渡部 親三（宅建士・リフォームスタイリスト）
安心と信頼を御提供できるよう努めさせていただきます。
エージェントブログAGENT BLOG
公開日：2023年1月27日
皆様こんにちは。
不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。
この度埼玉県川口市の中古マンションの購入をお手伝いさせて頂きました。
売主様は不動産会社のリノベショーン・マンションで仲介手数料は【無料】になりました。
買主様誠におめでとうございます。
弊社REDS（株式会社不動産流通システム）では、リフォーム・リノベーション済みで販売している物件でご紹介可能なものはその多くを仲介手数料無料で仲介できます。
【無料】と聞くと「何か裏があるのではないか？」と心配される方も多いと思います。
ご安心ください。
無料にできる理由は【売主様側から弊社に手数料が支払われるため】です。
買主様側からは金銭をいただかないので【薄利】にはなってしまいますが、利益はあります。
【薄利】で営業しているため様々な経費削減の努力を日々行っております。
皆様も検討中の物件がございましたらお気軽にお問い合わせください。
よろしくお願いいたします。
渡部
公開日：2023年1月19日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
昨年売却の依頼をいただいておりました世田谷区梅丘のマンション【カテリーナ梅ケ丘】。
この度良いご縁に恵まれ無事に成約となりました。
仲介手数料は正規手数料（3％＋6万円）からの割引での成約となりました。
売主様誠におめでとうございます。
こちらの物件は10年近く前に私が購入の仲介を担当させていただいた物件でした。
その後何度か近くの物件を取引する際に物件の前を通ることはありましたが、今回売却の依頼をいただいて久しぶりに建物内を訪れました。
当時はオーナーチェンジでの取引で内見はできない物件だったため室内に入るのは初めての経験でした。
当時担当していたのでこんなことを言うのはおかしいですが、室内を初めて見てみて、
「良い物件だな！」と思いました。
オーナーチェンジの取引は「数字」の取引です。
家賃収入、固定資産税や管理費等のコスト、利回りといった数字がすべてです。
室内を見て良し悪しを判断する取引ではありません。
今回は空室になり始めて室内を見て、想像していたよりも陽当たりは良好、天井高も思ったよりもあり広さも感じることができました。
小田急線「梅ヶ丘」駅徒歩3分の立地の良さもあり、これならばすぐに売れる！と確信が持てました。
査定した価格よりも高い価格で成約となりましたのでやはり物件が良かったのだと思います。
オーナーチェンジ物件を購入する時は「数字」で判断することになりますが、出口では空室の状態で実需（及び投資）で販売することも十分あり得ます。
見かけの利回りが高い物件の中には問題点が多いために価格が下がっているものもあります。
こうした物件は空室になって売ろうとすると売りにくくて苦しむことがあります。
1棟ものはともかく区分所有や戸建の賃貸の場合には、数字の上での良し悪しだけではなく、「仮に空室になった場合に実需での需要があるか」を深く検討しておくことをお勧めしたいです。
「こんなはずではなかった。。」という後悔はできれば避けたいところです。
1月も後半に入ってきました。
例年、年間を通じて取引が活発な時期に入ってきます。
忙しさからミスを発生させないように注意しながら業務を進めていきたいと思います。
それではまた。
渡部
公開日：2023年1月12日
皆様こんにちは。
REDS不動産流通システムの渡部です。
昨年（2021年）に続いて三菱UFJ銀行様より【感謝状】をいただきました。
三菱UFJ銀行は事前審査の手続がスムーズであること、審査のスピードが速いこと、金利もネット銀行に匹敵するか優る部分もあることなど、メリットがあるメガバンクです。一年間こちらこそありがとうございました。
お客様・物件によって最適な金融機関はそれぞれなので、今後も幅広くご紹介を心掛けていきたいと思います。
弊社では三菱UFJ銀行に限らず、みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行、その他地方銀行やネット銀行など、数多くの金融機関と提携しております。
弊社を通じて審査の取次が可能で「ローン代行手数料」などの費用は一切いただきません。
銀行によっては弊社を通じて申し込んだ方が金利等の条件が良くなることも多いのでお気軽にご相談ください。
よろしくお願いいたします。
渡部
公開日：2023年1月5日
皆様こんにちは。
REDS不動産流通システムの渡部です。
2023年1月度の住宅金融支援機構の【フラット35】の金利が発表されました。
