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渡部 親三(宅建士・リフォームスタイリスト)

安心と信頼を御提供できるよう努めさせていただきます。

4.9

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公開日:2023年2月23日

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの渡部です。

先日お客様から「近所の電柱で~という内容のビラを見かけたが、その物件は紹介できますか?」という質問をいただきました。

皆様もこうしたビラを目にすることがあると思います。

直感的に「怪しい」と感じさせるものが多いと思いますが、中にはご自身の興味・関心にピッタリ合って「電話してみようかな?」という誘惑に駆られるものもあると思います。

業界ではこうした広告物は「電ビラ」(電柱貼り付けビラの略)や「ステカン」(捨て看板の略)などと称されます。

電柱は東京電力やNTTの所有物です。
勝手に広告物を貼ることはもちろんできません。

また屋外広告物法やそれを受けた全国各地の屋外広告物条例、道路法、軽犯罪法などの法令にも違反します。

不動産の広告の内容は公正表示規約というルールで厳格に定められていますが、そうしたルールを全く無視した表記になっているものがほとんどです。

このように様々なルールを無視した違法行為で、広告する側は違法であることを十分認識しながら行っています。

違法な広告をする不動産会社は信頼度は極めて低いと言わざるを得ません。
取引に際しても違法な行為をしてくる可能性もあります。
近寄らないこと、一切関りを持たないことが最も安全です。
物件が存在すればまだいい方で、架空の物件を捏造して電話番号などの個人情報を入手することを目的としている場合もあります。
同じ業界にいる者として恥ずかしい限りです。
本当に酷いところもあるので連絡は取らないことを強くお勧めします。

「電ビラ」、「ステカン」に限らず、無許可で路上に設置する看板・旗・三角コーンに貼り付けた広告なども違法です。
悪意なく設置されている場合も多いと思いますがルールはやはり守らなければなりません。

 

東京都が我々に分かりやすい図柄で警告を発してくれています。

 

屋外広告物に関連する違反事例はその大半が不動産業者によるもの、というデータがあるようです。
商品の特性上、屋外広告物の効果が高く見込めることがその原因と思いますが、この「警告」を見るとなんだか情けない気持ちになります。
業界全体で改善していく必要がありそうです。

 

皆様は一切関わり合いを持たないように。

ご注意ください。

 

渡部

 

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公開日:2023年2月18日

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの渡部です。

 

この度、東京23区北部の中古マンションの売却の依頼をいただき、すぐに購入申込をいただき、無事に成約となりました。
価格は満額での成約となりました。
レインズ(業者間の物件のデータベース)に掲載してから売買契約まで要した期間は約2週間でした。
中古マンションの場合購入申込から売買契約までの間に物件の調査・書類作成等の準備で1週間程度の期間を要することが多いです。
レインズへの登録から2週間で成約というとほぼ「最短」に近いスケジュールと言えます。

 

ところでこちらの物件を売主様が売り出したのは昨年の夏頃でした。
そこから計算するとおよそ6カ月強時間がかかった計算です。
以前は別の仲介会社様が6カ月間専任で販売していました。
ただ月に数件ぽつぽつと顧客の内見が入るくらいで全く成果が出なかったそうです。
媒介契約の期間が3か月間、二度目の更新を迎えるにあたり弊社に販売の窓口を変更し、すぐに成果が出た形となりました。

 

弊社に切り替えるにあたり売主様から販売価格について意見を求められました。
以前の6カ月間の間に数度価格を見直したそうですが、結果が出ず少し弱気になられていたところもあったでしょうか。
ただデータをもとに査定してみると販売価格は妥当な水準で、相場から乖離していませんでした。
そこで【このままの販売価格を継続するべき】と提案させていただきました。
不動産は価格が安くなれば安くなるほど売れやすくなります。
売れていない物件の価格を安くすれば売れやすくなるのは当然です。
しかし少しでも高く売るのが売主様側のエージェントとしての「使命」です。
現在の販売価格は相場の水準だから急ぐ事情がないならばこのままの価格で勝負した方がよい。
そう提案させていただきご納得をいただいて販売をスタートすることになりました。

 

そしてそこから2週間程度で不動産会社のオフィスで買主様と対面し、契約書に署名捺印することになりました。
価格は販売価格=満額での成約となりました。

 

私個人でもこうした【業者変更】後にすぐに成約する例はかなり経験しています。
弊社全体でみると相当な数になると思います。

それまで全く売れる気配がなかった物件が、販売の窓口を弊社に変更しただけで嘘のようにすぐに売れてしまう。

なぜこのようなことが生じるのでしょうか?

