渡部 親三(宅建士・リフォームスタイリスト)
安心と信頼を御提供できるよう努めさせていただきます。
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最終更新日:2023年7月1日
公開日:2023年5月4日
皆様こんにちは。
不動産の取引において、よく「手付金」や「頭金」といった言葉を耳にされることがあるかと思います。
初めてお探しの方にはその違いがよく分からない場合も多いので、本日は「手付金」と「頭金」の違いについて簡単に説明させていただきます。
「手付金」
売買のご契約時に売主様にお渡しをするお金となり、売買残金の一部に充当されます。
一般的には売買価格の5%程度の金額に設定されることも多いのですが、ご相談ができる場合もあります。
売主様への「キャンセル料」の意味合いを持つお金です。
「頭金」
諸費用を除く、ローンを組まずに現金でお支払いする部分となります。
頭金を0円でローンを組むことをフルローンと言いますが、最近は大半の方がフルローンで住宅を購入されます。
概ねは以上となります。
また、「フルローンにする予定なのですが、手付金とは別に諸費用分を用意する必要はあるのですか?」
このような内容のご質問をよくお客様からいただく事もあるのですが、フルローンの場合は不要ですのでご安心ください。
下記に簡単なお金の流れを記載いたしましたので、ご参考いただけると幸いです。
例)物件価格4000万円 諸費用200万円 融資額4000万円 自己資金200万円とした取引の場合
①ご契約時に手付金200万円を売主様へお渡しする(この時点でいきなり自己資金0円になります)
②手付金は売買価格の一部に充当されるため、残金が3800万円に減る。
③引渡時に金融機関から4000万円が支払われ、残金(3800万円)をお支払いする。(自己資金が200万円に戻ります)
④残りの200万円で諸費用のお支払いする。
以上のようになるのですが、参考になりましたでしょうか?
もし説明が分かりにくい場合には、お気軽にお問合せいただければ幸いです。
どのお客様にもご理解をいただけるまで、何度でもご説明させていただきます。
今後ともよろしくお願い申し上げます。
最終更新日:2023年7月1日
公開日:2023年4月27日
REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの渡部です。
不動産取引のお話となりますが、
本日は一般的に、物件を契約してから引渡しまで
どのくらいの日数が掛かるかについて、お話させていただきたいと思います。
お引渡しまでの期間ついては同一ではなく、
購入される「物件の種別」により変わるのが、一般的です。
<一般的な引渡しまでの期間> ※およその目安です
・新築戸建の完成物件・・・1ヶ月以内(早いと「3週間以内」など)
・新築戸建の未完成物件・・・建物完成後、すみやかに
・中古戸建or中古マンションで売主が業者様・・・1ヶ月~1ヶ月半以内
・中古戸建(空室)で売主が個人の方・・・2ヶ月以内
・中古戸建(居住中)で売主が個人の方・・・3ヶ月以内
売主が業者の場合には、引渡しまでの日数が1ヶ月くらいと、短いことが一般的です。
期間について売主業者と交渉により長引かせようとしても、
物件を保有する事で固定資産税や金利等のコストが掛かるのを嫌がるため
早めに回収をして次の融資を受けたいため
なかなか受け付けてもらえない事も多くなります。
一方で、売主が一般の個人の方の場合には、
2ヶ月~3ヶ月くらいと長めに設定される事も多くなります。
これは売主様の退去準備や残置物の撤去等に時間が掛かるためです。
賃貸の更新や新生活の準備などで入居したい時期が決まっている方は、
上記を参考に、逆算して家探しを行っていただけると幸いです。
また利用希望する銀行の住宅ローンとの兼ね合いも考えておきたいところです。
例えばほとんどのネット銀行は融資実行までに1カ月半程度時間が必要です。
新築戸建の完成物件など、売主が業者様の物件の場合、お引渡しまでの期間との兼ね合いで融資実行が間に合わないというケースもあります。
こうした場合は素早い融資が可能な銀行を利用することになりますが、個別に交渉ができる場合もあります。事前にご相談いただければ幸いです。
