年中無休/10時〜19時 0800-100-6633
渡部 親三わたなべ しんぞう

改正民法施行!契約不適合責任ついて思いを巡らす

最終更新日:2020年5月5日
公開日:2020年4月28日

皆様こんにちは。

REDS不動産流通システムの渡部です。

 

2020年4月1日より改正後の民法が施行されました。

我々不動産取引に携わる人間についても影響は大きく、特に施行月の今月は改正民法を反映した新しい各種の売買契約書を見ていろいろなことを考えます。

 

2017年5月に改正案が国会で可決され約3年近くの時間が経っています。

業界内でも「連帯保証の内容変わるらしいよ」「瑕疵担保のところは変わるみたい」など話題にはなっていましたが、あらためて施行され契約書の条文が変わってみるとその変化の大きさに驚きます。

 

特に大きく変わった代表的なところが【瑕疵担保責任】です。

 

改正内容については探せばよくまとめらたサイトやページがあると思いますし、詳細な内容は専門の弁護士の方等に説明は任せたいと思います。【契約不適合責任】というものに変わりました。

 

 

 

(不動産売買業界の方は今すぐ新しい【売主宅建業者型】の契約書を確認してみましょう!瑕疵担保の条文の変わりように驚くと思います!一般仲介の条文ももちろん変わっていますが、民法がどのように変わったかは業法で期間のところ以外買主に不利にできない宅建業者型の書式を見るのが分かりやすいです。区部所有の一般仲介の瑕疵の対象から「雨漏り」がなくなるなどその他でも変更箇所は多いです!)

 

 

 

売主宅建業者型では損害賠償(と契約締結の目的を達成できない場合の解除)が原則だっところが修補等が明文で認められるのようになったのは実務の追認というか、やりやすくなると思います。

 

瑕疵担保責任では損害賠償が原則で売主業者の場合に法律上、条文上修補は請求できませんでしたが(個人間の取引では逆に修補のみに限定)、瑕疵の内容にもよりますが修補に応じてくれれば足りるケースが多かったのでこの点は分かりやすくなったと思います。

 

今回の法改正と契約書の内容の変更から最も予測される事態は、まだ憶測にすぎませんが、「契約書の特約が長くなるだろうな」ということです。

 

契約不適合責任を前提にすると「どのような物件の取引であるか」をこれまでより一層明確にする必要がありそうです。

 

これまでも物件の状況や問題点、不具合等については報告書や重要事項説明書に記載していましたが、より詳細に売買契約書に記載する必要が出てきそうです。実務的には「容認事項」を列挙する契約書が多くなるでしょうか。

 

個人間の場合は責任の内容を限定できるのでそれほど大きくは変わらないかも知れませんが、売主が不動産業者の場合の契約書は容認事項だらけになるような気もします・・・。

 

 

 

【事前に想像していたよりも改正内容がドラスティックで、影響が大きい!】

 

 

 

これが偽らざる心境です。

 

 

今年一年間くらいはこうした改正民法に「慣れる」ために業界全体に大きな混乱がありそうです。

 

 

皆様も不動産取引に際しては、取引の内容がどのようなものであり、売主買主としてどのような責任=権利があるのかをよく理解して臨むようにしましょう。我々も安全な取引を目指してより分かりやすい説明を心掛けたいと思います。

 

何かこれまでと変わった点があればこうしたブログなどで随時報告お知らせしたいと思います。

 

皆様どうぞよろしくお願いいたします。

 

 

カテゴリー:

新型コロナウイルスと不動産取引 新規物件「中銀京橋マンシオン」

最終更新日:2020年5月11日
公開日:2020年4月20日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

収束の気配が見えない新型コロナウイルス。

 

弊社はもともとテレワーク主体で業務を行っておりますが物件のご案内等の業務は行っております。

 

この度新規に販売の依頼を受けたマンション【中銀京橋マンシオン】。

 

 

 

1978年築ですが数年前にリノベーションされており室内はとても綺麗です。

 

 

 

 

床や建具、キッチンなどの木部分にはゴールデンチーク、レッドオーク、パイン材などの無垢材をふんだんに用いています。木のぬくもりを感じる「コテージ風」の内装です。

 

 

 

年月の経過とともに風合いや深みが生まれます。

暖かみのある室内です。

 

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 

この度のコロナウイルスの問題では、物件の現況が「居住中」、オーナー様が居住しながら販売している物件につきましては、売主様買主様両者から普段はあまり耳にしないことを聞いたりします。

 

 

売主様「買主様、仲介業者他家に来る人は全員マスクを着用してください」

 

 

買主様「居住中の物件はコロナがうつされそうなので内見は結構です」

 

 

 

このご時世ですからやむを得ないところですかね。

 

当物件はすでにオーナー様が転居済みの「空室」の物件です。

 

空室は人的な接触が少ないのでこの時期は検討しやすいかもしれません。

 

寂しい話ですが。。

 

 

皆様どうぞよろしくお願いいたします。

 

 

 

 

カテゴリー:

新型コロナウイルス【緊急事態宣言】と不動産業界 ~銀行手続について~

最終更新日:2020年5月11日
公開日:2020年4月13日

皆様こんにちは。

 

不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。

 

4月7日に出された新型コロナウイルス感染拡大阻止のための【緊急事態宣言】。

 

弊社の所在する東京都はもちろん、営業エリアである神奈川県、千葉県、埼玉県もすべて宣言の対象になりました。

刻々と変わる状況に翻弄されてしまいますが今は非常時です。

一丸となってこの事態を乗り越えていきましょう!

