年中無休/10時〜19時 0800-100-6633
渡部 親三わたなべ しんぞう

川崎市内の中古マンションをご購入いただきました

公開日:2021年11月30日

REDS不動産流通システムの渡部です。

 

この度川崎市内の中古マンションをご購入いただきました。

 

【交通:東急東横線「日吉」駅バス11分】

【建築 2005年6月新築】

【専有面積:約70㎡】

【間取り:3LDK】

【販売価格:2980万円】

 

 

 

駅からは少し距離のある物件でしたが、バス停が物件の目の前にありました。

徒歩5~6にバス停が複数あり多様な路線を利用できる立地でした。

 

築16年ほどで一度目の大規模修繕工事が終わり共用部分は清潔感がありました。

管理もしっかりしており安心して仲介できる「憂い」の少ない物件でした。

 

仲介手数料は割引での購入、都内の戸建からはじまりかなり数多くの物件をご案内させていただきましたがようやくぴったりフィットする物件が見つかりました。買主様誠におめでとうございます!

 

 

明日から師走、早いもので今年も残すところあと1ヶ月となりました。

寒さも厳しくなってきましたね。

オミクロン株による第6波も囁かれています。

少し落ち着いてきたようですが油断大敵、感染対策を継続していきましょう!

 

 

 

渡部

カテゴリー:

「住宅ローン減税」控除率縮小 方向性固まったようです

公開日:2021年11月18日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

新型コロナウイルスの蔓延による入居の遅れ等々を考慮して、

 

◆注文住宅の購入:2021年(令和3年)9月末までに契約していること
◆分譲住宅等の購入:2021年(令和3年)11月末までに契約していること

 

と契約日の期限が延長されている「住宅ローン減税」制度。

 

住宅ローン減税特例措置の期限が迫る!

 

来年度の税制改正についての報道が本日複数ありましたね。

 

~「住宅ローン減税」控除率縮小、自民・宮沢氏「1%からの引き下げは間違いなくやる」(読売新聞 2021年11月18日付)~

 

https://www.yomiuri.co.jp/economy/20211117-OYT1T50232/

 

~住宅ローン、控除率0.7%に 「逆ざや」解消へ縮小案―国交省(時事通信 2021年11月18日付)~

 

https://www.jiji.com/jc/article?k=2021111701255&g=eco

 

報道によると現在の「1%」の控除率が縮小されることはほぼ間違いない流れのようです。

何度か当ブログでも触れましたがこれ自体は予想された流れですね。

既存の1%の控除率で適用を受けている方に影響はあるのかなど(おそらくないと思いますが)、今後の推移には注目したいと思います。

政策の当否については様々な意見があると思いますが、住宅に関係する者にとって影響は大きいので良い方向でまとまってほしいと願います。

 

時事の報道によると、

 

「このほか国交省は、特例として10年間から13年間に延ばしている現行の住宅ローン減税の控除期間をさらに延ばし、15年間以上とすることも目指す。」

 

とあります。

 

単年あたりの控除が減少する埋め合わせに控除期間を伸ばす考え方でしょうか。

これはこれで購入者にはありがたい話です。

 

ただ気になるのは現状で特例の13年の控除期間が利用できるのは「消費税課税物件」に限定されていること。

消費増税の影響の緩和という趣旨でしたが、この枠組みで控除期間が例えば15年に延長されるとすると、例えば売主が個人の非課税物件(中古物件の大半)は0.7%(?)で10年、売主が法人の消費税課税物件(新築物件のすべて)は0.7%(0.7%)で15年、という建付けになる可能性もあります。これですと「中古物件の流通の活性化」を唱えてきた最近の政策と矛盾していなでしょうか?控除期間を「(消費税課税物件)13年→15年」に延ばす場合は同時に「(消費税非課税物件)10年→12年」に「公平に」延ばしていただきたいと強く思います。

 