 

理由を少し考えてみたいと思います。

 

※なお、弊社の前に半年間販売の窓口になっていた業者様は、TVCMも頻繁に流している「マンションの販売に強い」ことをアピールされている大手業者様でした。

 

一つは、「囲い込みをしない」ことです。

自社顧客での【両手仲介】を狙って他社様経由のお客様を排除する【囲い込み】は、当然ながら顧客の目に物件が触れる機会を失わせ、売れるものが売れなくなります。
以前の業者様が囲い込みをしていたかどうかは分かりませんが、少なくとも依頼を受けてからすぐに物件情報をオープンにして広く他業者様の情報網にも乗せたことは早期売却につながったと思います。

 

二つ目は、「それ(=囲い込みをしないこと)が他の仲介会社にすぐに分かること」です。

囲い込みは巧妙な【技術】を駆使して、あの手この手で行われます。
外部の不動産会社からは、それが囲い込まれている物件なのかを客観的に知る術はありません(推測できる事情、疑わしい指標などは幾つもあります)。
ただ「囲い込まれていない物件」を客観的に知る術はあります。
それは「広告掲載を他社に認めるかどうか」で判断することができます。
広告掲載を他社に認める=他社経由のお客様もwelcomeです!という(業者間では)分かりやすいサインになります。
自社のお客様に物件を紹介するにあたり、「囲い込みにあうリスクがない」というのは非常に大きく、積極的に他業者様も動いてくれることになります。

 

三つ目は、「広告の量が増えたこと」です。

当物件も物件情報をオープンにするとすぐに膨大な広告掲載の依頼が届きました。
現地の業者間での写真撮影の順番の交通整理が必要だったほどでした。
最終的に契約になった買主様は直接の広告による反響客ではなく、仲介業者様が直接物件を勧めてくれた方でした。
しかし広告からの反響、内見依頼が複数届いていたことが買主様の価格交渉の誘惑を断念させ、満額での購入申込へとつながりました。
その意味で広告の量が増えたことは高値での売却に確実に意味がありました。

 

他にも担当者レベルでの成約に向けた準備(ポイントを押さえた準備をしないとせっかく物件を気に入るお客様が現れてもなかなか契約をまとめることはできません)の差などもあったのかもしれません。
ただ「内見が月に数件あるかどうか」という状態だったそうですから、もっと根本的な、「物件の売却のシステム」や「販売手法の差異」が結果につながったのだと思います。

 

売主様には弊社に変更したことによる「違い」として、各種ポータルサイトなどで物件の広告の量が増えることを予告し、ご自身で確認していただきました。
今まで売れなかった物件がなぜ売れたのか。その理由のすべてではないにせよ一部はご理解いただけました。
このように販売のプロセスを理解していただき、最終的な結果に「納得」していただくことが不動産取引で必要とされていることだと感じます。

 

相場の動きや販売価格と相場価格との乖離など、物件が売れない原因は他にもあります。
ただ不動産会社の選択が原因で売れる物件が売れない物件になってしまうことは絶対に避けなければなりませんし、避けることができます。

これから物件の売却を検討される方も現在物件を販売中の方も、不動産会社選びは慎重に、十分注意して行うことをお勧めします。

 

参考になれば幸いです。

 

渡部

 

 

 

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公開日:2023年2月9日

皆様こんにちは。
REDS不動産流通システムの渡部です。

 

様々な商品・業界の顧客満足度を調査し公表している【オリコン・顧客満足度ランキング】

昨年(2022年)の住宅ローンの顧客満足度ランキングが発表されています。

 

一昨年(2021年)の結果は当ブログでもご紹介しましたが、

 

オリコン2021年住宅ローン顧客満足度ランキングが発表!

1位 ソニー銀行 2位 auじぶん銀行 という結果でした。

 

2022年の結果は、どうなったでしょうか?

満足度の総合ランキング(2022年)は以下のようになっております。

 

1位 auじぶん銀行

2位 ソニー銀行

※3位以下や詳細は下記サイトで直接ご確認をお願いします。

https://life.oricon.co.jp/rank_housingloan/

 

1位と2位の順位が入れ替わっただけで他は一昨年と同じ順位になったようです。

ソニー銀行は調査開始以来11年連続1位だったようですから、ついに首位から「陥落」ということになるでしょうか。
auじぶん銀行は初の1位ということで誠におめでとうございます!
例年通り5位以内はすべていわゆるネット銀行になりました。

 

このランキングを見て我々不動産業界にいる人間として思うことは、このアンケート結果は「【高属性の方】への、【実際に融資がOKになった方】へのアンケート結果」なのだろうな、ということでしょうか。。

 

auじぶん銀行は変動金利の低さが魅力で、お客様から利用の希望を伝えられることは結構あります。

ただ体感ですが、【お客様が希望して、もっとも審査が通りにくい銀行】がauじぶん銀行ではないかと思います。

現時点(2023年2月時点)ではもっとも審査が厳しい銀行ではないかと考えています。

 

事前審査(売買契約前に、希望の額の融資について審査をするもの)の精度の低さも難点で、仲介の現場では決して利用しやすいと銀行とはいえません。
ネット銀行は過去はどの銀行も似たり寄ったりでしたが、他の銀行は「使い勝手」はかなり改善されてきています。
ただ審査が通りにくいだけではなく、その結果がすぐに分からないところが難点です。

WEB審査でしっかり否決になる方を弾いてくれればよいのですが、ひとまず仮承認とし、売買契約後の本審査で実質的に審査がスタートします。
このため売買契約後に本審査が否決になることが多いです。

auじぶん銀行にしか申し込んでいない場合はローン解約となってしまいます。

これでは本命の融資先として絞って検討することは「怖い」と言わざるを得ません。

他行で保険を確保しつつチャレンジするような利用の仕方が一般的です。

当然、売主様側としてもこのような精度の低い事前審査をベースに交渉を進めることは難しいので、他の「普通の」事前審査の承認を取得しているお客様が優先され、物件を押さえられず逃してしまう、といったことが生じてしまいます。

 

auじぶん銀行の「審査の考え方」は多くの否決・承認・不承認を経験してある程度承知しています。

 

こちらで内容に触れることはできませんが、

【他の銀行とは顕著に異なる、独特の、極めて厳しい審査基準】

が特徴です。

(例えば収入の多い方で他の銀行ではすべて最優遇金利で承認される方でも、条件によっては問答無用で否決されてしまいます。)

 

お客様個人で申し込んでいただいてこれだけ否決・不承認が多い銀行は他にありません。
そのためこのアンケート調査は【実際に融資がOKになった方】の調査のはずで、多くの【否決された方の意見】は含まれていないのではないかと感じた次第です。
多くの審査が通らなかったお客様から「満足」とは全く逆の厳しい意見を耳にしておりますので。。

 

それでもランキングの通り、実際に融資を受けられた方の満足度は高いと思いますので(万人にではないですが、審査基準に合う方には)おすすめしたい銀行です。

チャレンジしてみたい方はお気軽に渡部までご相談ください。

弊社経由での審査申込も可能です。

 

よろしくお願いいたします。

 

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公開日:2023年2月2日

皆様こんにちは。

REDS不動産流通システムの渡部です。

 

2023年2月度の住宅金融支援機構の【フラット35】の金利が発表されました。

 

 

2月度は利用の多い「借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、団信付帯」の場合、最低金利は【1.88%】となりました。

 

先月との比較ですと1.68%→1.88%で0.2%上がりました。

 

4カ月連続の上昇ですが、上げ幅は一気に0.2%、これまでの上昇とは異なりかなり大きく動きました。

 

毎月フラット35の適用金利は変動するのですが、変動幅は上下に0.02~0.03%程度のことがこれまでは多かったような気がします。

フラット35の取扱い金融機関の担当者と話していると、「2月は下がるかも?」という方もいたので上昇したことにはやや驚きましたが、何よりも0.2%という上昇幅に驚きました。1月が前月から0.03%の上昇で、日銀の【事実上の利上げ】後としては思ったよりも上昇しなかったため、2月で帳尻があった印象です。

 

2月は毎年融資実行の多い月です。

1月以前に融資の契約をされた方は落胆されているかもしれません。

ただ来月以降はさらに金利が上昇することもあり得ます。

ご自身でコントロールできないこととして受け入れるしかありません。

 

3月は4月の日銀総裁交代を控えて様々なニュースが入ってくる可能性もあります。

金利(固定金利)がどのような動きをするのか注目していきたいと思います。

 

それではまた。

 

渡部

 

 

 

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