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渡部 親三わたなべ しんぞう

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東京フロンティアシティが成約 売却を「成功」に導いた要因とは?

公開日:2022年6月30日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

昨年から販売の依頼を受けていた荒川区南千住のマンション【東京フロンティアシティパーク&パークス】。

 

この度ご縁に恵まれ無事に成約となりました。

 

 

総戸数600戸を超える大型マンションで地域を代表する物件です。

 

販売をスタートしてから約8カ月間での成約でした。

少し時間がかかりましたが、2007年新築の物件で豊富な取引事例がある中で、過去の同物件の取引事例において3番目に高い坪単価(㎡単価)での成約となりました。今回のお部屋が20階建ての12階部分の中住戸で、「最上階」「角部屋」といった付加価値がない中で数字です。ここ最近の中古マンション市場の高騰を加味してもかなり【成功】した売却になったと思います。売主様誠におめでとうございます。

 

今回の売却が【成功】した要因としては2つのことが考えられます。

 

1.退去後、室内クリーニングを行ったこと。

 

当物件は販売当初居住中での販売でした。

居住中の期間はなかなか買主様側と日程の調整ができず機会を逃していたところがあったと思います(これはやむを得ないところです)。

退去後は空室出の販売となりましたが見学されたお客様の印象はそれほどでもありませんでした。

「潮目」が変わったのは弊社の提案により、室内のクリーニング工事を行ってからです。

 

住み替え(引越し)は慌ただしいもので、ゆっくり室内を清掃する時間をかけられないこともあります。今回は他県への住み替えだったこともありなおさらでした。プロの業者の特殊な機材や薬剤を用いたクリーニングは効果が高いので、費用はかかりますが売主様に承諾していただきました。

また新築から15年ほどお住まいでフローリングに黒ずみが生じておりました。

これはワックスの上に発生しているため、あらたにワックス塗布をするためには既存のワックスの剥離作業が必要になります(追加の費用がかかります)。この部分も了承をいただき、フローリングが輝きを取り戻しました。

このワックス剝離・再塗布の作業が大きかったと思います。

汚れが目立つフローリングですと買主様はフローリングを交換することを考えます。

フローリングは管理規約でL-45といった遮音等級の基準が定められていることが多く(高価です)、少し広いマンションですとすぐに100万円前後といった費用がかかってしまいます。

手間と数万円の費用をかけてをかけてワックス剝離・再塗布を行ったことにより、フローリングの交換を考えるお客様が減少し、見学後の反応が著しく良化しました。

中古マンションは【現況渡し】が原則で汚れや傷があることも当然です。

ただし高額な取引になりますから、【売り物】として、見る方に気に入っていただけるように「見た目」を良くする努力は重要なものがあります。少しの努力で印象が変わり売れやすくなり、結果的に高値での成約に結びついたと思います。

 

2.妥協せずに希望価格での販売を継続したこと(時間をかけたこと)。

 

今回成約した金額は、販売前に私が査定し「3か月程度で市場で売れそうな金額」として提示させていただいた金額よりも高い価格となりました。

参照できる取引の事例が豊富な大型マンションであり、当時の査定は特に低かったとは思いません。

ただ仲介業者の査定はあくまで【目安】。

今回の売主様は「ある程度時間をかけても構わないので、高く売りたい」という希望があったため、それに従い査定価格から少し上乗せして販売価格を決定しました。途中一度価格の見直しがありましたが、約8カ月かけて希望通り高値で売却することができました。

現在は中古マンション市場は好調です。時間をかけても相場が崩れることがなかったため、結果的に良い判断になりました。

ただし相場いつでも動きます。常に時間をかければ高く売れるわけではなく、逆の結果を招来することもよくあることです。相場が一定であっても、検索サイトに長期に掲載されているとお客様側から見てなんとなく「売れ残り」感が出てしまい、思うように売れなくなることもあります。慎重に進める必要が常にありますが、今回は売主様の時間をかけて売るという判断が好結果につながりました。

 

販売の戦略はお客様・物件によって異なるものです。

今後も何が最適かを深く追求して適切なアドバイスをできるように心掛けていきたいと思います。

 

皆様どうぞよろしくお願いいたします。

 

渡部

 

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杉並区のマンションのお引渡し

最終更新日:2022年6月24日
公開日:2022年6月23日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

