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渡部 親三わたなべ しんぞう

トーキョーガーデンスイートが成約!

最終更新日:2021年6月12日
公開日:2021年3月29日

 

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

昨年12月に売却活動をスタートして足立区東和の中古マンション【トーキョーガーデンスイ-ト】

 

プール付きマンションの魅力! 新規物件【トーキョーガーデンスイート】

トーキョーガーデンスイート 室内の様子のご紹介!

 

この度良いご縁に恵まれて購入申込をいただき成約となりました。

売主様誠におめでとうございます!

 

管理体制が良好なマンションで三方角住戸、部屋位置も良かった物件です。

もう少し早く申込みをいただけるかと期待しておりましたが、大規模修繕工事中で足場で建物が覆われており窓の多い角部屋だったため少し圧迫感を感じられる方が多かったこと、同一マンション内で販売中の物件が複数あった(総戸数500戸越えの大規模マンションです)こともあり、約3か月間での成約となりました。

また2月下旬まで売主様が居住中で販売しておりました。

居住中の場合、内覧の調整に時間がかかることが多いです。

退去後空室になってからは内覧の数が倍くらいに増えました。これも大きかったと思います。

 

 

さて都内の桜は今週くらいまでは楽しめるでしょうか。

先週仕事で鎌倉に行きましたが、若宮大路の桜は満開、とても綺麗でした。

 

 

狛犬達もマスクをしています!

 

 

そう言えば動物も感染するんだったか。。

狛犬は神獣か。。

 

 

八幡宮の「八」の字を象った印の付いたご利益のありそうなマスクでした!

 

緊急事態宣言は解除になりましたが気を緩めずに感染対策していきましょう!

 

渡部

 

 

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最近間取図を眺めていると・・・【公取協通信】より

公開日:2021年3月22日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

先日物件を調べていて間取図を眺めていたところ、ある物件の間取図にそこはかとない違和感を感じました。

 

それはこんな間取図です。

 

 

「書斎(納戸)約3.2畳」という記載方法です。

 

たしかこの表記方法はダメだったのではないかな?と思い、我々の業界のルールブックの一つ、【不動産の表示に関する公正競争規約】を調べてみました。

 

建築基準法における「居室」は、採光のための窓などを居室の床面積の7分の1以上の大きさで設けなければならないとされています(建築基準法28条1項)。一見すると居室として利用できそうなスペースであってもこの基準を満たさないものは「納戸」と表記されることが一般的です。「サービスルーム」という表記も多いですね。「S」と略されます。皆様も「2SLDK」とか「3LDK+S」という広告の表記を見かけることと思います。ルールでは以下のように明記されています。

 

【採光及び換気のための窓その他の開口部の面積の当該室の床面積に対する割合が建築基準法第 28 条の規定に適合していないため、同法において居室と認められない納戸その他の部分については、その旨を「納戸」等と表示すること。】(「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則第10条(17)」)

公正競争規約は自主ルールですが公正取引委員会が正式に認定したルールで、違反に対しては罰則もあります。

 

「書斎」という表記は「居室ではない」ことを意味しているようにも思えますが、たしかダメだったような・・・

「(納戸)」と付記すれば良かったんだっけ・・・

 

モヤモヤが消えません。

 

そこで以前よく見ていた公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会の【公取協通信】を見てみたところ、同団体事務局様の相談事例に答えがありました。以下相談事例から引用します。

 


Q.新型コロナウィルスによる感染症の影響で在宅勤務で利用するスペースの需要が増えていることから、納戸を「テレワークルーム(納戸)」と表示したいのですが、問題はないでしょうか︖

 

A.建築基準法では、居室と認められていない納戸等の非居室...において、居室でなければ認められない用途で利用することを禁止していることから、「テレワークルーム(納戸)」と表示した場合には、建築基準法上、テレワークルームとして合法的に利用できないにもかかわらず、テレワークルームとして利用できると誤認されるおそれのある不当表示となり、表示規約に違反することとなります。

また、ご質問の「テレワークルーム」以外にも表示規約違反となる例として次のものがあります。

● 「書斎(納戸)」
● 「ファミリールーム(納戸)」
● 「ホビールーム(納戸)」 等

なお、従来からの「サービスルーム(納戸)」等と表示しつつ、「テレワークルームとして使えます」等と表示した場合も同様の不当表示になります。

~首都圏不動産公正取引協議会の公取協通信から引用~


 

やはりダメでした。

 

「納戸」と表記しつつ「○○として使えます」という表記は結構いろいろなところで見かけるようにも思いますが、これもダメなんですね。厳しすぎるようにも思いますがルールはルール、違反に対しては警告や違反金を科せられることもありますから注意が必要です。

