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渡部 親三

ジースクエア 間取図完成しました!

公開日:2019年9月9日

皆様こんにちは。 REDS株式会社不動産流通システムの渡部親三です。

 

 

先週から新規に販売を開始した江東区千石三丁目のマンション【ジースクエア】

 

この度間取図が完成しましたのでご紹介させていただきます。

 

 

 

 

 

新築時からワンオーナーで間取に変更はありません。

南側の約31㎡の広々とした専用庭が特徴です。

 

 

 

リビングから庭を眺めているとマンションというより戸建住宅の室内にいるような感覚になります。

 

考えてみると江東区で10坪程度の庭が付いた戸建住宅というものはあまり見かけません。

戸建住宅もあるエリアですが個人の専用住宅は3階建、庭はもちろん自転車を置くのも大変というのが普通です。

このエリアで「庭」にこだわるとするとこうした専用庭付きのマンションしか選択肢がないということになりそうです。

考えようによっては毎月950円の専用庭使用料で利用できるのですからとても「贅沢」ともいえると思います。

 

下階がありませんので小さなお子様がいらっしゃるご家庭にもお勧めしたい物件です。

 

皆様どうぞよろしくお願いいたします

 

 

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新規販売マンション【ジースクエア】のご紹介

公開日:2019年9月4日

皆様こんにちは。 REDS株式会社不動産流通システムの渡部親三です。

 

本日は新たに販売の依頼を受けた中古マンションのご紹介です!

 

【マンション名:ジースクエア】

【交通:東西線「東陽町」駅徒歩13分】

【建築:2000(平成12)年2月新築】

【専有面積:81.30㎡(壁芯)】

【間取り:3LDK】

【販売価格:4450万円】

 

 

 

日商岩井旧分譲、大成建設施工の総戸数596戸の大規模マンションです。

 

 

 

 

エントランスから共用棟【ギャレリア】へと向かうホール部分。

 

 

 

 

 

【ギャレリア】棟部分。キッズルームやパーティルーム、AVルーム等の共用施設がございます。

大規模マンションならではの共用施設の充実ぶりです。

 

 

 

 

徒歩数分の仙台堀川公園。江東区は【水彩都市】をテーマにこうした親水公園を複数整備しています。潤いのある住環境です!

 

 

 

現在間取図を作成中です。1階部分の南向き、約31.50㎡の専用庭付きのお部屋です。

完成しましたら先々ご紹介させていただきます。

 

 

 

皆様どうぞよろしくお願いいたします。

 

 

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新規物件 【イトーピア広尾ヒルズクローチェ】のご紹介

最終更新日:2019年8月30日
公開日:2019年8月26日

皆様こんにちは。REDS株式会社不動産流通システムの渡部親三です。

 

本日は新たに販売の依頼を受けた中古マンションのご紹介です!

 

【マンション名:イトーピア広尾ヒルズクローチェ】

【交通:山手線他「恵比寿」駅徒歩12分他】

【専有面積:79.88㎡(壁芯)】

【間取り:2SLDK】

【販売価格:9300万円】

 

伊藤忠商事旧分譲の1999年築のマンションです。

 

 

広尾3丁目の高台部分に建つマンションです。

 

 

6階部分の北西角住戸、2SLDKの間取りです。

約4帖の納戸部分にも窓があります。

 

徒歩15分程度で恵比寿駅、表参道駅、広尾駅が利用できます。

近くに日赤病院があり渋谷駅東口から都バスが豊富に出ていますのでバスで渋谷に出やすい立地です。

 

1999年築で20年ほど経過していますが共用部には清潔感があり古さは感じさせません。

 

ペット飼育細則があり犬や猫の飼育も認められています。

 

今月末に空室になります。

 

皆様どうぞよろしくお願いします!

 

 

 

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新規物件(再販売) アルファグランデ千桜タワーのご紹介

公開日:2019年8月5日

皆様こんにちは。 REDS株式会社不動産流通システムの渡部親三です。

 

本日は新たに販売の依頼を受けた中古マンションのご紹介です!

