久しぶりに裁判所のBITを見てみると。。。

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

最近、以前物件の購入をお手伝いさせていただいたお客様から連絡がありました。

【競売でマンションが安く売りに出ているので購入したい】という相談です。

たまにこうした相談をいただくことがあります。数年に一度くらいでしょうか？

「競売（けいばい）」は抵当権等の担保権の実行、判決などに基づく債務名義の執行として裁判所が不動産を強制的に売却するものです。

新聞などにも「○○地裁の競売物件」等とたまに一覧が出ていますよね。

私は以前「不動産業者（プロ）向けに競売不動産の転売価格の推定情報を売る作業」を担当したことがあります。

もう20年近く前の話で当時と現在では市場環境が【激変】（特に再販にあたってのリフォーム内容）したため当時の経験と養われた「勘」はかなり錆び付いていますが、プロ向けの、競売不動産という「特殊」な商品の査定を経験できたことはその後の仲介の仕事でも役に立っています。

では「どんなマンションか見てみるか」、と久しぶりに裁判所のBIT（不動産競売物件情報サイト）を覗いてみました。

すると3点セット（「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」の3点。まとめて【3点セット】と呼ばれています）の冒頭に以下のような裁判所からの見慣れない「注意書」がありました。

すべての物件にこのような「注意書」が付されています。

以前は見たことのないものです。

最近民事執行法が改正され、期間入札にあたって提出書類が増えましたよ、という裁判所からの親切な案内です。

3つありますが2番目の住民票等はよいとして、一番上の「（暴力団員等に該当しない旨の）陳述書」が追加されたことは知人から聞いていましたので特に何も思いませんでした。

一番下の「宅地建物取引業の免許証のコピー」という書類を見て、反射的に、

「そうか。無免許営業対策だな。「業」を厳しく見るようになったんだね。。。」

と思いました。

競売不動産を落札し、立退きや残置物の処分をして、滞納された共益費を支払い、リフォームして一般の方に物件を売ることは、非常に事業性が高い行為です。「業」としてこうした行為をするには原則として宅地建物取引業の免許を受けている必要があり（宅地建物取引業法第12条。「無免許営業の禁止」。）、違反者には刑事罰もあり（同法第79条第2号。3年以下の懲役若しくは300万円以下の罰金。）、実際に摘発される例も多々あります。

利益を得る目的で競売不動産を落札→転売という行為は、実際に摘発されるかはともかくとして、反復継続して行っていなくても「業」として行っていると見られてもやむを得ないところがあります。「業」と判断された場合、無免許営業を行った個人・法人だけではなく、仲介で関与した不動産業者も無免許営業の幇助として処分される可能性があります。

数年に一度お客様から「競売でマンションを購入したい」という相談を受けるのですが、自己使用の場合はともかく、「安く仕入れて高く売りたい」という目的の場合はこうした法律の制限のことを説明しています。無免許営業にもし該当する場合は刑事罰もあって非常にマズイですよ、と。

こうした経験から、無免許営業の個人を締め出す目的で最近の裁判所は宅建の免許証のコピーを要求するようになったのか？と思ったのです。

ただよく見ると宅建免許の免許証のコピーは「宅地建物取引業者の場合」に限定して求めらています。

調べると宅建免許のコピーは暴力団排除の手続の一環で求めれるようになったことが分かりました。

宅地建物取引業の免許を受けた事業者は最高価買受申出人になっても、通常必要な「裁判所から警察への暴力団該当性の調査」が免除されるということで、そのために入札の際に免許証のコピーを提出せよ、ということのようです。

たしかに一般の個人の方も営利目的とは無関係に入札することはあります。

親族が入札してくることもありますし、「隣の土地が競売になったので落札したい」、ということもあります。

一律に宅建業者に入札を限定することはおかしいのは明らかで、軽率な早とちりでした。

ただ利益を得る転売目的で競売手続に参加するには宅建業の免許が必要であることは事実です。

賃貸目的であっても、もともと競売で不動産を落札する行為は宅建業法で規制する「売買」に該当するという判例があります。

繰り返し行う等、「業」と見られれば無免許営業として取り締まりの対象になる可能性があります。十分注意しましょう。

このコロナ禍で競売になる物件が増えるのではないか、という話も囁かれているようです。

ただそんなに単純なものではないかな、と考えています。

かつてのリーマンショックのときは確かに増えましたが、他方で政策的に「モラトリアム」が発令されて結構抑えられた記憶があるためです。

ただ都心のマンション用地とか、通常競売ではあまり出てこない物件が出てくるのではないか、とは予想しています。

BITを見ているだけでも世の中の状況は垣間見れるものです。

しばらく離れていましたが裁判所の情報も時間のある時に追っていこうと思います。

何か気付いたことがあればこうしたブログで触れる機会があるかもしれませんね。

それではまた。

渡部

記事を執筆したエージェント

渡部親三

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宅建士・リフォームスタイリスト

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1 か月前
不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
本当にありがとうございました。
1 か月前
ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。
5 か月前
自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです！！

当方、介護や仕事や新居（二世帯住宅）の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います！

もういくら御礼を言っても足りないです！
本当に本当にありがとうございました！！
4 か月前
担当して頂いた菅原さんには約1年程お世話になりました。

不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

とても信頼のできる不動産屋さんです！
また機会があれば、宜しくお願い致します。
3 か月前
中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな？」と心配になってしまうほど（笑）。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。
※Google口コミより他の口コミを見る