 

 

不動産はその名のとおり「動かせない」という性質がありますので、昔から広告が大きな意味を持っています。

誇大広告や不当表示で消費者を誤認させその利益を害さないようにかなり厳しいルールが定められています。

業界にいる者すべてを律するルールですのであらためて気を付けたいと思いました。

 

なおこの相談事例を公開している【公取協通信】(https://www.sfkoutori.or.jp/koutorikyotsushin/)は違反の事例も公開しており、業界の人間には面白いものでもあります。

 

最近の違反事例を見ていると、

 

 

C社「1棟アパート」、「新築」、「3階建て」等と記載のうえ、建築確認番号を表示

→ 建築確認番号は架空のものであって、表示の建物は建築確認を受けておらず、売主が売地として取引しているものを勝手に新築一棟売りアパートとして広告(4件)

 

G社 「新築木造アパート」、「築年月 2020年09月(新築)」、「建築確認番号 -」と表記

→ 売主が売地として取引しようとしているものを、勝手に新築1棟売りアパートとして広告。(1件)

 

 

というものがありました。ヒドイものですね。レインズで売りに出ている売地に架空の建築確認番号を振り当てて架空の新築アパートを広告した例です。

 

こうした著しくモラルが低い業者も業界にははびこっていまして、我々も振り回されることがあります。

公正取引協議会はこの事例G社に対して「警告以下の措置」という処分を課したということですが、処分が甘い!気がしますね。

 

「書斎(納戸)」の例はこうした悪質な表示規約違反ではなく「うっかり」だと思いますが、ルール違反で迷惑をこうむるのは一般消費者の方々です。我々も注意していかなければならないとあらためて感じた次第です。

 

残念ながら悪質な広告も一定数存在しているのが不動産の世界です。

本意ではありませんが、皆様もそうしたものだと思って物件の広告を注意して眺めるようにしてください。

 

それではまた。

 

 

渡部

 

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印紙代とは何でしょう?

公開日:2021年3月15日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

先日マンションの購入を検討されているお客様から【印紙代】について質問をいただきました。

 

印紙は皆様もお仕事で領収書などに貼っていて馴染みがあるかもしれません。

「文書」の作成について国に納税する「印紙税」の費用=印紙代です。

 

印紙税は文書に収入印紙を貼付し消印を押すことで納税します。

 

不動産の購入で印紙が必要になる文書は主に2種類、一つは売主との不動産の売買契約書、もう一つは銀行とのお金の貸し借りの契約書(金銭消費貸借契約書)=住宅ローンの契約書です。現金で購入する場合には後者は不要です。

 

売買契約書の印紙は「必須」です。

契約金額に応じて「売買価格5,000万円以下は3万円」、「1,000万円以下は5,000円」などと決められており必ず必要になります。これでも軽減された額なのですが決して安いものではありません。通常は事前に郵便局などで用意して契約の際に持ってきていただきます。

 

印紙は貼らなくても売買契約の効力には影響はありませんが、貼らないと原則納付しなかった印紙税額の3倍の過怠税が課せられます。消印も必須で、印を押さないと印紙と同額の過怠税が課せられます。このため売買契約書の印紙代は必ず必要になります。

銀行で住宅ローンを組む場合には適切な印紙を貼って消印を押した契約書でないと審査を受け付けてくれません。

 

もう一つの住宅ローンの契約書の印紙は必要な場合と不要な場合があります。最近は不要な場合(銀行)が増えてきました。

 

銀行ごとに諸費用は異なるので明細を作成してお客様にお見せしたところ、「なぜ印紙代が変わるのですか?税金ですよね?」という質問をいただきました。そう、税金です。税金だったら払わなくてよければそれに越したことはない(?)ですね。

 

印紙税は「文書の作成」という行為に着目して課税する税金とされています。

不動産の売買契約書は必ず文書を作成しますから印紙は必須です。

 

ただ銀行のローンの契約書は昔は必ず書面を作成しましたが、最近は【WEB契約(電子契約)】を採用する銀行が増えています。

 

かつては契約業務を対面で行う人的体制が弱いネット銀行が中心でしたが、最近は都市銀行でもWEB契約は増えてきています。

WEB契約ですと「文書の作成」がないので収入印紙は不要になる、ということで印紙代がかかりません。文書を作成しないといっても結局WEB入力したデータを紙に印刷して渡されることも多くやることはほとんど変わりません。これで印紙代が不要になるのは大きい!

