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渡部 親三わたなべ しんぞう

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海外居住者の物件売却 ~祐天寺のマンションの決済~

公開日:2022年5月19日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

この度祐天寺のマンションの決済手続が無事に完了しました。

 

売却の相談を受けてすぐに買い手が見つかり早期成約できました。

売主様誠におめでとうございます。

 

ただし海外在住の売主様で登記手続は通常よりも大変でした。

 

購入の際もお手伝いさせていただきましたが、当時も海外に居住されていて登記手続が国内に居住されている場合よりもやや大変なことはご理解いただいておりました。

ただ購入と売却では全く登記の「重み」が違います(売却の手続はより慎重な手続が必要になります)。売却の方が面倒で複雑、集める書類も多くなります。

 

また売主様が「非居住者」で一定の要件を満たしている取引内容だったため【源泉徴収】の手続が必要で、こちらも事前に制度の内容をご理解いただくのに少々手間取りました。不動産取引は一般の方には分かりにくいことが多いですが、その中でも【非居住者の源泉徴収制度】は屈指の分かりにくさがあってご理解いただくのに時間がかかることが多い印象です。

 

いろいろありましたが無事に決済を終えることができて安堵しております。

 

今後も海外居住者の購入・売却などの相談は増えてくると思います。

特有の手続・注意点がありますが事前に理解・準備しておけばそれほど心配することはありません。

お気軽にお問い合わせください。

よろしくお願いいたします。

 

渡部

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タワーマンションの修繕積立金は高いのか?

公開日:2022年5月6日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

先日お客様とお話していたところ、

「タワーマンションの修繕積立金は将来の値上げが心配で躊躇する」

「階数がそれほど高くない一般的な大きさのマンションの方が値上げ幅が抑えられて自分達に合っているのではないか」

というお話がありました。

ネット記事でも「タワーマンションは将来の大規模修繕でとんでもない費用がかかるからやがて廃墟化する!」というようなものもたまに目にしますね。

 

実際はどうなっているのか?

 

タワーマンションは1972年の【三田綱町パークマンション】が第一号と呼ばれることがあります。
ただあちらは地上19階建てで現在は一般にタワーマンションは「20階以上」と定義されることが多いので1976年の【与野ハウス(地上21階建て)】が第一号とされているようです。
いずれにせよ1990年代くらいまではまだまだ珍しい形態でした。
1997年に建築基準法が改正され「高層住居誘導地区」が導入、これ以降都心部・湾岸地域などで多くのタワーマンションが建築されました。
建築が本格化した2000年代からもまだ20数年、まだまだ修繕の実施事例(特に複数回の大規模修繕工事)が少なく、将来どうなるのかはこれから明らかになってくるところは否めません。

ただ国土交通省が「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」というものを作成・公表しています。

 

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html

https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

 

実際に適用されている修繕積立金ではなく、作成された長期修繕計画を参照し、

 

「長期修繕計画の計画期間全体に必要な修繕工事費の総額を、当該期間で積み立てる場合の専有面積(㎡)あたりの月額単価」として分析したものです。

 

事柄の性質上、物件ごと建物ごとに個別差が出るのは避けられないためあくまで参考データですが、

 

「超高層マンション(一般に地上20 階以上)は、外壁等の修繕のための特殊な足場が必要となるほか、共用部分の占める割合が高くなる等のため、修繕工事費が増大する傾向にある」

 

という事実に着目し、「地上階数20階未満」と「地上階数20階以上」に建物を分類して比較しています。地上階数20階未満のものはさらに延床面積に応じて4つに分類しています(個人的には延床面積に加えて「戸数」のデータも詳しく見てみたかったところですが)。

 

【計画期間全体における修繕積立金の平均額の目安】は以下のようになっています。

 

 

ばらつきが大きい数字のため「事例の3分の2が包含される幅」と「平均値」の2つの数字が示されています。
「機械式駐車場がある場合」は別とするなど、個別のケースごとに考えなければならない点はありますが、とても参考になる数字だと思います。