時事の報道では国交省は期間の延長について15年間「以上」とすることを目指す、とされています。

たまたまの購入時期の差であまり損得の差が出ないように、国交省には頑張っていただきたいと思います。

 

住宅ローン減税制度の変更は大きな意味があります。続報がありましたら継続してフォローしていきたいと思います。

 

それではまた。

 

 

渡部

 

 

 

 

 

 

カテゴリー:

武蔵野市の「住みやすさ」とは?~武蔵野市内の中古マンションが成約~

公開日:2021年11月4日

REDS不動産流通システムの渡部です。

 

この度武蔵野市内の中古マンションをご成約いただきました(購入)。

 

 

仲介手数料割引で購入していただきました。買主様誠におめでとうございます。

 

JR中央線の吉祥寺駅、三鷹駅(三鷹市内ですが一部武蔵野市中町にかかります)、武蔵境駅を擁する武蔵野市。面積はそれほど大きい自治体ではありませんが、自治体の様々な指標・ランキングで上位常連の町です。

県の「魅力度ランキング」などが最近も話題になりましたが、「住みやすさランキング」、「住みたい街ランキング」などではほぼ必ず上位に登場する人気自治体です。駅別でも吉祥寺駅の人気ぶりは有名ですよね。

 

こうしたランキングは「広告の一種なのかな?」と感じることもありますが、武蔵野市を比較的よく知っている人間として言わせていただくと、「上位も当然」「納得」という感じで嘘はないと思います。

 

中央線の3駅それぞれの利便性の高さは言うまでもありませんが、市内全域が非常に成熟した住宅地で、公園などの緑が多く、公立の小中学校も近隣の自治体に比べて校舎のデザインなども含めてとても綺麗なところが多いような気がします。図書館の音楽サービスなども充実しています。

 

いろいろな歴史があって現在の武蔵野市ができているのは当然のことですが、市域が台地に位置しており相対的に地盤が良好で災害に強く、関東大震災後に被災した方々が移住して人口が増加していった、という歴史の中に「住みやすさ」の理由があるような気がしています。関東大震災は1923年(大正12年)という100年近い前の出来事ですが、住むことに適した地として人が集まり、そこからの蓄積で現在のような「住みやすさ」が生まれてきたのだと思います。

 

それにしても市のホームページ内の「むさしの100年物語」の中の関東大震災時の被害状況のデータは信じがたいものがありますね。。当時人口が少ない農村だったことは分かりますが、

 

倒壊家屋軒数 境 2軒 吉祥寺 1軒

 

というデータは都心部の壊滅的な被害に比べると印象的です。

最近の東京の地震を考えてみても結構揺れたと思うんですけどね。

 

(武蔵野市HP「むさしの百年物語2 大正~武蔵野町誕生(1912~1927)」)

http://www.city.musashino.lg.jp/shisei_joho/musashino_profile/hyakunenmonogatari/1003318.html

 

昔から「住みやすさ」が注目されてきた武蔵野市。

市域は狭く物件の流通量も少なめですが、購入・売却を検討される方はお気軽にご相談ください。

 

それではまた。

 

渡部

 

カテゴリー:

フラット35【保証型】について(2021年10月)

公開日:2021年10月28日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

住宅金融支援機構の【フラット35】。

最長35年間の借入期間中金利が変動しない固定金利の商品で、審査の間口の広さや柔軟性から人気の高い住宅ローンです。

 

フラット35には窓口の金融機関が融資を実行し、その債権を住宅金融支援機構が買い取る「買取型」と、金融機関が融資する住宅ローンに住宅金融支援機構が保険を付け、返済できなくなった場合に、住宅金融支援機構が金融機関に対して保険金を支払う「保証型」の2種類があります。保証型はポピュラーとはいえないのでお客様から制度の概要について質問を受けることがあります。

 

フラット35の中で利用されている件数が多いのは圧倒的に「買取型」で、「保証型」の利用はとても少ない印象があります。

 