昨年12月20日に日銀による「事実上の利上げ」と評される政策変更がありました。
これを受けて今月のフラット35を含む固定金利商品の金利がどのくらい変化するかは要注目！です。
1月度は利用の多い「借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、団信付帯」の場合、最低金利は【1.68％】となりました。
先月との比較ですと1.65％→1.68％で0.03％上がりました。
2022年11月から12月は1.54％→1.65％で0.11％上がっていました。その後の日銀の政策変更。
住宅ローンの比較を行う企業のアナリストなどは今月の金利を「1.91%」と予想したりしていましたので小幅な上昇にとどまった印象です。
今月融資実行を予定されていた方は安堵した方も多かったのではないでしょうか？
今月は（予想通りですが）フラット35以外の固定金利商品も軒並み金利が上昇しています。
（大手５行、住宅ローン金利上げ １月、０．１～０．３４％）
https://www.jiji.com/jc/article?k=2022123000653&g=eco
（時事通信 2022年12月30日）
2月以降もこの傾向が続くのか、上昇幅が拡大するのか。
不動産市況にも影響が大きいので注目していきたいと思います。
ちなみに変動金利は1月に上昇したというニュースはまだ確認できておりません。
変動と固定の金利差が拡大していくかどうかも注意してみていきたいと思います。
2023年（令和5年）がスタートです。
本年もどうぞよろしくお願いいたします。
渡部
公開日：2022年12月29日
皆様こんにちは。
REDS不動産流通システムの渡部です。
2022年があと数日で終わります。
おかげさまで今年も一年忙しく過ごすことができました。
誠にありがとうございました。
2023年は4月の日銀総裁の交代が予定されています。
それに伴い金融政策の変更があるのか、変動金利にも影響が出てくるのかが注目ですね。
様々なところで徐々にコロナ禍前の状況に戻ってきていますが、今後も新たな変異株なども出現するかもしれず油断・過度な期待はできません。
とはいえ昨年の同じ時期に比べれば少しは状況が良くなったと思います。
来年同じ時期には完全に日常が戻っていることを祈りたいと思います。
それでは皆様よいお年をお迎えください。
渡部
公開日：2022年12月23日
皆様こんにちは。
REDS不動産流通システムの渡部です。
12月20日に大きなニュースが飛び込んできましたね。
「長期金利上限0.5％ 日銀、大規模緩和を修正―事実上の利上げ、総裁は否定」
https://www.jiji.com/jc/article?k=2022122000806&g=eco （2022年12月20 時事通信）
日銀が長期金利の変動容認幅を従来の誘導目標「0％程度」の上下「0.25％程度」から、「0.5％程度」へ２倍に拡大しました。【事実上の利上げ】と評価する方が多いようです。
さてこうなると気になるのは住宅ローンの金利です。
日銀からのアナウンスがあった12月20日当日は長期金利の指標となる新発10年物国債の流通利回りは0.250％から一時0.460％まで上昇しました。
固定金利は長期金利の影響を受けますので、来月以降の「新規の」固定金利が上昇するのはほぼ間違いないですかね。
今年は一年間、固定金利の変動の情報を当ブログで追ってきました。
2022年2月以降は固定金利は顕著に上昇し昨年までの流れとは明らかに変化がありました。
11月→12月にフラット35の主力商品は0.11％金利が上昇しましたが、果たして1月はどうなるか。。
今回の【事実上の利上げ】はインパクトが大きく、一気に0.2％程度上がることもありそうな雲行きです。
（また月初にチェックしていきたいと思います）
変動金利は今回の日銀の措置によっても影響を受けず、「固定金利との金利差がより強く意識されて変動を志向する方がより増えるのではないか」、という予想も目に付きます。
固定金利は「選びたい」方も一定数いるものの、流通の現場にいると「選ばざるを得ない」の方が多い印象です。
（固定金利は借入可能額が伸びやすかったり、代表的商品である【フラット35】の審査が比較的緩やかな面があり、間口は広めです。）
変動金利があまり動かず固定金利だけが上昇するということになるとその予想はあたりそうな予感はありますね。
固定金利を「選ばざるを得ない」方が市場から「退場」を余儀なくされるだけということもありそうですが。。
ただ短期金利に連動するとされる変動金利にも影響があるという指摘もあります。
大手都市銀行の変動金利の店頭金利の推移を確認してみると、2009年5月以降約13年間変動せず、一定のままでした。