 

この数字から「地上階数20階以上」のタワーマンションの修繕積立金について示唆されることは、

 

「タワーマンションの修繕積立金(長期修繕計画での見積ベース)はやや高くなる傾向がある」

「ただしその数字は延床面積5,000㎡未満の物件とほぼ同じくらいである」

 

ということになるでしょうか。

 

延床面積5,000㎡未満のマンションは、都内で分譲済みのかなり多くの物件が含まれます。
そうするとデータ・想定上は修繕積立金が将来とんでもない額まで上昇するというほどではないのかもしれません。

 

逆に「延床面積が小さい物件はタワーマンションと同程度に将来修繕積立金の上昇がある」と判断すべきかもしれません。20階建て未満のタワーマンションではない大型物件が比較的割安といえるかもしれませんね。

 

機械式駐車場の有無や共用部分の施設類を含めた物件のグレード等によっても大きく変化するデータですので、そのまま個別の物件に類推して考えるべきではないかもしれませんが、一つの目安として参考になるのではないかと思います。

 

個々の物件の長期修繕計画はそれぞれ異なりますので個別に検討する必要はありますが、一つの参考データとしてお役立ていただければ幸いです。

 

よろしくお願いいたします。

 

 

渡部

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東日本不動産流通機構 【首都圏不動産流通市場の動向(2021年度)】をリリース

公開日:2022年4月29日

皆様こんにちは。

 

指定流通機構である東日本不動産流通機構(東日本レインズ)が2021年度(令和3年度)の【首都圏不動産流通市場の動向】を4月19日に発表しました。

 

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_202104-202203.pdf

 

本年1月に「2021年(1月~12月)」の同様のデータが公開され当ブログでも取り上げました。

 

東日本不動産流通機構 【首都圏不動産流通市場の動向(2021年)】をリリース

 

今回のデータは「2021年度(21021年4月~2022年3月)」のデータで3か月ずれたものです。

 

中古マンションの成約物件の平均価格は 7.7%上昇の3949万円とのことです。

上昇は9年連続。「東京オリンピック後にマンション価格は下がる」という「説」もありましたが、少なくとも中古マンションでは完全に外れましたね。

 

中古戸建の成約物件の平均価格は10.2%上昇の3524万円。3年連続の上昇でこちらも好調です。

 

データを見ていて気付くのは、「新規登録物件の数」がここ数年でどんどん減少していること(同時に、成約価格はどんどん上昇していること)ですね。

 

過去3年間の新規登録件数を抜き出してみると、

 

【中古マンション 新規登録件数】

2019年度 201,966件

2020年度 170,388件

2021年度 160,554件

 

【中古戸建 新規登録件数】

2019年度 73,229件

2020年度 57,580件

2021年度 49,035件

 

【新築戸建 新規登録件数】

2019年度 89,414件

2020年度 62,345件

2021年度 40,770件

 

【土地 新規登録件数】

2019年度 59,077件

2020年度 44,713件

2021年度 26,532件

 

このように全てのカテゴリーで顕著に数が少なくなっています。

こうした中で成約件数は横ばいか数%程度の上下ですんでいます。

物件が少ない中で例年とあまり変わらない件数が成約しています(なかでも中古戸建は成約件数は前年度比4.5%増、14,732件で過去最高を更新したそうです)。

 

価格が上がっているのもやむを得ないところでしょうか。

 

数字を眺めているといろいろなことを考えさせられます。

 

購入を検討されている方はこの傾向が続くと物件が少なく苦労も多くなりそうです。

 

売却を検討されている方は物件が少ない市場はチャンスが増えるのである意味で「好機」といえるかもしれません。

 

首都圏全体でのデータですが皆様も参考にしていただけると幸いです。

 

よろしくお願いいたします。

 

 

渡部

 

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杉並区の中古マンションが成約しました

公開日:2022年3月30日

皆様こんにちは。

 

不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。

 

この度杉並区内のマンションのご売却をお手伝いさせて頂きました。

 

物件概要:

【交通:東京メトロ丸ノ内方南支線「方南町」駅徒歩8分】

【専有面積:約40㎡】

【間取り:1LDK】

 

前任の担当者の退職に伴い私が引き継ぎ、約8か月ほどになるでしょうか。

少し時間がかかりましたが価格を見直すことなく良い条件のお客様に恵まれて成約へと至りました。仲介手数料は一般的な場合に比べて約60万円ほど割引になりました。

 

売主様誠におめでとうございます。

 

今月は担当している売却の物件に多くの購入申込をいただきました。

良く物件が動く時期ですが、機を逃さず成約に結びつけることができました。

 

4月からは年度替わりで新年度の固定資産税評価証明書を取得する仕事が増えそうです。

4月の1週目は毎年多くの不動産会社と司法書士で都税事務所や県税事務所は物凄い込み具合になります。

スケジュールをうまく組んで準備を進めていきたいと思います。

 

良く物件が売れており売却物件が不足しています。

ご所有不動産の売却をお考えの方は渡部までお気軽にお問い合わせください。

 

よろしくお願いいたします。

 

 

渡部

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世田谷区内の中古マンションが成約しました

公開日:2022年2月17日

REDS不動産流通システムの渡部です。

 

この度世田谷区の中古マンションのお取引を仲介させていただきました。

 

 

 

売主様側の担当でした。

販売途中から担当を引き継ぎましたが、とてもコンディションの良い物件で無事に成約となりました。

売主様誠におめでとうございます。

 

比較的自宅から近い立地でしたが、担当として物件の調査を通じて周辺の都市計画道路の事業の進捗状況などを知ることができ、とても参考になりました。

 

仲介手数料は正規の半額となりました。

成約価格も納得できる範囲になり、担当としても安堵しました。

 

2月に入り問合せは増加傾向で物件は良く動いています。

3月にかけて年間を通じて(例年通りであれば)一番物件が動く時期です。

気を引き締めて日々の業務に取り組んでまいりたいと思います。

 

皆様どうぞよろしくお願いいたします。

 

 

渡部

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リフォームもお気軽にご相談ください

公開日:2022年2月10日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

昨年仲介させていただいた杉並区の中古マンション。

 

こちらは弊社でリフォーム工事を請け負い、先日リフォームが完成しました。

 

 

 

壁と天井のクロスを貼替えて気持ちの良い室内に生まれ変わりました!

 

 

 

直前まで売主様が居住されていて生活感があったキッチン。

交換はせず既存のものをクリーニングしましたが、やはり専門業者のクリーニングは違いますね。

清潔感が戻りました。

 

 

リフォームもここ10年くらいで大分進化したような気がしています。

ご予算や好みのテイストに合わせて選択できるメニューが増えたというか、住宅設備のメーカーも力を入れていると感じます。

 

新築マンションでは間取の軽微な変更やグレードアップのオプションはよくありますが、中古マンションのリフォームではあらゆるものを自分の好みに応じてチョイスできます。以前は銀行はリフォーム部分は無担保ローン扱い(金利が高い/融資期間が短いetc.)にするなど融資姿勢もどちらかというと消極的でしたが、最近は姿勢に変化も見られます。

 

管理が適切に行われているマンションで共用設備などのメンテナンスがしっかりしていれば、リフォームで自分の好みに応じた空間を実現するというのもあって良い選択肢ではないかと思います。

 

弊社ではリフォームの専門の部署があり、あらゆる工事にワンストップで対応可能です。

物件の紹介や仲介だけではなくリフォームについてもお気軽に相談いただけると幸いです。

 

REDSリフォーム

皆様どうぞよろしくお願いいたします。

 