その原因の一つして考えられるのは「取扱金融機関の数」の差でしょうか。

住宅金融支援機構のHPによると「買取型」は全国321の金融機関が取り扱っていますが、「保証型」を取り扱っているところはわずか9つしかありません。

 

その9つの金融機関とは、

 

  • 日本住宅ローン
  • ARUHI
  • 財形住宅金融
  • 広島銀行
  • クレディセゾン
  • 住信SBIネット銀行
  • 愛媛銀行
  • 日本モーゲージサービス
  • ファミリーライフサービス

 

です。

 

このうち幾つかの金融機関で保証型を取り扱ったことがありますが、自己資金が豊富な「住宅ローンを選べる」お客様にとっては買取型よりも金利が低い商品が多く魅力がありました。

 

例えば今月の買取型の最低金利は、団信加入、返済期間21年以上の場合年率1.30%(融資率9割以下)または年率1.56%(融資率9割超)ですが、ARUHIの【スーパーフラット6】ですと1.13%、クレディセゾンの【プラン6.0】ですと1.10%となっております。「S」が使える物件でしたらここから5年間または10年間0.25%金利が低くなります。

 

ただこの例のARUHIもクレディセゾンも自己資金を4割以上投入する必要がありハードルは高めです。

 

このくらい自己資金を投入できる方でしたら銀行の10年固定など短期の固定の方が金利が低くより魅力的なこともあると思います。親族からの住宅取得資金の贈与を受けられる方など、利用できる方が限られるかもしれませんね。

 

買取型も保証型も融資実行までの手続にはほとんど差異はありません。

自己資金が豊富な方で長期の固定金利に魅力を感じられている方はフラット35の保証型も有力な選択肢です。

上記金融機関のうち一部の地方銀行等を除き弊社でご紹介・取次が可能です。

検討される場合はぜひご相談ください。

 

よろしくお願いいたします。

 

 

渡部

 

カテゴリー:

ワンルームは住宅ローン不可?【専有面積】と住宅ローン

公開日:2021年10月20日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

住宅ローンを利用して中古マンションを購入する場合、【専有面積】が問題になることがあります。

ファミリータイプの物件ではほとんど問題になりませんが、単身者向けのワンルーム、1DKといった間取の物件では一定以上の専有面積がないと銀行は融資の対象にしてくれません。

 

多くの銀行が採用している基準が【壁芯面積で30㎡以上】というものです。

戸境壁の中心から計測した壁芯面積ベースで30㎡以上です。

登記では壁の内側から【内法】で計測するため壁芯面積よりも小さく表記されることになりますが、内法面積ではなく壁芯面積ベースで考える銀行が多い印象です。

厳しい銀行ですと「内法面積で50㎡以上」といった基準を採用しているところもあります。

40㎡くらいのお一人には十分な広さがある間取りであってもこうした銀行では融資の対象になりません。

緩いところですと「内法面積で16㎡以上」というところもあります。

ただし物件価格の20~30%程度の自己資金が入らないと取扱いができません。

コンパクトなサイズのマンションを検討される場合は銀行ごとにこうした基準があることを頭に入れておきたいところです。

 

住宅金融支援機構の「フラット35」も「壁芯面積で30㎡以上」が原則です。

ただし築年数が古い物件ですと壁芯面積が不明なこともあります。

こうした場合は「登記面積(内法面積)で28.31㎡以上」あれば取扱いが可能です。

かつては「登記簿面積×1.06が30㎡以上あればよい」という言われ方をしていましたが、30㎡÷1.06≒28.30㎡なので、28.31米以上あればよいということで基準を明確にしました。機構のHPにも記載があります。

 

https://www.flat35.com/loan/karikae/tech.html

 

フラット35の場合は不動産投資への不正利用の問題が判明して以降、単身者の審査が厳格になっています。

物件の要件等は別に単身者への融資は厳しくなっているので相応の自己資金を投入するなど「審査が厳しい」という覚悟をもって取り組んだ方が良いような気もしています。

 

