独分譲ではないですが)や「目白ガーデンヒルズ」といった著名なマンションに連なる住友さんの高級ブランドです。流石の造りで、将来もこの環境に惹かれる方は多いと思います。
他住戸も取り扱っております。
購入・売却を検討されているお客様はお気軽にお問い合わせください。
どうぞよろしくお願いいたします。
渡部
最終更新日:2022年12月8日
公開日:2022年12月1日
皆様こんにちは。
REDS不動産流通システムの渡部です。
2022年12月度の住宅金融支援機構の【フラット35】の金利が発表されました。
月初の金利発表のタイミングで当ブログで新しい金利をご紹介しております。
12月度は利用の多い「借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、団信付帯」の場合、最低金利は【1.65%】となりました。
先月との比較ですと1.54%→1.65%で0.11%上がりました。
10月から+0.06%、+0.11%とかなりの幅で上昇しています。
1.65%は今年の最高の金利水準です。
今年は1月に1.30%でスタートし、連続上昇から一瞬下がった時期もありましたが、最後は再び上昇して今年の最高を更新して終わることになります。
固定金利は借入期間中金利が変動しない商品ですが、毎月頻繁に適用金利が変更になるという特徴があります。
変動金利の方は某地方銀行がこれまでで最大の優遇金利をスタートするなど、実質金利は下がっている印象があります。固定と変動の差が拡大していくと変動を選択するお客様がさらに増えていくでしょうか。
来年度も金利動向には注目していきたいと思います。
よろしくお願いいたします。
渡部