今週はお預かりしていた杉並区のマンションのお引渡しの手続がありました。

杉並区の中古マンションが成約しました

 

売買契約から約3か月後のお引渡しとなりました。

売主様誠におめでとうございます。

 

買主様はネット銀行をご利用だったため、お引渡しの手続は約30分ほどで終了しました。

ネット銀行は少し準備を前倒しで行う必要があり、全体的に柔軟性に欠けるところは否めませんが、決済の当日の手続は早く、あっという間に手続が終わります。決済(お引渡し)の手続も少しずつ変わりつつあり、メガバンクもやがてこうした「ネット銀行寄り」の手続に代わっていくのではないかと考えています。

 

梅雨入りして雨が増えてきました。

しばらく億劫な時期が続きますが梅雨が明ければもう夏です。

今年の夏も暑くなるようです。

昨年の暑さを思い出すとげんなりしますが、体調管理には気をつけて乗り切っていきたいと思います。

 

皆様どうぞよろしくお願いいたします。

 

渡部

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成約御礼 ユトリシア四番街が成約

公開日:2022年6月15日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

この度千葉県習志野市のマンション【ユトリシア四番街】が成約しました。

 

 

売却のご相談を受けてから約3か月。

売り出し当初はオーナー様が居住中でしたが、空室になってからは比較的早期に成約しました。

オーナー様誠におめでとうございます。

 

【ユトリシア】は全体戸数1453戸の地域を代表する大規模マンションです。

この規模になるとマンション自体が「一つの街」という感じで、共用部の充実度は目を見張るものがあります。

フィットネス施設・事務があるマンションはタワーマンションなどで結構ありますが、「体育館」があるマンションというとほとんどないと思います。

 

 

バレーボールやバスケットボールのクラブがあるそうでとても楽しそうですね。

 

周辺に商業施設が集積しており、とても暮らしやすいマンションだと思います。

 

弊社への依頼のきっかけはお子様からの紹介でした。

他県での土地の購入相談でしたが、その後親族の方をご紹介いただきました。

このように親族・知人をご紹介いただく機会が多いのが弊社の特徴です。

皆様も奮ってご紹介ください。

 

REDSご紹介制度のご案内

 

どうぞよろしくお願いいたします。

 

 

渡部

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西武池袋線の住みやすさ【クリオ富士見台ガーデンテラス】が成約

最終更新日:2022年6月25日
公開日:2022年6月9日

皆様こんにちは。

REDS不動産流通システムの渡部です。

 

ご売却を担当させていただいておりました練馬区のマンション【クリオ富士見台ガーデンテラス】。

 

 

この度無事に成約となりました。

仲介での成約で仲介手数料は一般的なケース(3%+6万円)の半額となりました。

売主様誠におめでとうございます。

 

西武池袋線「富士見台」駅徒歩3分の好立地と落ち着いた住環境が魅力の物件でした。

西武池袋線の当地域周辺エリアは高架化事業が素晴らしい効果を上げたことと、副都心線との乗り入れの開始によりエリアの魅力が高まり人気が上昇しています。周辺の人口や駅の利用者数も増加傾向です。特に有楽町線と副都心線との乗り入れは都心方面や渋谷、横浜方面へのアクセスが良くとても便利です。緑も多く住環境は整っておりバランスの良い住みやすいエリアではないかと思います。

 

6月に入り汗ばむような天気の日が増えてきました。

日によって気温差が激しい時期でもあります。

体調管理に十分気を付けていきたいと思います。

 

渡部

 

 

 

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固定金利が上昇中!【フラット35】金利5か月連続の上昇

公開日:2022年6月1日

皆様こんにちは。

REDS不動産流通システムの渡部です。

 

2022年6月度の住宅金融支援機構の【フラット35】の金利が本日発表されました。

 

5月に「4カ月連続上昇!」と当ブログでも触れました。

固定金利が上昇中!【フラット35】金利4か月連続の上昇

 

今月は最も利用が多い「借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、団信付帯」の場合、最低金利は【1.49%】となりました。
先月との比較で0.01%の上昇です。
5カ月連続の最低金利の上昇となります。

 

金利が上昇すると支払額が増えるとともに、審査において借入可能額が減少することになります。影響は大きいですね。

 

特に固定金利は今年の2月以降大きく動いています。
継続してフォローしていきたいと思います。

皆様どうぞよろしくお願いいたします。

 

渡部

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