同じフラット35の戸建の場合の面積の要件は「70㎡上」です。

これは銀行に比べて結構厳しい基準です。

様々な意味で「柔軟」なフラット35ですが、面積についてはやや厳しく審査しています。

銀行についてもそうですが、例えば都内では「狭小」とされる物件にも一定の需要があり流通性もあります。

マンションよりは不動産投資への流用のリスクも低いのでもう少し地域によって基準を緩和するなど柔軟な対応があっても良いかなと常々感じています。

 

面積や間取でも審査が通りやすい・通りにくい物件があります。

物件を検討される場合はお気軽にご相談ください。

 

 

 

 

渡部

カテゴリー:

阿佐谷の中古戸建(売却)が成約になりました

公開日:2021年10月6日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

8月に売却の依頼をいただき9月から販売をスタートした阿佐谷の中古戸建住宅。

 

 

この度良いご縁に恵まれて無事に成約となりました。

 

手探りでの販売活動でしたがやはり人気の中央線、駅から徒歩圏の物件だったため比較的早期の成約となりました。

 

今回の取引では通常の場合に比べて約70万円ほど仲介手数料が割引になりました。

売却の場合は70万円高く売れたことと同じ意味があります。

売主様誠におめでとうございます。

お引渡市に向けて準備を進めてまいります。

 

まだまだ暑い日もありますが10月に入り秋らしくなってきましたね。

年内のご契約向けて売却の相談が増える時期です。

皆様もお気軽にご相談ください。

 

 

 

渡部

 

 

 

 

 

 

カテゴリー:

中野区の戸建のお引渡し 【REDSご紹介制度】のご案内

公開日:2021年9月28日

REDS不動産流通システムの渡部です。

 

今週は中野区の新築戸建のお引渡し・決済の手続がありました。

物件のご案内から購入申込、諸条件の折衝、売買契約、ローン正式審査、融資契約と進み、最後の手続です。

無事にお引渡しが終わり安堵しております。買主様誠におめでとうございます!

 

お引渡しの直後にお知り合いの方で不動産の購入を検討しているお客様をご紹介いただきました。

仲介冥利に尽きると言いますか、ありがたいお話です。

 

弊社では独自の【REDSお客様ご紹介制度】があります。

 

REDSご紹介制度のご案内

 

紹介していただいた方に些少ながら紹介料をお支払いするのは一般的ですが、紹介していただいた方がさらにご紹介いただいた場合、元の紹介者の方にもう一度紹介料をお支払いするところに特徴があります。

弊社は購入でも売却でも様々なメリットがある会社ですのでどんどんご紹介いただけると幸いです。

 

皆様どうぞよろしくお願いいたします。

 

 

渡部

 

 

 

カテゴリー:

【お客様の声】をいただきました(マンション売却)

公開日:2021年7月19日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

先日【お客様の声】を頂戴しましたのでご紹介させていただきます。

(【お客様の声】は、お取引して頂いたお客様から頂戴しましたアンケートです。)

 

渡部氏の「不動産知識」「勘」「的確なアドバイス」は非常に優れています(担当 渡部)

 

こちらのお客様は弊社を2度目のご利用で、以前購入していただいたマンションの売却を担当させていただきました。

 

所有期間が短期の売却、しかも地価の上昇のため購入時よりもかなり高く売れそうということで、譲渡所得税の絡みで少し悩まれていました。

税金については税理士ではないのであまりアドバイスはできないのですが、制度の概要をご説明し、いつまで所有すれば税率が低くなるかなど、一般論をご説明させていただきました。その結果売却することになりました。

 

結果は満額でのご成約となりました。誠におめでとうございます。

 

数年間楽しく利用したマンションが何百万円も高く売れた形になり、売主様は驚かれていました。

いつもこうした良い結果が出るわけではありませんが、時期によってはこのようなことは珍しくありません。

特にここ数年の都心部は(陰りが見えてきたとも言われていますが)かなり地価が上昇したため購入時期によっては非常に利益が出ています。

 