渡部

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新宿区の中古マンションを仲介手数料無料で購入していただきました

最終更新日:2022年1月13日
公開日:2022年1月5日

皆様こんにちは。

 

不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。

 

今週は下記のマンションのご購入をお手伝いさせて頂きました。

 

物件概要:

【物件:新宿区内中古マンション】

【築年:約27年】

【専有面積:約60㎡(壁芯)】

【間取り:2LDK】

【販売価格:4980万円】

 

 

仲介手数料無料でのお取引となりました。

 

(通常の不動産業者をご利用の場合に比べて、約160万円以上もお得 になりました!)

 

なかなか良い物件が見つからず、1年近くかけてようやくフィットする物件が見つかった形です。

買主様誠におめでとうございます。

 

私がご案内させていただいた物件を振り返ってみても、結果的にご自身に合った一番良い物件を選ばれたと思います。時間をかけた甲斐があったと思います。

 

不動産との出会いには【縁】としか言いようのないがあって、探している時期に良い物件になかなか出会えないことはあります。

良い物件があっても、探し始めの段階で良さがよく把握できずに【縁】がなく素通りしてしまうということもあります。

時間をかければ良い縁に恵まれるというわけではありませんが(むしろ長期化して完全にタイミングを失ってしまうこともあります)、今回は結果的に【縁】に恵まれ最良の形になりました。仲介手数料無料の物件になったこともコストが低くなり結果的にメリットがありました。

 

今回取引させていただいた【新宿区】。

人口はおよそ35万人弱で23区特別区の中では中位くらいの人口です。

全国の自治体と比べると県庁所在地の滋賀県大津市、和歌山県和歌山市等と同じくらいの人口です。

結構住宅が多い区で取引も活発なエリアです。

都庁のある西新宿のビル街、歌舞伎町などの繁華街のイメージも強い区ですが落ち着いた住環境のエリアも多く昔から人が住んでいて暮らしやすいところも多いですね。一度住むと離れたくない方が多い印象があります。お客様は他県から新宿への引越しで土地勘もこれまでなかった方ですが、通勤時間は1/3程度に短縮される見込みでこれだけでも大きいですね。

 

 

2022年がスタートしました。

 

今年こそ新型コロナウイルス感染症が終息して日常が戻ってくるように。

それまでは感染対策に気を抜かずに過ごしていきましょう!

 

 

 

渡部

 

 

 

 

 

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三菱UFJ銀行より【感謝状】をいただきました

公開日:2021年12月30日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

この度【三菱UFJ銀行】より【感謝状】をいただきました。

 

 

 

提携先のローンセンターから、融資残高なのか取扱件数なのか、銀行にとって貢献が大きかった方に毎年配られているものです。以前勤務していた会社の時代も含めて何度かいただいたことがあります。年の瀬に一年を振り返り感謝を形にしてくれるものですからまぁ悪い気はしません。

 

お客様への住宅ローンの紹介にあたっては物件の特徴とお客様のニーズに沿って最適な銀行の紹介に努めており「特定の銀行を勧める」ということは普段していませんが、三菱UFJ銀行は商品内容や審査のスピード、経験など優れた特徴がある銀行で幅広いお客様に紹介しやすい銀行ではあります。さすが【メガバンク】ですね。最近はさらに柔軟性が増してきてお客様にとってはメリットが増えてきているので、表にはなかなか出ないそうした点も伝えてお勧めしていきたいと思います。

 

ただ今年を振り返ってみると三菱さんが一番多く利用した銀行というわけではありませんでした。

 

三菱UFJ銀行は【さすが】の銀行ですが、銀行間の熾烈な競争の中で各行の特徴は差が出てきており、どの銀行の住宅ローンがお客様に適しているかは人それぞれです。

 

今後もお客様のニーズを最優先して適した銀行、住宅ローンをご紹介していきたいと思います。

 

2021年誠にありがとうございました。

 