 

(とはいえ多くの場合数千万円のローンになりますから印紙代の有無だけで銀行を決めるはお勧めできません。金利や手数料など、他に差が大きくなる要素も多いためです。ただそれでも不要であればありがたいのは間違いないですね。)

 

金銭消費貸借契約書に貼るべき印紙は1,000万円超~5,000万円以下は2万円、5,000万円超~1億円以下は6万円など、結構高額です。細かいですが「住宅ローン金利引下げに関する特約書」など、別に200円の印紙が必要になることも多いです。夫婦共同でローンを組む「ペアローン」の場合には契約書を各人それぞれ作成する銀行(がほとんどです)では2人分の印紙代が必要になります。不要であればそれに越したことはありません。

 

こうしたことから「A銀行は6万円の印紙代が必要になるが、B銀行では不要」といったことが起こります。

 

ペーパーレスの流れは止まらないと思いますので今後も印紙が不要な銀行は増えていくと思います。

 

先日某銀行の担当者から、「渡部さん、遅ればせながら弊行でもWEB契約ができるようになりました、印紙代は不要になりました!」という話があり、無事にWEB上で金消契約(金銭消費貸借契約書の略。業界ではこのように略すの一般的です)を終えました。費用が安くなって良かったなと思っていたところ銀行経費の費用の明細を見ると見慣れない項目がありました。

 

「電子契約サービス手数料 5,500円(税込)」

 

私)なんですかこの手数料は?

A銀行)こちらは電子契約の手数料でして・・・

私)はぁ。。電子契約の。。先に説明してくれないと。。

 

来店して、紙の契約書を作成する場合は手数料はかかりませんが(この時のお客様は)印紙代が2万円、WEB契約の場合印紙代が不要ながら契約の手数料として5,500円ということらしいです。しかも来店して銀行のPC上でWEB契約を行うと手数料は11,000円に倍増するということでした。

 

支払先が国(印紙)と銀行(手数料)で異なりますし、WEB契約の手数料の方が印紙代よりは安いとはいえ、少し釈然としないものがありました。他行は来店してWEB契約ということも多いですがこうした名目の手数料を取らないところもありますからね。

慣れ親しんだ契約のやり方ではなく、システムの構築や手間がかかるので手数料を取りたいという気持ちも分かります。ただやがてなくなっていく類の手数料ではないかと思います。過渡期ならではの現象ではないかと思います。他が無料でやっていることを有料で行うにはよほどの「理由」が必要だと思います。

 

 

それにしても印紙税、本当によく分からない税金ですよね。

一般的に必要性がある税金なのかも知れませんが、「電子契約だと不要で紙の契約書では必要」、という決定的な差がどうも腑に落ちません。税金が不要なことは歓迎(?)すべきと思いますが、そもそも紙の契約書の方も印紙は不要にすべきではないでしょうかね?

 

https://www.nta.go.jp/about/organization/ntc/kenkyu/ronsou/42/souma/hajimeni.htm

 

国税庁のHPにはこのような「見解」が掲載されていて逆に電子契約の方にいかに課税するかを考えているようですが、どうもズレているような気が。。

 

皆様はどう思われますか?

 

印紙に限らず、不要なコストはできるだけかけずに済ませたいものですね!

 

そのためにできる範囲で協力させていただきます!

 

皆様もご質問がございましたらお気軽にお問い合わせください。

 

どうぞよろしくお願いいたします。

 

 

渡部

 

 

 

 

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REDSに売却した場合の広告はどうなる? シンプルに、かつ正攻法で物件を売却しましょう!

公開日:2021年3月8日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

先日ご売却の相談に行った際にとある質問をいただきました。

この質問は売却の相談の際に受ける頻度が高い質問ですので当ブログで触れておきたいと思います。

売却の相談でよく聞かれる質問、その内容といいますと・・・

 

 

 

【REDSさんに売却お願いすると、広告はどうなるのか?】

 

 

というものです。これはよくご質問をいただきます。

 

 

―仲介手数料が安いのは分かった―

―「囲い込み」をしないことも分かった―

―でも肝心の広告はどうなる?他社に比べて安いなりに貧弱な広告になってしまうのではないか?―

 

当然のご質問ですね。

 

この質問に回答するためにはまず「不動産流通業界の広告についての理解」が必要です。

 

現在の不動産の広告の媒体の主流はインターネット広告です。

SUUMOやHOME’Sといった不動産ポータルサイト、自社のホームページ等に物件情報を掲載し、お客様側で検索してもらいます。

古典的な広告としては紙のチラシ、新聞広告、街角の不動産屋さんの店頭に掲示してあるチラシもありますね。

こうした広告は媒体を問わず、2種類に分けることができます。

 

それは【自社の物件の広告】と【他社の物件の広告】です。

 

【自社の物件の広告】はイメージしやすいですね。

自社で所有している物件、自社で売主様から売却の依頼を受けている物件など、他業者を介していない情報を広告化したものです。

 

これに対して【他社の物件の広告】は少し分かりにくいかもしれません。

 

なぜ他社が所有し、他社が売主から依頼を受けている物件をわざわざ広告するのか?