参考になれば幸いです。
渡部
公開日:2023年2月2日
皆様こんにちは。
REDS不動産流通システムの渡部です。
2023年2月度の住宅金融支援機構の【フラット35】の金利が発表されました。
2月度は利用の多い「借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、団信付帯」の場合、最低金利は【1.88%】となりました。
先月との比較ですと1.68%→1.88%で0.2%上がりました。
4カ月連続の上昇ですが、上げ幅は一気に0.2%、これまでの上昇とは異なりかなり大きく動きました。
毎月フラット35の適用金利は変動するのですが、変動幅は上下に0.02~0.03%程度のことがこれまでは多かったような気がします。
フラット35の取扱い金融機関の担当者と話していると、「2月は下がるかも?」という方もいたので上昇したことにはやや驚きましたが、何よりも0.2%という上昇幅に驚きました。1月が前月から0.03%の上昇で、日銀の【事実上の利上げ】後としては思ったよりも上昇しなかったため、2月で帳尻があった印象です。
2月は毎年融資実行の多い月です。
1月以前に融資の契約をされた方は落胆されているかもしれません。
ただ来月以降はさらに金利が上昇することもあり得ます。
ご自身でコントロールできないこととして受け入れるしかありません。
3月は4月の日銀総裁交代を控えて様々なニュースが入ってくる可能性もあります。
金利(固定金利)がどのような動きをするのか注目していきたいと思います。
それではまた。
渡部
公開日:2023年1月19日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
昨年売却の依頼をいただいておりました世田谷区梅丘のマンション【カテリーナ梅ケ丘】。
この度良いご縁に恵まれ無事に成約となりました。
仲介手数料は正規手数料(3%+6万円)からの割引での成約となりました。
売主様誠におめでとうございます。
こちらの物件は10年近く前に私が購入の仲介を担当させていただいた物件でした。
その後何度か近くの物件を取引する際に物件の前を通ることはありましたが、今回売却の依頼をいただいて久しぶりに建物内を訪れました。
当時はオーナーチェンジでの取引で内見はできない物件だったため室内に入るのは初めての経験でした。
当時担当していたのでこんなことを言うのはおかしいですが、室内を初めて見てみて、
「良い物件だな!」と思いました。
オーナーチェンジの取引は「数字」の取引です。
家賃収入、固定資産税や管理費等のコスト、利回りといった数字がすべてです。
室内を見て良し悪しを判断する取引ではありません。
今回は空室になり始めて室内を見て、想像していたよりも陽当たりは良好、天井高も思ったよりもあり広さも感じることができました。
小田急線「梅ヶ丘」駅徒歩3分の立地の良さもあり、これならばすぐに売れる!と確信が持てました。
査定した価格よりも高い価格で成約となりましたのでやはり物件が良かったのだと思います。
オーナーチェンジ物件を購入する時は「数字」で判断することになりますが、出口では空室の状態で実需(及び投資)で販売することも十分あり得ます。
見かけの利回りが高い物件の中には問題点が多いために価格が下がっているものもあります。
こうした物件は空室になって売ろうとすると売りにくくて苦しむことがあります。
1棟ものはともかく区分所有や戸建の賃貸の場合には、数字の上での良し悪しだけではなく、「仮に空室になった場合に実需での需要があるか」を深く検討しておくことをお勧めしたいです。
「こんなはずではなかった。。」という後悔はできれば避けたいところです。
1月も後半に入ってきました。
例年、年間を通じて取引が活発な時期に入ってきます。
忙しさからミスを発生させないように注意しながら業務を進めていきたいと思います。
それではまた。
渡部
公開日:2022年12月8日
皆様こんにちは。
REDS不動産流通システムの渡部です。
この度新宿区南元町のマンション【ガーデンヒルズ四ツ谷迎賓の森】が成約となりました。
仲介手数料は半額になりました。
買主様誠におめでとうございます!
