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渡部 親三わたなべ しんぞう

新規物件 The目黒四季レジデンスのご紹介

最終更新日:2020年6月3日
公開日:2019年7月29日

 

皆様こんにちは。《仲介手数料無料》 REDS株式会社不動産流通システムの渡部親三です。

 

 

 

本日は新たに担当させていただく中古マンションのご紹介です!

 

【マンション名:The目黒四季レジデンス】

【交通:東急東横線「学芸大学」駅徒歩10分、「祐天寺」駅徒歩10分】

【専有面積:72.17㎡(壁芯)】

【間取り:3LDK+テラス+専用庭】

【販売価格:7300万円】

 

 

 

2005年、旧目黒区役所の跡地に建築された地域を代表するマンションです。三菱商事分譲、戸田建設施工です。

 

我々は日常業務でよく自治体の役所に物件の調査で訪れます。

道路の幅員や種別の調査、建築確認の情報の確認など、役所調査は日常業務です。

この場所もよく調査で訪れた場所でとてもなじみ深いですところです。

 

 

 

学芸大学や祐天寺はもちろん人気のある場所ですが、実はマンションの数はあまり多くないのです。

駅付近に大きな通りがないこともあって、特に総戸数で100戸を上回るような大規模物件がとても少ないエリアです。目黒通りや環七まで行くと物件が増えますが駅からの距離も少し離れてしまいます。

 

当物件は戸建住宅中心のとても閑静な立地の大規模物件であることが特徴です。

旧区役所跡地なのでバス便も豊富です。

 

お部屋の特徴は広いテラス・専用庭です!

 

 

 

合計で30㎡を超える広さです!

 

 

 

 

ルーフバルコニーのような共用部分と違って日常的に利用できるスペースですね。

独立の扉があり外部に出ることも可能です。

 

所有権の対象は約72㎡ですが、こうした専用使用部分のスペースを含めるとかなり広々としています。

緑も感じられるスペースです。

 

永住にふさわしい落ち着いた物件です。

 

皆様どうぞよろしくお願いいたします。

 

渡部親三

 

 

 

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新規物件【M.M.TOWERS FORESIS-R】のご紹介

最終更新日:2020年6月3日
公開日:2019年7月22日

新規物件のご紹介

 

皆様こんにちは。

 

不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。

 

本日は新たに売却を担当させていただく物件のご紹介です。

 

【物件名:M.M.TOWERS FORESIS-R 23階部分】

【交通:みなとみらい線「みなとみらい」駅徒歩1分】

【専有面積:57.20㎡(壁芯)】

【間取り:1SLDK】

【販売価格:6180万円】

 

 

 

 

東急東横線と直通のみなとみらい線、みなとみらい駅の出口の目の前のタワーマンションです。

 

 

分譲会社は三菱地所、施工は鹿島建設。

みなとみらいエリアを代表するタワーマンションです。

 

住宅、オフィス、ホテル、会議場などを計画的に配置した大規模開発で生まれた【みなとみらいエリア】。

私は大学生だった1990年代の後半に当地区の開発現場の一つでアルバイトをしたことがあります。

確かランドマークタワーはもうできていて、みなとみらい線は未開通でしたね。

桜木町の駅から歩いて建築中の現場に通ったことを思い出します。

Y-CATがあるスカイビルやみなとみらいのホテルの建設現場でゼネコンの現場監督を補佐するアルバイトをしていました。大●建設や鹿●建設の監督たちと同じユニフォームを着て【カオス】としか言いようのない建築現場の雰囲気を体感できたことは20歳そこそこの私にとっては貴重な経験でした。

 

あの頃のみなとみらいと言えば思い出すのは・・・

 

飲食店がない!昼飯を食べるところがない!

 

ということですね(笑)

 

本当に何もないんです。道路も一部未舗装。周囲は一面の【荒地】。

雑草が繁茂する広大な空き地が拡がる寒々しいエリアでした。

 

学生時代、スーパーゼネコンや中堅ゼネコンの設計や監督の部署でアルバイトしていて、みなとみらいに行っていた頃は中野坂上の交差点(駅前)の再開発(大成建設)、三軒茶屋のキャロットタワー(東急建設)、大森のいすず自動車の本社ビル(大森ベルポート。五洋建設)、初台の新国立劇場(竹中工務店)、等々の建築現場に行っていました。大学生だった私にはいずれも思い出深く、忘れられない経験でしたが、みなとみらいの現場(現在の「クイーンズスクエア横浜」。建築中の当時は関係者内で「トライビル」と呼ばれていました)は当時は街自体を新しく作る大事業だったため、周辺に何もなくて昼食を取ることに困ったことが一番の思い出です(笑)。

 

あの【荒地】だったみなとみらいは・・・あんなに美しい地下鉄が通って・・・APECまで開催して・・・こんなに見事なタワーマンションまで建って・・・完成した【荒地】を見て驚くばかりです。

 

 

 

歩道の広さ。街路樹の美しさ。電柱がないすっきりとした道路。

 

 

 

みなとみらいの魅力は「倉庫の跡地の再開発」とか「既存のビルの建替え」とか「工場跡地」とか、東京の大型物件の「ルーツ」とは異なる、【無から有を造る】、「街自体を新しく作った」その【清新さ】にあると思います。

 

一から街自体を計画的に作ったことはよ~く私が知っています。

本当に何もなかったんです!

 

この規模の開発になると10数年経ってもその当時の「気合」とか「本気」とか、開発に携わった人たちの【想い】を感じることができます。当物件はそんな稀有な物件だと個人的には思っています

 

 

 

 

エントランス通過後、EVホールまでの通路部分。【気品】を感じます。

共用部分の品の良さは当物件の特徴で、派手さはないんですが一流の物件だけが持つ【気品】が感じられます。

 

地所分譲、鹿島建設施工ですからね。

スーパーゼネコン施工の物件は古くなっても古びない魅力がある物件が多いように思います。

 

現場にいたことがありますからね・・・スーパーゼネコンの現場の統制力、管理能力は全く違いましたので・・・

 

中野坂上で大成の監督が現場に泊まり込んで危機を回避したあの責任感、そしてそれに応える職人達・・・

初台で劇場が完成に近いのに小波乱が起こったときに竹中の監督達がみせた危機回避能力と現場の一体感・・・

 

あれは良い物ができるはずです。元請としての責任感と現場全体への指導力が根本的に違う。

 

建築中の現場は途中ですからそこら中にゴミや資材が散らばっているのが普通なんですが、スーパーゼネコンや力のある建設会社の現場は「規律」があって、建築中なのに整然としています。

「この違いは何なんだろう?」と当時は不思議に思ったものです。

いろいろな現場に行くと元請やJVのTOPの建築会社によって現場全体の規律が全く異なることに嫌でも気付くことになります。

 

一般的にはあまり知られれていない中堅の建設会社でもよく聞く鉄道系や財閥系の建設会社よりも数段上の「監理」をしているところもありました。現場全体の高揚感といいますか、上から下まで一体になって一つのものを作っているというあの雰囲気は、本当に力のある建設会社だけが出せるものです。

 

当物件もそんなスーパーゼネコンが施工した物件です。

 

多くの皆様にお勧めしたい物件です。

 

皆様どうぞよろしくお願いいたします。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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新横浜の築浅注文住宅を仲介手数料半額で購入!

公開日:2019年7月16日

成約御礼

 

皆様こんにちは。

 

不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。

 

新横浜の中古戸建住宅のご購入をお手伝いさせて頂きました。

 

 

〇 中古戸建住宅

 

新横浜駅徒歩3分 2016年築 土地約44坪 建物約35坪 4LDK 

 

 

 

大手ハウスメーカー施工の築浅の注文住宅です。

メンテナンスがしっかりしていて建物の調査も行っていたため安心してお勧めできる物件でした。

 

【注文住宅】にありがちな個性が強すぎる間取ではなかったところも良かったですね。

世の中には【夢】を詰め込み過ぎて商品性が失われている中古注文住宅もありますから、これから家を建てる方は十分気を付けてください。

 

築浅の状態の良い中古注文住宅はあまり市場に出ません。

日々いろいろな物件に接している私共もそれほど取扱いが多いわけではありません。

土地を購入する方についてはご予算やテイストに応じたハウスメーカーを紹介していますが、基本的に間取りや建築の打合せはメーカーとお客様で直接進めていただきます。

 

 

そのため完成後の注文住宅内部にはなかなか入る機会がないのですが、最近の注文は凄いですね!

 

 

品確法施行後は建売の質も格段に良くなっているので内装や建具等についてはそれほど驚きはないのですが、【設備】が違いますね。見たことがない器具があって驚きます。

 

当物件も「タッチパネル」がリビングに置いてあり、どうやら家電や設備と連動しているものということは分かるのですが、どのように利用するのか全く分かりません。

 

お客様と一緒に「なるほど・・・どうやらこれは浴室の湯はりの予約機能・・・これは蓄電池の残量?・・・このボタンは一体・・・?」といった感じで悩むことになりました。

 

分厚い取扱説明書を後日いただいたこと、ハウスメーカーのアフターサービスの担当者が現地で説明してくれることになったことで事なきを得ましたが、「最近の注文住宅は難しい!」とあらためて思いました。

こうした物件の販売では実際に現役で利用している売主様がその場で説明してくれることが一番助かります(当物件は転居後の空室での販売でした)。

 