 

【マンション名:アルファグランデ千桜タワー 23階部分】

【交通:都営新宿線「岩本町」駅徒歩1分他】

東京メトロ日比谷線 「秋葉原」駅 徒歩4分

京浜東北線他「秋葉原」駅 徒歩5分

山手線他「神田」駅 徒歩5分

東京メトロ丸の内線 「淡路町」駅 徒歩7分

総武本線「新日本橋」駅 徒歩8分

東京メトロ千代田線 「新御茶ノ水」駅 徒歩9分

東京メトロ銀座線「三越前」駅 徒歩12分

【専有面積:56.16㎡(壁芯)】

【間取り:1LDK】

【販売価格:6780万円】

 

 

 

昨年7月完成のタワーマンションです。

昨年一時未入居の新築物件として販売していたものです。

 

新築マンション アルファグランデ千桜タワー 23階部分のご紹介

 

賃貸も同時に募集して結局賃貸が先に決まりました。

月額賃料(共益費含む)は28.3万円です。

 

今回は賃貸借契約を継続したままの【オーナーチェンジ】での販売です。

 

千代田区アドレス、大手町・丸の内方面を望む23階からの抜けた眺望は希少性があります。

 

 

こう見ると丸ノ内や大手町のビル街は西新宿の新都心エリアと同じで一部に高層の建物が集中していて、その周辺はそれほど高い建物がないことが分かります。歩いたり車で走っているとそんな感じはしないんですけどね。そういえば将門塚で知られる三井物産本社ビルや経団連会館のあたりから気象庁の方に行くと建物が低くなるような気もします。いずれにせよ皇居や東京駅周辺のこの地域が東京の【本当の中心】であることは間違いありません。

 

会社まで歩ける立地なのでセカンド・ハウスとして私も欲しい!物件です。贅沢ですが(笑)

 

皆様どうぞよろしくお願いいたします。

 

 

 

 

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新規物件 The目黒四季レジデンスのご紹介

公開日:2019年7月29日

 

皆様こんにちは。《仲介手数料無料》 REDS株式会社不動産流通システムの渡部親三です。

 

 

 

本日は新たに担当させていただく中古マンションのご紹介です!

 

【マンション名:The目黒四季レジデンス】

【交通:東急東横線「学芸大学」駅徒歩10分、「祐天寺」駅徒歩10分】

【専有面積:72.17㎡(壁芯)】

【間取り:3LDK+テラス+専用庭】

【販売価格:7300万円】

 

 

 

2005年、旧目黒区役所の跡地に建築された地域を代表するマンションです。三菱商事分譲、戸田建設施工です。

 

我々は日常業務でよく自治体の役所に物件の調査で訪れます。

道路の幅員や種別の調査、建築確認の情報の確認など、役所調査は日常業務です。

この場所もよく調査で訪れた場所でとてもなじみ深いですところです。

 

 

 

学芸大学や祐天寺はもちろん人気のある場所ですが、実はマンションの数はあまり多くないのです。

駅付近に大きな通りがないこともあって、特に総戸数で100戸を上回るような大規模物件がとても少ないエリアです。目黒通りや環七まで行くと物件が増えますが駅からの距離も少し離れてしまいます。

 

当物件は戸建住宅中心のとても閑静な立地の大規模物件であることが特徴です。

旧区役所跡地なのでバス便も豊富です。

 

お部屋の特徴は広いテラス・専用庭です!

 

 

 

合計で30㎡を超える広さです!

 

 

 

 

ルーフバルコニーのような共用部分と違って日常的に利用できるスペースですね。

独立の扉があり外部に出ることも可能です。

 

所有権の対象は約72㎡ですが、こうした専用使用部分のスペースを含めるとかなり広々としています。

緑も感じられるスペースです。

 

永住にふさわしい落ち着いた物件です。

 

皆様どうぞよろしくお願いいたします。

 

渡部親三

 

 

 

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新規物件【M.M.TOWERS FORESIS-R】のご紹介

公開日:2019年7月22日

新規物件のご紹介

 

皆様こんにちは。

 

不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。

 

本日は新たに売却を担当させていただく物件のご紹介です。

 

【物件名:M.M.TOWERS FORESIS-R 23階部分】

【交通:みなとみらい線「みなとみらい」駅徒歩1分】

【専有面積:57.20㎡(壁芯)】

【間取り:1SLDK】

【販売価格:6180万円】

 

 

 

 

東急東横線と直通のみなとみらい線、みなとみらい駅の出口の目の前のタワーマンションです。

 

 

分譲会社は三菱地所、施工は鹿島建設。

みなとみらいエリアを代表するタワーマンションです。

 

住宅、オフィス、ホテル、会議場などを計画的に配置した大規模開発で生まれた【みなとみらいエリア】。

私は大学生だった1990年代の後半に当地区の開発現場の一つでアルバイトをしたことがあります。

確かランドマークタワーはもうできていて、みなとみらい線は未開通でしたね。

桜木町の駅から歩いて建築中の現場に通ったことを思い出します。

Y-CATがあるスカイビルやみなとみらいのホテルの建設現場でゼネコンの現場監督を補佐するアルバイトをしていました。大●建設や鹿●建設の監督たちと同じユニフォームを着て【カオス】としか言いようのない建築現場の雰囲気を体感できたことは20歳そこそこの私にとっては貴重な経験でした。

 

あの頃のみなとみらいと言えば思い出すのは・・・

 

飲食店がない!昼飯を食べるところがない!

 

ということですね(笑)

 

本当に何もないんです。道路も一部未舗装。周囲は一面の【荒地】。

雑草が繁茂する広大な空き地が拡がる寒々しいエリアでした。

 

学生時代、スーパーゼネコンや中堅ゼネコンの設計や監督の部署でアルバイトしていて、みなとみらいに行っていた頃は中野坂上の交差点(駅前)の再開発(大成建設)、三軒茶屋のキャロットタワー(東急建設)、大森のいすず自動車の本社ビル(大森ベルポート。五洋建設)、初台の新国立劇場(竹中工務店)、等々の建築現場に行っていました。大学生だった私にはいずれも思い出深く、忘れられない経験でしたが、みなとみらいの現場(現在の「クイーンズスクエア横浜」。建築中の当時は関係者内で「トライビル」と呼ばれていました)は当時は街自体を新しく作る大事業だったため、周辺に何もなくて昼食を取ることに困ったことが一番の思い出です(笑)。

 

あの【荒地】だったみなとみらいは・・・あんなに美しい地下鉄が通って・・・APECまで開催して・・・こんなに見事なタワーマンションまで建って・・・完成した【荒地】を見て驚くばかりです。

 

 

 

歩道の広さ。街路樹の美しさ。電柱がないすっきりとした道路。

 

 

 

みなとみらいの魅力は「倉庫の跡地の再開発」とか「既存のビルの建替え」とか「工場跡地」とか、東京の大型物件の「ルーツ」とは異なる、【無から有を造る】、「街自体を新しく作った」その【清新さ】にあると思います。

 

一から街自体を計画的に作ったことはよ~く私が知っています。

本当に何もなかったんです!

 

この規模の開発になると10数年経ってもその当時の「気合」とか「本気」とか、開発に携わった人たちの【想い】を感じることができます。当物件はそんな稀有な物件だと個人的には思っています

 

 

 

 

エントランス通過後、EVホールまでの通路部分。【気品】を感じます。

共用部分の品の良さは当物件の特徴で、派手さはないんですが一流の物件だけが持つ【気品】が感じられます。

 

地所分譲、鹿島建設施工ですからね。

スーパーゼネコン施工の物件は古くなっても古びない魅力がある物件が多いように思います。

 

現場にいたことがありますからね・・・スーパーゼネコンの現場の統制力、管理能力は全く違いましたので・・・

 

中野坂上で大成の監督が現場に泊まり込んで危機を回避したあの責任感、そしてそれに応える職人達・・・

初台で劇場が完成に近いのに小波乱が起こったときに竹中の監督達がみせた危機回避能力と現場の一体感・・・

 

あれは良い物ができるはずです。元請としての責任感と現場全体への指導力が根本的に違う。

 

建築中の現場は途中ですからそこら中にゴミや資材が散らばっているのが普通なんですが、スーパーゼネコンや力のある建設会社の現場は「規律」があって、建築中なのに整然としています。

「この違いは何なんだろう?」と当時は不思議に思ったものです。

いろいろな現場に行くと元請やJVのTOPの建築会社によって現場全体の規律が全く異なることに嫌でも気付くことになります。

 

一般的にはあまり知られれていない中堅の建設会社でもよく聞く鉄道系や財閥系の建設会社よりも数段上の「監理」をしているところもありました。現場全体の高揚感といいますか、上から下まで一体になって一つのものを作っているというあの雰囲気は、本当に力のある建設会社だけが出せるものです。

 

当物件もそんなスーパーゼネコンが施工した物件です。

 

多くの皆様にお勧めしたい物件です。

 

皆様どうぞよろしくお願いいたします。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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新築は【夢】を中古は【現実】を! シティテラス草加松原シーズンズが成約しました