 

ちなみに自社ホームページはともかくとして、物件情報を広告媒体に掲載するには「料金」が発生します。

インターネットで物件情報を見たり、チラシで物件情報を見ることはお客様側からは費用はかかりませんが、掲載している業者はお金=広告費をかけて物件を掲載しています。しかも、無料で物件情報を目にすることが当たり前のお客様側からすると「少し驚くような高い金額」を広告費としてかけています。

 

なぜわざわざそうした高い金額をかけてまで自社とは無関係で通常は「ライバル」であるかもしれない他業者の物件を広告するのでしょうか?

ここが分かりにくいところだと思います。

 

そもそも今の時代にお客様はどのように不動産会社にアクセスするでしょうか?

 

知人や親戚の紹介、駅前にたまたま店があって目に付いた、勤務先の福利厚生で提携業者だった、セミナー等の相談会を開催していて・・・

 

こうした「不動産会社」そのものが入口になるルートもあることはあります。

ただ仲介業界全体での比率は少ないのが通例です(投資用マンション業界など一部例外はあります)。

圧倒的に多いのは【「物件それ自体」が入口になって、広告している不動産会社に問い合わせる】という形です。

(マンションや戸建ての「現地販売会=オープンハウス」も旗や看板を作って「広告」をして物件それ自体で反響を取るという意味で全く同じです。非常に原始的な広告=営業活動です。)

 

物件情報がないと問合せがなくなります。売上げはゼロです。

物件をあらゆる形で広告し、問合せをいただく。これが不動産会社の営業活動の大半ということになります。

 

弊社のように信念を持って「囲い込み=両手仲介」を行わない、という会社は例外ですが、ほとんどの業者がまず目指すのは「自社の物件の広告で反響を取得する」ことです。

自社の物件の広告から発生したお客様は自社のお客様であり、成約した暁には仲介手数料を報酬として請求できます。

自社の売主様からも報酬をいただけるので報酬は二倍、これが最も「広告効果が高い」営業活動ということになります。

 

ただしここで問題が発生します。

それは不動産業界には以下のような【真理】があるからです。

 

【物件は一社で独占することができない】

 

世の中には無数の不動産があり、10万社を超える不動産会社が存在します。

地方の狭いエリアでしたら違うかもしれませんが、1都3県のようなエリアでは物件情報を一つの会社が独占することはできません。他業者の物件にも良い物件が「常に」あります。

 

広告する物件がないと問合せはなくなります。

自社の物件だけでは限度があり、全ての物件を一つの業者が独占・網羅することはできません。

 

そこで必要になってくるのが「他社の物件の広告」です。

 

大手業者様も最近は「小店舗主義」で、主要な沿線では各駅ごとに小さな店舗を出しています。

狭い営業エリアで、他社が扱っている物件についても自社のホームページなどに全て情報を網羅したい。これが理想です。

全ての新鮮な物件情報が掲載されていて、そこを訪れれば自分の理想の物件が必ず見つかる。これが目指す形です。

(ただ歴史的に根強く定着している「囲い込み」の弊害で、ライバル会社同士では物件の情報は共有せず、各々が自社物件の広告に執着しているという現実もあるのですが。。)

 

他社の物件であっても、物件の情報を自分が望む媒体に掲載してよいということならば、ほとんどの業者が競って広告をしてくれます。

入口は他社の物件であっても、お客様と接触するには物件の情報が必要です。

その反響をいただいた物件を気に入って契約になればOKですし、仮に気に入らなくても引き続き物件を紹介する等して「自社の顧客」とすることができます。

もともと物件の売却活動を主体にしている大手業者はもちろん、購入の仲介専門の中小業者も同じです。後者の業者は「自社の物件」がほとんどありませんので「他社の物件を広告すること」が営業活動の大半だったりもします。

 

こうして弊社が売却を依頼された物件は、SUUMO等のポータルサイト、知名度と信頼感のある大手業者のホームページ、工夫を凝らした中小業者の専門サイトなど、あらゆるところに掲載されることになります。

 

 

