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渡部 親三わたなべ しんぞう

久しぶりに裁判所のBITを見てみると。。。

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公開日:2021年2月22日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

最近、以前物件の購入をお手伝いさせていただいたお客様から連絡がありました。

【競売でマンションが安く売りに出ているので購入したい】という相談です。

たまにこうした相談をいただくことがあります。数年に一度くらいでしょうか?

 

「競売(けいばい)」は抵当権等の担保権の実行、判決などに基づく債務名義の執行として裁判所が不動産を強制的に売却するものです。

新聞などにも「○○地裁の競売物件」等とたまに一覧が出ていますよね。

 

私は以前「不動産業者(プロ)向けに競売不動産の転売価格の推定情報を売る作業」を担当したことがあります。

もう20年近く前の話で当時と現在では市場環境が【激変】(特に再販にあたってのリフォーム内容)したため当時の経験と養われた「勘」はかなり錆び付いていますが、プロ向けの、競売不動産という「特殊」な商品の査定を経験できたことはその後の仲介の仕事でも役に立っています。

 

では「どんなマンションか見てみるか」、と久しぶりに裁判所のBIT(不動産競売物件情報サイト)を覗いてみました。

 

すると3点セット(「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」の3点。まとめて【3点セット】と呼ばれています)の冒頭に以下のような裁判所からの見慣れない「注意書」がありました。

 

 

 

すべての物件にこのような「注意書」が付されています。

以前は見たことのないものです。

最近民事執行法が改正され、期間入札にあたって提出書類が増えましたよ、という裁判所からの親切な案内です。

 

3つありますが2番目の住民票等はよいとして、一番上の「(暴力団員等に該当しない旨の)陳述書」が追加されたことは知人から聞いていましたので特に何も思いませんでした。

 

一番下の「宅地建物取引業の免許証のコピー」という書類を見て、反射的に、

 

「そうか。無免許営業対策だな。「業」を厳しく見るようになったんだね。。。」

 

と思いました。

 

競売不動産を落札し、立退きや残置物の処分をして、滞納された共益費を支払い、リフォームして一般の方に物件を売ることは、非常に事業性が高い行為です。「業」としてこうした行為をするには原則として宅地建物取引業の免許を受けている必要があり(宅地建物取引業法第12条。「無免許営業の禁止」。)、違反者には刑事罰もあり(同法第79条第2号。3年以下の懲役若しくは300万円以下の罰金。)、実際に摘発される例も多々あります。

利益を得る目的で競売不動産を落札→転売という行為は、実際に摘発されるかはともかくとして、反復継続して行っていなくても「業」として行っていると見られてもやむを得ないところがあります。「業」と判断された場合、無免許営業を行った個人・法人だけではなく、仲介で関与した不動産業者も無免許営業の幇助として処分される可能性があります。

 

数年に一度お客様から「競売でマンションを購入したい」という相談を受けるのですが、自己使用の場合はともかく、「安く仕入れて高く売りたい」という目的の場合はこうした法律の制限のことを説明しています。無免許営業にもし該当する場合は刑事罰もあって非常にマズイですよ、と。

 

こうした経験から、無免許営業の個人を締め出す目的で最近の裁判所は宅建の免許証のコピーを要求するようになったのか?と思ったのです。

 

ただよく見ると宅建免許の免許証のコピーは「宅地建物取引業者の場合」に限定して求めらています。

 

調べると宅建免許のコピーは暴力団排除の手続の一環で求めれるようになったことが分かりました。

 

宅地建物取引業の免許を受けた事業者は最高価買受申出人になっても、通常必要な「裁判所から警察への暴力団該当性の調査」が免除されるということで、そのために入札の際に免許証のコピーを提出せよ、ということのようです。

 

たしかに一般の個人の方も営利目的とは無関係に入札することはあります。

親族が入札してくることもありますし、「隣の土地が競売になったので落札したい」、ということもあります。

一律に宅建業者に入札を限定することはおかしいのは明らかで、軽率な早とちりでした。

 

ただ利益を得る転売目的で競売手続に参加するには宅建業の免許が必要であることは事実です。

賃貸目的であっても、もともと競売で不動産を落札する行為は宅建業法で規制する「売買」に該当するという判例があります。

繰り返し行う等、「業」と見られれば無免許営業として取り締まりの対象になる可能性があります。十分注意しましょう。

 

 

このコロナ禍で競売になる物件が増えるのではないか、という話も囁かれているようです。

ただそんなに単純なものではないかな、と考えています。

かつてのリーマンショックのときは確かに増えましたが、他方で政策的に「モラトリアム」が発令されて結構抑えられた記憶があるためです。

ただ都心のマンション用地とか、通常競売ではあまり出てこない物件が出てくるのではないか、とは予想しています。

 

BITを見ているだけでも世の中の状況は垣間見れるものです。

しばらく離れていましたが裁判所の情報も時間のある時に追っていこうと思います。

何か気付いたことがあればこうしたブログで触れる機会があるかもしれませんね。

 

それではまた。

 

渡部

 

 

 

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