公開日:2019年7月8日

成約御礼

 

皆様こんにちは。

 

不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。

 

4月から販売活動を開始した「シティテラス草加松原シーズンズ」。

 

新規物件 【シティテラス草加松原シーズンズ】

 

この度ご契約となりました。

 

近隣で大型の新築マンション(総戸数300戸越え)が分譲中で「常に」その物件と比較されるという条件での販売活動でした。

 

当物件の方が駅への距離は2分ほど近く、立地的にはこちらにやや分がありました。

 

ただ「新築」はやはり強力で「理屈」を超えているところがあります。

 

沿線の電車に乗れば社内や各駅でその新築の広告が嫌でも目に入ってきます(ライバルの新築は沿線の鉄道会社が売主ということもあり、沿線での露出はそれはもう「凄まじい」レベルです)。

中古物件であるこちらの物件はまともに戦っては勝てません。

 

 

新築は【夢】を売り、中古は【現実】を売る。

 

 

長年仲介業務に携わってきた実感です。

【夢】は強力です。なかなか厳しい戦いにならざるを得ません。

 

ただ築年数で4年程度の差ですが、駅により近いわが中古物件とその新築物件は、10年後20年後どうなっているでしょうか?

 

おそらくその時点での転売価格は駅により近いこちらの中古物件の方が高くなっていると思います。

数年は「新しさ」がアドバンテージになるでしょうが、どんな物件も中古になり【現実】と闘っていかねばなりません。その時・・・ほとんど同じ条件の物件の場合、駅から距離は大きな評価の差になってくるはずです。

 

 

弊社は「両手仲介」を原則行わないため当物件を見学に来られるお客様(買主様)を直接私が接客することはありませんでした。

 

ご案内は多い中で、案内してくれる仲介業者の方からの報告で「近隣の新築に負けました・・・」という内容を毎回聞く度に、自分だったら上手く説明できそうなのに・・やはり新築は強力か・・・というもどかしさが常にありました。

 

 

 

「そりゃあ新築は良い。でも中古も良いですよ。だって10年後、どちらの物件が高く売れると思いますか?・・・みんな中古になるんですよ・・・」

 

 

 

 

こうしたアピールを皆さん繰り返してようやくピッタリ合うお客様が見つかったということなのだと思います。

 

すぐ近くで300戸を超える大規模新築が分譲していることの大変さを実感した数カ月でした。

 

 

さてこの物件とは無関係ですが、晴海の大型物件はどうなりますかね。あの物件は【レガシー】とか【モニュメント】といったこれまた強力な【物語=ストーリー】があるので、近隣の中古物件は難しい戦いを強いられるでしょうね。業界にいる者として今後の推移は楽しみなところもあります。

 

皆様も【夢】に出会ったときは【現実】、リアルな【その後】を考えるようにしてください。

 

それではまた。

 

 

渡部親三

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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成約御礼 大田区の中古マンションを仲介手数料無料で購入!

公開日:2019年7月1日

成約御礼

 

皆様こんにちは。

 

不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。

 

この度下記のマンションのご購入をお手伝いさせて頂きました。

 

 

〇 中古マンション

 

大田区某所 所在 1972年築 約50㎡ 2LDK 中層階 南西向き

 

【仲介手数料無料】にてご購入となりました。

 

 

1972年築で築年数は経過している物件でしたが管理がとてもしっかりしているマンションでした。

室内はリノベーション工事済みで新築のような奇麗な状態でした。

 

他にも何件か検討していただいて中には平成の築の新しい物件もありました。

ただ立地や広さ、室内のコンディション等々、築年数以外の要素を重視しての選択になりました。

 

築年数の経過した物件は良い立地の物件が多いです。

まだ土地に開発の余地があった時代に建てられているからです。

先に良い場所は押さえられているので都心部であればあるほど新規の物件は供給されにくくなっています。

立地を重視して中古マンションを検討するという流れは今後も広がっていくと思います。

 

お客様は住宅ローンの利用予定がありましたが、事前の審査で希望以上の金利を提案してくれた銀行で進めることになりました。

古い物件は銀行によっては事実上取扱いができませんが、しっかり取り組んでくれる銀行もあります。

こうした各行の審査基準は一般に公開されていないため、我々の方で物件に合った金融機関をご紹介させていただいております。

 

皆様もローンについて質問がございましたらお気軽にお問い合わせください。

 

それではまた。

 

渡部親三

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成約御礼 【ローレルコートエスタ新小岩】が成約しました

公開日:2019年6月10日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

 

昨年戸建住宅を購入していただいたお客様から売却の依頼をいただいていた葛飾区奥戸三丁目のマンション【ローレルコートエスタ新小岩 8階部分】。

 

 

 

 

 

 

この度無事に成約になりました。売主様誠におめでとうございます!