弊社は物件情報を(売主様の承諾を得て)可能な限りにオープンにすることを目指します。

一社で掲載できる媒体の数は費用面で限度がありますが、複数社が競って各種媒体に掲載してくれればどうでしょう。

結果的に広告の総量は「圧倒的に」増えることになります。

 

弊社で新規に物件の売却を受任すると、以下のような紙がFAXで次々と送られてきます。

 

例その1です。

 

 

その2

 

 

その3

 

各社の希望する媒体に広告を掲載することを承諾してほしい、という書面です。

こうした書面は弊社では不要なのですが、掲載先の業者のルールで書面を取り付けることが必要なこともあります。

そのため物件をお預かりした当初はこうした承諾書を返送するという膨大な作業が恒例となっています。

特に大手業者は支店間のエリアが厳密なところもあればそうでないところもあります。

例えば山手線内側のエリアですと、新宿の営業所、四谷の営業所、渋谷の営業所、飯田橋の営業所、青山の営業所etc.といった複数の営業所から同じ物件の広告の掲載依頼が届きます。面倒なので統一してほしい!というのは弊社の全ての営業が感じていると思います。

 

このように、弊社に物件の売却を依頼していただくと、多種多様な業者様がそれぞれ一生懸命に反響を取得するために競って広告してくれます。間違いなく、他社に任せた場合よりも広告は増えます。

 

不動産の広告は、媒体を制限してあえて目に触れにくくするやり方もありますが、経験的には上手くいかないことが多いです。「量」で勝負して潜在顧客の目に触れやすくするのがのが正攻法です。それはなぜかというと、、

 

【全てのお客様を一社で独占することはできない】

 

からです。

 

多種多様な業者が自社の生存をかけて広告活動に励んでいて、それぞれの業者にお客様がいるものです。

どこに自分の物件を買ってくれるお客様がいるかは予め判断できません。

そうした中で不動産のような高額商品を売るためには、しっかり正攻法の広告をするのが最善の道です。

 

弊社に依頼すると広告の量は間違いなく他社に依頼した場合よりも増えます。

そして広告の量が増えればお客様の目に触れる機会が増大し、物件が早く・高く売れやすくなります。

 

 

これが「REDSに物件の売却を依頼した場合の広告方法」の仕組みです。

極めてシンプルで合理的な仕組みです。

こうした「嘘のない」「分かりやすい」仕組みがお客様の利益につながり、【後悔のない不動産売却】につながる。

そう確信しています。

 

【物を売る】というは大変な作業ですが、分かりやすくシンプルな手法を追及しているのがREDSです。

 

(こうしたシンプルな仕組みを追求していくと、【そもそも「不動産売却査定」というものは必要なのか】というところに行き着くのですが、機会があればまた触れてみたいと思います。)

 

売却先について悩まれている方はぜひご相談ください。

 

それではまた。

 

 

渡部

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トーキョーガーデンスイート 室内の様子のご紹介!

最終更新日:2021年6月12日
公開日:2021年3月1日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

※こちらの物件はおかげ様で成約済となりました。

 

昨年12月中旬に販売の依頼をいただいた足立区東和のマンション【トーキョーガーデンスイート】。

 

プール付きマンションの魅力! 新規物件【トーキョーガーデンスイート】

 

この度売主様のお引越しが完了し、空室となりました。

 

室内の様子のご紹介です!

 

 

 

まず共用廊下の突き当りに当物件の門扉とポーチがございます。

所有権の対象である「専有部分」には含まれませんが、お部屋の方だけだ使用できる「専用使用部分」です。

洒落た意匠の門扉です。

 

 

廊下の様子。

玄関から入って右手がLDKと和室、左手が約10帖の洋室となっています。

 

 

LDKは約12帖。

キッチンは人気の対面式キッチン、吊戸棚があるタイプです。

 

 

 

水栓一体型の浄水器付きのキッチン。

ガスコンロは約2年前に交換しています。

 

 

 

和室の様子。

最近は和室は減少傾向にあるようですが、リビングの横に和室がある間取りは子育て世代等に寝強い人気があります。

 

 

 

角部屋ならではの窓付きの浴室です。

浴室の湿気に悩む方は多いのでこれは嬉しいですね。

 

 

約10帖の洋室。

新築時に1部屋か2部屋か間取をセレクトできましたが、ファーストオーナーが1部屋を選択しています。

将来壁や扉を設けて2部屋に仕切ることも可能です。

 

 

大容量のWIC。サイズに比して収納は豊富な造りになっています。

 

空室になったので見学もしやすくなりました。

 

皆様のお問い合わせをお待ちしております!

 

どうぞよろしくお願いいたします!

 

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