渡部

 

 

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取引を完了したお客様より【お客様の声】をいただきました

公開日:2021年12月22日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

先日【お客様の声】を頂戴しましたのでご紹介させていただきます。

(【お客様の声】は、お取引して頂いたお客様から頂戴しましたアンケートです。)

 

 

担当者の対応のすべてに大満足。全くストレスなく成約できてとても感謝しております(担当 渡部)

 

都内の中古戸建住宅の売却のお客様でした。

 

手狭になった自宅を売却して、広い物件に買い換えたいというお客様でした。

当初は購入についてもご相談いただいておりましたが、購入の方は残念ながら弊社が仲介に入れない物件で決まってしまいました。残念でしたがこれはたまにあることでやむを得ないところでした。

 

買い換えの場合は、売却も購入も両方担当できると住替えのタイミングや住所の変更手続、買替えローンのご紹介などトータルでご提案ができるためスムーズに進めることができます。

今回は購入の方は別の仲介会社さんが入ったのですがどうもローンの案内があやしい。。

知識不足なのか住宅ローンの質問が仲介に入れなかった私の方に届きます。

結果的に進捗状況を逐一報告していただくことになったので売却担当の私としては助かったところもありましたが、もう少しきちんとやってくれれば。。と思うこともしばしばでした。

 

売却についてもローン付けにやや難がある物件だったのですが、買主側の仲介業者様と連携して何とか無事に審査を通して決済することができました。

 

販売に要した期間は極めて短期間だったのですが、決済に至るまで様々なことがあり、印象的な忘れがたい取引となりました。売主様誠におめでとうございます。

 

来週からは年末年始のお休みに入ります。

 

年内に終わらせられる仕事は全て終わらせて気持ち良く休み入りたいと思います。

 

それではまた。

 

 

 

渡部

 

 

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杉並の中古マンションを仲介手数料半額でご購入いただきました

公開日:2021年12月16日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

12月入り気温がグッと下がって朝晩が寒くなってきましたね。

最近は風邪でも引いて熱が出てしまうと大変なことになりかねません。

十分注意して過ごしていきましょう!

 

さてこの度は以下のマンションを取引させていただきました。

 

 

〇 中古マンション

 

杉並区某所 所在 2004年築 3LDK 角部屋

 

仲介手数料【半額】にてご購入となりました。

 

以前取引させていただいたお客様からのご紹介のお客様でお子様の学区域内でマンションを探されていました。

周辺は杉並の閑静な住宅街でマンションの数が少ないエリア。

なかなかピッタリとした物件がない中で、「売りに出たら検討したい」とお客様が考えていたマンションの新規販売住戸で成約となりました。

 

地元の狭い範囲で物件、特にマンションを探されている場合、幾つか候補になる物件が決まっているケースがあります。

ただ売りに出るお部屋がないと検討すらできませんので、なかなか希望の物件を購入することが難しいケースもあります。ファミリータイプのマンションですと長く住む目的で住んでいる方が多いため数年間全く売り物が出ないというケースもあります。

今回は他の物件も広く検討していた中でたまたまタイミングが合った形でした。

 

こうした地元の方からマークされている物件は往々にして購入希望者が競合します。

今回も購入申込は合計で3本競合し、厳しい競り合いの中で何とか一番手を勝ち取ることができました。

現在は物件の数がそれほど多いとはいえず競合することが多くなっています。

気に入った物件を競合に打ち勝って押さえることは容易なことではありませんが、運もあって今回は一番手を確保することができました。買主様誠におめでとうございます!

 

12月後半から1月中旬頃にかけては不動産会社が長期の休暇に入るところがでてくるなど、例年少し取引の件数が減少します。その後は引っ越しシーズン、繁忙期へと至ります。コロナ禍で例年の傾向とは異なる動きになることも多いので先入観にとらわれず準備していきたいと思います。

 

それではまた。

 

 

渡部

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