ガーデンヒルズ四ツ谷迎賓の森は平成28年の住友不動産株式会社の旧分譲。
赤坂御用地に道路を挟んで隣接する緑の多い落ち着いた都心の立地です。
神宮外苑までも徒歩圏で本当に緑が多い環境です。
共用部は基本シンプルなデザインですが凝った造りで品があります。
風格を感じさせます。
【ガーデンヒルズ】は「広尾ガーデンヒルズ」(単独分譲ではないですが)や「目白ガーデンヒルズ」といった著名なマンションに連なる住友さんの高級ブランドです。流石の造りで、将来もこの環境に惹かれる方は多いと思います。
他住戸も取り扱っております。
購入・売却を検討されているお客様はお気軽にお問い合わせください。
どうぞよろしくお願いいたします。
渡部
公開日:2022年10月28日
皆様こんにちは。
REDS不動産流通システムの渡部です。
この度さいたま市大宮区の中古マンションの取引をお手伝いさせていただきました。
リノベーション・マンションで仲介手数料は【無料】となりました。
買主様誠におめでとうございます。
大宮駅からは少し離れた立地でしたが、大宮の住宅地らしいとても閑静な立地の物件でした。
大宮は埼玉県の鉄道沿線の要衝なので新幹線など鉄道で通過した経験がある方は多いと思います。
近年は駅徒歩圏の大型マンションの価格が驚くほど上昇しています。
商業地域を離れると古くからの閑静な住宅地が拡がっており、利便性の高さと環境の良さから人気の高いエリアです。「大宮」の地名の由来でもある氷川神社の周辺は有名な氷川参道のケヤキ並木が見事で、県営の広大な公園などもあり緑の多いエリアでもあります。
(大宮・氷川神社の氷川参道 全長約2㎞ 周辺は「風致地区」として環境が守られています)
大宮の住宅地の街並みの雰囲気は東京や神奈川の住宅地とは異なり、どこか歴史と落ち着きを感じさせます。都内や神奈川にももちろん歴史や落ち着きを感じさせる住宅地はありますが、どこか印象が異なります。
ご存じの方も多いと思いますが、大宮の住宅地、都内や横浜のそれとはどこか雰囲気が異なりますよね?
似ているかな?と頭に思い浮かぶのは1都3県の近隣の同規模の街ではなく、【地方都市の県庁所在地】の住宅地や旧城下町の街並みです。
近隣で同じく環境の良さで知られる【浦和地区】ともまた違った独特の落ち着いた雰囲気があるような気がします。やはり武蔵の国一之宮、氷川神社の存在が大きいでしょうか。こうした広大な社有地を持つ歴史のある神社があり、その周辺に住宅地が形成されているという街並みは東京などにはあまりないので、「大宮にしかない」魅力と落ち着きを感じさせるのだと思います。
(今回取引した物件の現地周辺の様子)
今回の取引に関連して大宮区内の様々な場所に行くことができました。
大宮は何度も取引していますが、今回のお客様とは色々あってお付き合いが多少長期化したこともあり、大宮の様々な物件、様々な場所に行くことができました。
自分の足で歩いてみると様々な発見があり大宮エリアにしかない特徴や魅力が少し分かったような気がします。大宮は埼玉県を代表する商業地、交通の要衝、氷川神社に代表される歴史の街ですが、独特の魅力を持った住宅地でもありました。
駅前の再開発もあり地価が大幅に上昇している大宮エリア。
利便性の高さと環境の良さから多くの方にお勧めしたいエリアです。
弊社の営業エリアは広いですが購入・売却でまた訪れたい街の一つです(美味しいお店も幾つか発見できました。ぜひまた訪れたい!)。
大宮エリアで購入・売却を検討されているお客様はお気軽にお問合せください。
それではまた。
渡部
最終更新日:2022年12月8日
公開日:2022年10月19日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
この度横浜市内の中古マンション(購入)の取引をお手伝いさせていただきました。
2015年築、約80㎡のファミリータイプのお部屋でした。
仲介手数料は無料にはならず割引でしたが、通常より約70万円ほど割引になりました。
買主様誠におめでとうございます。
お客様は永住権のない外国籍の方でした。
永住権がないとほとんどの銀行(フラット35含む)で住宅ローンの取り扱いはできません。
購入後に本国に帰国され賃貸に出されてしまったりすることを金融機関は懸念しています。
ただ取り扱いが可能な金融機関もあります。
お客様も当初心配されていましたが、全く問題なく今回はスムーズ進めることができました。
永住権をまだお持ちでない方も取り扱い可能な金融機関をご紹介させていただきます。
まずはお気軽にご相談ください。
現在、円安もあり(当ブログ記事記載時点で1ドル149.41円)、海外居住者や外貨で資産をお持ちの国内の外国籍の方からの問合せが増えています。
入国規制の緩和もあり円相場がこの様相ですと特に売却について「特需」があるかもしれませんね。
弊社は世界的な不動産会社のネットワーク【LeadingRE】のメンバーになっており、海外向けに物件情報の配信も行っています。
他に英文の不動産検索サイトへの物件登録も行っており反響もかなり獲得できています。
売却を検討されている方はこの機会にぜひ弊社を通じて海外への情報発信をご検討ください。
よろしくお願いいたします。
渡部
最終更新日:2022年12月8日
公開日:2022年10月13日
皆様こんにちは。
REDS不動産流通システムの渡部です。
先日7月度の首都圏における新築戸建の価格動向について当ブログでご紹介させていただきました。
取引の件数が最も多い中古マンションはどうなっているでしょうか?