2006年～2009年が0.2～0.3％程度「一時的に」高くなりましたが、そもそも2006年以前の1998年～2006年は現在よりも変動金利の店頭金利は低かった時代が続ていました。
（実際はその頃よりも現在の方が変動金利の適用金利は低くなっていますが、これは「金利優遇」の幅が銀行間の熾烈な競争等があって拡大しているためです。）
金利の先高感が意識されてくると変動金利にも影響があるという見方のようです。
今年（2022年）は都市銀行・地方銀行が変動金利のディスカウント幅を拡大し、実質的に変動金利が「史上最低」になった年だったと思います。
条件があるとはいえ都銀や有力地銀が少し前からするとあり得ないほど金利を優遇していていました。
このトレンドに変化が出てくるのか、少し前に戻るだけなのか、それ以上の金利引き上げはあるのか。
注意して見ていきたいと思います。
来年は日銀総裁の交代があるので金融政策の大きな変更もあり得ます。
ドラスティックな政策の変更があると不動産市場にも大きな影響がありそうです。
「受け止めて、対応するしかない」ものなので特段身構えても仕方がないですが、変化には対応していきたいと思います。
金利動向についてはまた当ブログでご紹介していきたいと思います。
皆様どうぞよろしくお願いいたします。
渡部
公開日：2022年12月16日
皆様こんにちは。
REDS不動産流通システムの渡部です。
この度売却の依頼をいただいておりました中央区内の戸建住宅が成約となりました。
仲介手数料は割引でのご成約となりました。
物件の調査に少し時間を要しましたが、実質的に販売をスタートしてから約10日間でのスピード成約となりました。
売主様誠におめでとうございます。
中央区は【日本橋・銀座】を擁する、日本を代表するオフィス・商業の中心地。
正真正銘の【都心】です。
都心部の戸建住宅は希少で、売り出し当初から多くの反響をいただくことができました。
やはり「立地」は大きいですね。
中央区の物件はほとんどがマンションです。
過去のデータですと区内の「建て方別」の割合ではマンション（集合住宅）が90％以上を占めています。
これまで中央区内でマンション、土地、商業ビルの取引は複数ありましたが戸建住宅の取引は初めてでした。
仲介（既存住宅の取引）は物件が存在しないと仕事が成立しません。
中央区はもともと戸建住宅がほとんど存在しないのでこれまで取引がなかったことも当然と言えば当然です。
戸建住宅は永住目的で住んでいる方が多いのでそもそも取引が少ないということもあります。
ちなみに23区ですと区別で最も仲介の取引の件数が少ない区は【荒川区】と聞いたことがあります。
荒川区は人口は千代田区や中央区よりも多いのですが戸建住宅に住んでいる方がかなり多いことが原因として考えられます。
（そういえば仲介の仕事に携わって、23区内で最後に初めての取引を経験したのは荒川区でした。日暮里や南千住など人口が集中しているエリアがあるにもかかわらずなかなか取引ができなかったことを思い出します。）
貴重な経験をさせていただきました。
師走に入り朝晩の寒さが厳しくなってきました。
あまり報道されなくなってきましたが新型コロナウイルスの感染は減少していないようです。
体調を崩しやすい時期なので気を付けていきましょう！
渡部
公開日：2022年12月8日
皆様こんにちは。
REDS不動産流通システムの渡部です。
この度新宿区南元町のマンション【ガーデンヒルズ四ツ谷迎賓の森】が成約となりました。
仲介手数料は半額になりました。
買主様誠におめでとうございます！
ガーデンヒルズ四ツ谷迎賓の森は平成28年の住友不動産株式会社の旧分譲。
赤坂御用地に道路を挟んで隣接する緑の多い落ち着いた都心の立地です。
神宮外苑までも徒歩圏で本当に緑が多い環境です。
共用部は基本シンプルなデザインですが凝った造りで品があります。
風格を感じさせます。
【ガーデンヒルズ】は「広尾ガーデンヒルズ」（単独分譲ではないですが）や「目白ガーデンヒルズ」といった著名なマンションに連なる住友さんの高級ブランドです。流石の造りで、将来もこの環境に惹かれる方は多いと思います。
他住戸も取り扱っております。
購入・売却を検討されているお客様はお気軽にお問い合わせください。
どうぞよろしくお願いいたします。
渡部
最終更新日：2022年12月8日
公開日：2022年12月1日
皆様こんにちは。
REDS不動産流通システムの渡部です。
2022年12月度の住宅金融支援機構の【フラット35】の金利が発表されました。
月初の金利発表のタイミングで当ブログで新しい金利をご紹介しております。
12月度は利用の多い「借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、団信付帯」の場合、最低金利は【1.65％】となりました。
先月との比較ですと1.54％→1.65％で0.11％上がりました。
