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渡部 親三わたなべ しんぞう

改正民法施行!契約不適合責任ついて思いを巡らす

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最終更新日:2020年5月5日
公開日:2020年4月28日

皆様こんにちは。

REDS不動産流通システムの渡部です。

 

2020年4月1日より改正後の民法が施行されました。

我々不動産取引に携わる人間についても影響は大きく、特に施行月の今月は改正民法を反映した新しい各種の売買契約書を見ていろいろなことを考えます。

 

2017年5月に改正案が国会で可決され約3年近くの時間が経っています。

業界内でも「連帯保証の内容変わるらしいよ」「瑕疵担保のところは変わるみたい」など話題にはなっていましたが、あらためて施行され契約書の条文が変わってみるとその変化の大きさに驚きます。

 

特に大きく変わった代表的なところが【瑕疵担保責任】です。

 

改正内容については探せばよくまとめらたサイトやページがあると思いますし、詳細な内容は専門の弁護士の方等に説明は任せたいと思います。【契約不適合責任】というものに変わりました。

 

 

 

(不動産売買業界の方は今すぐ新しい【売主宅建業者型】の契約書を確認してみましょう!瑕疵担保の条文の変わりように驚くと思います!一般仲介の条文ももちろん変わっていますが、民法がどのように変わったかは業法で期間のところ以外買主に不利にできない宅建業者型の書式を見るのが分かりやすいです。区部所有の一般仲介の瑕疵の対象から「雨漏り」がなくなるなどその他でも変更箇所は多いです!)

 

 

 

売主宅建業者型では損害賠償(と契約締結の目的を達成できない場合の解除)が原則だっところが修補等が明文で認められるのようになったのは実務の追認というか、やりやすくなると思います。

 

瑕疵担保責任では損害賠償が原則で売主業者の場合に法律上、条文上修補は請求できませんでしたが(個人間の取引では逆に修補のみに限定)、瑕疵の内容にもよりますが修補に応じてくれれば足りるケースが多かったのでこの点は分かりやすくなったと思います。

 

今回の法改正と契約書の内容の変更から最も予測される事態は、まだ憶測にすぎませんが、「契約書の特約が長くなるだろうな」ということです。

 

契約不適合責任を前提にすると「どのような物件の取引であるか」をこれまでより一層明確にする必要がありそうです。

 

これまでも物件の状況や問題点、不具合等については報告書や重要事項説明書に記載していましたが、より詳細に売買契約書に記載する必要が出てきそうです。実務的には「容認事項」を列挙する契約書が多くなるでしょうか。

 

個人間の場合は責任の内容を限定できるのでそれほど大きくは変わらないかも知れませんが、売主が不動産業者の場合の契約書は容認事項だらけになるような気もします・・・。

 

 

 

【事前に想像していたよりも改正内容がドラスティックで、影響が大きい!】

 

 

 

これが偽らざる心境です。

 

 

今年一年間くらいはこうした改正民法に「慣れる」ために業界全体に大きな混乱がありそうです。

 

 

皆様も不動産取引に際しては、取引の内容がどのようなものであり、売主買主としてどのような責任=権利があるのかをよく理解して臨むようにしましょう。我々も安全な取引を目指してより分かりやすい説明を心掛けたいと思います。

 

何かこれまでと変わった点があればこうしたブログなどで随時報告お知らせしたいと思います。

 

皆様どうぞよろしくお願いいたします。

 

 

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