なお当物件の購入では仲介手数料は100万円以上割引になりました。

良い物件が安く購入できました。

誠におめでとうございます。

 

渡部親三

 

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新築は【夢】を中古は【現実】を! シティテラス草加松原シーズンズが成約しました

最終更新日:2020年5月11日
公開日:2019年7月8日

成約御礼

 

皆様こんにちは。

 

不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。

 

4月から販売活動を開始した「シティテラス草加松原シーズンズ」。

 

新規物件 【シティテラス草加松原シーズンズ】

 

この度ご契約となりました。

 

近隣で大型の新築マンション(総戸数300戸越え)が分譲中で「常に」その物件と比較されるという条件での販売活動でした。

 

当物件の方が駅への距離は2分ほど近く、立地的にはこちらにやや分がありました。

 

ただ「新築」はやはり強力で「理屈」を超えているところがあります。

 

沿線の電車に乗れば社内や各駅でその新築の広告が嫌でも目に入ってきます(ライバルの新築は沿線の鉄道会社が売主ということもあり、沿線での露出はそれはもう「凄まじい」レベルです)。

中古物件であるこちらの物件はまともに戦っては勝てません。

 

 

新築は【夢】を売り、中古は【現実】を売る。

 

 

長年仲介業務に携わってきた実感です。

【夢】は強力です。なかなか厳しい戦いにならざるを得ません。

 

ただ築年数で4年程度の差ですが、駅により近いわが中古物件とその新築物件は、10年後20年後どうなっているでしょうか?

 

おそらくその時点での転売価格は駅により近いこちらの中古物件の方が高くなっていると思います。

数年は「新しさ」がアドバンテージになるでしょうが、どんな物件も中古になり【現実】と闘っていかねばなりません。その時・・・ほとんど同じ条件の物件の場合、駅から距離は大きな評価の差になってくるはずです。

 

 

弊社は「両手仲介」を原則行わないため当物件を見学に来られるお客様(買主様)を直接私が接客することはありませんでした。

 

ご案内は多い中で、案内してくれる仲介業者の方からの報告で「近隣の新築に負けました・・・」という内容を毎回聞く度に、自分だったら上手く説明できそうなのに・・やはり新築は強力か・・・というもどかしさが常にありました。

 

 

 

「そりゃあ新築は良い。でも中古も良いですよ。だって10年後、どちらの物件が高く売れると思いますか?・・・みんな中古になるんですよ・・・」

 

 

 

 

こうしたアピールを皆さん繰り返してようやくピッタリ合うお客様が見つかったということなのだと思います。

 

すぐ近くで300戸を超える大規模新築が分譲していることの大変さを実感した数カ月でした。

 

 

さてこの物件とは無関係ですが、晴海の大型物件はどうなりますかね。あの物件は【レガシー】とか【モニュメント】といったこれまた強力な【物語=ストーリー】があるので、近隣の中古物件は難しい戦いを強いられるでしょうね。業界にいる者として今後の推移は楽しみなところもあります。

 

皆様も【夢】に出会ったときは【現実】、リアルな【その後】を考えるようにしてください。

 

それではまた。

 

 

渡部親三

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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成約御礼 大田区の中古マンションを仲介手数料無料で購入!

最終更新日:2020年6月14日
公開日:2019年7月1日

成約御礼

 

皆様こんにちは。

 

不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。

 

この度下記のマンションのご購入をお手伝いさせて頂きました。

 

 

〇 中古マンション

 

大田区某所 所在 1972年築 約50㎡ 2LDK 中層階 南西向き

 

【仲介手数料無料】にてご購入となりました。

 

 

1972年築で築年数は経過している物件でしたが管理がとてもしっかりしているマンションでした。

室内はリノベーション工事済みで新築のような奇麗な状態でした。

 

他にも何件か検討していただいて中には平成の築の新しい物件もありました。

ただ立地や広さ、室内のコンディション等々、築年数以外の要素を重視しての選択になりました。

 

築年数の経過した物件は良い立地の物件が多いです。

まだ土地に開発の余地があった時代に建てられているからです。

先に良い場所は押さえられているので都心部であればあるほど新規の物件は供給されにくくなっています。

立地を重視して中古マンションを検討するという流れは今後も広がっていくと思います。

 

お客様は住宅ローンの利用予定がありましたが、事前の審査で希望以上の金利を提案してくれた銀行で進めることになりました。

古い物件は銀行によっては事実上取扱いができませんが、しっかり取り組んでくれる銀行もあります。

こうした各行の審査基準は一般に公開されていないため、我々の方で物件に合った金融機関をご紹介させていただいております。

 

皆様もローンについて質問がございましたらお気軽にお問い合わせください。

 

それではまた。

 

渡部親三

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