 

 

少し時間がかかりましましたが最後は納得のできる内容での取引となりました。

 

【価格変更】を何度か行い、その都度その価格でお客様を募るということを繰り返し、最終的に販売に要した期間は約10カ月でした。

 

 

これを「長い」と捉えるかどうか。判断できるのは売主様だけなんですよね。

 

 

弊社(というか私)は、販売価格=売出価格には全くこだわりません。

客観的なおよその取引相場価格を提示することはもちろんしますが、その価格はあくまで【目安】です。

不動産には【定価】というものが存在しませんので、相場を意識しつつ、売主様の売りたい価格で依頼を受けるスタンスで動いています。

 

実は他業者様ですとなかなかできるようでできないんですよねこれが・・・。

 

 

【売りたい価格で売りに出すこと】

 

 

シンプルですがこれが難しい。

 

 

 

最初は引き受けてくれるかもしれません。

しかしやがて「価格を見直しましょう!」「価格を下げましょう!」となっていくはずです。

 

 

 

不動産の売却は普通は人生で何度もあるものではありませんので、知識に勝る業者主導で進んでいくことが多いのではないでしょうか?

 

「よく分からないのでお任せする」というのも仕方がないところかもしれませんが、時代は変わりました

 

物件の情報がこれだけオープンになり、集客が圧倒的にWEBになりました。

窓口を間違えなければ物件の情報を広く流通させることが可能です。

 

ところが中には(というか大半?)あえて流通を狭めてより多くの仲介手数料の獲得を狙う業者もいます。

(この不動産流通業界の仕組みと現状が分かるとおのずと売却を依頼すべき業者が見えてくるはずです。)

 

不動産業者の話など参考程度に受け止めて、ご自身が望む価格で、ご自身が納得できる条件で物件を売りに出すべきです。そうすれば後悔がありません。

 

こちらの物件はそうしたスタンスで販売活動を行っていた物件で、最終的にとても円満に契約することができました。

 

皆様も不動産を売却される際はぜひこうした【後悔のない取引】を目指してください。

 

 

それではまた。

 

 

渡部親三

 

 

カテゴリー :

お客様の声をいただきました

公開日:2019年6月3日

皆様こんにちは。不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】の【REDS】の渡部です。

 

本日は【お客様の声】を頂戴しましたので、ご紹介させていただきます。

 

(「お客様の声」は、お取引して頂いたお客様から頂戴しましたアンケートになります)

今回のお客様は、神奈川県内のマンションを売却し戸建に住替えるという買替えのお客様でした。

 

 

購入・売却ともに、成約金額と要した期間に満足しています。的確なアドバイスで安心してお任せできました(担当:渡部親三)。

 

 

購入の方はお子様の学校の関係で入居希望時期が決まっていました。

時間的に間に合う融資を選ばなければならず少しスリリングでしたが(笑)、理解の早いお客様で何とか間に合わせることができました。幾つか選択肢がある中で最も良い銀行を選ばれたと思います。

 

 

買替えは資金計画が重要ですが、幸い先行購入に問題がないお客様だったため、購入が決まってから売却を進める形が取れました。この順番でできると無理に自宅を望まない価格で売る必要がなく理想的です。

 

 

購入は良い物件に、売却は良い買主様に恵まれて、ともに納得のできる取引になりました。

 

誠におめでとうございます!

 

なお、弊社には【お客様紹介制度】がありますが、買替えなど、一度取引させていただいたお客様がもう一度弊社をご利用いただく場合は、「お客様自身を紹介してくれた」ものとみなして規定の紹介料をお客様ご自身にお支払いしております。「以前弊社で購入した物件を売る」、「もう1件別の物件を購入する」といった場合も同じです。広告費がかかっていない分お客様に還元しようという趣旨です。末永くご利用いただけると幸いです。

 

 

 

気になる物件がある方やご売却をお考えの方は、お気軽にお問合せ下さい。

 

 

 

どうぞよろしくお願いいたします。

 

 

 

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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