 

 

「自粛のお願い」は緊急事態宣言の前からありましたが、やはり法的な根拠とともに求められると本格的に「自粛」が始まった印象です(当たり前のことではありますが)。

 

我々不動産業界にも大きな影響が出ています。

 

住宅設備の納期の遅れ(かなり解消されてきました。キッチンや浴室は大分解消されました。ただしトイレ設備はまだダメです)など、新型コロナウイルスの問題では業界全体に影響が出ていますが、先日このようなFAX文書が送られてきました。

 

 

提携先の都市銀行の住宅ローンセンターからの文書です。

 

銀行の窓口業務はは9時~15時、または17時までとなっていますが、我々が相談するローンセンターは17時までのところが多く、それ以降でもやり取りが可能なところも多いです。

ところが緊急事態宣言の発令により15時以降は対応不可となってしまいました。

 

案件の相談ができませんし、審査や融資実行にむけた事務作業もかなりスピードダウンすることになりそうです。これは結構影響が大きいです!

 

 

 

 

 

実際3月中から銀行の審査に時間がかかる例が増えてきました。

また審査が完了しても、「融資の契約(金銭消費貸借契約)」が銀行で対面で行うことができなくなり郵送でのやり取りになった銀行があり、これも大変な影響が出ています。

 

対面での融資契約は(経験のある方はお分かりかと思いますが)銀行員の説明をもとに2時間程度の時間をかけてたくさんの書類に署名捺印していきます。「こんなに名前を書いたのは初めて!」というお客様もいらっしゃる「面倒な」手続です。

 

これが郵送で書面でのやり取りになりますと・・・我々が真っ先に危惧するのは「押印漏れ」、「印影のかすれ・にじみ」といった不備です・・・

 

 

 

 

 

日本はまだまだ強固な「印鑑文化」の世界です。そして銀行はその中心(?)とでも言うべき、この文化の代表的な担い手です(笑)。

 

住民票や印鑑証明書、特別徴収税額決定通知書といった添付書類は完璧に揃っているのに、「印影がかすれているので訂正し再送してください」といったことが起こり得ます。

 

住宅ローンでは、融資実行日から逆算して融資契約は「○営業日前までに」終える必要がある、というルールがあることが一般的です。

 

対面での融資契約ですとその場で銀行員が「印影がかすれていますね。二重線で訂正して押し直してください」などと言ってくれますが、郵送ですとこうはいきません。

 

お客様は漏れがないと思って発送しても銀行側から見て×、書類を返送し再度発送しそのやり取りに1週間・・・結局融資が間に合わず関係者全員が再度日取りを調整する・・・といったことにつながります。

 

 

実はこうした「書面での融資契約」はネット銀行を中心に以前からあります。

私はお客様がネット銀行を利用したいという場合は全力で協力する主義ですが、こうした流れを危惧してネット銀行の利用に難色を示す不動産会社・担当者はかなり多いです。まぁ大きな「事故」にもつながりかねないので理由がないわけではありません。

 

こうした「事故」や不測の事態を防ぐためには融資実行日(引渡日)を余裕をもって設定できればよいのですが、不動産取引では【あるお客様が気に入る物件は他のお客様も気に入る】という「鉄則」があります。長めの引渡し希望では売主にとって不利な場合があり、物件を確保できず他のお客様に奪われてしまうこともあります。非常に困難な調整が必要になることもあるわけです。

 

こうなってしまったものは仕方がありません。胃が痛くなる時間が増えそうですが、何とか事故を起こさないように気を付けていきたいと思います!

 

 

それにしても・・・銀行はそろそろ印鑑文化から脱却しないんですかね??

テレワークの推進とともに脱=印鑑の議論も起こってくれるとよいのですが・・・

口座の開設にあたり「印鑑なし」を選べる銀行も増えてきましたが、これを機に手続全般でより一層印鑑が必要になる場面を減らしていただきたいところです。

 

 

 

スマートフォンで事前審査が完結するシステムを大手都銀が相次いで導入するなど最近は柔軟さも感じられます。

 

今後に期待ですね!

 

 

 

カテゴリー:

成約御礼 ~港区赤坂の中古マンションを仲介手数料半額にて購入していただきました~

最終更新日:2020年4月29日
公開日:2020年4月6日

皆様こんにちは。

不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。

 

この度下記のマンションのご購入をお手伝いさせて頂きました。

 

 

〇 中古マンション

 

港区赤坂 1977年築 約65㎡ 1LDK 最上階 南西向き

 

 

 

【仲介手数料半額】にてご購入となりました。

 

リノベーション済みの物件で売主は不動産業者、こうした場合は仲介手数料は無料になることが多いのですが今回は間に一社仲介業者が入っていた関係で割引での成約となりました。

 

赤坂のマンションの取引は約半年ぶりですが、都心の一等地のため築年数を問わず物件はよく動くエリアですね。

 

ここ数年タワーマンションの分譲などもありましたが、こうした都心部では基本的に新築の供給は少ないです。

立地を重視して中古を選ぶ方が多いエリアです。

 

 

商業地で華やかなエリアですが、昔からの住宅地でもあり、街並にはどこか風格と落ち着きがありますね。

 

 

合衆国大使館やアークヒルズがある「赤坂1丁目」から東京ミッドタウンのある「赤坂9丁目」まで、かなり広いエリアの住所が「赤坂」になっています。

 

 

東京で「10丁目」という住所は聞かないので都内では最大の「丁目」を保有する町だと思います。

 

 

なお京都市東山区には「本町22丁目」という住所があるようです。

 

さすが京都!

 

 

新型コロナウイルスが収束したら京都ぜひ行きたいなぁと思っています。

 

 

それではまた。

 

 

カテゴリー: