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渡部 親三

住宅ローン事前審査 「紙」の戦略

最終更新日:2018年12月26日
公開日:2017年11月27日

皆様こんにちは。《仲介手数料無料》 REDS株式会社不動産流通システムの渡部親三です。

 

不動産売買の現場で住宅ローン事前審査はどのような意味を持つか。

 

 その一端をイメージしていただくためにわれわれ不動産業者の日常から一コマをご紹介します。

 

 

登場人物 A(買主側仲介業者)/ B(売主業者担当者)

 

 

・・・・・・・・

 

A「先日は〇区●町のE号棟ご案内させていただきありがとうございました。かなりお客様に気に入っていただいており前向きに検討していただいております」

 

B「ありがとうございます。お客様はどのような方ですか?」

 

A「外資系証券会社Xにお勤めの会社員の方で、ご夫婦と幼稚園児の3人家族です。年齢は37歳で年収は見込みで約1,200万円です。」

 

B「見込みですか・・・勤続は?」

 

A「6ヵ月です。」

 

B「・・・はぁ。まぁ年収高そうですから返比(※「へンピ」不動産・金融業界用語で返済比率のこと。年収と借入額の比率を指す。)は問題ないですかね。頭(自己資金)はどのくらい?」

 

A「自己資金は、金融資産の形で資産はお持ちなのですが、できるだけ手元に置いておきたいということで、諸経費分のみです。」

 

B「あぁ100%ローンですか。」

 

A「はい。」

 

B「事前はこれから?」

 

A「はい。■銀行のWEB仮審査というものにご自身でアクセスして、一応承認は出ているようなのですが・・・。」

 

B「・・・WEBじゃダメですね。物件も見ませんし。以前新築マンションの仮審査で内定が出ているという話を信じて契約してひどい目にあいましてね。」

 

A「あぁ。新築マンションの。全然審査方法が異なりますからね。」

 

B「それ以来弊社はローンのお客様については「紙」の到着順で一番手扱いです。現金客優先ですけれども・・・」

 

A「はい。承知しております。」

 

B「銀行はどこに出します?」

 

A「外資系に強い○○銀行と、勤続年数が短い方に強い●●銀行を考えています。ご本人はフラット35に関心を持たれているのですが・・・」

 

B「弊社の仕様は「S」の「Aプラン」対応ですからフラット35はいいですよ。ただ社内規定でフラットは事前審査がないから本審査の承認が出てからじゃないと契約できないんですよ」

 

A「えぇ、承知しています。銀行の事前と並行で審査を進めますが、住宅金融支援機構宛ての社判を押印した給与証明書とか必要書類も多くて間に合わないので、物件を確保できた後に選んでもらうつもりです。」

 

B「ぜひそうして下さい。では必要書類を・・・」

 

A「はい。今回の物件は○○銀行ですと道路の持分の登記簿謄本も事前審査の際に必要なので、一緒にお願いします。」

 

B「わかりました。」

 

・・・・・・・・

 

 

不動産業者間の(月曜日あたりの)一コマです。

 

 

このA氏B氏の会話の中でのポイントは、「紙」です。

 

 

不動産業界で「紙」とは・・・

 

 

金融機関発行の「事前審査の承認通知書」を指します。

 

買主様個人の信用情報(既存の借入の履歴と返済状況の情報)は目に見えません。

 

どれだけ有名な企業に勤めていてどれだけ高い収入を得ていても、過去クレジットカードの返済の遅れが度々あったりすると、ローン審査は厳しくなります。こうした事情は第三者には全く分かりません(場合によってはご本人にも分かりません・・・)。

 

金融機関が目に見える形で発行する「承認通知書」は、第三者にご自身の信用力を証明する強力な武器になります。

 

この「紙」を取引の相手方に提示することによって、「住宅ローンの審査に問題がないこと」をアピールして、交渉の入り口に立つことができるのです。

 

 

のんびりしていると他のお客様が先に「紙」を取得して一番手を確保してしまいます・・・

 

 

「紙」は戦略的に有効に活用したいですね。

 

 

皆様どうぞよろしくお願いいたします。

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―ローン特約の意義―

最終更新日:2018年12月26日
公開日:2017年11月20日

皆様こんにちは。《仲介手数料無料》 REDS株式会社不動産流通システムの渡部親三です。

 

不動産売買と住宅ローン ―ローン特約の意義―

 

不動産の取引においては、売買契約後、住宅ローンを申込みます。

 

売買契約を買主様から見ると、「不動産を買い受けます。約定の期日までに約定の代金を支払います。」という売主様への約束です。

 

審査がスムースに進めば特に問題はありませんが、残念ながら否決されたり、希望の借入額を減額されたりすることがあります(厳しい審査基準の銀行もありますからね・・・)。

 

こうなると代金を支払う約束はしたけれど期日までに代金が支払えません。

 

期日までに代金が支払えない場合は、売主様に対し、売買代金の10~20%程度の違約金を支払うという契約内容が多いです。

 

 

ただこれでは怖くて誰も不動産を購入できません。

 

 

そのため、住宅ローンを利用する場合は、「ローン特約」、「融資利用の特約」と呼ばれる解約条項を付して契約するのが一般的です。

 

万が一融資の申込みが否決、減額された場合は売買契約が白紙になる(白紙にできる)という特約です。

 

契約は遡ってなかったことになります。よって売買契約時に支払った手付金も返金されます。

 

この特約で買主様はリスクヘッジできます。

 

 

他方、実際に特約が適用され白紙解約になることは売主様から見ると大きな機会損失です。一から物件の販売をやり直さなければなりません。

 

また自宅を住みながら売りに出しているケース等では、売買契約の終了後転居先を決める売主様もいらっしゃいますが、ローンで白紙解約になると転居先の売買契約や賃貸借契約を不本意に解約しなければならないこともあり得ます。解約が解約を呼ぶ、という悪循環です。

 

このようなローン特約付きの売買契約は、特約なしの売買契約(現金購入の場合)と比較して、解約のおそれがあるため「契約の拘束力が弱い」不安定さがあります。

 

 

以上のようなことから、

 

 

・ローン特約は買主のためにある。

・住宅ローンを利用する場合、買主は契約条項にローン特約があることを必ず確認すべき。

・買主はメリットを受ける以上、権利は適切に行使しなければならない。故意に承認を妨げるような行為をした場合、特約の特典を受けることはできない(白紙解約はできず手付解除か違約解除で金銭的な負担が生じる)。

・売主には不安を与える面がある。現金購入の方が契約が安定していて売主に有利なため、契約前の条件交渉の場面で現金客に負けて交渉に入ることすらできず、希望の物件を購入できないことがある。

 

 

といったことが派生してきます。

 

 

また、ローン特約においては「融資の承認を取得すべき期日」を必ず設定します。

 

 

各金融機関の正式審査の所要日数、買主様が必要書類を揃えるのに必要な日数等々を勘案して設定しますが、「期限がある」ことを認識しておくことは重要です。

 

店舗が少なく審査要員も少ない一部のネット系の金融機関は「とてつもなく」審査に時間がかかることがあります。

 

審査に時間がかかってしまうと「いつ解約されるか分からない」という不安定な売主様の立場はそれだけ継続することになります。

 

このようなことから、事前に希望の金融機関を絞り込んでいても・・・利用できないことも珍しくありません。

 

 

不動産売買には相手が必ず存在します。

 

 

一般的な取引の内容をよく認識して、売主、買主、お互いに納得できる円満な売買契約を目指したいですね。

 

 

次回は「住宅ローンの事前審査」について触れたいと思います。

 

 

皆様どうぞよろしくお願いいたします。

 

 

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不動産売買と住宅ローン ー住宅ローン審査のタイミングー

最終更新日:2018年12月26日
公開日:2017年11月13日

皆様こんにちは。《仲介手数料無料》 REDS株式会社不動産流通システムの渡部親三です。

 

都内の不動産は高額ですから住宅ローンの利用は一般的です。

 

CASHで購入される方も多いですがそれ以上に融資を受けて購入される方が多いです。

 

CASHで物件を購入しても、将来物件を売る場合には相手の買主様は住宅ローンを利用する可能性が高いといえます。

 

不動産売買と住宅ローン。

両者は切っても切れない関係にあります。

 

住宅ローンについては、「変動と固定のどちらがいいのか?」といった商品の内容についての疑問に始まり、どの金融機関を選べばよいかといった疑問、審査が不調に終わった場合の契約書上の取扱いについて等々、お客様からの関心も高いと思います。

 

今後住宅ローンについて少しずつ取り上げる予定です。

 

 

今回は不動産取引の流れの中での「住宅ローンの審査のタイミング」についてです。

 

 

一般に不動産取引は、

 

 

1.現地を確認・内覧・検討

2.購入申込・交渉権の確保

3.売買契約

4.住宅ローン審査申込

5.審査承認

6.融資契約

7.決済・引渡し

 

 

という流れで進みます。

 

 

住宅ローンの審査の正式な申込みは、「売買契約の後に」、売買契約書・重要事項説明書等の書類を金融機関に提出して行います。

 

融資する金融機関は購入物件を担保に抵当権を設定してお金を貸し出します。

 

そうすると、購入する物件が融資の担保として適正であるか、評価や遵法性を審査する必要があるわけです。

 

ですから、住宅ローンの申込み、審査は「売買契約の後」に、売買価格等の取引条件が記載された売買契約書と、物件に関する法規制の内容等々が記載された重要事項説明書を提出して行うことになります。

 

 

「人の審査」と「物件の審査」。

 

 

この2つを同時に行うことになります。

 

ただ、実際は購入申込の前後で金融機関の「事前審査」「仮審査」を受けることが多いです。比較的簡素な書類の提出で審査でき、数日で結果も出ます。

 

都銀やローンセンターを抱える地銀等々の多くがこうした制度を準備しています。

 

売買契約前に事前審査をし、売買契約後に正式審査をする。

 

こうした流れが一般的ですので頭に入れておきましょう(例外はたくさんありますが)。

 

 

次回は「ローン特約の意義」について触れたいと思います。

 

 

皆様どうぞよろしくお願いいたします。

 

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秋葉原ーその3 駅の力

公開日:2017年11月6日

皆様こんにちは。《仲介手数料無料》 REDS株式会社不動産流通システムの渡部親三です。

 

 

 

前回の永井荷風が「秋葉原」とともにその呼称に違和感を持ったもう一つの駅の名前とは―

 

 

正解は「高田馬場駅」です。

 

 

―「タカダノババ」ではなく、「タカタノババ」―

 

 

濁って読ませることに違和感を覚えたようですね。

 

 

「断腸亭日乗」大正15年7月12日の記載です。

 

 

家電のビックカメラやリポビタンDの大正製薬の本社があることでも知られる「豊島区高田」は、現在は「タカダ」と濁って読みます。

 

 駅ができるまではあの辺りは「タカタ」だったようです。

 

駅名の呼称に引きずられて地域の名称(読み方)が変更になったようです。

 

 

「タカタ」というとエアバッグで問題になった某企業や、甲高い社長の声が印象的なTVショッピングの某企業を思い出すくらいで・・・

 

駅の力は大きくて、やがて地域の名称も変えてしまう。

 

そうした例の一つです。

 

 

都営の大江戸線の駅には「若松河田」や「清澄白河」といった町名を2つ合体させた名称の駅があります。当初人工的な感じがして違和感を少し感じましたが、個人的にはもう慣れましたね。

 

 

こうした名称は調整・妥協の産物なのでしょうが、将来は「若松河田町」や「清澄白河町」などという新町名が誕生するかもしれません。

 

 

駅の力はそれだけ巨大です・・・

 

 

現在は町名変更の必要性はなさそうですが・・・

 

 

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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