次の物件の購入についても相談をいただいており嬉しい限りです。

 

不動産の売却・購入についてお考えの方はお気軽にご連絡ください。

 

よろしくお願いいたします。

 

渡部

 

 

 

 

 

カテゴリー:

「お客様の声」をいただきました(売却)

公開日:2021年7月15日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

先日【お客様の声】を頂戴しましたのでご紹介させていただきます。

(【お客様の声】は、お取引して頂いたお客様から頂戴しましたアンケートです。)

 

前回、前々回に引き続いて今回も満足いく取引ができました(担当 渡部)

 

こちらのお客様はご売却のお客様で弊社で3度目の取引(いずれも私が担当)となりました。

幾つか物件をお持ちで購入・売却の経験が豊富な方で、これまでの2回の取引(いずれもマンションの売却)では販売価格についてなどお客様主体で進めました。

ただ今回は時間的に余裕があるということでしたので、提案された販売価格に対して数百万高い価格を私の方で提案し、少し「チャレンジ」気味の価格で活動を開始しました。

 

結果は・・・提案させていただいた価格満額でのご成約となりました。

 

売却の売出価格はいつも難しいものですが、今回は非常にうまくいき大満足の契約となりました。

 

過去2回の取引もどちらも満額での成約でしたので何か「運」のようなものもあると思います。

 

誠にありがとうございました。

 

不動産の売却・購入についてお考えの方はお気軽にご連絡ください。

 

よろしくお願いいたします。

 

渡部

 

 

カテゴリー:

プリヴェール赤坂の残代金決済が完了❕

公開日:2021年6月29日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

先日早期にスピード契約となった港区赤坂二丁目のマンション【プリヴェール赤坂】。

 

新規物件【プリヴェール赤坂】のご紹介

 

お陰様で早期成約!【プリヴェール赤坂】

 

この度残代金決済の手続が完了し、無事にお引渡しの手続が完了しました。

 

 

【残代金決済】(業界では通常「決済」と呼ばれます)は物件のお引渡しの手続です。

 

「残代金=残りの代金」という意味です。

不動産売買では(例外はありますが)売買契約時に「手付金」を支払います。

売買金額の5%程度のことが多いです。

この手付金は売買代金それ自体ではないのですが、契約書において「売買代金の一部に充当される」ため、代金の一部を支払っていることと同様の意味があります。

残りの代金が「残代金」で、契約書で定められた残代金支払日までに売主様にお支払いします。

 

残代金の支払いと引換えに売主様は物件の鍵を引渡し、登記識別情報通知(権利証)など所有権移転登記に必要なものを司法書士に渡します。残代金の支払い時には固定資産税・都市計画税の日割清算、マンションの場合は管理費や修繕積立金の日割清算を行い、契約条件の確認(滞納管理費がある場合の清算等)なども同時に行います。お金を支払ったのに所有権が移転できないとか、鍵を引渡したのにお金が支払われないといった事態は絶対に避けなければならないので、事前に司法書士の先生に協力してもらい、ローンの利用がある場合には銀行とも打合せをしておき、間違いがないように慎重に手続きを進めます。

 

営業活動の中では残代金決済は失敗が許されず緊張感がある手続です。

時折ハプニングが発生しますが(「売主様が権利証を忘れた」「違う物件の鍵を持ってきてしまった」etc.)、通常は問題が生じることはありません(生じると問題です)。

ただ問題が生じないと思って望むと失敗やミスが生じかねないのでやはり緊張感はありますね。

 

無事に終わって安堵しました。売主様買主様誠におめでとうございます。

 

性質上、残代金決済は月の後半、月末にかけて集中することが多く本日もこれから別の物件の決済があります。

月末は売買契約も集中しがちで、売買仲介の世界は御多分に漏れず月末が忙しい業界です。

ミスがないようにしっかり集中してのぞんでいきたいと思います。

 

 

 

渡部

 

カテゴリー: