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渡部 親三わたなべ しんぞう

4.850件

杉並区の中古マンションが成約しました

公開日:2022年3月30日

皆様こんにちは。

 

不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。

 

この度杉並区内のマンションのご売却をお手伝いさせて頂きました。

 

物件概要:

【交通:東京メトロ丸ノ内方南支線「方南町」駅徒歩8分】

【専有面積:約40㎡】

【間取り:1LDK】

 

前任の担当者の退職に伴い私が引き継ぎ、約8か月ほどになるでしょうか。

少し時間がかかりましたが価格を見直すことなく良い条件のお客様に恵まれて成約へと至りました。仲介手数料は一般的な場合に比べて約60万円ほど割引になりました。

 

売主様誠におめでとうございます。

 

今月は担当している売却の物件に多くの購入申込をいただきました。

良く物件が動く時期ですが、機を逃さず成約に結びつけることができました。

 

4月からは年度替わりで新年度の固定資産税評価証明書を取得する仕事が増えそうです。

4月の1週目は毎年多くの不動産会社と司法書士で都税事務所や県税事務所は物凄い込み具合になります。

スケジュールをうまく組んで準備を進めていきたいと思います。

 

良く物件が売れており売却物件が不足しています。

ご所有不動産の売却をお考えの方は渡部までお気軽にお問い合わせください。

 

よろしくお願いいたします。

 

 

渡部

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渋谷の桜 2022年3月23日

公開日:2022年3月23日

REDS不動産流通システムの渡部です。

 

昨日は都内は雪でしたね。

ここ数日日中は暖かい日が続いていたので驚くような寒さでした。

急激な冷え込みと電力需給がひっ迫、何とか停電は避けられたようですが節電で寒い夜を過ごしました。

 

本日は渋谷に用があり行ってみたところ、

 

 

明治通りの街路樹の桜が満開となっていました!

 

このあたりに植えられているのはソメイヨシノではなく陽光桜という品種のようで、ピンク色の花がほぼ満開でした。

 

ソメイヨシノの満開の予想は東京は3月26日とのことです。

 

コロナ禍でここ数年同様にお花見は難しそうですが、行く先々で目にするであろう桜は楽しみです。

 

来年こそはお花見も久しぶりにしたいですね。

 

それではまた。

 

渡部

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区役所で調査の後、都庁で調査

公開日:2022年3月16日

REDS不動産流通システムの渡部です。

 

最近物件の調査で都内の某区の区役所に行きました。

最近は都市計画や道路の情報を各区のHP上で確認できる場合が多くなりとても便利になりました。

それでも役所の窓口に行かないと確認できない・資料が取得できないこともあります。

今回は調査物件が水害ハザードマップ(これ自体はWEB上で確認できます)でハザードがかかる地域内にあったため、【実際の浸水の記録】があるかどうか調べることが目的の一つでした。役所の「防災課」のようなところで数十年間のデータが確認できます。

 

するとその役所では、

 

 

データの写真を撮らせてくれるんですね。

軽い「感動」を覚えました。

 

浸水履歴のデータは閲覧は認めるが謄写(コピー)は不可、という扱いが多いので、あっさりしていて素晴らしいと思いました。

上記は履歴図の被害状況の説明部分ですが、以前はこうしたデータについて手書でメモを取ることしかできませんでした。重要事項説明書に反映させる過程で記載ミスが生じないように注意深くメモを取っていたものです。写真が撮れるのでしたら確実です。

 

行政というのは写真撮影はあまり認めてくれないことが多い印象です。

全ての区がこのような取扱いを認めているわけではないと思いますが、少しずつ変わってきているのだなと軽く感動を覚えた次第です。

 

その翌日に別の物件の調査で新宿の都庁に行ってきました。

建築に関連する調査事項で、大型物件の場合など、どうしても都庁で調査する必要が生じることがあります。特に東京都が建築確認を担当した中古物件の資料は都庁でないと調査ができません。

 

東京の不動産業者のおそらく「全員」が、都庁での手続には「不満」を感じていることと思います。

 

一定の書類については上の区役所のような「写真撮影」はもちろん、資料の「謄写(コピー)」もいまだに認めてくれません。

他の区や市町村ではコピーはほぼ認められているのに、都庁だけは「手書き」を強いるんですよね。。昔から変わりません。

 

「建築計画概要書」という、中古マンションなどの取引では欠かせない重要な資料があります。建築計画当時の法規制や建築主・設計者・施工者のデータなどが確認できます。

これを多くの不動産業者が都庁の窓口の前のテーブルで毎日黙々と手書きで書き写しています。

 

本当に馬鹿馬鹿しくて虚しくなります。

 

普段都内の物件を取引していない他県の業者様でしょうか、よく窓口で怒鳴り声を上げて喧嘩していますね。

そこにいる全員が共感できますが、役所に手続で文句を言ってもどうにもなりません。

 

たぶん、手書きしか認めない理由は、都庁側がコピーに伴う紙の供給や領収書の発行などが面倒なだけではないかと推測していますが。。それにしてもこの時代に「手書き」はいくら何でも。。

 

原本の書類は何度も何度も手書きのために不動産業者に使われて、手垢が付いて汚れているものもあります。東京都が担当しているのは延べ床面積1万平米以上といった大型物件ばかりなので書き写す内容も通常の物件よりも多く膨大で本当に大変です。

 

今回もにじんで読み取れない数字がありました。

すでに十数年手書きのために閲覧されてきて、夏の暑い日に膨大な量を書き写しながら額から汗でも落ちてしまったのでしょうか、文字がにじんでしまっています。

 

読めないので窓口の担当者に聞いてみました。

 

私 「この数字何に見えますか?他のデータで確認できますかね?」

 

担当者 「この紙だけだね。これは・・・「6」じゃないかな?」

 

私 「でも「8」にも見えるような・・・文字の上がにじんじゃってて分かりにくいですが・・・」

 

担当者 「うーん。「8」か。見えるね。ちょっと計算してみようか」

 

今回はにじんで読み取りにくい数字のところが他の数値との計算で「復元」することができるものだったため、何とか調査の目的は達成できました(正しくは「8」でした)。

万事がこのような感じです。正確な情報の提供ができるのか、まったく怪しいものです。

 

いったい「手書き」に何の意味があるのでしょうか。。

いつまでこの「手書き」は続くのでしょうか。。

 

写真撮影を認めてくれた区役所の対応に驚いたばかりだったため、旧態依然とした都庁の対応には残念な気持ちになりました。

 

行くたびに残念な気持ちになる都庁での調査。

 

将来、コピーを認めてくれるようになったり、メール等でデータで受信できるようになれば時代の変化を実感できると思いますね。

 

そんな未来は訪れないかもしれませんが、期待していきたいと思います。

 

 

 

渡部

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火災保険料、市区町村別に?

公開日:2022年3月9日

不動産流通システムの渡部です。

 

不動産会社に洪水・水害などのハザードマップの説明が義務付けられましたが、ハザードマップの存在への理解が進んでいるのか、物件を購入される方も事前にハザードマップを調べる方が増えてきた印象です。

とても好ましいことだと思っています。

ハザードマップの内容は変更されることもありますし、地図上で「色付け」がされていない場所でも水害リスクがないことを意味するわけではありません。【過信】は禁物ですが、有益な情報ですので情報が広く共有されることは大変良いことだと思います。

 

さてニュース記事を眺めているとここ数日は火災保険料の「値上げ」のニュースが目につきます。

 

その中でも以下のような記事が示唆的で印象に残りました。

 

(火災保険料、市区町村別に 水害リスクを反映-損保各社)

https://www.jiji.com/jc/article?k=2022030801053&g=eco

 

金融庁の有識者懇談会で報告書案がまとめられたということなので、数年後には「一律」で実現する可能性が高そうです。

 

「市区町村ごと」というのはかなり大きな分類ですね。

同じ市区町村であっても川沿いの場所と高台の場所では水害のリスクは全く異なるのですが、詳細にリスクを判別するのは技術的にも実務的にも政治的にもいろいろ難しいことなのだと推測します。

 

すでに損保会社個々でより詳細なリスクを反映した保険商品を開発していますが(例えば楽天損保 https://www.rakuten-sonpo.co.jp/family/tabid/989/Default.aspx )、保険商品の特性上、リスクを保険料に反映させるのは自然なことで今後もこうした流れは変わることはなさそうです。

 

地域ごとに保険料に差をつける前に、今年の10月頃からすべての火災保険料の値上げが決まったようです。

 

(損保大手各社、10月から火災保険料11~13%値上げへ…00年以降最大上げ幅)

https://www.yomiuri.co.jp/economy/20220309-OYT1T50249/

 

損害保険会社はここ10年程増え続ける自然災害に対して保険料支払いが増えて火災保険事業の赤字が続いています。

内容を見ると「火災」事故などについての保険料支出は「安定」していてそれほど変化がないのですが、「自然災害」、特に「水害」についての保険料の支払いが増えているようです。

損害保険料算出機構が定める「参考純率」(各保険会社の保険料算出の基礎となるデータ)は、

 

2018年5月 +5.5%

2019年10月 +4.9%

2021年5月 +10.9%

 

とほぼ毎年のように引き上げられています(今回の保険料の値上げは2021年5月の参考純率改定を受けてのものです)。火災保険事業単体で見れば「破綻」しているようなものでこのまま現状を維持するわけにはいかなかったというところなのだと思います。

 

これだけひどい赤字続きですと「リスクが低い地域=値下げ」とはならず、「リスクが高い地域=値上げ」になる可能性があるでしょうか。より細分化されて地域ごとのリスクの大小が保険料に反映されるようになると立地の市場価値にも現状よりも影響が出てくることになりそうです。

 

不動産を購入する方はより慎重にハザードマップと向き合ったほうがよいかもしれませんね。

売却する方はご自身の所有地にどのようなリスク評価が公的になされているか、一度向き合ってみることをお勧めします。客観的な事実を知らなければ的確な対策もできません。

 

毎年のように値上げさる火災保険料からはいろいろなことを考えさせられますね。

 

今年も大きな災害が予想されます。

事前にできる対策はなるべくしておきたいと思います。

それではまた。

 

 

渡部

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新宿区の中古マンションのお引渡し

公開日:2022年3月3日

REDS不動産流通システムの渡部です。

 

先日お取引を仲介させていていただいた新宿区の中古マンション。

 

新宿区の中古マンションを仲介手数料無料で購入していただきました

 

この度無事にお引渡しが終了しました。

買主様誠におめでとうございます!

 

繁忙期である2月の月末の引き渡しということもあり、銀行は混んでいましたね。

新宿の提携先の都市銀行のローンセンターでの決済でしたが、お客様も驚くほど混んでいました。

同時に複数の手続きが行えるようにブースがたくさんあるのですが、ほぼすべてのブースが予約で一杯でした。

 

家探しはご自身のご家族と仲介業者だけで物件を見て回ることが多いので「他の購入希望者」は目に入らないことも多いです。ところが同じ時期に同じように探している方というのは溢れるほどいるもので、こうした事情はこうした決済の場でないとお客様には伝わらないかもしれません。

 

「こんなに家を買う人がいるんですね!」

 

「自分だけがこんなことをしているのかと思っていました!」

 

お客様から発せられた一言です。

実際はたくさんの方が同じようなことに同じように取り組まれています。

慣れない面倒な手続ですが皆様が通る道でもあります。

 

 

3月に入り日中はだいぶ暖かくなってきましたね。

寒暖差が朝晩と日中で激しい時期です。

体調を崩しやすい時期ですので皆様気を付けていきましょう!

 

 

 

渡部

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