同じ不動産検索サイトを運営している「アットホーム株式会社」のデータをご紹介させていただきます。
【2022年8月 首都圏における「中古マンション」の価格動向】
https://athome-inc.jp/news/data/market/chuuko-mansion-202208/
弊社の営業エリアと重なる地域の8月度の平均価格は以下のようになっています。
左が2022年8月、右が1年前の2021年8月の数字です。
東京23区 4,827万円 4,402万円
東京都下 3,128万円 2,723万円
横浜・川崎 3,271万円 3,000万円
さいたま市 3,364万円 2,865万円
千葉県西部 2,835万円 2,417万円
すべてのエリアで価格が上昇しており、前年比ですと9,0%~17.4%上昇しています。
「東京23区」は27カ月連続で前年同月の価格を上回っています。
「さいたま市」の平均価格が「横浜・川崎」を超えたことも注目に値すると思います。
ちなみ、約5年前の2017年1月の数字はそれぞれ、
東京23区 3,677万円
東京都下 2,532万円
横浜・川崎 2,771万円
さいたま市 2,433万円
千葉県西部 2,102万円
となっておりました。
当時からは満遍なく価格が上昇したことが確認できますが、「東京23区」の上昇幅が一際目を引きますね。
「さいたま市」もこの頃は「東京都下」よりも下で当時は少し割安だったと言えるかもしれません。
検索サイトの登録価格の平均のデータで実際の成約価格ではありませんが、市場動向を把握するためにはとても参考になるデータです。
購入・売却を検討されている方は参考にしてみてください。
どうぞよろしくお願いいたします。
渡部
最終更新日:2022年12月8日
公開日:2022年9月27日
REDS不動産流通システムの渡部です。
この度浅草の中古マンションのお引渡し手続が無事に終了しました。
こちらの物件は複数の他業者様で数か月販売していましたが成果がでず、弊社に相談がありました。そして弊社に売却の窓口を切り替えていただきました。
切り替え後約10日間での成約となりました。
弊社に売却先を変更して条件を変更することなく結果が出ることは珍しいことではありません。
ただ切り替え後約10日間で売買契約がまとまったというのはスピード的にはこれまでで一番早かったと思います(諸事情ありましたが)。
結果的に売主様は成約できて「売れない」という不安と悩みから解放されただけではなく、仲介手数料が約半額になりました。弊社に切り替えた決断が結果に結びつきました。
常日頃「お客様の役に立つ」ことを心掛けておりますが、今回の取引は成約に向けて動いた時間が少なく、それでいてお客様のメリットが大きかったという意味でとても印象に残るものでした。微力ながらお役に立てたと思います。売主様誠におめでとうございます。
今後もどんな取引でもお役に立てるよう引き続き努力していきたいと思います。
それではまた。
渡部
公開日:2022年9月15日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
先日埼玉県狭山市の中古マンション(売却)のお引渡し手続が無事に終了しました。
長年仲介の仕事に携わっていますが、この取引では「初めて経験すること」が幾つかありとても勉強になりました。
詳細は触れませんがやはり「不動産は奥が深い」。
あらためて不動産の世界の拡がり、その奥の深さには驚かされます。
ある程度知識が付いたと思ってもまだまだ入口、登山でいうと一合目にようやく辿り着いたくらいでしょうか。謙遜ではなく心の底から思います。予断は禁物、常に新鮮な気持ちで取り組む必要があります。
なんとか無事に引渡しを終えて安堵しております。
売主様とは別の物件でお付き合いがスタートしかれこれ5年ほどになりますが、こうして新しい経験をさせていただくことには感謝の言葉しかありません。この度は誠におめでとうございます。
9月も中盤に差し掛かりだいぶ過ごしやすくなってきました。
そろそろ夏の疲れが出る頃です。
体調には気を付けていきましょう!
それではまた。
渡部