10月から＋0.06％、＋0.11％とかなりの幅で上昇しています。
1.65％は今年の最高の金利水準です。
今年は1月に1.30％でスタートし、連続上昇から一瞬下がった時期もありましたが、最後は再び上昇して今年の最高を更新して終わることになります。
固定金利は借入期間中金利が変動しない商品ですが、毎月頻繁に適用金利が変更になるという特徴があります。
変動金利の方は某地方銀行がこれまでで最大の優遇金利をスタートするなど、実質金利は下がっている印象があります。固定と変動の差が拡大していくと変動を選択するお客様がさらに増えていくでしょうか。
来年度も金利動向には注目していきたいと思います。
よろしくお願いいたします。
渡部
最終更新日：2022年12月8日
公開日：2022年11月25日
皆様こんにちは。
REDS不動産流通システムの渡部です。
先日とあるマンションの管理組合の総会議案書に目を通していた時のこと。
政府方針である【2035年ガソリン車新規販売禁止】を受けて「マンション内の機械式駐車場にEV用の充電器を設置すること」で議論が交わされていました。
（分譲マンションの機械式駐車場）
最近は技術の進歩で既存の機械式駐車場にも充電設備を設置できるようになってきているようです。
例えば、
https://ev-charge.enechange.jp/articles/004/
https://yourstand-ev.com/case/diana-court-toritsu-daigaku/
など。
大量の電気の使用による電気容量の問題、利用料金の負担の問題、コストとの兼ね合いでどの区画に設置するかという問題、FCEV（水素を利用する燃料電池自動車）が主流になると無駄になるのではないかという問題、費用負担について車に乗らない世帯からの反対意見等々、侃侃諤諤の議論となっていました。いざ具体的に導入しようとすると様々な問題が出てくるようです。
そもそも機械式駐車場は将来的に管理組合を悩ますことも多い設備です。
その設備にどのくらい手をかけていくかは難しいところでしょうか。EV車全盛の時代が来る頃には駐車場それ自体の利用者が少なくなり、充電設備の維持管理がさらに負担になってくることも考えられます。
ただ、まだ少数とはいえ充電が必要なBEVの利用者・利用希望者は増えていくことは間違いないでしょうから、設備がないことで資産価値が落ちてしまうことも気になるところですし、なかなか難しいところですね。
機械式駐車場の維持費に悩み撤去を選択したマンションを複数見ているので初期費用や維持費が高い充電設備の導入は少し心配するところがあります。
ただ立地その他の条件は個々のマンションで異なるのでそれぞれの管理組合で最適解を探していくしかなさそうです。
ここ数年でいろいろな実例（導入した／見送った／部分的に導入した等）が出てくると思いますので注意して推移を見ていきたいと思います。
それではまた。
渡部
最近の投稿
アーカイブ
- 2024年3月
- 2024年2月
- 2024年1月
- 2023年11月
- 2023年10月
- 2023年9月
- 2023年8月
- 2023年6月
- 2023年5月
- 2023年4月
- 2023年3月
- 2023年2月
- 2023年1月
- 2022年12月
- 2022年11月
- 2022年10月
- 2022年9月
- 2022年8月
- 2022年7月
- 2022年6月
- 2022年5月
- 2022年4月
- 2022年3月
- 2022年2月
- 2022年1月
- 2021年12月
- 2021年11月
- 2021年10月
- 2021年9月
- 2021年8月
- 2021年7月
- 2021年6月
- 2021年5月
- 2021年4月
- 2021年3月
- 2021年2月
- 2021年1月
- 2020年12月
- 2020年11月
- 2020年10月
- 2020年9月
- 2020年8月
- 2020年7月
- 2020年6月
- 2020年5月
- 2020年4月
- 2020年3月
- 2020年2月
- 2020年1月
- 2019年12月
- 2019年11月
- 2019年10月
- 2019年9月
- 2019年8月
- 2019年7月
- 2019年6月
- 2019年5月
- 2019年4月
- 2019年3月
- 2019年2月
- 2019年1月
- 2018年12月
- 2018年11月
- 2018年10月
- 2018年9月
- 2018年8月
- 2018年7月
- 2018年6月
- 2018年5月
- 2018年4月
- 2018年3月
- 2018年2月
- 2018年1月
- 2017年12月
- 2017年11月
- 2017年10月